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김옥연,한용석,이천기,Kim, Ok-Yeon,Han, Yong-Suk,Lee, Chon-Ki 한국주거학회 2010 한국주거학회 논문집 Vol.21 No.4
In the urban area where rapid suburbanization trend continues, the role of mixed use building is controversial. It is argued that the mixed use building is an effective tool to recover residential function of urban core(urban regeneration). It is also argued that the building is a cause of serious urban problems, such as congestion, public service shortages. The fundamental purpose of this study is to examine the role of mixed use building in terms of urban growth management in Seoul. For this purpose, data of mixed use building from 1981 to 2007 are collected and analysed. The results show that most of mixed use buildings are located in either sub-centers or population losing areas, rather than traditional urban core. Therefore, it is hard to accept that the two controversial arguments. The mixed use building noncore areas in most cases. However, it dose help to increase population inflow in non-core areas. it is difficult to accept the public service assertion which states that super-high rise mixed use building causes public service congestion, because the building is built in population losing or demand decreasing area. Based on these findings this study suggests some policy alternatives such as urban service boundary or concurrency program to management urban growth.
김옥연,김용태,김용순,Kim, Ok-Yeon,Kim, Yong-Tai,Kim, Yong-Soon 한국토지주택공사 토지주택연구원 2015 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.6 No.3
이 연구의 목적은 도심 내 젊은 주거취약계층을 위한 도심형 공공임대주택의 사업타당성을 분석하는 것이다. 도심형 공공임대주택은 높은 지가와 복잡한 권리관계로 인해 사업추진에 어려움이 많으므로 저렴한 택지 확보와 함께 사업비 절감방안이 강구되어야 한다. 이를 위해 택지확보 및 사업방식을 고려하여 사업유형을 구분하였고, 10개 사례지역에 대해 사업타당성을 분석하였다. 각 사례지역의 설계안에 기초하여 현금지출과 수입을 산출하였고, 지가상승률, 임대료시세반영률, 임대료상승률, 기금이자율 등 기준정보를 조합한 16개 시나리오에 대하여 현금흐름을 분석하였다. 분석결과, 국공유지 임차형은 사업초기 토지매입비 절감은 가능하나, 청산시점에서 토지를 정부에 귀속시켜야 하므로 전체 NVP가 낮아진다. 사유지 매입형은 토지를 매입하므로 초기 사업비는 많이 소요되나, 청산단계에서 토지 처분으로 인해 NPV가 향상되는 효과가 있다. 이러한 현상을 볼 때 지가가 낮은 지역에서는 임차방식으로 사업을 추진하고, 지가가 높은 지역에서는 매입방식으로 사업을 추진하는 것이 사업성 개선에 유리하다. 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 지가상승률과 임대료 시세반영률이며, 임대료 시세반영률은 조정 가능한 변수이다. 그러나 이를 상승시키면 세입자 부담이 증가하므로 기금이자율 조정이 바람직한 것으로 판단된다. Korean government has launched a new public rental housing policy for younger generation suffering from instable housing conditions in CBD area. This paper is to analyze the financial feasibility of urban public rental housing projects, based on its cash flows. Urban rental housing projects should find out the way to reduce costs and to secure cheap land, because of the high land price in CBD area and complex relationship of legal rights. Project types are categorized by the land acquisition method and district characteristics. For 10 sample projects, financial feasibility was analyzed. Cash flows were calculated on the design plan and 16 scenarios were made by combining 4 important variables. The variables are increase rate of land price, increase rate of monthly rents, ratio of public and market rents, and the interest rate of National Housing Fund. The findings are as follows. Government land rent-type can reduce initial costs because it is not necessary to buy land. However, total NPV is lowered at the time of liquidation due to the land return. Private land acquisition-type require more initial costs. But the NPV at liquidation time increases with land disposal. To improve financial feasibility, acquisition-type should be preferred in high land-price area and rent-type should be preferred in low land-price area. Among influencing variables, the rate of increase in land price and the ratio of public and market rents turned out to be the most important. Although the ratio of public and market rents can be controllable, high ratio will cause the burden of tenants. Therefore, interest rate adjustment of National Housing Fund is more desirable.
역세권 유형별 특성에 의한 서울시 도시개발관리 방향 연구 : 서울시 지하철 역세권을 중심으로
김옥연,이주형,Kim, Ok-Yeon,Lee, Joo-Hyung 한국토지주택공사 토지주택연구원 2011 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.2 No.4
역세권 주택공급시 현재 시행되고 있는 뉴타운 사업과 같이 동시다발적으로 구역지정되어 발생되는 도시문제를 최소화하고자, 서울시 도시내부에 분포하는 250개 역세권을 유형화하여 유형별 특성을 분석하고, 유형별로 개발시기를 비롯한 도시개발관리 기준을 수립하여 차별적 도시관리 방안을 제안하였다. 역세권 특성을 분석하기 위한 객관적 지표로서 선행연구(AHP분석)에서 제시된 주택개발잠재력 지표를 활용하여 서울시 250개 역세권에 대하여 주택개발잠재력을 평가하였으며, 도출된 주택개발잠재력 평가결과를 이용하여 역세권을 5개의 그룹으로 유형화하고, 유형별 특성을 분석하였다. 유형화 결과, 서울시 역세권은 주택개발압력과 주택개발수용력이 모두 저(低)로 나타나는 군집1과, 주택개발압력 중저(中低) 주태개발수용력 중저(中低)인 군집2, 주택개발압력 중(中) 주택개발수용력 고(高)인 군집3, 주택개발압력 고(高) 주택개발수용력 중고(中高)인 군집4, 주택개발압력 중고(中高) 주택개발수용력 저(低)인 군집5로 분류되었다. 이를 다시 역세권 특성별로 군집1은 외곽개발유보지역, 군집2는 내부개발유보지역, 군집3은 개발관리지역, 군집4는 개발촉진지역, 군집5는 개발억제지역으로 분류하고 각 유형별 지역에 대하여 개발방안을 제시하였다. This research thesis measured potential housing development of 250 'subway station areas' around Seoul Metropolitain Region, with the use of added weighting and data of each indicator based on AHP. The analysis was conducted on the ranking of the development of 'subway station areas' on the basis of measurement results of potential housing development along with the analysis on characteristics of 'subway station areas' in daily life zone. Cluster analysis-oriented analytic measurement results suggested that 'subway station areas' in Seoul Metropolitain Region can be grouped into five clusters: Cluster 1 and Cluster 2 were populated with 'reservation areas' for outside and inside urban development, respectively scoring low all in housing development pressure and capacity. Cluster 3 was populated with 'development maintenance areas', scoring low in housing development pressure but high all in housing development capacity. Cluster 4 was populated with 'development facilitation areas', scored high all in housing development pressure and capacity. Cluster 5 was populated with 'development control areas' scoring high in housing development pressure but low in housing development capacity.