상업용 부동산 머천다이징 개념화와 구성요소 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용,박태원 한국부동산분석학회 2019 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2019 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져오며, 위치 고정성을 가진 상업용 부동산의 성패가 하드웨어적 변화 분만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 본 연구는 상업용 부동산 머천다이징의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고방안’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화 계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 바탕으로 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계 · 건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, F.G.I를 통하여 예비요인을 도출하여 요인분석을 실시하였다. 다만, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 그 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출®.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118), 소항목(41 개)에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도 · 업종 · 업태 재구성(0.0367), 광고 · 홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 우선순위의 전체적 분석내용을 살펴보면, 테넌트 관련 중요도의 총 합이 0.32로 상업용 부동산 머천다이징에 있어 소비항목을 구성하는 테넌트의 중요도가 매우 높게 나타났으며, 상업용 부동산 머천다이징의 과정에 있어 초기과정이 전반적으로 중요도가 높은 것으로 분석되었다.

상업용 부동산의 머천다이징 개념화와 구성요소 및 가중치 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용 ( Oh Meeyong ),박태원 ( Park Taewon ) 한국부동산분석학회 2020 부동산학연구 Vol.26 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져왔다. 또한 기술 발전에 따른 공유수단의 발달과 리테일테크(Retail-tech)의 발전으로 소비의 다중화가 실현됨에 따라 소비패턴은 점차 가속화되어 갔다. 이에 따라 상업용 부동산의 성패는 하드웨어적 변화뿐만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 위치 고정성을 가진 상업용 부동산은 급속도로 변해가는 소비자들을 유인하기 위하여 인테리어 리뉴얼과 같은 하드웨어적 방법 외에 적절한 소프트웨어적 조합을 통하여 부동산의 가치를 더욱 폭발적으로 증가시키고 있다. 본 연구가 추구하는 상업용 부동산 머천다이징의 목적 역시 상업용 부동산의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어의 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 이론의 연구가 가장 활발하게 이루어지고 있는 패션 머천다이징에서는 머천다이징의 범위를 상품화의 전 과정 즉, 상품기획부터 판매까지를 그 범위로 보고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 활용하여 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계ㆍ건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 대상으로서는 쇠퇴 후 건물의 재활성화에 성공한 중대형 상업용 부동산으로 범위를 한정하였다. 건물 신축단계에서부터 이론을 정립하기에는 본 연구가 초기이론으로서 다루어야할 범위가 광범위하고 각 요인의 명확한 규명이 어렵기 때문이다. 반면 쇠퇴 후 재활성화 된 사례는 건물 활성화 요인을 규명하는데 객관성을 확보할 수 있다고 판단되기 때문이다. 심층 사례분석 대상지로는 건물 쇠퇴 후 다수의 재활성화 전략을 취하였으나, 결국 공매로 넘어가 최초 감정가의 30%에도 못 미치는 금액으로 매각되었던 서울시 동대문구 현대시티타워(구 거평프레야)를 중심으로 분석하였다. 현대시티타워는 매각 후 건물의 물리적 취약점은 보완하되, 기존 하드웨어적 특징을 최대한 활용하는 방향으로 리모델링을 하였다. 또한 사례대상지가 입지한 동대문의 문화, 쇼핑, 관광이라는 지역 정체성을 개발 컨셉 수립에 반영하고, 경쟁 쇼핑몰의 테넌트 구성 및 소비자 타겟을 분석하여 사례대상지의 층별 용도와 테넌트군을 설정하는데 적극 반영하였다. 이에 따라 각 용도별로 전문성이 확보된 운영사와 탄력적 임대차계약구조로 장기임대차계약을 체결함으로써 공실률 0% 달성은 물론 건물의 성공적인 활성화를 이루어낸 대표적인 사례라고 할 수 있다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, 표적집단면접법(Focus Group Interview, 이하 F.G.I라 칭함)을 통하여 예비요인을 도출하고 요인분석을 실시하였다. 그러나 요인분석을 통하여 도출된 결과, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 요인분석 후 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 도출된 구성요소는 개발담당, 설계ㆍ건축담당, MD컨설턴트, 소유자&PM 각각 6명에게 설문을 실시하여 계층분석기법(AHP)을 통하여 중요도 및 우선순위를 분석하였다. 그 결과 시장조사단계에서는 배후환경분석, 경쟁상권분석, 소비자 분석이 도출되었으며, 개발ㆍ기획단계에서는 타겟설정, 이미지 제고, 특색있는 입점사, 소비유형 다양화가 도출되었다. 설계ㆍ건축단계에서는 테넌트 배치계획과 동선계획이, 관리ㆍ운영 단계에서는 시설관리와 자산관리가 도출되었다. 각 요인별 중요도 분석 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출(0.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118)가 소항목에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도ㆍ업종ㆍ업태 재구성(0.0367), 광고ㆍ홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 소항목의 상위 3개은 모두 ‘이미지 제고’에 해당하는 요인으로 기존 쇠퇴이미지의 상쇠를 위한 노력이 건물 활성화에 매우 중요한 요인임을 시사한다. 본 연구는 분야별로 분산된 상업용 부동산의 업무를 단계별로 규명하고, 각 단계별 구성요소 정립 및 우선 순위를 분석하여 상업용 부동산 머천다이징의 기초이론을 마련하였다는 것에 그 의의가 있다.

빅데이터 플랫폼(RA)를 통한 상업용 부동산 DB 접근

한국부동산분석학회 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

유치권이 부동산경매 매각가율에 미치는 영향분석 -유치권 관례에 나타난 경매사건 중심으로-

임영환 ( Young-hwan Lim ),이현석 ( Hyun-seok Lee ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.0

부동산 PF대출의 연체율 상승으로 우리 경제의 뇌관으로 작용할 것이라는 리스크가 고조되어가고 있는 바, 공사중단시 따른 유치권 문제 발생, 유치권문제로 전국에 오랫동안 흉물로 방치되는 건물들, 유치권문제로 부동산경매의 저가매각 야기 등의 심각한 폐해가 발생한다. 이러한 폐해를 개선하기 위하여 법무부에서 ‘유치권 개정안을 국회에 제출하였으나 회기 만료로 자동폐기 되었다. 학계와 실무계에서도 유치권 오 · 남용 실태를 알고 문제점 비판과 함께 연구를 하였으나, 선행연구들은 진정성 유치권 자료를 확보하기 어렵기 때문에 경매정보 사이트의 자료를 활용하여 실증분석 해왔다. 본 연구는 선행연구들과 차별화하여 ‘대한민국 법원 종합법률정보’ 판례를 전수조사하여 진정성 있는 유치권 자료를 확보하였다. 유치권이 부동산경매의 매각가율에 미치는 영향을 헤도닉가격모형으로 2가지 모형으로 나누어 실증분석하였다. 다중회귀분석 결과, 유치권은 매각가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 매각기일 이전에 유치권의 진위가 판명되는 경우에도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유치권행사 여부를 매각기일 전후로 나누어 유치권진위의 확인여부에 따른 영향을 살펴보았는데, 유치권행사가 없을 때 매각일 이전에 음(-)의 영향을, 매각일 이후에는(+)의 영향을 나타냈다. 매각일 이전에 유치권존재가 소송으로 확인된 경우 저가매각으로 채권자들이 손실을 입게 되고, 매각일 이후는 매수인이 유치권 인수부담분 만큼 높은 가격으로 매수하였다는 것을 의미하는 것을 실증적으로 밝혀냈다고 볼 수 있다. 게다가, 판례 전수조사 자료 자체의 연구가치를 고려하여 경매특성, 소송특성 등을 교차분석하였다. 법원제공 판례의 표본 한계로 다각적인 연구가 미흡하지만, 유치권의 폐해를 방지하기 위한 법개정에 실증적 기여가 되기를 바라며, 향후 법원에서 소송 데이터가 많이 공개되어 후속연구가 이루어지기를 기대한다.

Human experience를 Real Estate Industry와 연결하는 상업용 부동산 가치평가 Digital experience의 First Mover!

한국부동산분석학회 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

부동산 미디어와 정보에 관한 연구: 공정성과 신뢰성을 중심으로

이동주 ( Lee Dong Joo ),김준형 ( Kim Jun Hyung ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.-

본 연구는 부동산 관련 의사결정이나 부동산에 대한 각종 분석에 있어 중요한 부동산 정보가, 정보 전달에 영향력 있는 미디어를 통해 전달되는 과정과 정보의 구성요인에 대하여 살펴보고, 전문가는 부동산 미디어를 통해 정보 전달을 함에 있어 정보 구성요인을 어떻게 인식하고 있고 이러한 구성요인에 기반하여 정보를 제공하고 있는지 탐색하는 데 그 목적이 있다. 선행연구와 이론적 연구를 통해 미디어와 부동산 정보에서 가장 중요한 요인에 대하여 파악하고, 현재 진행되고 있는 미디어의 실태조사를 통해 부동산 미디어와 정보의 현황과 정보제공이 이루어지는 형태를 분석했다. 이를 토대로 실제 미디어를 통해 부동산 정보를 제공하고 있는 전문가 3인을 대상으로 심층 인터뷰를 통해 미디어와 정보의 중요 요인이 실제로 얼마나 잘 이루어지고 있는지에 대하여 검증했다. 검증 결과, 미디어를 통한 부동산 정보는 첫째, 정보의 진실성과 정확성, 객관성 등에 대한 검토는 타인에 의해서 전혀 이루어지고 있지 않았다. 어떠한 검증 시스템도 존재하고 있지 않았다. 둘째, 전문가들은 미디어를 통해 본인의 인지도와 신뢰도를 높여 마케팅에 활용하고 있었다. 마지막으로 미디어를 통해서 제공되는 부동산 정보는 이해관계와 연결되어 있다는 것이다. 종합하면, 부동산 미디어를 통해 이루어지고 있는 부동산 정보는 공정성과 신뢰성에 부합하고 있지 않은 것으로 분석되었다. 물론 시청자들이 이를 어떻게 받아들이고 있는지에 대한 추가적인 분석이 뒷 받침 된다면 이에 대한 분석결과가 더욱 명확해질 것이다. 본 연구에서의 연구 한계점이 시청자 분석까지는 미치지 못하였다는 것이다. 향후 추가적인 분석이 필요한 부분이다. 일반적인 국민이 원하는 부동산 정보는 지금까지 살펴본 내용처럼 본인의 부동산과 투자대상을 판단하기 위한 정확한 정보와 제대로 된 전문가의 서비스이다. 이를 토대로 일반인에게 필요하고 도움이 될 수 있게 부동산 서비스산업을 발전시켜 나간다면 학계의 연구가 일반인에게 효과적으로 영향을 미치는 좋은 사례가 될 수 있을 것이다.

공공지원 민간임대주택이 인근 아파트의 전월세에 미치는 영향에 관한 연구

이호일 ( Lee Ho-il ),정용호 ( Jung Yong-ho ),노승한 ( Ro Seung-han ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.-

공공지원 민간임대주택은 소득재분배와 사회적 형평성을 고려해 주거 취약계층이자 실질적인 수요인구인 무주택 서민과 청년들이 거주하는 주택의 주거 안정화를 위해 도입되었다. 본 연구에서는 공공지원 민간임대주택이 인근 아파트 전월세에 미치는 영향에 대해 알아보고자 한다. 이러한 영향을 분석하기 위해 정책의 시행 전과 후로 처치집단과 통제집단의 차이를 통하여 정책효과를 측정하는 분석방법인 이중차분법(DID)을 기반으로 다중회귀분석을 통해 인근 아파트단지의 전월세에 미치는 영향에 관한 요인을 추정하였다. 분석 결과, 인근 아파트단지가 공공지원 민간임대주택의 공급지점에 가까울수록 전월세가격을 낮추고, 입주시점에 가까울수록 전월세가격을 높이는 것으로 나타났다. 영향을 미치는 요인간의 상호작용은 인근 아파트단지의 위치에 따라서는 동일한 결과가 나타났으며, 시점에 따라서는 다른 결과가 나타났다. 이는 공공지원 민간임대주택의 착공 시점에서 실제 공급에 따라 전월세가격을 하락시키지만, 입주 이후 역세권에 대한 인구 증가로 인한 근린 활성화 효과가 발생하여 오히려 수요는 더 크게 발생하고, 인근 아파트 단지의 전월세를 상승시키는 것으로 판단된다. 본 연구는 수도권(서울, 경기, 인천)이라는 지역적 범위와 공공지원 민간임대주택이라는 공공임대주택 중 하나의 유형을 대상으로 하고 있기 때문에 공공임대주택 전체로 일반화하기에는 한계를 갖는다. 따라서 유형별 공공임대주택에 대한 다양한 입주지역과 시간적 범위가 충분히 적용된 연구가 향후 연구될 필요가 있다.

압류재산 공매 낙찰가율에 영향을 미치는 요인 연구

이태훈,윤성민 한국부동산분석학회 2025 부동산학연구 Vol.31 No.1

이 연구는 국내의 국세, 지방세 체납액 징수를 위해 시행하고 있는 온비드(Onbid) 공매의 낙찰정보와 거시경제변수가 낙찰가율에 미치는 영향에 대해 카이제곱 검정, 일원 분산분석, 다중회귀분석을 통해 요인별 원인을 분석하였다. 최근 10년간 체납압류재산 낙찰정보의 반복 횡단면 데이터를 이용하여 낙찰정보 요인(용도별, 지역별, 입찰참가자수, 성별, 연령, 면적별 등) 및 거시경제변수(대출금리, 부동산 소비심리지수)가 부동산 낙찰가율에 영향을 미치는 유의미한 원인을 분석하였고, 이는 낙찰가율 제고를 위한 전략 수립에 시사점을 제공한다. This study investigated the relationship between successful bid information and macroeconomic variables that affect the winning bid rate of Onbid public auction, which implements domestic national and local tax arrears collection procedures, through chi-square test, one-way ANOVA analysis, and multiple regression analysis. We attempted to analyze the correlation with and analyze the causes of each factor. Using repeated cross-sectional data on successful bid information on delinquent seized property over the past 10 years, we used the ratio of successful bid price and successful bid information factors (by use, region, number of bidders, gender, age, area, etc.) and macroeconomic variables such as loan interest rate and real estate consumption sentiment index. By performing a statistical test, we analyze the significant impact on the real estate winning bid rate and provide implications for the direction of establishing strategies to improve the winning bid price rate.

일반세션 1.부동산시장 : 부동산경매 집행관자격의 개선방안 연구

이영구,정재호 한국부동산분석학회 2014 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2014 No.-

집행관자격은 부동산경매에서 매각물건의 가격결정에 중요한 영향을 미치는 위치이다. 그러한 만큼 고도의 전문성을 구비한 전문가로 구성하여 구체적이고, 정확한 업무처리와 투명한 업무처리가 필요하다. 그러함에도 집행관의 중요업무인 현황조사보고서가 ‘폐문으로 점유 및 임대차 관계 미상’으로 보고되는 등 정확한 조사가 이루어지지 않는 문제점을 안고 있다. 이를 개선하기위해 첫째, ‘부동산집행관자격제도’를 도입해야 한다. 고가의 자산인 부동산의 가치를 좌우하는 업무인 만큼 부동산경매의 집행관 자격에 있어서 법원 등에 근무했던 경력만으로 전문성의 확보가 미흡하다. 둘째, ‘집행 관자격 임기제한을 폐지’ 해야 한다. 4년 임기의 단임제로는 유지하는 것은 전문성을 안정적으로 갖추기가 어렵다. 셋째, 집행관의 ‘업무책임제도’를 도입해야한다. 집행관 업무조사의 경우에는 전문성과 함께 그에 따른 책임이 필요하다. 집행관에게 책임의식을 고취하고 적극적인 업무태도로 개선된다면 불측의 피해를 예방할 수 있을 것이다. 현행 집행관자격은 임명제의 한계점을 안고 있고 이는 업무의 불확실성을 불러왔다. 이는 부동산경매제도의 신뢰성을 해치고 경매참여자들의 피해를 방지하기위한 노력이 부족하였다. 이를 개선한다면 경매물건에 대한 정보의 정확성과 시장의 투명성을 제고하고 일반대중이 언제라도 믿고 부동산경매에 참여할 수 있는 시장기반을 조성할 것이다.

부동산 가격 공시제도의 재정비를 통한 부동산서비스산업 발전방안에 관한 연구

김종성 ( Kim Jongsung ),유선종 ( Yoo Seonjong ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.-

지가공시제도를 필두로 부동산 가격공시제도가 시행된 지 30여 년의 세월이 흘렀다. 그간 많은 사회적 변화를 경험하면서, 제도 내에서도 여러 사회적 변화를 반영하며 개선 · 발전되었으나, 동족방뇨식의 대처와 근거법령의 개정은 일부 부작용을 낳기도 하였으며, 제도의 논리적 모순도 곳곳에서 목격되기 시작하였다. 한편, 적정가격은 부동산 가격공시제도 전반을 지배하고 있는 기준가격 내지는 기준가치라고 할 수 있다. 최초 도입 당시와는 달리 제도의 개선 과정에서 공시가격의 기준이 되는 이 적정가격마저 그 개념이 모호해지는 상항에 이르렀고, 이 가격개념의 재정립과 현행법령 내 유지되고 있는 효력규정, 이를 통해 파악할 수 있는 공시가격의 기능을 검토하는 토대로 제도의 개선방안을 논의할 필요성이 대두된다. 공시가격의 평가 혹은 산정 · 공시절차, 효력규정 등을 검토했을 때, 적정가격은 ‘시장가치 외의 기준’에 해당함이 마땅하나. 일부 효력규정의 해석을 통해 시장가치의 성격이 일부 내포되어 있음을 부정할 수 없다. 아울러, 근거 법령의 해석을 통해 부동산 공시가격은 크게 ‘시장 지원적 기능’과 ‘행정 목적적 기능’을 동시에 수행하고 있음을 확인할 수 있었다. 4차 산업혁명의 시기를 맞이하고 있는 현재, 부동산 가격산정 분야에서도 사적 영역을 중심으로 Big Data를 기반으로 한 AVM서비스가 상용화되기 시작했다. 이러한 사회적 배경을 바탕으로 부동산 가격공시제도에도 대대적인 정비가 필요하다. 공시가격의 ‘시장 지원적 기능’은 사적 시장으로 이양하는 동시에 행정적 기능에 집중하는 방향의 재정비가 요구된다. 부동산 가격정보는 더 이상 공공재가 아닌 사적재의 형태로 변모하였다. 부동산 시장의 원활한 순환을 돕기 위한 정부의 시장개입의 한 형태인 부동산 가격공시제도 역시 시대적 흐름에 따라 그 역할을 수정해야 한다.