주택유형별 가격변화 간의 파급효과 분석

장한익(Han Ik Jang),김병국(Byeng Kuk Kim) 한국주택학회 2023 주택연구 Vol.31 No.1

본 연구는 TVP-VARX 모형, 소파동 분석 등을 통해 주택유형별 가격변화 간의 상호관계 및 선ㆍ후행 관계 등을 분석하였다. 실증분석결과 금리상승으로 모든 주택유형의 가격은 2020년 이후 감소하는 경향이 강해지고 있다. 주택유형별 가격변화 간 상호관계는 시간가변적이며, 아파트가격의 1% 상승충격에 대한 단독주택과 연립주택의 가격에 미치는 영향은 시간의 흐름에 따라 증가한다. 반면, 단독주택가격의 1% 상승충격은 타 주택유형의 가격에 미치는 영향이 증가하다가 2020년 8월 이후 빠르게 감소한다. 연립주택가격의 1% 상승충격은 타 주택유형의 가격에 미치는 영향은 전반적으로 일정하게 수준을 유지되지만 2020년 8월 전후로 일시적 증가한다. 이때 주택유형별 가격 간의 상호관계에서 아파트가격의 1% 상승충격이 다른 주택유형의 가격에 미치는 영향이 평균적으로 가장 크고, 그다음 연립주택, 단독주택의 가격 1% 상승충격이 다른 주택유형에 미치는 영향이 큰 것으로 확인된다. 마지막으로 주택유형별 가격변화 간의 선ㆍ후행 관계는 2019년 이전까지 주택유형별 가격변화 간의 선ㆍ후행 관계가 명확하지 않았지만 2019년 이후 단독주택 → 연립주택 → 아파트 순으로 가격변화 간의 명확한 선ㆍ후행 관계가 형성된 것으로 분석된다. 그러나 지역별로 주택유형별 가격변화 간의 상호관계, 영향력, 선ㆍ후행 관계는 상이하게 나타난다. 이에 따라 본 연구는 주택시장의 가격 안정화를 위해 공급해야 하는 주택유형 및 정책 등이 시기, 지역에 맞게 차별적으로 선정할 필요가 있음을 제시한다. This study analyzed the interrelationship and lead-lag relationship between price changes by housing type with the TVP-VARX model and Wavelet Phase Difference. As a result of the empirical analysis, the price of all housing types has a strong tendency to decrease after 2020 due to rising interest rates. The interrelationship between price changes by housing type is time-varying, and the impact of increase in apartment price on the price of detached and row houses increases over time. On the other hand, the impact of increase in detached house prices on prices of other housing types increases and then decreases sharply after August 2020. The impact of increase in row house price on prices of other types of housing generally remains constant, but temporarily increases around August 2020. At this time, in the interrelationship between prices by housing type, the impact of increase in apartment price on the price of other housing types is the largest on average. Next, it is confirmed that the impact of increase in the price of detached and row houses has a large impact on other housing types. The lead-lag relationship between price changes by housing type, which is detached → row → apartment, clearly has made after 2019. However, the interrelationship, influence, and lead-lag relationship between price changes by housing type by region are different. Accordingly, this study suggests that it is necessary to discriminately select housing types and policies to be supplied for price stabilization in the housing market according to the time and region.

주택유형별 거주환경 평가를 통한 주택유형의 다양화 방안 연구

장윤배,봉인식,양우혁,신수임,권민아 경기연구원 2008 정책연구 Vol.2008 No.10

연구의 배경 및 목적 2005년 주택유형별 경기도 주택재고를 살펴보면 아파트가 62.4%로 가장 높은 비율을 나타내고 있다. 아파트는 주택부족해소, 주거수준향상 등과 같은 긍정적인 측면이 있지만 주택에 대한 선택기회를 박탈했다는 부정적인 측면이 있다. 본 연구는 주택유형이 다양화되지 못하는 현상에 대해 공급측면에서 그 원인과 해결책을 살펴보고자 하며 이는 양적으로 안정된 경기도 주거공간이 한 단계 도약하기 위해 반드시 거쳐야 할 과정이라고 판단된다. 공급측면에서의 접근은 다양한 방향에서 가능하지만 여기서는 아파트가 급속히 확산되는 데 중요한 원인을 제공한 공급정책의 기조 및 그 변화의 필요성에 대한 문제제기를 시작으로 접근하였다. 이와 더불어 ‘아파트 개발’의 논리와 함께 점점 더 고층, 고밀화 되어가는 획일적인 공동주택계획의 관행을 중요 요인으로 파악하였다. 따라서 이 연구는 국내외 주택유형의 사례분석을 통하여 다양한 주택유형을 도출하였으며 주택유형별 거주환경의 평가를 통해 다양한 주택유형의 도입가능성을 검토하고자 하였다. 본 연구는 크게 두 개의 세부연구로 나뉘게 된다. 제1부는 ‘주택유형 다양화의 가능성’에 대한 연구로서 주택유형의 획일화 현상 에 대한 논의, 아파트의 급증과 확산의 원인분석, 주택공급의 공간적 변화 가능성 검토 등을 다루고 있으며 국ㆍ내외 사례분석을 통하여 도입가능한 주택유형을 도출하였다. 제2부는 ‘주택유형별 거주환경 평가’에 대한 연구로서 거주환경 평가를 위한 분석의 틀로서 지표설정 및 시뮬레이션 방법을 도출하고, 제1부에서 도출한 주택유형에 대한 평가와 용적률 수준에 따른 평가, 재건축사례의 평가 등을 수행하였다. 두 개의 세부연구 결과를 바탕으로 주택유형별 평가결과와 정책제안 등 결론을 도출하였다. 연구내용 및 정책건의 지난 30년간 아파트의 대량공급으로 인해 경기도의 주택유형은 아파트로 획일화되었으며 현재도 아파트의 증가 및 공간적 확산은 계속되고 있다. 세대구성, 높이, 배치를 기준으로 8개 주택유형에 대해 비교 분석한 결과, 주택유형은 밀도와 높이에 의해 영향을 받지만 이들이 특정한 유형을 결정하지는 못하는 것으로 밝혀졌다. 즉, 극단을 제외한 일정한 밀도수준에서 다양한 주택유형의 계획이 가능한 동시에 동일한 주택유형에서 다양한 밀도수준과 높이의 구현이 가능하다고 볼 수 있다. 실내일조의 경우, 실내일조환경은 대지규모에 상관없이 불연속형 중에서 판상형 공동주택이 가장 우수한 것으로 나타났으며 대규모 대지에서 불연속 B형(타워형) 주택도 비교적 우수하게 나타났다. 중규모 대지에서 모든 층에서 4시간이상 일조를 달성할 수 있는 연속형(중정형)이 비교적 우수하게 나타났다. 소규모 대지에서 연속형(중정형) 주택의 내부일조시간은 평균 3.45시간에 불과하여 열악하다고 평가된다. 외부일조환경의 경우, 단지내부의 외부환경은 불연속 B형(타워형)이 우수한 것으로 분석되었다. 이는 다른 유형에 비해 건폐율이 작게 설계되어서 측면 태양광을 받기 때문으로 판단된다. 단지외부의 일조환경은 모든 대지규모에서 불연속 A형(판상형)이 가장 열악한 것으로 나타나고 있으며 연속형(중정형)은 대지규모가 커질수록 주변지역 피해범위가 감소하는 것으로 나타났다. 결론적으로 연속형 공동주택은 중규모 대지에서 불연속 공동주택형보다 나쁘지 않은 또는 보다 좋은 거주환경을 구현할 수 있으며 고밀개발에 대한 유연성도 높으며 기성시가지뿐 아니라 대규모 택지개발 시에도 적용가능하다고 판단된다. 이를 위하여 기성시가지 정비 시 중저층 연속형 공동주택 개발, 택지개발사업 시 단독주택 및 연속 공동주택 개발, 다양한 연속 공동주택형 개발지원과 홍보가 필요하다고 판단된다.

영국의 주택유형 발달과정과 현대 블록형 집합주택 사례 연구

임재헌,김도년 국제문화기술진흥원 2021 The Journal of the Convergence on Culture Technolo Vol.7 No.4

영국의 주택유형은 초기 게르만 문화권에 바탕을 둔 목재를 사용한 단독주택에서 시작하여 점차 프랑스 등의 영향을 받은 라틴 문화권의 석재를 사용한 주택이 유입되며 테라스 하우스 등 다층의 주택으로 분화되었다. 오늘날 단독주택과 타운하우스 및 아파트 등 다양한 유형의 주택유형이 혼재하고 있으며 이들은 과거에서부터 이어온 주택 유형에서 그 기원을 찾을 수 있다. 영국에 존재하는 주택유형들은 이와 같이 역사적 발전과정을 통해 그 맥락을 이어 가고 있으나 영국 또한 타 문화권의 주거유형이 혼합되며 현대의 주택유형으로 이어지고 있다. 본 논문에서는 20세기 이후 현대에 이르는 동안 산업시대 이전 유럽 도시구조로의 회귀적인 움직임과 중첩된 환경 속에 영국 고유의 주택 유형이 발전하는 과정과 현대의 블록형 집합주택들을 살펴보고, 우리나라의 현대적 도시구조와 이에 상응할 수 있는 주거유형을 지속적으로 고민해나가기 위해 영국의 사례를 실제적 계획의 개념으로 적용하고 있는 과정에 대하여 연 구해본다. 이러한 과정을 통하여 급속한 도시화의 과정 속에 양적인 주택공급을 넘어 주거문화의 근원적 변화를 추구 하고 있는 우리나라 주거유형의 정체성에 대해 고찰해 본다. British housing types began with detached houses using wood based on early Germanic cultures, and gradually divided into multi-story houses such as terraces houses, with the influx of houses using stone from Latin cultures influenced by France. Today, various types of housing types such as detached houses, townhouses, and apartments are mixed, and their origins can be found in housing types that have continued from the past. Housing types existing in the UK continue their context through this historical development process, but housing types in the UK also have been combined with those of other cultures, leading to modern housing types. In this paper, we examine the process of the UK’s peculiar development of housing types superimposed with the recurring motion to the traditional European urban structures prior to the industrial revolution during contemporary years, and perimeter block collective housings of today; then, we study the process of applying the UK case as a concept of practical design and planning in order to continuously consider Korea's modern urban structure and corresponding types of housing. Through this process, we explore the identity of the housing type in Korea, which is pursuing fundamental changes in residential culture beyond quantitative housing supply in the process of rapid urbanization.

서울·경기지역 고령자 서비스 지원주택 유형 특성에 관한 연구

장주영 ( Chang Jooyoung ),황용섭 ( Hwang Yongseup ),김주연 ( Kim Jooyun ) 한국공간디자인학회 2021 한국공간디자인학회논문집 Vol.16 No.5

(연구배경 및 목적) 초고속 고령화로 심각해지는 우리나라의 고령자 주거문제 해결을 위해, 고령자의 AIP를 위한 주거 대안으로서 사회서비스가 지원되는 서비스 지원주택의 필요성을 바탕으로 ‘고령자 서비스 지원주택’을 유형화하고 서울과 경기지역의 실제 사례들의 분석을 통해 서비스 지원주택의 유형적 특성을 알아보고자 하는 데 연구의 목적이 있다. (연구방법) 문헌고찰을 통해 AIP의 개념과 고령자를 대상으로 한 국내 주택 현황과 서비스 지원 종류 및 현황을 파악하고, 연구의 공간적 범위로는 고령자 대상으로 서비스 지원이 이루어지고 있는 서울과 경기지역의 노인복지주택, 의료안심주택, 고령자복지주택(공공실버주택), 공동체 주택을 포함한다. 고령자 서비스 지원주택의 유형화를 위해 가장 먼저 정부 지원 여부에 따라 ‘고령자 공공서비스 지원주택’과 ‘고령자 민간서비스 지원주택’으로 분류하였고, 입지형태에 따라 ‘도심지 형’, ‘도심근교형’, ‘전원휴양형’으로 분류하였다. 또한, 고령자의 거주형태에 따라 ‘독립거주형’, ‘공동거주형’으로 분류하고, 서비스 지원공간 배치에 따라 ‘통합형’, ‘분리형’, ‘혼합형’으로 분류한다. 셋째, 고령자 서비스 지원주택의 유형들을 통합하여 총 18가지로 코드화한다. (결과) 첫째, ‘고령자 공공서비스 지원주택’은 ‘UPI’, ‘OPI’, ‘UPS’로 전체 18개 타입 중 3개 타입의 유형들로 나타났고, ‘고령자 민간서비스 지원주택’은 ‘UPI’, ‘UPS’, ‘UCI’, ‘OPI’, ‘OPS’ ‘RPI’, ‘RPS’로 전체 18개 타입 중 7개 타입의 유형들로 나타났다. 둘째, 가장 많이 나타난 유형으로는 ‘고령자 공공서비스 지원주택’의 경우 입지 유형별로 ‘도심근교형’, 거주형태는 ‘독립거주형’, 서비스 지원공간은 ‘통합형’, 그리고 유형화 코드 중 ‘OPI(도심근교/독립거주/통합)’ 유형이 가장 많았다. ‘고령자 민간서비스 지원주택’의 경우, 입지유형별로 ‘도심형’, 거주형태는 ‘독립거주형’, 서비스 지원공간은 ‘통합형’, 유형화 코드 중 ‘UPI(도심/독립거주/통합)’ 유형이 가장 많았다. 그다음 순으로 전체 22개소 중 ‘UPS(도심/독립거주/분리)’와 ‘OPI(도심근교/독립거주/통합)’유형이 각각 4개씩 나타났다. (결론) 서울·경기 지역의 고령자 서비스 지원주택 28개소를 분석한 결과, 공공서비스 지원주택의 경우 도심근교에 위치하면서 독립거주가 가능하고 서비스 지원공간이 같은 건물에 통합된 형태인‘OPI’유형이, 민간서비스 지원주택의 경우 도심에 위치하면서 독립거주가 가능하고 서비스 지원공간이 같은 건물에 통합된 형태인 ‘UPI’유형이 가장 많은 것을 알 수 있었다. 본 연구결과를 바탕으로 추후 국내 고령자 서비스 지원주택의 유형별 공간구성에 관한 연구를 진행할 예정이다. (Background and Purpose) Given the rapidly aging population, housing problems of senior citizens is becoming a major concern in Korea. Hence, there is a need for a study on service-supported housing that supports social services as a housing alternative for the AIP. “Service-supported housing for the senior” was categorized, and through the analysis of cases, we examined the tangible characteristics of service-supported housing. (Method) Through literature review, the concept of AIP, the current status of rental housing for the Senior, types of service-supported, and the spatial scope of the study included domestic welfare housing for the senior, medical safety housing, senior welfare housing, and Senior community housing. Rental housing for senior citizens who supported the service was classified as “rental housing supporting public service for the senior” and “rental housing with private service support for the senior” according to the government's support as well as classified as “urban-type,” “outskirt-type,” and “rural-type.” It was also classified as “independent residential” and “communal residential” according to the type of residence of the senior and as “integrated,” “separated,” and “mixed” according to the arrangement of service support spaces. Finally, the types of rental housing for the senior with service support were integrated and coded into a total of 18 types. (Results) First, “public service support housing for the senior” was “UPI,” “OPI,” and “UPS,” which were 3 out of the 18 types. “Private service support housing for the senior” was “UPI,” ”UPS,” “UCI,” “OPI',” “OPS,” “RPI',” and “RPS,” which were 7 out of the 18 types. Second, in the case of “public service support housing for the senior,” the most common type was the “outskirts type” by location, “independent residence type” by residence, “integrated type” by service support space, and 'OPI’(Outskirt/Private residence/Integration) among the classification codes. ’ was the most common type. In the case of “private service support housing for the senior,” the “urban type” by location, “private residence type” by residence, “integrated type” by service support space, and “UPI (Urban/Private Residence/Integrated) type among the typification codes. Next, out of 22 locations, ‘UPS(Urban/Private Residence/Separation)’ and ‘OPI(Outskirt/Private residence/Integration)’ type appeared four each. (Conclusion) Twenty-eight housing services for the senior citizens in Seoul and Gyeonggi Province were analyzed. Public service housing is located in the urban allows private living, and the service support space is integrated into the same building, i.e., “OPI.” In the case of private service support housing, the “UPI” type was the most common. Based on these results, a study on the spatial composition of each type of housing for senior citizens in Korea will be conducted in the future.

역세권 유형별 특성에 의한 서울시 도시개발관리 방향 연구 : 서울시 지하철 역세권을 중심으로

김옥연,이주형,Kim, Ok-Yeon,Lee, Joo-Hyung 한국토지주택공사 토지주택연구원 2011 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.2 No.4

역세권 주택공급시 현재 시행되고 있는 뉴타운 사업과 같이 동시다발적으로 구역지정되어 발생되는 도시문제를 최소화하고자, 서울시 도시내부에 분포하는 250개 역세권을 유형화하여 유형별 특성을 분석하고, 유형별로 개발시기를 비롯한 도시개발관리 기준을 수립하여 차별적 도시관리 방안을 제안하였다. 역세권 특성을 분석하기 위한 객관적 지표로서 선행연구(AHP분석)에서 제시된 주택개발잠재력 지표를 활용하여 서울시 250개 역세권에 대하여 주택개발잠재력을 평가하였으며, 도출된 주택개발잠재력 평가결과를 이용하여 역세권을 5개의 그룹으로 유형화하고, 유형별 특성을 분석하였다. 유형화 결과, 서울시 역세권은 주택개발압력과 주택개발수용력이 모두 저(低)로 나타나는 군집1과, 주택개발압력 중저(中低) 주태개발수용력 중저(中低)인 군집2, 주택개발압력 중(中) 주택개발수용력 고(高)인 군집3, 주택개발압력 고(高) 주택개발수용력 중고(中高)인 군집4, 주택개발압력 중고(中高) 주택개발수용력 저(低)인 군집5로 분류되었다. 이를 다시 역세권 특성별로 군집1은 외곽개발유보지역, 군집2는 내부개발유보지역, 군집3은 개발관리지역, 군집4는 개발촉진지역, 군집5는 개발억제지역으로 분류하고 각 유형별 지역에 대하여 개발방안을 제시하였다. This research thesis measured potential housing development of 250 'subway station areas' around Seoul Metropolitain Region, with the use of added weighting and data of each indicator based on AHP. The analysis was conducted on the ranking of the development of 'subway station areas' on the basis of measurement results of potential housing development along with the analysis on characteristics of 'subway station areas' in daily life zone. Cluster analysis-oriented analytic measurement results suggested that 'subway station areas' in Seoul Metropolitain Region can be grouped into five clusters: Cluster 1 and Cluster 2 were populated with 'reservation areas' for outside and inside urban development, respectively scoring low all in housing development pressure and capacity. Cluster 3 was populated with 'development maintenance areas', scoring low in housing development pressure but high all in housing development capacity. Cluster 4 was populated with 'development facilitation areas', scored high all in housing development pressure and capacity. Cluster 5 was populated with 'development control areas' scoring high in housing development pressure but low in housing development capacity.

한국형 사회주택 개발을 위한 공공임대주택 단위 평면분석 - 평면유형 및 방위, 난방방식을 중심으로 -

최재원,최영오,여준기 대한건축학회지회연합회 2016 대한건축학회연합논문집 Vol.18 No.2

오늘날 한국사회의 가장 큰 주택문제 중 하나는 주택의 양적 공급뿐 아니라 질적 공급에 대한 문제로 인해 사회적 약자를 위한 사회주택의 열악한 주거환경이 사회문제시 되고 있다. 이를 해소하기 위해 정부는 사회적 약자를 위한 주택문제를 해결하기 위해 다양한 사회주택에 대한 연구를 진행 중이지만, 구체적인 성과를 내기에는 다소 부족한 부분이 있다. 본 연구는 한국형 사회주택의 건설촉진과 발전적 방향을 제시를 위해 현재 우리나라의 공공임대주택 현황을 실증적으로 파악하고, 평면유형의 분석 및 방위에 따른 환경 분석 등을 통해 향후 공공임대주택 건설 시 필요한 기초적 자료를 제공하는데 그 목적이 있다. 이를 위해 1989∼2003년 사이에 준공된 전국의 영구임대아파트와 임대의무기간 50년의 공공임대아파트 단지를 대상으로 하여, 서울, 인천, 경기도를 중심으로 한 수도권 공공임대주택과 기타 5대광역시를 포함한 지방의 공공임대주택으로 나누어 각 평면유형 및 방위체계, 난방방식 등에 대해 비교분석하였다. Nowadays, one of the biggest housing issues in Korean public rental is to supply houses qualitatively as well as quantitatively. Also, the residential environment of social housing intended for the socially underprivileged group is getting rather poor. So, to solve these problems, the government has been conducting research on social housing multilaterally trying to settle down housing issues regarding the socially underprivileged group; however, it has been not enough to lead to concrete results. This study aims to identify the current status of Korean public rental housing in order to promote the construction of public rental housing, and to offer necessary basic data for constructing public rental housing in the future through an analysis of the unit type and an environment analysis in accordance with orientation. With this aim, this study focused on permanent rental housing and the public rental housing complex of which mandatory rental period is 50 years which were built between 1989~2003 nationwide. Then, the study classified rental housing into public rental housing in the metropolitan areas centering on Seoul, Incheon, and Gyeonggi-do, and public rental housing in the local areas including five other large metropolitan cities, and conducted a comparative analysis of each of their unit type and orientation system and heating method. In conclusion, this study will have an effect on the follow-up studies which focus on P.O.E and analysis of energy consumption for the economic evaluation of public rental housing.

장애유형별 주택소비 특성에 관한 실증 연구

이상진,정의철 한국직업재활학회 2011 職業再活硏究 Vol.21 No.3

This paper analyzes housing tenure and housing demand decisions of households with disabilities. Our focus is on the differential effects of disability types on household's housing decisions. Using data from 2009 Korean Welfare Panel Study(KWPS), housing tenure choice and housing demand models are estimated. Our estimation results on housing tenure choice show that there exist differential effects of disability types; These effects occur not only from disability types themselves but also from the level of net wealth accumulated by households with different disability types. The probability of homeownership is the lowest for households with Visual Impairments. The impact of net wealth on homeownership probability is the highest for households with Hearing and Speech Impairments. We did not find out any differential effect of household income by disability types on homeownership probability. The estimation results on housing demand reveal that housing demand is the lowest for households with Hearing and Speech Impairments among home owners and households with Physical Disabilities and Brain Impairments among renters. It is found that the differential effects of net wealth by disability types partly exist in housing demand decisions; In the case of home owners, the impact of net wealth on housing demand is the highest for households with Visual Impairments, and in the case of renters, the impact exists for households with Physical Disabilities and Brain Impairments. These results imply that net wealth is the key factor which causes differences of housing tenure and housing demand among households with disabilities. Also in the sense that net wealth is the major variable which increases housing comsumption levels and that net wealth can be accumulated by household working activities and the saving efforts, policies to improve employment stability and work conditions of households with disabilities should be pursued. 본 연구에서는 전통적인 주택선택 이론에 기초하여 장애인 가구의 장애유형별 차별성에 초점을 두어 주택점유형태 선택과 주택수요 의사결정에 대해 분석하였다. 한국보건사회연구원의 제4차 한국복지패널 자료를 이용하여 실증 분석을 수행한 결과 장애인 가구의 주택점유형태 결정에서는 장애유형별로 차별적인 효과가 존재하는 것으로 나타났다. 이러한 차별적인 효과는 장애유형 자체의 영향뿐 아니라, 순자산이 주택소유 확률에 미치는 영향이 장애유형별로 다르기 때문인 것으로 분석되었다. 추정 결과에 따르면 시각 장애 가구의 주택소유 확률이 가장 낮았으며, 그 다음 지체 및 뇌병변 장애 가구로 나타났다. 순자산이 주택소유 확률에 미치는 효과는 청각 및 언어장애 가구가 가장 높았으며, 지체 및 뇌병변장애 가구가 그 다음으로 높았다. 그러나 소득의 주택소유 확률에 미치는 영향에 대한 장애유형별 차별성은 확인되지 않았다. 한편 주택수요 함수를 소유 가구와 임차 가구로 나누어 추정한 결과에 따르면, 소유 가구의 경우 청각 및 언어장애 가구의 주택수요가 가장 낮았으며, 임차 가구의 경우 지체 및 뇌병변 장애 가구의 주택수요가 가장 낮은 것으로 추정되었다. 주택수요의 경우에도 소득이 주택수요에 미치는 영향에 대한 장애유형별 차별성은 확인되지 않았으나, 순자산의 장애유형별 차별적 효과는 일부 존재하는 것으로 나타났다. 추정 결과에 따르면 순자산이 주택수요에 미치는 영향은 소유 가구의 경우 시각장애 와 청각 및 언어장애 가구에서 존재하며, 순자산 증가가 주택수요 증가에 미치는 영향력은 시각장애 가구에서 가장 큰 것으로 나타났다. 임차가구의 경우에는 지체 및 뇌병변 장애 가구에서 순자산의 효과가 존재하는 것으로 나타났다. 한편 주거비용의 장애유형별 차별적 효과는 본 연구에서는 확인되지 않았다. 본 연구의 실증 분석 결과에 기초해 볼 때 장애인 가구의 주택점유 형태와 주거면적 선택의 장애유형별 차별성은 주로 순자산의 크기에 의해 나타나고 있음을 알 수 있다. 순자산이 가구의 근로활동과 저축노력에 의해 그 크기가 결정된다는 점에서 장애인 가구의 주거수준을 높이기 위해서는 장애인 가구의 고용상태에 대한 안정성과 고용의 질적 수준이 개선되어야 할 필요가 있을 것이다.

서울시 5대 생활권별 정비사업구역내 거주민 주택유형선택 요인 분석

이진경 한국부동산연구원 2013 부동산연구 Vol.23 No.1

To investigate whether the redevelopment and reconstruction projects are blocking accessibility of an affordable housing, this paper analyzed dwelling characteristics of households and effect factors with two house type selection models using multiple discriminant analysis. There are 4 findings. The first thing is that the present house type of households living in an redevelopment and reconstruction area is almost a non-apartment type consisted of dasyedae, dagagu, row house, detached house to 90%. The second thing is that owner-occupiers and renters have different pattern when they select their house types. A half of owners live in a detached house, but jeonse renters live similarly in apartment, dasyedae, and detached house by 20~30%. The third thing is that effect factors of house type selection are an owned house, a householder’s age, a household’s income, a dwelling environment satisfaction variable, and these variables differ in degree among 5 large life zones and between owner-occupiers and renters. The final thing is that the largest effect factor of owner-occupiers is a household’s asset variable, on the other hand, that of renters is an owned house variable. The results support that householders selected house types based on their dwelling characteristics before the redevelopment and reconstruction projects, but they can not select their house type after the projects, because the preset houses are demolished and only middle and large size apartments will replace all existing. Also, their accessibility to affordable housing based on their conditions may be blocked by the projects. 본 연구는 가구특성이 주택유형선택에 어떠한 영향을 미치는 지를 알기위해 정비사업구역내 현거주민의 설문자료를 가지고 권역별, 점유형태별 그 영향요인을 다변량판별분석(multiple discriminant analysis model)을 이용하여 분석하였다. 그 결과, 첫째, 설문을 통한 거주특성분석결과에서 알 수 있듯이 정비사업구역내 거주민 현재 거주주택유형은 대부분 비아파트이다. 공간적 분포에서도 보여 지듯이 동남1권(송파구, 강동구)과 서남2권(구로, 금천, 영등포구)을 제외한 서울 전 지역에서 비아파트 거주비율이 약 90%에 달한다. 이중 단독비율이 가장 높으며 연립, 다세대, 다가구는 고른 분포를 보인다. 둘째, 점유형태에 따라 즉, 자가, 전세, 월세에 따라 현재거주주택유형선택이 다르다는 것이다. 자가는 단독비율이 반을 차지하고 아파트와 연립이 비슷한 수준인데 반해, 전세 가구는 아파트, 다세대, 단독 거주비율이 20~30% 정도로 고르게 분포되어 있고, 월세가구는 단독주택 거주비율이 가장 높고 다세대와 다가구 비율은 17%-18%정도로 비슷한 수준을 보인다. 셋째, 현재 다양한 주택유형을 선택하고 있는 상황에서 그 영향요인은 주택을 보유할수록, 가구주 연령이 높을수록, 가구소득이 많을수록, 주거만족도가 높을수록 큰 영향을 미친다는 것을 다변량판별분석에서 알 수 있다. 하지만 각 영향요인들의 정도는 권역별 차이를 보이고 있다. 동북권은 가구주 연령, 주택보유, 가구소득, 주거만족도 순으로 큰 영향을 주는 것으로 나타났으며, 서북권은 주택보유>주거만족도>가구주연령>가구소득 순이고, 서남권은 주택보유>가구주연령>가구소득>주거만족도 순이며, 동남권은 주택보유>주거만족도>가구소득>가구주연령순으로 4개 권역 모두 다른 양상을 보이고 있다. 넷째, 소유자냐 세입자냐에 따라 주택유형선택요인이 다르다는 것이다. 즉, 소유자는 가구자산변수가 가장 큰 영향요인인데 반해 세입자는 주택보유유무변수가 가장 큰 영향요인이다. 소유자와 세입자 모두 주택면적변수를 제외하고는 주택유형선택 시 양의 영향을 미치는데 주택면적만 소유자일 경우 음의 영향을, 세입자일 경우 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 도시공간적 특성과 거주민의 점유 특성이 고려된 상태에서 현재 주택유형이 선택되었는데 정비사업 후 이러한 특성이 고려될 수 없는 여건으로 변경되므로 거주민의 주거선택권은 정비사업으로 차단될 수 있다는 것을 뒷받침한다.

고령가구의 주택유형: 아파트에 계속 거주할 것인가?

박동하 ( Park Dongha ),김준형 ( Kim Jun-hyung ) 한국부동산분석학회 2021 不動産學硏究 Vol.27 No.2

본 연구는 우리나라의 급격한 고령화로 인해 크게 증가하리라 예상되는 고령가구의 실제 주택 유형을 실증적으로 규명하려는 목적을 가진다. 이를 위해 길게는 20년의 기간에 걸친 아파트 유지율의 빈도분석과 로짓모형을 활용한 실증분석으로 아파트 선택에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 본 연구는 선행 연구가 주로 수행한 고령가구의 향후 계획 또는 선호 주택유형 분석과 달리 실제 주택유형을 분석했다는 차별성을 가진다. 먼저 아파트 유지율, 비아파트 유지율 및 아파트 거주 비율 분석을 통해 고령가구가 다른 연령대의 가구에 비해 특정 주택유형을 더 선호한다고 볼 근거가 충분하지 않음을 확인하였다. 구체적인 영향 요인을 확인하기 위해 수행한 로짓분석은 현재의 주택유형(아파트)을 종속변수로 두고 기존 주택을 아파트와 비아파트로 나누어 수행되었다. 분석 결과, 가구주의 연령, 직업, 주거면적의 변화, 주택 점유형태는 기존 주택유형과 관계없이 공통적으로 현재 아파트 거주여부에 유의한 영향을 미치는 것이 확인되었다. 고령가구가 주거면적을 줄이면서 아파트를 선택하는 분석 결과는 고령가구 내에서도 아파트에 대한 선호가 강하게 존재함을 의미하는 결과이다. 하지만 주택유형에 대한 선호가 존재할지라도 이를 실행할 때 기존주택 소유여부가 큰 장애물로 작용할 수 있음이 드러났다. 그 외 건강요인, 지역요인은 기준시점에 아파트에 거주하는 고령가구에서만 통계적으로 유의하게 나타났다. 특히 초기의 건강 악화는 아파트에 거주하는 고령가구를 계속 아파트에 거주하게 하는 요인임이 드러났다. 이러한 결과는 고령가구의 실제 점유 주택유형이 단순히 고령이라는 특징만으로 결정되지 않으며, 직업, 주거면적, 기존 주택유형 등 다양한 요인에 의해 결정되고 있음을 보여준다. The main aim of this study is to empirically investigate housing types of elderly households, which are expected to increase significantly due to rapid population aging in the housing market. While previous studies mainly focus on the future plans or preferences of elderly households on housing types, this study examines the factors which might influence on the selection of housing types. For the empirical analysis, we use frequency analysis on retention rate of apartments, the non-apartment retention rate and the total apartment occupancy rate over 20 years and logit model. The results of apartment retention rate analysis suggest that elderly households have no preference for a specific housing type, compared to other age groups. We use logit model to examine characteristics that influence on the selection of current housing type (apartment). The results show that the age of the householder, job, the change in the residential size, and the housing occupancy type are significantly associated with the current housing type(apartment). In particular, the results show that the elderly households tend to reduce their housing size to live in apartments, implying that the elderly households also prefer apartments to other housing types. However, it turns out that even if there is a preference for housing type, home ownership can act as an obstacle of actual occupancy. Health factors and regional factors are significant only in elderly households whose existing housing type is an apartment. As a results, incipient deterioration in health is a factor that makes elderly households who lived in apartments continue to live in apartments. Overall, the results suggest that the selection of elderly households’ housing type is not only influenced by the characteristics of old age. It shows that the actual housing type is determined by various factors such as job, residential size, location, and existing housing type.

가구특성이 주택점유형태와 주택유형 선택에 미치는 영향 분석

김주영(Ju-Young Kim),유승동(Seung-Dong You) 한국주택학회 2013 주택연구 Vol.21 No.4

가구의 주택점유형태와 주택유형 선택은 가구의 생애주기와 가구의 사회ㆍ경제적 특성 그리고 주택특성 등에 의해 결정된다. 본 연구에서는 가구원수 변화와 가구의 경제적 특성에 초점을 맞추고 이들 요인들이 주택점유 및 주택유형 선택에 미치는 영향을 분석하였다. 가구원수의 변화추이는 향후 주택수요를 결정하는 중요한 인자이며, 가구의 경제적 특성중 가구주의 근무형태는 가구주의 직업보다 현재 및 장래소득을 결정하는 중요한 인자로 볼 수 있다. 주택점유형태와 관련해서 가구주의 직업이 임시직인 경우와 가구원수가 1-2인인 경우 주택점유형태로서 차가를 선택할 확률이 크게 높아졌다. 가구원수가 3-4인 가구의 자가 주택에 대한 선호는 아파트>연립 및 다세대>단독주택으로 나타났으며, 1-2인 가구의 경우 자가주택 선택시 단독주택보다 연립 및 다세대주택을 선택할 확률이 높은 것으로 분석되었다. 가구주의 근무형태가 자영업인 경우 자가를 선택할 확률이 높았으며, 주택유형으로는 자가나 차가와 관계없이 단독주택을 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 통계청의 2035년 가구원수 추이 변화에서 1-2인 가구의 비중이 68.3%로 전망되고, 자영업자의 비중 감소 등 가구의 경제적 특성 변화추이는 향후 주택시장 변화에 주요한 요인으로 작용할 것으로 판단된다. 본 분석에서 제시한 가구원수 추이와 가구의 경제적 특성변화와 주택수요와의 상관관계는 향후 주택정책 수립시 기초자료로 활용될 것으로 생각된다. We propose a nested logit model for a decision of housing tenure and housing type because both housing tenure decision and housing type decision are made simultaneously and are interrelated. We focus on 1) the number of household members and 2) the job status of household heads. The Korea Statistical Office predicts that households with 1-2 members is more dominant that those with more than 2 members in 2035; a household head's job status can be a good indicator of the household's economic status according to previous studies and statistics. Empirical results are as follows. First, a household whose head has a temporary job is less likely to own a house than a household whose head has a permanent job is. Second, among apartment, row house and detached house, a household with 2-4 members is most likely to live in an apartment and is least likely to live in a detached house. A household with self-employed head is more likely to own a detached house than it is likely to rent a house or an apartment.