한국과 미국 부동산업의 산업연관구조 비교분석

윤갑식 한국부동산연구원 2017 부동산연구 Vol.27 No.4

The purpose of this study is to find out the implications for the activation of the real estate industry by comparing the structure of production and distribution, as well as the industrial linkage, of Korean real estate industry with that of the US through an input-output analysis. This study employed the World Input-Output Database (WIOD) provided by the EU in 2016. The results are as follows. First, while the share of the Korean real estate industry in the national economy has been steadily decreasing since the year 2000, the real estate industry of the United States is increasing. Second, both Korean and US real estate businesses have higher value added rates than the industry average, but the intermediate demand rate is lower than the industry average. Furthermore, the intermediate input rate and intermediate demand rate of the Korean real estate industry were lower than that of the US. Third, the change in the final demand for the Korean real estate industry has a lower production and value added effect on the national economy than that of the United States. Fourth, the industrial linkage of the US real estate industry is larger and broader than that of Korea. Finally, it is suggested that a policy to increase the industrial linkage of real estate industry with high value-added industries is needed in order to revitalize Korea's real estate industry. 본 연구는 산업연관분석을 통해 우리나라 부동산업의 산업구조와 산업연관효과를 미국과 비교 분석함으로써 부동산업의 활성화를 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위해 본 연구에서는 EU에서 2016년 작성한 WIOD에서 제공하는 한국과 미국 산업연관표를 활용하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 한국 부동산업 부가가치가 전 산업에서 차지하는 구성비는 2000년 이후 지속적으로 감소하고 있어 국민경제 위상이 위축되고 있는 반면 미국 부동산업은 전산업 평균보다 빠르게 성장하고 있어 그 위상은 높아지고 있다. 둘째, 한국과 미국 부동산업 모두 부가가치율은 전 산업 평균보다 높지만, 중간수요율은 전 산업 평균보다 낮은 공통점을 가지고 있지만 한국 부동산업의 중간투입율과 중간수요율은 미국보다 낮은 것으로 나타났다. 셋째, 한국 부동산업에 대한 최종수요 변화가 국민경제 전체에 미치는 생산 및 부가가치유발효과가 미국보다 작은 편이다. 넷째, 미국 부동산업의 산업간 연관성의 크기가 한국보다 클 뿐만 아니라 연관성의 범위도 더 넓은 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 바탕으로 향후, 우리나라 부동산업의 활성화를 위해서는 타 산업과의 연관성을 제고하되, 특히 고부가가치 산업과의 연관성을 높이는 정책적 방안 모색이 필요함을 제시하였다.

부채감당법에 의한 자본환원율의 추계와 활용가능성

안정근 한국부동산연구원 2008 부동산연구 Vol.18 No.1

To value income property by using the equity-mortgage capitalization method in an inflationary environment can cause the problem to underestimate overall capitalization rate so that the market value of subject property is overestimated than its actual earning power. Alternatively, mortgage lenders use the concept of mortgage debt coverage and related mortgage terms as a means for computing an overall capitalization rate. This paper calculated overall capitalization rates of commercial and residential properties by using the debt coverage method. The calculation results revealed that the magnitude of commercial property capitalization rates ranging from 7.40% to 10.66% is more lower than that of residential property capitalization rates ranging from 9.28% to 13.10%. The comparative analysis between commercial property capitalization rates and residential property capitalization rates was carried out. The debt coverage method can be utilized to estimate the market value of subject property. Also mortgage lenders using the debt coverage method can compute easily the loan amount that they are willing to lend subject to the constraints of net operating income, annual mortgage constant, and debt coverage ratio. As the band-of-investment method and the debt coverage method have the equivalent structure, it is easy to derive the equity dividend rate implied in the debt coverage ratio which is the required rate of return of the equity investor from the two equations. If the dividend rate is sufficient to meet the required rate of return of the equity investor, the lender can use the debt coverage ratio in negotiating mortgage terms with other variables. 금융기관에서는 흔히들 이자율, 저당상수 등 저당조건에 관한 자료를 이용하여 부채감당법으로 자본환원율을 추계한다. 인플레가 심한 시기에 저당지분환원법을 사용하면, 자본환원율이 낮게 추계되어 실제 수익력보다 대상부동산의 시장가치가 과대평가되는 문제가 발생한다. 부채감당법은 이에 대한 대안으로 대출기관이 개발한 방법이다.본고는 수익성부동산과 주거용부동산의 자본환원율을 부채감당법으로 추계하였다. 수익성부동산의 경우에는 제1금융권의 저당조건에 관한 자료와 국토해양부(과거의 건설교통부)의 상가 및 매장용부동산에 관한 임대료자료가 사용되었으며, 주거용부동산의 경우에는 한국주택금융공사의 저당조건에 관한 자료가 사용되었다. 분석결과, 수익성부동산의 자본환원율은 7.40∼10.6%로, 주거용부동산의 자본환원율은 9.28∼13.10%로 나타났다.부채감당법은 대상부동산의 가치를 손쉽게 구할 수 있는 장점을 가지고 있다. 또한 부채감당률과 저당상수를 순영업소득에 적용시키면, 대상부동산의 최대가능 저당대부액, 즉 저당가치를 구할 수 있다. 그리고 부채감당법의 변수를 변형하면 지분투자자의 요구수익률인 지분배당률을 구할 수 있다. 지분배당률은 저당대부시 다른 변수와 더불어 저당조건을 협상하는 데 활용될 수 있다.

지식경제시대와 부동산서비스업

김용창(Kim, Yong Chang) 한국부동산연구원 1999 부동산연구 Vol.9 No.1

오늘날 부동산을 둘러싼 환경이 급격하게 변하고 있다. 산업재구조화와 사회경제활동의 초국적화, 새로운 속성의 공간출현이 부동산 외부환경의 변화라면, 지구적 부동산시장의 형성, 부동산개발상품의 개성화와 다양화는 내부환경의 변화이다 부동산부문 뿐만 아니라 사회경제 전체적으로도 이미 지식경제시대로 접어들고 있고, 세계은행과 OECD 의 연구보고서는 자본의 격차가 아니라 지식의 격차가 선진과 후진을 결정짓는 요소가 되고 있다고 말한다 부동산을 둘러싼 이러한 복잡한 변화를 수용하기 위해서는 부동산부문의 지식산업화와 지식경영체제 구축이 펼수적이다‘ 우리나라 부동산업계의 기본적인 문제점인 불투명성, 학신능력의 부재, 전근대적인 부동산금융, 유통구조의 전근대성과 같은 문제들을 하루 빨리 극복할 필요가 있다. 기본적인 방향은 객관적인 정보하부구조로 뒷받침하는 고도의 전문적인 부동산서비스를 제공할 수 있어야 한다. 전문 지식산업화만이 음성적인 관행과 음울한 이미지의 부동산서비스업을 개혁할 수 있다. 연구개발기능과 지속적인 재교육의 강화가 우선적으로 필요하다.

한국과 미국 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교 연구

유은길,안정근 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1

The purpose of this study is to compare the selective examination and education system of real estate broker in Korea with those in Washington State in the United States. This study is aiming at finding more advanced system through comparative analysis and interview survey. This study uses both literature data comparison and interview survey analysis on the basis of positive institutionalism theory. For literature and data comparison, the real estate laws and institutions of two countries were researched. The selective examination and education systems of two countries were reviewed. Especially, the interview survey results that collected the opinions of Korean-American real state brokers on the real estate license systems of two countries were analysed. In the results of this study and survey, it was found that the real estate license examination and continuing education systems of Washington State were more intensively organized than those of Korea. Washington State has pre-education course before taking real estate licence examination. After passing the licence examination, real estate brokers have to listen to the extra lectures every two years in order to work legally and consistently as a broker. The results of this study are giving good suggestions to us related to our real estate licensing systems. 본 논문은 실증적 제도주의(positive institutionalism) 접근법 이론을 기초로, 한국과 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교연구 그리고 제도효과 검증을 위한 워싱턴주 중개사들에 대한 면접조사를 통해 양국 간 부동산중개사 자격기준과 교육에 대한 질적 차이를 보여준다. 구체적으로 워싱턴주 부동산중개사 제도는 자격증 취득 전과 후에 많은 시간의 교육이 의무사항으로 되어 있고, 또 매우 엄격히 적용되고 있다. 중개사 시험의 경우 워싱턴주는 2개 과목이고 연중 수시로 볼 수 있다는 점에서 편의성은 있지만, 합격기준과 시험자격 조건은 한국보다 훨씬 까다롭고 높게 되어 있다. 한국보다 학력수준이 더 높고 더 많은 부동산 교육을 받아야 시험을 치를 수 있다. 또 시험을 통과했다 해도 이후 매 2년마다 지속적으로 부동산학 교육을 받는다는 점은, 한미 간 부동산중개사의 질적 차이를 만드는 이유가 되고 있다. 워싱턴주 중개사들을 상대로 한 개별 면접조사에서도 피면접자들은 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도가 한국보다 합리적으로 체계화되어 전반적인 선진화를 이루고 있다고 평가했다. 워싱턴주는 부동산중개사를 소비자를 위한 서비스 제공자의 관점으로 보고 자격이 갖춰지지 않은 사람은 언제든 부동산시장에서 퇴출시킬 수 있는 구조를 갖고 있다. 즉, 계속교육을 받지 않는 부동산중개사는 자격증 박탈을 감수해야 한다. 반면 한국은 IMF 위기 당시 일자리 창출 차원에서 부동산중개사 양산에 목표를 두고 중개사 시험과 교육제도를 마련해 중개사 과다배출과 이미지 실추, 시장침체 등의 문제를 낳고 있다. 따라서 워싱턴주 부동산중개사 자격요건 강화와 시험 전후의 계속교육시스템 내용은 우리나라 부동산중개사 자격제도 개선을 위해 참고할 가치가 있다.

부동산거래의 종결단계에 관한 연구 : 캐나다의 온타리오주 사례를 중심으로

방진원,백성준 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.1

Real estate transactions can be largely divided into two stages: (1) the process of identifying, marketing, searching, etc. by the real estate agents; and (2) the closing stage. At the closing stage in the South Korean system, the tax and registration services are completed by the cooperative experts, but in Ontario State, Canada (including the eastern part of the U.S.), the real estate lawyers are the ones who complete the closing stage. Most of the preceding researches were on the introduction of the Escrow system. This system is used in the western part of the U.S., including the state of California, where more than one million Korean residents live, and it makes access to information and data easier. In South Korea, real estate can be divided into “land” and “building,” separately. Thus, the real estate owners may be different from the real estate occupiers. Further, the transaction amount passes directly to the sellers without trust until the end of the “closing stage.” In this paper, the Ontario State, Canada (or eastern part of the U.S.) real estate transaction closing system is introduced, and the real estate lawyers benefit from taking over the closing stage, such as by expanding their public confidence in registering, preventing document forgery, preventing double contracts, securing the safety of the transaction amount, disclosure of and fairness in tax payment, and securing the stability of buyers on the listed debt obligations. 부동산거래 단계는 크게 두 개의 단계로 분류 될 수 있다. 첫째는 공인중개사의 단독업무에 의한 중개과정이다. 이 과정은 고객으로서 매도인 또는 매수인과 만남을 시작으로 매매대상 부동산의 확인, 마케팅, 검색, 등의 과정을 통하여 결국 매매계약을 성사시키는 과정이다. 두 번째는 종결단계이다. 한국의 제도는 이 단계에서 공인중개사가 기타 전문가의 협업과정을 통하여 세무 및 등기관련 업무를 완성하게 된다. 한편 캐나다(미국 동부 포함) 제도는 부동산중개사가 부동산전문변호사와 협업과정을 통하여 업무를 위임하는 것이다. 부동산중개사는 매매계약의 완성 시 까지만 철저한 책임과 권리가 주어진다. 결국 종결단계는 양 국가 모두 기타 전문가와 협업함을 보여주고 있다. 대부분의 선행연구에서는 한국 교민의 거주가 가장 많고 따라서 정보나 자료의 접근이 보다 용이한 미국 캘리포니아 주가 속해있는 서부지역의 에스크로우제도의 도입에 대하여 연구가 진행되어왔다. 한편 미국 동부지역에서는 부동산전문변호사가 종결단계를 주관하고 있다. 캐나다의 중재제도 또한 미국의 동부지역의 중개제도와 동일하다. 종결단계의 요소로는 에스크로우와 권원(보험포함)이 있다. 한국의 부동산 특징은 토지와 건물의 소유자나 점유자 등이 서로 다를 수 있고 또한 ‘거래대금 등’이 발생 될 때마다 안전장치 없이 매도인에게 직접 전달되는 제도이므로 미국의 에스크로우제도가 도입되어도 국내에서 성공적으로 정착하기 어려운 환경에 놓여있다. 본 연구에서는 캐나다 온타리오주(미국동부) 부동산 종결단계의 주체로 부동산전문변호사에 업무를 위임하는 모형을 도입하고자 한다. 사회적 이점으로는 등기의 공신력 확대, 문서위조 방지, 이중계약 방지, 거래대금의 안전성 확보, 세금납부의 공평성, 부동산중개제도 및 공인중개사의 신뢰도 향상 등이 사회적으로 정착되리라 기대한다.

한국 부동산 시장의 버블에 대한 연구 : Shiller 검증을 통한 실증분석을 통해

이성수(Sung-Su Lee) 한국부동산연구원 2003 부동산연구 Vol.13 No.2

최근 우리나라는 외환위기 이후에 크게 하락하였던 주거용 부동산 가격이 상승세로 반전되면서 부동산 거품에 대한 우려가 확산되고 있으며, 이에 따른 정부의 부동산 버블에 대한 대책이 발표되고 있다. 그러나 주지하는 바와 같이 정부의 부동산 대책은 그 실효성에 의문을 제기할 만큼 부동산 버블의 우려를 일소하지 못하고 있는 상황이다(물론 최근의 10·29 대책으로 부동산시장의 체감경기가 하락한 측면도 있음). 또한 그 대책의 중심을 서울 강남일대에 둠으로써 경제주체들의 인식에 서울 강남지역을 국내 부동산 버블의 온상으로 판단하게끔 하고 있다. 따라서 본 연구자는 우선 국내 부동산 시장의 버블이 존재하는지를 실증적으로 검토하고자 하였고, 버블이 존재한다면 서울의 강남지역이 국내 여타지역보다 얼마나 큰지를 비교하고자 하였다. 이러한 분석목적을 위해서 서울시전체, 강남지역, 광역시로 구분야여 이른바 수정된 Shiller의 과민변동성 검증을 해 보았다. 그 결과 비교대상지역에서 공통적으로 과민변동성이 나타남으로써 부동산버블의 존재에 대한 일반적인 인식과 일치함을 보였다. 다만, 서울의 강남지역이 서울시 전체지역보다 과민변동성의 크기가 미미만 정도이지만 적음을 보임으로써 경제전반이 인식하고 있는 바와 다소 다른 결과를 보였다. 그리고 광역시의 경우에서도 부동산 가격의 과민변동성이 3.78로 나타남으로써 서울(5.63) 및 강남지역(5.48) 보다는 적지만 부동산 시장의 거품에 대한 우려가 나타나고 있음을 알 수 있었다. 결과적으로 서울 강남지역을 부동산 버블형성의 최대근원지로 인식하고 따라서 정책의 중심을 서울 강남지역에 두는 것은 강남지역의 부동산이 제공하는 부동산 서비스의 긍정적인 측면에 의한 부동산 가격의 상승효과(부동산소유에 따라 부수적으로 항유하게 되는 교육, 생활여건 등에 대한 초과수요에 의해 가격이 상승하는 면)를 무시하는 듯한 인상을 갖게 된다. 결국 부동산 버블에 대한 대책은 서울 강남지역과 서울시 전체지역 그리고 광역시 전체에 대한 면밀한 검토를 통해 정책 결정이 이루어져야 할 것이며 시장의 논리를 외면하는 단기적인 부동산 가격 억제대책 마련보다는 버블형성의 우려가 있는 지역에 대한 대체시장의 개발을 통해 장기적인 부동산시장안정화대책을 마련해야 할 것이다. 또한 부동산 버블을 잡기 위한 후속조치만을 양산해 내지 말고, 부동산 시장여건을 왜곡시키는 정책시행에 대해서는 신중이 검토하고 결정함으로써 버블형성을 사전에 억제하려는 정책개발도 필요할 것으로 판단된다. This study aims at testing bubbles in real estate price in South Korea by using Shiller s test. We(=participants in economy) have concerned about bubbles because of rising prices in short terms since our recovery from IMF s system. As you know, Our government has made series of policies to break down the bubbles in real estate. but the effects of the policies have left room for doubt to participants in the markets. So. I wanted to find out the being of bubbles and to test its magnitude in real estate by using Shiller excess volatility test. First, I tested the unit root test on data because Shiller s test presumed the stationary process of data. At test. I found unit root in data. so I differenced the data first degree. Then, I was sured that the 1st difference data is stationary process because ADF-statistics and Phillips & Perron-statistics showed reliable value. Second, I tested the Equality of variance of that data. The result is that Seoul s volatility of price is 5.63. Gangnam s is 5.48, Metropolitan city s is 3.78. Of course. the bubbles in real estate were tested, but Seoul s volatility of price is a little larger than Gangnam s. And metropolitan city has bubbles in real estate though the magnitude is smaller than other cases. But this result has to be interpreted with the consideration about non-stationary process of data. In conclusion, Our policy to break down the bubbles in real estate has to consider not only Gangnam area but also Seoul total areas and metropolitan cities. Additionally, We have to have a long term mind to control the bubbles. that is. to make a substitute market for bubble doubtful markets, rather than short term radical policies.

부동산가격의 변동요인에 관한 연구 : 토지가격과 주택가격을 중심으로

박철(Chul Park) 한국부동산연구원 2002 부동산연구 Vol.12 No.2

우리 나라는 급속한 경제성장과 도시화 및 산업화에 따른 급격한 부동산 가격의 상승으로 소득분배의 불평등과 자원배분의 비효율성 등의 심각한 사회·경제적 문제를 초래하고 있다. 이는 부동산시장의 불안정뿐만 아니라 부동산의 소유자와 무소유자간의 대립이라는 사회적 갈등 등을 유발시키고 있다. 따라서 부동산가격과 거시경제변수들간의 상관관계분석, 인과관계분석 등을 통하여 부동산가격의 변동요인을 분석하여, 사전적이고 효율적인 부동산정책의 수립과 부동산시장의 전망 등을 지원하고자 한다.

감정평가에 관한 외국의 프롭테크 유형

박용원(Yong Won Park) 한국부동산연구원 2023 부동산연구 Vol.33 No.1

4차 산업혁명으로 인한 기술혁신 등은 모든 산업에 직간접적으로 영향을 미치고 있다. 감정평가업계에서도 프롭테크로 인한 산업구조 변화가 예상된다. 특히 부동산정보공개가 확대됨에 따라 수요자가 부동산정보를 직접 수집할 수 있는 채널이 다양화되고 있다. 앞으로 감정평가 의뢰인들은 대량의 부동산정보를 직접 확인할 수 있고, 더욱 정밀한 감정평가 서비스를 요구하게 될 것이다. 이러한 서비스 요구 변화에 맞춰 감정평가업계에서도 프롭테크 기술 동향 등을 파악하고 산업변화에 대응할 필요가 있다. 감정평가에 프롭테크를 적정하게 활용한다면 감정평가사의 전문성을 보완할 수 있고 새로운 감정평가서비스 수요를 창출할 수 있지만 이를 위해서는 기술활용의 현실성, 부동산정보 활용에 관한 법적과제 등 다양한 시각에서 프롭테크를 진단하고 연구할 필요가 있다. 프롭테크를 선도하는 미국과 빠르게 프롭테크 산업을 확장하고 있는 일본의 프롭테크 동향조사는 국내 감정평가업계에 큰 시사를 줄 것으로 기대된다. 본 연구는 프롭테크로 인한 부동산업 구조변화를 진단하고 감정평가업계에서 프롭테크 도입의 필요성을 주창했다. 프롭테크 활용사례 및 제문제를 살펴보기 위해 미국과 일본에서 감정평가와 관련이 있는 프롭테크 동향을 조사했다. 감정평가와 관련된 미국의 프롭테크 기업은 크게 가격조사 지원형, 현장조사지원형, 의사결정 지원형으로 분류할 수 있다. 일본의 경우는 물건정보·미디어, 부동산정보, 가격사정 등으로 분류할 수 있다. 감정평가 업무에 있어서 각 단계별로 미국과 일본의 사례를 적용한다면, 보다 적확한 평가업무를 수행할 수 있을 것으로 기대된다. 이러한 해외사례를 통해 국내 감정평가업계에서 프롭테크 도입을 위한 주요쟁점과 선결과제 등을 정리할 필요가 있으며, 지속적으로 문제점을 개선해 나가야 한다.

공공택지개발사업에 있어서 부동산 금융의 활용에 관한 연구 : 공공택지개발사업의 현금흐름 및 시뮬레이션 분석을 중심으로

서후석(Hoo-Suk Suh) 한국부동산연구원 2004 부동산연구 Vol.14 No.1

본 논문은 기존의 공공택지개발사업의 현금흐름을 분석하고 이를 토대로 전형적인 공공택지개발사업의 현금흐름 모형 즉 시뮬레이션 모형을 구축하고자 하였다. 그리고 이 모형에 부동산 금융 기법을 적용하였을 때 다른 이해관계자와 사업의 이익과 위험을 나눌 수 있는지 또한 부동산 금융기법이 도입되기 전과 비교하여 공공택지 개발사업의 수익과 위힘을 어느 정도 개선시킬 수 있는지에 관한 시뮬레이션 분석을 시도하였다. 공공택지개발사업에는 다양한 부동산 금융기법을 도입힐 수 있는 것으로 분석되었다. 예를 들면 사업준비단계에는 부동산 펀드와의 공동사업, 지방자치단체와의 공동사업, 이익참가형 변동금리부 채권 발행, 토지개발수익 담보부 증권의 발행, 이익참가형 변동금리부 용지보상용 토지개발채권의 발행, 기존의 합동개발 방식 등의 적용이 가능하였다. 사업진행단계에는 입찰방식이나 일반 공모방식의 토지상환채권, 옵션부 공동택지분양제도 등이 적용가능한 부동산 금융기법들이었다. 이외에도 사업 종료 후인 보유 및 비축단계에서도 수익배분형 토지수익연계채권 발행, 토지매수청구권 매각, 토지매각수익 담보부 증권의 등을 발행힐 수 있었다. 이런 다양하고 새로운 부동산 금융기법 중에서 사업 단계별로 하나씩 선정하여 각각을 시뮬레이션 분석한 결과 부동산 금융기법을 적용하기 전보다 적용 후의 사업수익률 또는 지분수익률이 크게 개선되었음을 밝혀낼 수 있었다. 그러나 시뮬레이션 분석 결과는 제한된 자료에서 도출된 모형의 불안정성, 시장여건에 따라서 달라질 수 있는 부동산 금융기법의 발행조건 등으로 인하여 제한적인 범위 내에서 이용되어야 할 것이다. The purposes of this essay are to empirically investigate the cashflow in land development project of public sector, mainly focusing on the stereo-typed cashflow model(simulation model) and to research the effect of real estate financial engineering tools in the simulation model. And The study employs a simulation model (stereo-typed model) derived from KOLAND (Korea Land Corporation) s 25 land development projects. This essay tries to investigate how to share the profit and risk of stereo-typed project among the project,s players in case of using the real estate financial engineering tools, The following facts are founded in simulation analysis. The first is that a lot of real estate financial engineering tools (joint business with real estate funds, floating rate bond with profit sharing option, asset (project s profit) backed securities etcs) will be used newly in the land development of public sectors. The second, The project s profit and risk in using the tools in the simulation model is better than the project s profit and risk before using the tools. But the results of simulation analysis are changed by the conditions of tools and models.

주거용과 상업용 부동산의 가격 결정요인 비교

박성균,이현석 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.2

부동산시장은 용도에 따라 크게 주거용과 비주거용 부동산 시장으로 구분할 수 있다. 우리나라에서 주거용 부동산시장의 대표적인 상품은 공동주택인 아파트이며 비주거용 부동산 시장의 대표적인 상품은 업무용 부동산인 오피스다. 금융위기 이전에 아파트의 경우에는 주로 매매차익에 의한 투자수익률이 높았으나 금융위기 이후 부동산 경기가 침체되며 매매차익에 의한 투자수익률이 낮아지자 임대 중심의 시장으로 주거용 부동산 시장이 변화하려는 조짐을 보이고 있다. 이러한 변화는 향후 주거용과 상업용 부동산 시장의 연계 가능성을 의미하며 이의 올바른 분석을 위해서는 주거용과 상업용 부동산 시장의 관계를 규명하는 것이 필요하다. 본 연구에서는 우리나라의 주거용과 상업용 부동산 시장의 연계성을 가격의 관련성을 통해 찾고자 하였다. 이를 위해 다양한 인과관계 검정을 수행한 결과 아직까지 두 시장의 인과관계는 관찰되지 않았다. 두 부동산 시장에 영향을 주는 요인의 차이가 있음을 검증하였고, 세부적 차이의 분석을 위해 각종 지표들의 변화와 두 부동산 시장의 변화의 인과관계를 검증하였다. 주거용 부동산 시장은 생산소득지표, 통화금융지표, 산업활동지표에 의해 영향을 받았고, 상업용 부동산 시장은 경제활동지표와 기업활동지표에 의해 영향을 받는 것으로 나타나 거시경제변수의 영향에 대한 두 시장의 차이를 분석하였다. This study aims at comparing with residential and commercial property markets from an analysis considering the effect of dynamic macroeconomic variables by using the data about sales price and chonsei price of apartments and office rents in Seoul. Before the analysis of the effect of dynamic macroeconomic variables on the two property markets, the correlation between the two markets is analyzed by Granger causality test and Geweke causality test. There is no causality between them unlike Hong Kong. Granger causality test is performed in order to find influencing factors on the two property markets. While macroeconomic variables, such as production or income index, currency or financial index and industrial activity index, have an influence on residential property market, economic activity index and business activity index have an influence on commercial property market. There is a difference in influencing factors on each real estate market between the two markets.