미분양 주택의 적체완화를 위한 정책개선방안에 관한 연구

박재룡,유정석 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.1

The purpose of this study is to suggest desirable policy directions to ease the accumulation of unsold housings despite tax cuts, deregulations and various incentives for the real estate market. To achieve this goal, we estimate the demand function of unsold housings and analyze the relationship between unsold housings and housing market. Then, we suggest feasible housing policies to reduce a large inventory of unsold newly-built apartments and to prevent housing inventory from having a negative impact on the real estate market as it slows down the supply of newly-built homes and causes bankruptcies among construction firms. 2009년 3월 이후 점진적인 감소 추세를 보이던 미분양 주택이 2010년 3월에도 여전히 11만호 수준을 유지하고 있고, 특히 준공 후 미분양 주택의 경우 5만호 이상을 기록하는 등 적체현상이 지속되고 있다. 이러한 미분양 주택의 발생은 수요억제 대책, 고분양가, 분양가 규제, 공급과잉, 주택수요자들의 구매력 저하 등에 기인하는데, 금융위기를 계기로 본격화된 것이라 볼 수 있다. 정부는 글로벌 금융위기와 맞물려 미분양 주택의 문제를 해소하기 위해 2008년 하반기부터 2009년 3월까지 집중적으로 관련 대책을 추진해왔고, 2010년 4월에도 추가 대책을 마련한 바 있다. 이러한 상황에서 미분양 주택의 정책 방향은 정책의 일관성 유지와 업체의 자구노력을 전제로 경기회복 과정에서 미분양 주택이 점진적이고도 자연스럽게 해소되도록 유도해야 할 것이다. 이와 관련하여 본 연구에서는 7가지의 정책 개선 방안을 제시했다. 첫째, 미분양 주택 적체에 대한 과도한 부담에서 벗어나 점진적 해소를 유도할 필요가 있다. 둘째, 미분양 주택의 해소 과정에서 시장 기능의 정상화와 구조조정을 도모해야 한다. 셋째, 신규 주택을 지속적으로 공급해 미분양 주택의 해소 촉진과 시장안정을 도모하는 것도 중요하다. 넷째, 신규 주택이 과도하게 미분양될 경우 사업계획 변경으로 재분양을 유도해야 한다. 다섯째, 주택수요 확충으로 미분양 해소를 지원하는 방안도 고려해볼 필요가 있다. 여섯째, 민간자금 활용 및 실수요자의 주택구입 확대를 통해 미분양 주택의 해소를 지원하는 것도 중요하다. 일곱째, 실수요자인 무주택자가 미분양 아파트를 구입할 경우 기존의 LTV, DTI 등은 준수하되 우대금리를 적용하는 등 금융혜택을 주는 방안도 동시에 모색할 필요가 있다.

준공 전 또는 준공 후 미분양에 영향을 미치는 요인과 차이점: 수도권 시·군·구를 중심으로

이의준,김경민 국토연구원 2011 국토연구 Vol.70 No.-

Depression of Housing market along with global financial crisis is becoming an international issue, and South Korea and Seoul Metropolitan Area is also not an exception. Interestingly, the quality of unsold new apartment is differented between si, gu and gun in seoul-metro area. Besides, The pattern of unsold apartment is differented between unsold by presale and unsold completed units. Paying attention to this point, we perform Hot-Spot analysis and estimates coefficient based on 66 counties penal-data from 2001 to 2009. Result of this analysis shows that factor which causes unsold units is different depend on presale and unsold completed units. In addition, each hotspot pattern of Si Gun Gu (city, county, district) is observed to be different as well. In conclusion, Based on understanding about unsold by presale and unsold completed units, In conclusion, it is needed to come up with diffrentiated measure based on understanding of state of unsold apartments status in both period, before and after construction.Measure to settle unsold apartment issue in the metropolitan area is also needed to be prepared. 본 연구는 주택시장에서 준공 후 미분양이 갖는 의미를 고려하고, 수도권 권역별 시장의 이질성을 감안하여 처음으로 수도권 지역의 준공 후 미분양, 준공 전 미분양의 발생 원인에 관하여 분석한 데 의의가 있다. 이를 위해 먼저 지난 9년간(2001~2009년)의 수도권 시·군·구의 수급 관련 변수들을 수집했다. 두 번째로 수도권의 준공 전, 준공 후 미분양 주택의 패턴과 추이를 확인하기 위해 미분양이 가장 심각했던 2007년부터 2009년 사이의 수도권 준공 전, 준공 후 미분양 주택에 대한 핫스팟 분석을 수행했다. 마지막으로 기존의 연구를 검토하여 주택수급 변수와 국가, 지역 경제 변수를 반영하여 미분양 모형을 도출하여 패널 회귀분석을 수행했다. 본 연구의 회귀분석 결과 준공 전 미분양 결과와 준공 후 미분양에 거시경제 변수의 영향력이 서로 반대 방향으로 나타났다. 또한 핫스팟 분석에서도 준공 전 미분양 주택과 준공 후 미분양 주택의 집중 지역에 차이가 존재했다. 이러한 결론을 토대로 할 때, 수도권 미분양 주택문제를 해결하기 위해서는 우선 준공 후 미분양 주택의 주택시장에서의 의미와 특성에 대한 정확한 이해가 필요하다. 또한 시·군·구 단위의 주택시장 범위에서 미분양 관리 정책이 필요할 것이다.

주택법상 주택공급질서와 미분양ㆍ미계약분의 처리

김은정,김종보 행정법이론실무학회 2023 행정법연구 Vol.- No.71

주택공급질서는 「주택법」에 의해 특허를 받은 건설업자들의 주택공급과정을 통제하기 위해 만들어진 제도이다. 공급된 아파트를 무주택자나 실수요자에게 적정한 가격으로 고르게 분배하기 위하여 입주자 선정 절차, 선정방법, 입주자 자격기준 등을 주요 내용으로 주택공급규칙을 마련하고 있다. 이를 통해 아파트 가격이 상승할 때 법령이 정하고 있는 규제를 피해 가격상승의 이익을 부당하게 얻으려고 하는 투기 세력을 막고자 하는 것이 규제의 핵심 내용이다. 규제의 실효성을 확보하기 위하여 「주택법」은 주택공급질서를 교란하는 행위를 포괄적으로 규정하여 제재를 가한다. 주택공급질서상 제재뿐만 아니라 형사처벌도 이루어진다는 점에서 죄형법정주의 및 법치주의 원칙에 위배되는 부분이 발생한다. 주택공급질서를 구성하는 다양하고 포괄적인 규제 중 어느 한 부분만을 위반해도 일률적으로 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 대상이 될 수 있기 때문이다. 이는 주택공급질서가 규율하는 주된 대상이 아닌 미분양・미계약분에 관한 공급과정도 예외일 수 없다. 미분양・미계약분은 주택공급질서가 정하는 절차와 자격기준, 입주자 선정방법이 모두 동원되고 나서 남는 물량이며, 건설업자의 입장에서 보면 자금회수에 대한 중대한 장애 사유이다. 국가도 미분양・미계약분의 물량이 누적되면 주택시장에 대한 부담으로 인식하고 이를 해소해야 한다는 압박을 느끼게 된다. 주택공급질서가 정하는 제한은 ‘선착순 모집’ 또는 ‘공개모집’과 같이 간이한 규제일 뿐, 주택공급질서가 정하는 전형적인 입주자 선정방법과는 차원이 다르다. 특히 형사처벌이라는 관점에서, 미분양・미계약분에 대한 강력한 규제는 주택가격 상승 시에 필요한 것이어서 시기적으로 오래가기 어렵고, 그 규제를 신설할 때도 즉각적인 규제 필요 때문에 신중하게 여러 측면을 고려하기 어렵다. 따라서 이렇게 만들어진 조항에 위반되는 행위를 형사처벌하는 경우에도 그 구성요건을 엄격하게 해석해야 하고, 또 한시법과 유사하게 일정한 시점 이후 신설되거나 폐지되는 조항에 대한 처벌도 시간적으로 제약되어야 한다. 미분양・미계약분의 처리에 관하여 규율을 유추하고 제한하여 해석하게 되는 가장 큰 이유는 결국 규율의 공백 때문이다. 미분양・미계약분에 관한 실무상 용어도 통일되어 있지 않고, 법령상 정의도 존재하지 않는다. 주택공급질서의 주요 구성요소, 즉 미분양・미계약분의 입주자 선정방법, 선정 절차, 자격기준에 관한 명시적인 규제도 부족하다. 체계에 부합하지 않는 규제는 시장에 혼선을 야기할 뿐만 아니라, 형사제재와 결합되었을 때 헌법에 합치되지 않는 결과로 이어질 가능성이 크다. 반 세기가량 아파트 공급이 이루어지면서 주택시장은 다양한 규제와 변수들로 움직이는 거대하고 복잡한 유기체로 발전하였다. 미분양・미계약분과 같은 다양한 주택시장의 요소에 대하여 법체계적인 규정을 마련하고, 이에 대응하는 제재 또한 세분화하여 합헌적인 주택공급질서를 구축해야 할 시점이다.

패널분석을 이용한 지역별 미분양률 결정모형 개발 및 적용 연구

김대원(Dai-Won Kim),유정석(Jung-Suk Yu) 한국주택학회 2014 주택연구 Vol.22 No.1

최근 국내 주택 시장에서는 주택 미분양 물량의 증가로 인하여 많은 사회적ㆍ경제적 문제가 발생되고 있다. 미분양 주택의 증가는 건설 경기의 침체의 원인으로 작용하는 한편, 이로 인한 주택 가격 하락은 주택담보 대출에 대한 상환 능력을 감소시켜 가계부채로도 이어지고 있어 많은 사회적 파장을 일으키고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 정부는 주택가격 하락 및 미분양 물량 증가 등 주택 시장 악화의 원인이 주택 시장의 수요와 공급의 불균형으로 인한 것임을 발표하였으며, 다수의 기존 연구들도 주택 수급 불균형을 미분양 주택을 증가시키는 원인으로 지목하고 있다. 본 연구는 국내 주택 시장의 미분양 주택 물량을 효과적으로 산정할 수 있도록 전국 16개 광역시ㆍ도로 구성된 2003년부터 2012년까지의 연간 패널 자료를 사용하여 패널 LSDV(Least Squared Dummy Variables) 모형을 사용하여 거시경제 요인, 경제 심리적 요인, 공급 요인, 그리고 정책 규제 요인 등을 종합적으로 고려한 지역별 미분양률 결정 모형의 개발을 시도하였다. 표준화 계수를 사용한 추정 결과, 담보대출금리, 매매가증감률, 재고대비분양률은 1차의 시차를 두고 미분양률 결정에 영향을 미치고 있는 것으로 나타났으며, ln경제심리지수 및 ln정책규제지수, 글로벌 경기침체(더미)는 시차의 적용없이 미분양률 결정에 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었다. 또한 미분양률 결정에 가장 높은 영향력을 미친 변수는 지역별 상수, 글로벌 경기침체, ln정책규제지수, ln경제 심리지수, L1.매매가증감률, L1.담보대출금리, L1.재고대비분양률 순으로 미분양률 결정에 영향을 미치는 것으로 확인되어 주택 시장 분위기에 영향을 미칠 수 있는 변수들의 영향력이 높은 것으로 확인되었으며, 추정된 미분양률과 실제 미분양률 비교 검토 결과 대부분의 지역별 미분양률 추정은 실제 미분양률을 잘 반영하는 것으로 나타나 실무 활용 가능성을 시사하였다. 또한 본 연구는 개발된 미분양률 모형의 활용도를 재고하기 위한 방안으로 동적 패널 모형인 알레라노-본드 추정(Arellano and Bond estimation)을 통한 개별 설명 변수의 예측 방법을 제시하였으며, 적정 구매 수요의 예측을 위한 활용 방안으로 신규 주택에 대한 미분양률 감소 정도를 확인할 수 있는 '미분양 해소율'의 산정 방향을 제시하였다. This study aims at developing a housing unsold ratio determinants model and suggesting its application in the field. To achieve this goal, we used panel LSDV(Least Squared Dummy Variables) model using panel data of 16 major cities or provinces which consist of macro- economic factors, economic psychological factors, and policy regulation factors as independent variables from the year 2003 to 2012. The estimation results show that mortgage ratio, selling price index fluctuation ratio, and sold ratio have the first order time lag, while consumer sentiment index, policy regulation index after taking natural logarithm, and global risk dummy have no time lag. In addition, the estimation results with standardized coefficients reveal that region constant, global risk dummy, Ln(policy regulation index), Ln(consumer sentiment index), L1.selling price index, L1.mortgage ratio, and L1.sold ratio affect determination of unsold ratio in sequence. As an application of the unsold ratio determinants model, we suggested using Arellano and Bond estimation for the prediction of independent variables and unsold reduction ratio for one way of predicting the proper housing demand.

지역수준별 미분양주택에 대한 실증분석

김혜진(Hye Jin Kim) 건국대학교 부동산도시연구원 2014 부동산 도시연구 Vol.6 No.2

2007년 글로벌 금융위기 이후 주식시장에서 코스피지수가 반등한 것과 달리 건설시장에서 코스피 건설지수는 여전히 약보합세 국면에 있으며 미분양주택의 적체는 주택건설을 위주로 발전해 온 건설 산업 부진의 주요 원인 중 하나로 지목되고 있다. 본 연구는 미분양주택을 둘러싼 주요 변수들 간의 상호 관계를 공간적 범위를 달리하여 전국, 경기 및 서울로 구분하여 동태적으로 비교ㆍ분석하고자 하였다. 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 공적분 검정 결과 서울의 경우 미분양과 다른 변수들이 독립적으로 형성되는 데 비해 전국과 경기의 경우 변수 간 장기적 균형관계를 갖고 움직이는 것으로 나타났다. 둘째, 그랜저 인과관계 검정을 통해 전국의 경우 미분양이, 경기와 서울의 경우 실거래가 주된 영향을 미치는 변수로 판단되어 지역수준별로 미분양과 주요 변수 간 작동 메커니즘이 다름을 관찰하였다. 셋째, 전국과 경기도의 경우 변수 간 공적분이 있는 것으로 나타나 벡터오차수정모형으로, 서울의 경우 공적분이 없는 것으로 나타나 벡터자기회귀모형으로 분석하였다. 전국의 경우 전반적으로 미분양을 둘러싼 여러 변수가 상호 영향을 가지고 장기적 균형관계를 형성해나가고 있는 것으로 보이나 경기, 서울의 경우 자체 변수의 영향을 많이 받고 있는 것으로 보인다. 넷째, 충격반응분석 및 분산분해분석 결과 미분양, 실거래가의 변수에 대한 설명력이 높은 것으로 나타나 미분양 해소를 위해서는 지역별로 차등을 두되 미분양과 실거래에 영향을 줄 수 있는 정책 방향이 바람직하다고 보여진다. 연구의 한계로는 자료의 기간과 해석에 대한 문제 등이 있다. The Korea Composite Stock Price Index(KOSPI) construction index on the construction market is still in a phase of practice despite the KOSPI on the stock market after the global financial crisis in 2007 is recovered. The increased number of unsold houses is pinned as one of the main cause of sluggish construction industry. This study has major variables surrounding the unsold houses and analysis attempted to make a comparison by separating by mutual relations between the region. To sum up the research results as follows. First, in Seoul, there is no cointegration. On the other hand, in the whole country and Gyeonggi province, there are cointegrations. Second, by Gramger causality test, number of unsold houses is a important variable in the country. On the contrary to this, real price has a key factor in Seoul and Gyeonggi prov.. The actuating mechanism between the local variable at a level is different. Third, country and Gyeonggi prov. are analyzed by vector error correction model and Seoul is analyzed by vector autoregressive model in accordance with cointegration. Fourth, unsold houses and actual price are important parameters by impulse response analysis and decomposition analysis. The limits of the research are data issues such as the interpretation of data, etc.

CR리츠를 활용한 미분양 주택 유동화 지원정책 분석 - 시스템다이내믹스를 이용하여 -

나호준,박문서,이현수,황성주,Na, Ho-Jun,Park, Moonseo,Lee, Hyun-Soo,Hwang, Sungjoo 한국건설관리학회 2013 한국건설관리학회 논문집 Vol.14 No.5

최근 미분양 주택의 발생은 글로벌 금융위기와 내수경기 침체로 본격화되었으며, 주택보급률이 100%를 넘는 현 상황에서는 향후에도 언제든지 미분양 주택 적체가 심화될 수 있다. 정부는 이러한 미분양 주택 적체를 해결하기 위하여 여러 대책들을 수립 시행해 왔으며, IMF 외환위기 이후 부동산 금융시장의 발전을 배경으로 미분양 주택 유동화 대책이 시행되게 되었다. 또한, 2008년 이후 급격히 증가한 준공 후 미분양 주택은 단기간에 해결하기가 쉽지 않으며, 이로 인한 건설사의 유동성 위기를 해결하기 위해서는 미분양 주택을 유동화시킴으로써 자본시장으로부터의 자금 유입을 원활하게 하는 것이 중요하다. 따라서 본 연구에서는 정부의 미분양 주택 유동화 대책 중 최근 몇 년간 가장 문제가 되어온 중대형의 준공 후 미분양 주택을 해결할 수 있는 기업구조조정 리츠(CR-REITs)를 활용한 정책의 실효성을 시스템 다이내믹스를 이용하여 분석하고 개선방안을 제시하고자 한다. Unsold new houses have increased before the financial crisis, and have steadily accumulated since domestic diffusion ratio of house exceeded 100%. From a long term point of view, it is important to liquidate unsold new houses and raise funds from the capital market till the housing market recovers because the accumulation of unsold new houses is a financial burden to the construction company and for that reason, the housing policies to support the liquidity of unsold new houses must be consistently available means. Therefore, the purpose of this study is to analyze the effectiveness of government's policy to support the liquidity of unsold new houses using CR-REITs from among these policies with system dynamics. Using the system dynamics model, this study finds the significance and limitation of the policy to liquidate unsold new houses using CR-REITs and suggests the measures to improve the policy.

미분양 주택의 분포특성과 결정요인에 관한 연구

김주영,신우진 한국지역학회 2011 지역연구 Vol.27 No.1

미분양 주택 관련 선행연구들은 주로 개별도시나 국가 차원의 미분양 발생원인과정책적 대응방안에 초점을 두고 있다. 본 연구에서는 개별 도시 차원에서 미분양 주택 발생에영향을 미치는 인자를 분석하기 위해 크게 주택수요와 공급관련 변수를 활용하여 그 영향력을검증하였다. 다층성장모형을 활용하여 40개 도시의 주택재고 대비 미분양 주택수를 결정하는 요인을 분석한 결과 분석기간 동안 미분양 주택은 계속적으로 증가하고 있으며 개별 도시의 주택가격 상승률이 낮을수록 미분양주택수는 증가하는 것으로 나타났다. 특히, 수도권 도시의 미분양 주택이 지방도시보다 높았으며, 도시의 경제적 측면에서는 제조업 중심의 도시가 서비스업중심 도시보다 미분양이 많은 것으로 분석되었다. Prior studies concerning unsold housing usually depend on cross-section data using macro-economy factors. Our study analyze the scope of analysis to city boundary and focus on basic variables and city's unique characteristics on unsold housing change. Recently, real estate life cycles studies found out that regional variables more important ones in its explaining real real estate cycles than macro-economic factors. The results of this study also confirm the prior studies partially. Every city has its unique location, history and industry formation, so this invariable ingredients have a more important factors why some cities have a quite a lot unsold houses than other ones. Multi-level growth model was used to find out the trend of unsold housing for the period of 2002-2008. Empirical results like that. Demand factors like population growth and income level didn't have a substantial effects on changes of unsold housing at least in short term periods. What is the main results is that apartment supply in experieced populaiton increasing is somewhat oversupply in terms of potential housing demands so construction company need to consider demand situation of that cities.

벡터오차수정모형을 이용한 하위시장별 주택 미분양 영향요인 분석: 경기도와 경상남도의 분양 및 재고시장을 중심으로

김리영,서원석 한국감정평가학회 2020 감정평가학논집 Vol.19 No.1

The study analyzed factors affecting unsold housing stock in Gyeongnam Province, where the amount of unsold new housing stock has increased significantly, and Gyeonggi Province, where the unsold has decreased recently and suggested the policy implications. In addition to housing supply, regional economic factors and macroeconomic factors discussed in the previous study, this study used a newly supplied housing price, the housing resale price relative to the newly supplied housing price, the housing consumer sentiment for the empirical analyses including Granger Causality Analysis and the Vector Error Correction Model. As a result, this study found that the factors affecting unsold housing stock differ between the provinces. In particular, it was confirmed that economic factors played an important role in the newly supplied housing market along with the effects of the unsold housing in Gyeongnam and that Gyeonggi was affected more heavily by the price factors as well as housing consumer sentiment. Through these results, this study confirmed that the Gyeonggi has a close relationship between the newly supplied housing market and the housing resale market while Gyeongnam is recognized as a discriminatory market between the two markets. 이 연구는 주택분양시장의 미분양에 관심을 두고 현재 미분양 적체가 증가하고 있으며 전국에서 가장 많은 미분양물량을 보유한 경상남도와 과거 전국에서 가장 많은 미분양이 누적되었으나 이후 상당 부분 적체가 해소된 경기도를 대상으로 미분양에 영향을 주는 주택시장별 요인을 비교ㆍ분석하고 이에 따른 정책적 시사점을 제시하였다. 구체적으로 이 연구는 기존 연구에서 다루었던 주택공급, 지역경제요인, 거시경제요인 이외에도 분양 가격, 분양가 대비 재고주택가격 그리고 주택시장의 소비심리 요인의 지역별 영향 및 미 분양주택의 장기균형을 그랜저인과분석 및 벡터오차수정모형을 이용해 파악하였다. 분석 결과 미분양 변동의 원인이 되는 요인은 지역 간 차이가 있는 것으로 나타났다. 구체적으 로 경상남도는 미분양에 있어 미분양 자체의 영향과 더불어 지역의 경제적 요인에 의한 영향이 크게 작용하였지만, 경기도는 미분양 자체의 영향이 장기적으로 감소하면서 소비 심리, 분양가격, 재고주택가격 등 다양한 요인이 복합적으로 영향을 미친다는 점을 확인 하였다. 이러한 결과를 통해 지역이 가진 주택시장 여건에 따라 분양시장에 미치는 영향 은 차이가 있으며, 분양시장과 재고주택시장과의 관계 역시 경기도는 상호 밀접한 보완 관계를, 경상남도는 차별적인 관계를 형성하고 있다는 사실을 파악하였다.

주택공급전략 타당성 검토를 위한 시스템다내믹스 모델 개발

황성주,박문서,이현수,김현수,Hwang, Sung-Joo,Park, Moon-Seo,Lee, Hyun-Soo,Kim, Hyun-Soo 한국건설관리학회 2011 한국건설관리학회 논문집 Vol.12 No.5

최근 한국 주택시장의 혼재하고 있는 문제점으로 인해 공급기반 강화 전략이 중요한 화두가 되고 있다. 특히, 2008년 이후 금융시장 불안으로 인한 주택시장의 침체로 미분양주택 해소 및 서민주거안정을 위한 정책이 요구되고 있다. 그러나 이들은 주택공급조절과 주택공급확대라는 서로 상반된 목표를 갖고 있기 때문에 정책결정에 어려움을 발생시킨다. 따라서 본 연구는 미분양해소 및 서민주거확대를 위한 주택정책 적용 시 주택시장을 구성하는 다양한 변수 간 관계들의 구조적 변화를 파악함으로써 정책 실효성을 분석하는 시스템다이내믹스 모델을 개발한다. 개발된 모텔에 다양한 정책 시나리오를 적용함으로써 가능한 정책대안들을 평가하고, 문제해결을 위한 정책을 제안한다. 연구 결과, 민간을 배제한 공공 주도의 공급정책 및 미분양주택 해결을 위한 민간 주택건설 규제는 건설시장의 자율조절기능을 위축시키는 요소로 작용할 수 있다. 따라서 민간 주택건설의 자율적 조절기능을 지원하는 정책을 마련해야 민간 주택시장의 공급체계 안정화 및 수요-공급 조절기능의 정상화를 이룰 수 있다. Establishing housing supply strategies in Korean housing market is a crucial issue due to contradictory but concurrent two problems in market; one is the unstable working-class residential and the other is the high vacancy rate by the low-level of sales rate. Although government has been continuously implementing various supply policies in an attempt to evenly distribute houses as well as to keep supply and demand in balance, it is difficult to satisfy all of stakeholders, such as housing consumers, housing owners and housing suppliers. This paper, therefore, applies a system dynamics methodology and offers a dynamic and integrated model encompassing for-profit behaviors of each market participants. The proposed model simulates the future trends of house prices, the balances between supply and demand, construction companies earnings and vacancy rate when applying various housing supply scenarios. From the simulation result, recent governmental small-size rental housing supplies in bulks should utilize private construction companies to stabilize housing distribution rate and private supply system as well as the supply and demand are well balanced.

한국 주택가격의 동태적 변화 연구

고동우(Dong-Woo Ko),윤성민(Seong-Min Yoon) 한국자료분석학회 2024 Journal of the Korean Data Analysis Society Vol.26 No.1

주택은 의식주의 하나로서 삶의 여건을 결정하는 필수재이다. 또한 주택가격은 거시경제 여건 등에 따라 그 등락의 폭이 커서 중요한 연구대상이다. 본 연구는 글로벌 금융위기 이전인 2006년부터 2023년 2분기에 이르는 분기별 주택매매가격지수의 동태적 변화를 GARCH 모형, Granger 인과검정, 벡터오차수정모형(VECM) 등 세 가지 분석방법을 활용해 다각적으로 분석하였다. 실증분석에서 얻은 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택가격 변동에는 관성적인 환류효과가 존재하는 것을 확인하였다. 둘째, 주택가격의 움직임에는 군집성과 장기지속성이 존재하는 것으로 나타났다. 셋째, 주택수급 측면에서 주택대출이나 주택건설인허가 및 미분양주택수가 주택가격에 미치는 유의한 영향을 확인하였다. 주택대출은 단기적으로 주택수요에 양(+)의 영향을 미치며, 주택건설인허가 및 미분양주택수와 같은 주택공급 변수는 장기적으로 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 분석결과에 따르면, 한국 주택시장은 수요 및 공급의 역할이 이론과 부합하게 작동하는 가운데 경제 환경에 따라 주택가격 급등과 급락이 발생하는 관성적 특성이 있음을 알 수 있다. 주택정책 담당자는 이러한 정보를 주택정책 수립에 참고할 필요가 있다. Housing is one of the essential goods that determine the conditions of life. However, housing prices fluctuate widely depending on macroeconomic conditions, making it an important research topic. This study analyzes the dynamic changes in quarterly housing prices from 2006 to 2023, using GARCH model, Granger causality test, and vector error correction model(VECM). The main finding are as follows. First, there are inertial feedback effects in house price changes. Second, there is clustering and long-run persistence in the dynamics of house price volatility. Third, we find significant effects of housing loans on the demand side and housing construction permits and unsold housing units on the supply side on house prices. Housing loans have a positive effect in the short run, while housing supply variables such as housing construction permits and the number of unsold housing units have a negative effect in the long run. These results of our analysis suggest that the housing market follows the market principle that the role of housing supply and demand works well, and that housing prices have inertial characteristics with spikes and crashes depending on the economic environment. Housing policy-makers need to take these findings into account when formulating housing policies.