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        • KCI등재

          한국과 미국 부동산업의 산업연관구조 비교분석

          윤갑식 한국부동산연구원 2017 부동산연구 Vol.27 No.4

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          The purpose of this study is to find out the implications for the activation of the real estate industry by comparing the structure of production and distribution, as well as the industrial linkage, of Korean real estate industry with that of the US through an input-output analysis. This study employed the World Input-Output Database (WIOD) provided by the EU in 2016. The results are as follows. First, while the share of the Korean real estate industry in the national economy has been steadily decreasing since the year 2000, the real estate industry of the United States is increasing. Second, both Korean and US real estate businesses have higher value added rates than the industry average, but the intermediate demand rate is lower than the industry average. Furthermore, the intermediate input rate and intermediate demand rate of the Korean real estate industry were lower than that of the US. Third, the change in the final demand for the Korean real estate industry has a lower production and value added effect on the national economy than that of the United States. Fourth, the industrial linkage of the US real estate industry is larger and broader than that of Korea. Finally, it is suggested that a policy to increase the industrial linkage of real estate industry with high value-added industries is needed in order to revitalize Korea's real estate industry. 본 연구는 산업연관분석을 통해 우리나라 부동산업의 산업구조와 산업연관효과를 미국과 비교 분석함으로써 부동산업의 활성화를 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위해 본 연구에서는 EU에서 2016년 작성한 WIOD에서 제공하는 한국과 미국 산업연관표를 활용하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 한국 부동산업 부가가치가 전 산업에서 차지하는 구성비는 2000년 이후 지속적으로 감소하고 있어 국민경제 위상이 위축되고 있는 반면 미국 부동산업은 전산업 평균보다 빠르게 성장하고 있어 그 위상은 높아지고 있다. 둘째, 한국과 미국 부동산업 모두 부가가치율은 전 산업 평균보다 높지만, 중간수요율은 전 산업 평균보다 낮은 공통점을 가지고 있지만 한국 부동산업의 중간투입율과 중간수요율은 미국보다 낮은 것으로 나타났다. 셋째, 한국 부동산업에 대한 최종수요 변화가 국민경제 전체에 미치는 생산 및 부가가치유발효과가 미국보다 작은 편이다. 넷째, 미국 부동산업의 산업간 연관성의 크기가 한국보다 클 뿐만 아니라 연관성의 범위도 더 넓은 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 바탕으로 향후, 우리나라 부동산업의 활성화를 위해서는 타 산업과의 연관성을 제고하되, 특히 고부가가치 산업과의 연관성을 높이는 정책적 방안 모색이 필요함을 제시하였다.

        • KCI등재

          한국과 미국 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교 연구

          유은길,안정근 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1

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          The purpose of this study is to compare the selective examination and education system of real estate broker in Korea with those in Washington State in the United States. This study is aiming at finding more advanced system through comparative analysis and interview survey. This study uses both literature data comparison and interview survey analysis on the basis of positive institutionalism theory. For literature and data comparison, the real estate laws and institutions of two countries were researched. The selective examination and education systems of two countries were reviewed. Especially, the interview survey results that collected the opinions of Korean-American real state brokers on the real estate license systems of two countries were analysed. In the results of this study and survey, it was found that the real estate license examination and continuing education systems of Washington State were more intensively organized than those of Korea. Washington State has pre-education course before taking real estate licence examination. After passing the licence examination, real estate brokers have to listen to the extra lectures every two years in order to work legally and consistently as a broker. The results of this study are giving good suggestions to us related to our real estate licensing systems. 본 논문은 실증적 제도주의(positive institutionalism) 접근법 이론을 기초로, 한국과 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교연구 그리고 제도효과 검증을 위한 워싱턴주 중개사들에 대한 면접조사를 통해 양국 간 부동산중개사 자격기준과 교육에 대한 질적 차이를 보여준다. 구체적으로 워싱턴주 부동산중개사 제도는 자격증 취득 전과 후에 많은 시간의 교육이 의무사항으로 되어 있고, 또 매우 엄격히 적용되고 있다. 중개사 시험의 경우 워싱턴주는 2개 과목이고 연중 수시로 볼 수 있다는 점에서 편의성은 있지만, 합격기준과 시험자격 조건은 한국보다 훨씬 까다롭고 높게 되어 있다. 한국보다 학력수준이 더 높고 더 많은 부동산 교육을 받아야 시험을 치를 수 있다. 또 시험을 통과했다 해도 이후 매 2년마다 지속적으로 부동산학 교육을 받는다는 점은, 한미 간 부동산중개사의 질적 차이를 만드는 이유가 되고 있다. 워싱턴주 중개사들을 상대로 한 개별 면접조사에서도 피면접자들은 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도가 한국보다 합리적으로 체계화되어 전반적인 선진화를 이루고 있다고 평가했다. 워싱턴주는 부동산중개사를 소비자를 위한 서비스 제공자의 관점으로 보고 자격이 갖춰지지 않은 사람은 언제든 부동산시장에서 퇴출시킬 수 있는 구조를 갖고 있다. 즉, 계속교육을 받지 않는 부동산중개사는 자격증 박탈을 감수해야 한다. 반면 한국은 IMF 위기 당시 일자리 창출 차원에서 부동산중개사 양산에 목표를 두고 중개사 시험과 교육제도를 마련해 중개사 과다배출과 이미지 실추, 시장침체 등의 문제를 낳고 있다. 따라서 워싱턴주 부동산중개사 자격요건 강화와 시험 전후의 계속교육시스템 내용은 우리나라 부동산중개사 자격제도 개선을 위해 참고할 가치가 있다.

        • KCI등재

          부동산거래의 종결단계에 관한 연구 : 캐나다의 온타리오주 사례를 중심으로

          방진원,백성준 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.1

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          Real estate transactions can be largely divided into two stages: (1) the process of identifying, marketing, searching, etc. by the real estate agents; and (2) the closing stage. At the closing stage in the South Korean system, the tax and registration services are completed by the cooperative experts, but in Ontario State, Canada (including the eastern part of the U.S.), the real estate lawyers are the ones who complete the closing stage. Most of the preceding researches were on the introduction of the Escrow system. This system is used in the western part of the U.S., including the state of California, where more than one million Korean residents live, and it makes access to information and data easier. In South Korea, real estate can be divided into “land” and “building,” separately. Thus, the real estate owners may be different from the real estate occupiers. Further, the transaction amount passes directly to the sellers without trust until the end of the “closing stage.” In this paper, the Ontario State, Canada (or eastern part of the U.S.) real estate transaction closing system is introduced, and the real estate lawyers benefit from taking over the closing stage, such as by expanding their public confidence in registering, preventing document forgery, preventing double contracts, securing the safety of the transaction amount, disclosure of and fairness in tax payment, and securing the stability of buyers on the listed debt obligations. 부동산거래 단계는 크게 두 개의 단계로 분류 될 수 있다. 첫째는 공인중개사의 단독업무에 의한 중개과정이다. 이 과정은 고객으로서 매도인 또는 매수인과 만남을 시작으로 매매대상 부동산의 확인, 마케팅, 검색, 등의 과정을 통하여 결국 매매계약을 성사시키는 과정이다. 두 번째는 종결단계이다. 한국의 제도는 이 단계에서 공인중개사가 기타 전문가의 협업과정을 통하여 세무 및 등기관련 업무를 완성하게 된다. 한편 캐나다(미국 동부 포함) 제도는 부동산중개사가 부동산전문변호사와 협업과정을 통하여 업무를 위임하는 것이다. 부동산중개사는 매매계약의 완성 시 까지만 철저한 책임과 권리가 주어진다. 결국 종결단계는 양 국가 모두 기타 전문가와 협업함을 보여주고 있다. 대부분의 선행연구에서는 한국 교민의 거주가 가장 많고 따라서 정보나 자료의 접근이 보다 용이한 미국 캘리포니아 주가 속해있는 서부지역의 에스크로우제도의 도입에 대하여 연구가 진행되어왔다. 한편 미국 동부지역에서는 부동산전문변호사가 종결단계를 주관하고 있다. 캐나다의 중재제도 또한 미국의 동부지역의 중개제도와 동일하다. 종결단계의 요소로는 에스크로우와 권원(보험포함)이 있다. 한국의 부동산 특징은 토지와 건물의 소유자나 점유자 등이 서로 다를 수 있고 또한 ‘거래대금 등'이 발생 될 때마다 안전장치 없이 매도인에게 직접 전달되는 제도이므로 미국의 에스크로우제도가 도입되어도 국내에서 성공적으로 정착하기 어려운 환경에 놓여있다. 본 연구에서는 캐나다 온타리오주(미국동부) 부동산 종결단계의 주체로 부동산전문변호사에 업무를 위임하는 모형을 도입하고자 한다. 사회적 이점으로는 등기의 공신력 확대, 문서위조 방지, 이중계약 방지, 거래대금의 안전성 확보, 세금납부의 공평성, 부동산중개제도 및 공인중개사의 신뢰도 향상 등이 사회적으로 정착되리라 기대한다.

        • KCI등재후보

          오피스지수를 이용한 오피스빌딩의 분산 투자에 관한 연구

          김선주 한국부동산연구원 2006 부동산연구 Vol.16 No.2

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          In Korea, Real Estate Market is opening and advancing. So, the investment of foreign real estate companies is increasing, Reits and Real Estate Fund are introduced. The main investment object of Real Estate Fund & Reits and foreign real estate companies is office building. Financial goods connection to real estate index is made. Therefore, the purpose of this study is that using the office index in Korea Appraisal Board composed regional and size portfolios. And the investment returns and values of an office building is accounted. As result, the office building portfolio using office index is possible. Because the office index in Korea Appraisal Board is indicated that an office building has the difference of a size and a region. Regional portfolio's result is that Kangnam & Mapo- Yeauido is best portfolio. Size portfolio's result is that over 10,000 pyung & under 15,000 pyung portfolio and over 15,000 pyung portfolio are best portfolios. 국내 부동산 시장이 개방화, 선진화되면서 외국계 부동산 업체의 국내 부동산에 투자가 증대되고 REITs와 부동산 펀드 등 부동산 금융상품이 본격적으로 도입되고 있다. 특히, 오피스 빌딩은 외국계부동산 업체와 REITs와 부동산 펀드의 투자 대상으로 가능성이 높아지고 있으며, 부동산 지수를 연계한 금융상품들이 출시되고 있다.이러한 상황에 맞추어 국내에서도 오피스 임대료 지수와 매매지수에 관한 연구들이 진행되고 있고, 부동산114, 샘스, 알투코리아 등의 민간 기업과 한국감정원에서 오피스 임대 지수를 발표하고 있다. 정확한 오피스지수의 개발은 오피스 관련 연구자와 투자자와 정책 담당자에게 중요한 역할을 수행한다. 따라서 본 연구는 현재 한국감정원에서 발표하는 오피스 임대지수를 토대로 오피스의 분산투자를 분석하고 그 투자 수익률과 가치를 분석하였다. 지역별 규모별 오피스 임대지수의 포트폴리오를 구성한 결과는 지역별 포트폴리오는 마포 여의도=0(도심권과 강남권의 조합)인 경우와 도심=0(강남권과 마포 여의도권의 조합)인 경우에서 포트폴리오 개선효과가 나타나고 있는데 이 두 포트폴리오 구성은 서로 상당히 다르다. 수익률측면에서 보면 도심=0인 경우가 높은 수익률을 나타내고 있다. 이는 마포, 여의도권의 수익률이 타 지역보다 높았던 것에 기인한다. 그런데 위험도 측면에서는 마포 여의도=0인 경우가 낮게 나타난다. 종합적으로 평가하면 도심=0인 경우, 즉 강남권과 마포 여의도권의 임대수익지수포트폴리오 구성이 다른 두 포트폴리오보다 뛰어남을 알 수 있다. 규모별 복합포트폴리오의 결과는 포트폴리오의 개선효과를 볼 수 있게 나타난 것이 10,000평 이상에서 15,000평 미만 규모의 오피스 빌딩과 15,000평 이상 규모의 오피스 빌딩 포트폴리오이다.본 연구에 사용된 오피스 임대 지수는 한국감정원에서 발표한 임대지수를 사용하였다. 이는 10층 이상 또는 3,000평 이상의 선호도가 높고, 설비 시설이 양호한 빌딩을 대상으로 전체150동을 표본으로 추출하여 기준층의 평당 전세금, 월 관리비, 월 임대수익, 공실률 등을 조사하여 산정하였다. 임대료 분석 작업을 감정평가에 근거한 오피스 종합 수익률이므로 자본 수익률이 실제보다 감소되어 산정될 수 있다. 앞으로 오피스지수가 좀 더 현실적인 조사에 근거한 개발로 오피스 투자 지표로 발전할 필요성이 있다.

        • KCI등재후보

          부채감당법에 의한 자본환원율의 추계와 활용가능성

          안정근 한국부동산연구원 2008 부동산연구 Vol.18 No.1

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          To value income property by using the equity-mortgage capitalization method in an inflationary environment can cause the problem to underestimate overall capitalization rate so that the market value of subject property is overestimated than its actual earning power. Alternatively, mortgage lenders use the concept of mortgage debt coverage and related mortgage terms as a means for computing an overall capitalization rate. This paper calculated overall capitalization rates of commercial and residential properties by using the debt coverage method. The calculation results revealed that the magnitude of commercial property capitalization rates ranging from 7.40% to 10.66% is more lower than that of residential property capitalization rates ranging from 9.28% to 13.10%. The comparative analysis between commercial property capitalization rates and residential property capitalization rates was carried out. The debt coverage method can be utilized to estimate the market value of subject property. Also mortgage lenders using the debt coverage method can compute easily the loan amount that they are willing to lend subject to the constraints of net operating income, annual mortgage constant, and debt coverage ratio. As the band-of-investment method and the debt coverage method have the equivalent structure, it is easy to derive the equity dividend rate implied in the debt coverage ratio which is the required rate of return of the equity investor from the two equations. If the dividend rate is sufficient to meet the required rate of return of the equity investor, the lender can use the debt coverage ratio in negotiating mortgage terms with other variables. 금융기관에서는 흔히들 이자율, 저당상수 등 저당조건에 관한 자료를 이용하여 부채감당법으로 자본환원율을 추계한다. 인플레가 심한 시기에 저당지분환원법을 사용하면, 자본환원율이 낮게 추계되어 실제 수익력보다 대상부동산의 시장가치가 과대평가되는 문제가 발생한다. 부채감당법은 이에 대한 대안으로 대출기관이 개발한 방법이다.본고는 수익성부동산과 주거용부동산의 자본환원율을 부채감당법으로 추계하였다. 수익성부동산의 경우에는 제1금융권의 저당조건에 관한 자료와 국토해양부(과거의 건설교통부)의 상가 및 매장용부동산에 관한 임대료자료가 사용되었으며, 주거용부동산의 경우에는 한국주택금융공사의 저당조건에 관한 자료가 사용되었다. 분석결과, 수익성부동산의 자본환원율은 7.40∼10.6%로, 주거용부동산의 자본환원율은 9.28∼13.10%로 나타났다.부채감당법은 대상부동산의 가치를 손쉽게 구할 수 있는 장점을 가지고 있다. 또한 부채감당률과 저당상수를 순영업소득에 적용시키면, 대상부동산의 최대가능 저당대부액, 즉 저당가치를 구할 수 있다. 그리고 부채감당법의 변수를 변형하면 지분투자자의 요구수익률인 지분배당률을 구할 수 있다. 지분배당률은 저당대부시 다른 변수와 더불어 저당조건을 협상하는 데 활용될 수 있다.

        • KCI등재

          부동산의 가격변화가 노후준비에 미치는 영향 : 사적연금을 중심으로

          김대환,이동현 한국부동산연구원 2018 부동산연구 Vol.28 No.3

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          OECD countries have been stimulating private pensions instead of public pensions because the financial stability of public pensions has been threatened by the aging population. Korea, which has the fastest aging population in the world, has been following the recommended policies of major countries. Unlike major economies, however, most of Korea's household assets are composed of real estate assets. Due to the economic and social importance of real estate assets in Korea, the wealth effect of real estate has been used as a major tool in macroeconomic policy. This study analyzed the effect of real estate value changes on the contribution of private pensions (personal pension + retirement pension). Utilizing a two-way, fixed effect model with the balanced panel data of the National Survey of Tax and Benefit, empirical results presented that the private pension contribution increased by 0.171% when the value of real estate increased by 1%. Thus, real estate value changes were analyzed as positive for retirement preparation through private pension. These results suggested that if the real estate market would shrink in the future, consumption would decrease, and the degree of preparation for retirement might be smaller. OECD 국가들은 인구고령화로 인해 공적연금의 재정안정성이 위협받자 공적연금의 노후소득보장기능을 축소하는 대신 사적연금을 활성화해 왔으며, 세계에서 가장 급속한 인구고령화를 경험하고 있는 한국 역시 주요국의 정책을 답습하고 있다. 하지만 주요국과 달리 한국은 가구 자산의 대부분이 부동산 자산으로 구성되어 있다는 특징이 있다. 전체 자산에서 부동산 자산이 차지하는 경제사회적 중요성으로 인해 부동산의 자산효과는 거시경제정책의 주요 도구로 활용되어 왔다. 본 연구는 부동산의 가격변화가 사적연금(개인연금+퇴직연금)의 납입액에 미치는 영향을 분석하였다. 재정패널조사 자료를 활용해 이원고정효과모형(Two-Way Fixed Effect Model)으로 분석한 결과, 부동산 가격이 1% 증가할 때 사적연금 납입액은 0.171% 증가하는 것으로 나타났다. 즉 부동산의 가격변화가 사적연금을 통한 노후준비에도 긍정적인 것으로 분석되어졌다. 이러한 결과는 향후 부동산 시장이 위축될 경우 소비감소뿐만 아니라 국민들의 노후준비에도 부정적일 수 있다는 것을 시사한다.

        • KCI등재

          한국 부동산 시장의 버블에 대한 연구 : Shiller 검증을 통한 실증분석을 통해

          이성수(Sung-Su Lee) 한국부동산연구원 2003 부동산연구 Vol.13 No.2

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          최근 우리나라는 외환위기 이후에 크게 하락하였던 주거용 부동산 가격이 상승세로 반전되면서 부동산 거품에 대한 우려가 확산되고 있으며, 이에 따른 정부의 부동산 버블에 대한 대책이 발표되고 있다. 그러나 주지하는 바와 같이 정부의 부동산 대책은 그 실효성에 의문을 제기할 만큼 부동산 버블의 우려를 일소하지 못하고 있는 상황이다(물론 최근의 10·29 대책으로 부동산시장의 체감경기가 하락한 측면도 있음). 또한 그 대책의 중심을 서울 강남일대에 둠으로써 경제주체들의 인식에 서울 강남지역을 국내 부동산 버블의 온상으로 판단하게끔 하고 있다. 따라서 본 연구자는 우선 국내 부동산 시장의 버블이 존재하는지를 실증적으로 검토하고자 하였고, 버블이 존재한다면 서울의 강남지역이 국내 여타지역보다 얼마나 큰지를 비교하고자 하였다. 이러한 분석목적을 위해서 서울시전체, 강남지역, 광역시로 구분야여 이른바 수정된 Shiller의 과민변동성 검증을 해 보았다. 그 결과 비교대상지역에서 공통적으로 과민변동성이 나타남으로써 부동산버블의 존재에 대한 일반적인 인식과 일치함을 보였다. 다만, 서울의 강남지역이 서울시 전체지역보다 과민변동성의 크기가 미미만 정도이지만 적음을 보임으로써 경제전반이 인식하고 있는 바와 다소 다른 결과를 보였다. 그리고 광역시의 경우에서도 부동산 가격의 과민변동성이 3.78로 나타남으로써 서울(5.63) 및 강남지역(5.48) 보다는 적지만 부동산 시장의 거품에 대한 우려가 나타나고 있음을 알 수 있었다. 결과적으로 서울 강남지역을 부동산 버블형성의 최대근원지로 인식하고 따라서 정책의 중심을 서울 강남지역에 두는 것은 강남지역의 부동산이 제공하는 부동산 서비스의 긍정적인 측면에 의한 부동산 가격의 상승효과(부동산소유에 따라 부수적으로 항유하게 되는 교육, 생활여건 등에 대한 초과수요에 의해 가격이 상승하는 면)를 무시하는 듯한 인상을 갖게 된다. 결국 부동산 버블에 대한 대책은 서울 강남지역과 서울시 전체지역 그리고 광역시 전체에 대한 면밀한 검토를 통해 정책 결정이 이루어져야 할 것이며 시장의 논리를 외면하는 단기적인 부동산 가격 억제대책 마련보다는 버블형성의 우려가 있는 지역에 대한 대체시장의 개발을 통해 장기적인 부동산시장안정화대책을 마련해야 할 것이다. 또한 부동산 버블을 잡기 위한 후속조치만을 양산해 내지 말고, 부동산 시장여건을 왜곡시키는 정책시행에 대해서는 신중이 검토하고 결정함으로써 버블형성을 사전에 억제하려는 정책개발도 필요할 것으로 판단된다. This study aims at testing bubbles in real estate price in South Korea by using Shiller s test. We(=participants in economy) have concerned about bubbles because of rising prices in short terms since our recovery from IMF s system. As you know, Our government has made series of policies to break down the bubbles in real estate. but the effects of the policies have left room for doubt to participants in the markets. So. I wanted to find out the being of bubbles and to test its magnitude in real estate by using Shiller excess volatility test. First, I tested the unit root test on data because Shiller s test presumed the stationary process of data. At test. I found unit root in data. so I differenced the data first degree. Then, I was sured that the 1st difference data is stationary process because ADF-statistics and Phillips & Perron-statistics showed reliable value. Second, I tested the Equality of variance of that data. The result is that Seoul s volatility of price is 5.63. Gangnam s is 5.48, Metropolitan city s is 3.78. Of course. the bubbles in real estate were tested, but Seoul s volatility of price is a little larger than Gangnam s. And metropolitan city has bubbles in real estate though the magnitude is smaller than other cases. But this result has to be interpreted with the consideration about non-stationary process of data. In conclusion, Our policy to break down the bubbles in real estate has to consider not only Gangnam area but also Seoul total areas and metropolitan cities. Additionally, We have to have a long term mind to control the bubbles. that is. to make a substitute market for bubble doubtful markets, rather than short term radical policies.

        • KCI등재

          지식경제시대와 부동산서비스업

          김용창(Kim, Yong Chang) 한국부동산연구원 1999 부동산연구 Vol.9 No.1

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          오늘날 부동산을 둘러싼 환경이 급격하게 변하고 있다. 산업재구조화와 사회경제활동의 초국적화, 새로운 속성의 공간출현이 부동산 외부환경의 변화라면, 지구적 부동산시장의 형성, 부동산개발상품의 개성화와 다양화는 내부환경의 변화이다 부동산부문 뿐만 아니라 사회경제 전체적으로도 이미 지식경제시대로 접어들고 있고, 세계은행과 OECD 의 연구보고서는 자본의 격차가 아니라 지식의 격차가 선진과 후진을 결정짓는 요소가 되고 있다고 말한다 부동산을 둘러싼 이러한 복잡한 변화를 수용하기 위해서는 부동산부문의 지식산업화와 지식경영체제 구축이 펼수적이다‘ 우리나라 부동산업계의 기본적인 문제점인 불투명성, 학신능력의 부재, 전근대적인 부동산금융, 유통구조의 전근대성과 같은 문제들을 하루 빨리 극복할 필요가 있다. 기본적인 방향은 객관적인 정보하부구조로 뒷받침하는 고도의 전문적인 부동산서비스를 제공할 수 있어야 한다. 전문 지식산업화만이 음성적인 관행과 음울한 이미지의 부동산서비스업을 개혁할 수 있다. 연구개발기능과 지속적인 재교육의 강화가 우선적으로 필요하다.

        • KCI등재

          토지시장과 자본시장의 관계연구

          신종웅(申鐘雄) 한국부동산연구원 1994 부동산연구 Vol.4 No.1

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          부동산 시장의 投資意思決定은 선험적이고 主觀的인 인식이 좌우되어 왔으나 부동산 시장의 특성인 局地性, 個別性, 固定性, 不增性과 용도지역지구 등 行政規制, 高額資金의 有用性 및 수익실현의 時差性 등에 따른 원천적 제약과 전국적인 去來市場을 갖지 못하는 한계 때문에 연속적인 부동산 수익관련 시계열자료를 구성할 수 없어 이러한 試圖는 처음부터 벽에 부딪혀 온 것이 사실이다. 이러한 制約하에 본 연구에서는 토지에 관한 유일한 시계열 자료인 全國 地價變動率資科를 이용하여, 한국 토지시장에 자본시장의 투자이론이 접목 될 수 있는가를 검증하는데 연구의 목적이 있다. 먼저 자본시장과 연계하여 분석한 한국 부동산시장의 특성을 요약하면 국내 부동산 시장도 어느 정도 弱型效率的 市場假說을 支持하고 있음을 발견할 수 있었다. 주가변동률과 지가변동률을 이용빼 收益率의 상관관계를 비교해본 결과 외국의 경우와 같이 주식과 부동산은 逆의 상관관계를 갖고 있음을 확인 할 수 있었다. 따라서 두개 자산에 의한 포트폴리오 구성이 실증적으로 의미가 있다는 것을 확인할 수 있었으며 양자의 交叉相關係數는 통계적으로 유의한 결과를 보여주지는 못했지만 대체로 1-2년의 時差를 갖고 있음을 보여주었다. 또한, 전통적인 투자3분법이 어느정도 의미가 있음이 실증적으로 확인되었다. 나아가서 資本資産價格決定模型이 토지시장에 실제로 적용될 수 있는가를 실증적으로 검토하기 위하여 지역별로 β계수를 산출한 후 그 특성을 살펴보고 이를 기초로 토지시장에서 CAPM의 성립여부를 검증한 분석결과에 의하면 한마디로 한국 토지시장에는 샤프(Sharpe)-린트너(Lintner)의 資本資産價格決定模型은 성립되지 않고 있음을 실증적으로 발견할 수 있었다. 그러나 본 연구 결과는 지가를 중심으로 한 연구결과로 제한된 시계열 자료에 의해 이루어졌기 때문에 그 解析나 運營에 한계를 갖고 있다. 따라서 국내에서도 선진 외국에서처럼 토지건물로 구성된 收益用不動産의 時系列的 收益率 指數의 데이타 베이씌 構葉되면 부동산시장에 대한 보다 계량화된 접근이 보다 충실히 이루어 질 수 있을 것이며 이로부터 적정 투자 할인율의 도출도 가능 해 질 것이다. 이것이 이루어지면 토지의 適正價格의 파악이 가능해져 지가의 가공이익을 계량해 낼 수 있게 될 것이며 이것은 지가안정을 위한 부동산정책수립의 자료로도 이용될 수 있을 것으로 기대된다.

        • KCI등재

          저출산․고령화 사회의 부동산 시장구조 변화

          조주현 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.2

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          Korea is rapidly changing into an aged society with low birth rate. Due to this trend, real estate market in Korea will go under structural change. The purpose of this paper is to analyze structural changes in Japanese real estate market which is a precedent aging market with low birth rate, and to draw some lessons for Korea. Through literature survey and analysis with empirical data, major changes in Japanese real estate market are found as follows: 1) Aging society results in expansion of inter-regional as well as intra-regional disparity. Especially, local cities and suburban areas suffer more than large cities and inner-city areas. 2) Suburban areas located farther than 30km from Tokyo Metropolis suffer from deep land price decrease. 3) Even with overall high housing supply ratio, small-sized new apartments with central locations are well absorbed in the market. 4) Special care for aging as well as young population is needed in order for new housing to be absorbed in the market. These findings may suggest some implications for Korean real estate market: 1) Demographic changes by itself may not result in an immediate dip in real estate prices 2) However, Korean government should be cautious in making further new towns including so-called “innovation cities,” far from the center of large cities. 3) Some immediate measure should be taken in order for senior citizens could adjust and liquidate their housing stock. 우리나라의 저출산⋅고령화 현상은 그 진행속도에 있어서 세계적으로 심각한 수준이며, 이는 부동산 시장에 대해서 장⋅단기적으로 구조적 변화를 초래할 것으로 예상된다. 본고에서는 여러모로 우리나라와 발전궤적이 유사하게 앞서나간 일본의 저출산⋅고령화로 인한 인구구조의 변화 현상과 그로 인한 부동산 시장 및 산업의 구조적 변화를 분석하고 우리나라에의 시사점을 도출하였다. 통계자료 분석과 기존의 실증 사례연구들을 통해서 다음과 같은 일본에서의 구조적 변화를 알 수 있었다. 첫째, 장기간 진행된 저출산⋅고령화 현상은 인구분포와 부동산 분포에서 지역간(대도시와 지방)뿐만 아니라 지역내(도심과 교외)의 차별화 현상을 야기하였으며, 특히 지방과 대도시 교외부의 쇠퇴가 심각하였다. 둘째, 대도시의 경우, 교외지역(특히 도심에서 30km 이상 떨어진 지역)은 전반적인 부동산 가격의 하락과 인구구조의 고령화가 도심부보다 상대적으로 급속히 진행된 반면, 도심부의 일정지역(특히 대규모 신개발이나 용도변경이 가능한 지역)에서의 소비자 기호에 맞추어 상품이 설계된 소형 맨션은 시장흡수율이 높았다. 셋째, 가구규모의 변화에 대응하고 고령자의 주택소비조절을 도와줄 수 있도록 공공과 민간부문에서 여러 가지 새로운 제도와 조직이 창출되었다. 이러한 일본에서의 경험은 한국에 다음과 같은 몇 가지 시사점을 제공해 준다. 첫째, 저출산⋅고령화로 인하여 부동산 시장은 단기보다는 장기적으로 영향을 받을 것이며, 인구구조가 변하고 전체인구가 감소하더라도 소득이나 자본의 이동과 같은 거시경제변수에 의해 당장 부동산 시장의 붕괴가능성은 낮다고 할 수 있다. 둘째, 수출중심의 경제구조에서 환율 등 대외부문의 압력을 지방개발과 신개발로 해결하려 했던 일본의 우를 범하지 않도록 도시외곽의 신도시나 지방의 도심외곽에 위치한 도시개발 사업들은 엄격한 사업성 재검토와 함께 신중한 추진이 요구된다. 셋째, 상대적으로 가계자산에서 부동산(특히 주택)의 비중이 높은 우리나라 노년층의 주택소비조절(주거이동과 보유주택의 유동화)을 도와줄 수 있도록 공공과 민간에서의 다양한 대응이 필요하다.

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