상업용 부동산의 머천다이징 개념화와 구성요소 및 가중치 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용 ( Oh Meeyong ),박태원 ( Park Taewon ) 한국부동산분석학회 2020 부동산학연구 Vol.26 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져왔다. 또한 기술 발전에 따른 공유수단의 발달과 리테일테크(Retail-tech)의 발전으로 소비의 다중화가 실현됨에 따라 소비패턴은 점차 가속화되어 갔다. 이에 따라 상업용 부동산의 성패는 하드웨어적 변화뿐만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 위치 고정성을 가진 상업용 부동산은 급속도로 변해가는 소비자들을 유인하기 위하여 인테리어 리뉴얼과 같은 하드웨어적 방법 외에 적절한 소프트웨어적 조합을 통하여 부동산의 가치를 더욱 폭발적으로 증가시키고 있다. 본 연구가 추구하는 상업용 부동산 머천다이징의 목적 역시 상업용 부동산의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어의 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 이론의 연구가 가장 활발하게 이루어지고 있는 패션 머천다이징에서는 머천다이징의 범위를 상품화의 전 과정 즉, 상품기획부터 판매까지를 그 범위로 보고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 활용하여 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계ㆍ건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 대상으로서는 쇠퇴 후 건물의 재활성화에 성공한 중대형 상업용 부동산으로 범위를 한정하였다. 건물 신축단계에서부터 이론을 정립하기에는 본 연구가 초기이론으로서 다루어야할 범위가 광범위하고 각 요인의 명확한 규명이 어렵기 때문이다. 반면 쇠퇴 후 재활성화 된 사례는 건물 활성화 요인을 규명하는데 객관성을 확보할 수 있다고 판단되기 때문이다. 심층 사례분석 대상지로는 건물 쇠퇴 후 다수의 재활성화 전략을 취하였으나, 결국 공매로 넘어가 최초 감정가의 30%에도 못 미치는 금액으로 매각되었던 서울시 동대문구 현대시티타워(구 거평프레야)를 중심으로 분석하였다. 현대시티타워는 매각 후 건물의 물리적 취약점은 보완하되, 기존 하드웨어적 특징을 최대한 활용하는 방향으로 리모델링을 하였다. 또한 사례대상지가 입지한 동대문의 문화, 쇼핑, 관광이라는 지역 정체성을 개발 컨셉 수립에 반영하고, 경쟁 쇼핑몰의 테넌트 구성 및 소비자 타겟을 분석하여 사례대상지의 층별 용도와 테넌트군을 설정하는데 적극 반영하였다. 이에 따라 각 용도별로 전문성이 확보된 운영사와 탄력적 임대차계약구조로 장기임대차계약을 체결함으로써 공실률 0% 달성은 물론 건물의 성공적인 활성화를 이루어낸 대표적인 사례라고 할 수 있다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, 표적집단면접법(Focus Group Interview, 이하 F.G.I라 칭함)을 통하여 예비요인을 도출하고 요인분석을 실시하였다. 그러나 요인분석을 통하여 도출된 결과, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 요인분석 후 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 도출된 구성요소는 개발담당, 설계ㆍ건축담당, MD컨설턴트, 소유자&PM 각각 6명에게 설문을 실시하여 계층분석기법(AHP)을 통하여 중요도 및 우선순위를 분석하였다. 그 결과 시장조사단계에서는 배후환경분석, 경쟁상권분석, 소비자 분석이 도출되었으며, 개발ㆍ기획단계에서는 타겟설정, 이미지 제고, 특색있는 입점사, 소비유형 다양화가 도출되었다. 설계ㆍ건축단계에서는 테넌트 배치계획과 동선계획이, 관리ㆍ운영 단계에서는 시설관리와 자산관리가 도출되었다. 각 요인별 중요도 분석 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출(0.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118)가 소항목에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도ㆍ업종ㆍ업태 재구성(0.0367), 광고ㆍ홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 소항목의 상위 3개은 모두 ‘이미지 제고’에 해당하는 요인으로 기존 쇠퇴이미지의 상쇠를 위한 노력이 건물 활성화에 매우 중요한 요인임을 시사한다. 본 연구는 분야별로 분산된 상업용 부동산의 업무를 단계별로 규명하고, 각 단계별 구성요소 정립 및 우선 순위를 분석하여 상업용 부동산 머천다이징의 기초이론을 마련하였다는 것에 그 의의가 있다.

상업용 부동산 머천다이징 개념화와 구성요소 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용,박태원 한국부동산분석학회 2019 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2019 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져오며, 위치 고정성을 가진 상업용 부동산의 성패가 하드웨어적 변화 분만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 본 연구는 상업용 부동산 머천다이징의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고방안’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화 계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 바탕으로 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계 · 건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, F.G.I를 통하여 예비요인을 도출하여 요인분석을 실시하였다. 다만, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 그 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출®.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118), 소항목(41 개)에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도 · 업종 · 업태 재구성(0.0367), 광고 · 홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 우선순위의 전체적 분석내용을 살펴보면, 테넌트 관련 중요도의 총 합이 0.32로 상업용 부동산 머천다이징에 있어 소비항목을 구성하는 테넌트의 중요도가 매우 높게 나타났으며, 상업용 부동산 머천다이징의 과정에 있어 초기과정이 전반적으로 중요도가 높은 것으로 분석되었다.

Human experience를 Real Estate Industry와 연결하는 상업용 부동산 가치평가 Digital experience의 First Mover!

한국부동산분석학회 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

유치권이 부동산경매 매각가율에 미치는 영향분석 -유치권 관례에 나타난 경매사건 중심으로-

임영환 ( Young-hwan Lim ),이현석 ( Hyun-seok Lee ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.0

부동산 PF대출의 연체율 상승으로 우리 경제의 뇌관으로 작용할 것이라는 리스크가 고조되어가고 있는 바, 공사중단시 따른 유치권 문제 발생, 유치권문제로 전국에 오랫동안 흉물로 방치되는 건물들, 유치권문제로 부동산경매의 저가매각 야기 등의 심각한 폐해가 발생한다. 이러한 폐해를 개선하기 위하여 법무부에서 ‘유치권 개정안을 국회에 제출하였으나 회기 만료로 자동폐기 되었다. 학계와 실무계에서도 유치권 오 · 남용 실태를 알고 문제점 비판과 함께 연구를 하였으나, 선행연구들은 진정성 유치권 자료를 확보하기 어렵기 때문에 경매정보 사이트의 자료를 활용하여 실증분석 해왔다. 본 연구는 선행연구들과 차별화하여 ‘대한민국 법원 종합법률정보’ 판례를 전수조사하여 진정성 있는 유치권 자료를 확보하였다. 유치권이 부동산경매의 매각가율에 미치는 영향을 헤도닉가격모형으로 2가지 모형으로 나누어 실증분석하였다. 다중회귀분석 결과, 유치권은 매각가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 매각기일 이전에 유치권의 진위가 판명되는 경우에도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유치권행사 여부를 매각기일 전후로 나누어 유치권진위의 확인여부에 따른 영향을 살펴보았는데, 유치권행사가 없을 때 매각일 이전에 음(-)의 영향을, 매각일 이후에는(+)의 영향을 나타냈다. 매각일 이전에 유치권존재가 소송으로 확인된 경우 저가매각으로 채권자들이 손실을 입게 되고, 매각일 이후는 매수인이 유치권 인수부담분 만큼 높은 가격으로 매수하였다는 것을 의미하는 것을 실증적으로 밝혀냈다고 볼 수 있다. 게다가, 판례 전수조사 자료 자체의 연구가치를 고려하여 경매특성, 소송특성 등을 교차분석하였다. 법원제공 판례의 표본 한계로 다각적인 연구가 미흡하지만, 유치권의 폐해를 방지하기 위한 법개정에 실증적 기여가 되기를 바라며, 향후 법원에서 소송 데이터가 많이 공개되어 후속연구가 이루어지기를 기대한다.

부동산 미디어와 정보에 관한 연구: 공정성과 신뢰성을 중심으로

이동주 ( Lee Dong Joo ),김준형 ( Kim Jun Hyung ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.-

본 연구는 부동산 관련 의사결정이나 부동산에 대한 각종 분석에 있어 중요한 부동산 정보가, 정보 전달에 영향력 있는 미디어를 통해 전달되는 과정과 정보의 구성요인에 대하여 살펴보고, 전문가는 부동산 미디어를 통해 정보 전달을 함에 있어 정보 구성요인을 어떻게 인식하고 있고 이러한 구성요인에 기반하여 정보를 제공하고 있는지 탐색하는 데 그 목적이 있다. 선행연구와 이론적 연구를 통해 미디어와 부동산 정보에서 가장 중요한 요인에 대하여 파악하고, 현재 진행되고 있는 미디어의 실태조사를 통해 부동산 미디어와 정보의 현황과 정보제공이 이루어지는 형태를 분석했다. 이를 토대로 실제 미디어를 통해 부동산 정보를 제공하고 있는 전문가 3인을 대상으로 심층 인터뷰를 통해 미디어와 정보의 중요 요인이 실제로 얼마나 잘 이루어지고 있는지에 대하여 검증했다. 검증 결과, 미디어를 통한 부동산 정보는 첫째, 정보의 진실성과 정확성, 객관성 등에 대한 검토는 타인에 의해서 전혀 이루어지고 있지 않았다. 어떠한 검증 시스템도 존재하고 있지 않았다. 둘째, 전문가들은 미디어를 통해 본인의 인지도와 신뢰도를 높여 마케팅에 활용하고 있었다. 마지막으로 미디어를 통해서 제공되는 부동산 정보는 이해관계와 연결되어 있다는 것이다. 종합하면, 부동산 미디어를 통해 이루어지고 있는 부동산 정보는 공정성과 신뢰성에 부합하고 있지 않은 것으로 분석되었다. 물론 시청자들이 이를 어떻게 받아들이고 있는지에 대한 추가적인 분석이 뒷 받침 된다면 이에 대한 분석결과가 더욱 명확해질 것이다. 본 연구에서의 연구 한계점이 시청자 분석까지는 미치지 못하였다는 것이다. 향후 추가적인 분석이 필요한 부분이다. 일반적인 국민이 원하는 부동산 정보는 지금까지 살펴본 내용처럼 본인의 부동산과 투자대상을 판단하기 위한 정확한 정보와 제대로 된 전문가의 서비스이다. 이를 토대로 일반인에게 필요하고 도움이 될 수 있게 부동산 서비스산업을 발전시켜 나간다면 학계의 연구가 일반인에게 효과적으로 영향을 미치는 좋은 사례가 될 수 있을 것이다.

빅데이터 플랫폼(RA)를 통한 상업용 부동산 DB 접근

한국부동산분석학회 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

부동산분석학회 부동산산업 세미나 시리즈 3 : 향후의 부동산 경기 및 산업발전 전망 ; 건설산업의 동향 및 전망

왕세종 한국부동산분석학회 1998 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.1998 No.1

N/A N/A

비대면 부동산 중개 서비스 이용 의사의 다차원적 결정요인에 관한 연구

우아영 ( Woo Ayoung ),이수현 ( Lee Su-hyun ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.0

최근 부동산 온라인 플랫폼에서 비대면 부동산 모바일 중개 서비스를 시작한 이후, 전통적인 부동산 중개 사업과의 갈등이 심화되고 있다. 본 연구는 이러한 사회적 갈등을 완화하기 위하여 기존 대면 중개 서비스를 이용하고 있는 소비자의 비대면 중개 서비스 이용 의사에 영향을 미치는 다차원적 요인들을 탐구하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 본 연구는 기존에 대면 중개 서비스로 부동산 계약을 체결한 경험이 있는 200명의 소비자를 대상으로 한 자기기입식 설문자료를 활용하였다. 순위형 로지스틱 회귀모형 (ordinal logistic regression model)을 통하여 응답자의 사회·인구학적 특성, 사용자 경험 특성, 중개 서비스 품질 인식 특성이 비대면 부동산 중개 서비스를 통한 계약 이용 의사에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 또한, 본 연구는 이러한 다양한 요인들이 관여도가 다른 부동산 거래 유형별(예. 매매, 전세, 월세)로 이질적인 영향을 나타냄을 실증하였다. 본 연구 결과는 플랫폼 기업의 경영 전략 수립 뿐 아니라 기존 중개사들의 서비스 품질 강화를 위한 참고 자료로 활용될 수 있는 실증 근거를 제시하여 전체 중개 산업의 상생 발전을 도울 수 있는 기반을 제공할 수 있을 것으로 기대된다.

지역 특성이 고위험전세 발생에 미치는 영향에 관한 연구

김정한 ( Kim Jeong Han ),이정란 ( Lee Jeong-ran ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

본 연구는 고위험전세 및 보증금 미반환 사고가 급증하는 현 상황에 주목하고, 어떤 지역적 특성 때문에 고위험전세 비율이 증가하게 되는지 그 배경을 밝히고자 하였다. 이를 위해 한국도시연구소의 전국 공동주택 단지(평형)별 전세가율 자료를 활용하여 전국 시군구 단위별로 고위험전세 비율의 분포를 살펴보고, 지역 특성변수들이 고위험전세 발생에 미치는 영향에 대해 실증분석 하였다. 분석결과는 수도권 및 비수도권에서 고위험전세가 발생하게 되는 원인에 차이가 있음을 밝히고 있다. 먼저 수도권에서는 전세수요가 풍부한데 비해 양질의 전세공급이 부족한 상황에서 고위험전세 비율이 증가하는 것으로 분석된다. 전세를 찾는 수요는 많지만 아파트 전세물량은 한정되어 있는 시장에서 상대적으로 저렴한 비아파트이면서 정확한 시세를 알 수 없는 신축을 중심으로 고위험전세가 발생하고 있는 것이다. 다음으로 비수도권에서는 매매가격이 저렴한 상황에서 전세가격만 상승하는 가격변화 요인이 고위험전세를 발생키시는 것으로 나타났다. 비수도권은 매매 투자가치보다 전세 사용가치가 더 높기에 전세가율 80% 이상 고위험전세 비중이 높게 나타나며, 저렴한 주택을 갭투자하려는 투자수요의 유입은 고위험전세의 비율을 더욱 증가시키는 요인으로 분석된다. 이러한 결과는 전세가율 상한제 도입, 전세권 및 임차권 등기 의무화, 비아파트의 실거래가 및 시세 정보 공개 시스템의 구축 등 다양한 논의가 진행되고 있는 지금, 정부의 전세제도 개선을 위한 정책 수립 시 시사점을 제공해 줄 수 있을 것이다.

부동산보유가구의 가계부채 위험 변화 분석 -2012년과 2022년을 비교하여-

구윤모 ( Koo Yunmo ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

최근 들어 투자 목적의 부동산 구매가 늘어가고 있다. 또한, 부채상승의 폭이 자산 증가 폭에 비해 더 빠르게 증가하고 있다. 따라서, ‘영끌’족의 가계부채 위험이 커져감에 따라 부채상환 위험 역시 올라가고 있다. 이에 따라, 본 연구는 부채 보유가구 중 부동산 보유가구에 중점을 두었다. 2012년과 2022년 가계금융복지소사 자료를 이용하여 가구 특성별 및 다양한 요인을 분석하여 부채 위험을 평가하였다. 연구 결과는 가계 부채를 악화시킬 수 있는 여러 지표가 과거에 비해 악화되었음을 보여준다. 이러한 추세가 계속된다면, 가계 부채에 관련 위험이 주택시장에 미칠 영향이 상당할 것으로 사료된다. 또한, 차가 타1주택 소유자와 같은 특정 부동산 보유유형 및 2030 세대에서 다른 유형보다 더 크게 위험에 노출된 것으로 나타났다.