경매시장의 진정한 낙찰가율 추정에 관한 연구

이해경(Hae-Kyeong Lee),방송희(Song-Hui Bang),이용만(Young-Man Lee) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.4

현재 경매시장에서 낙찰가율(감정평가가격 대비 낙찰가격 비율)은 경매시장의 상황을 보여주는 지표로 널리 사용되고 있다. 그러나 현재 사용되고 있는 낙찰가율은 두 가지 왜곡 요인을 안고 있다. 첫 번째 요인은 감정평가시점과 낙찰시점의 차이로 인해 감정 평가가격이 현재의 시장가격을 제대로 반영하지 못한다는 점이다. 두 번째 요인은 경매 위험요인에 의해 낙찰가격이 저평가된다는 점이다. 본 논문에서는 이 두 가지 왜곡요인을 교정한 ‘진정한 낙찰가율’을 추정하고자 하였다. 이를 위해 2003년 3분기부터 2009년 2분기까지 강남구, 서초구, 송파구에서 낙찰된 아파트의 경매자료를 이용하여 ‘진정한 낙찰가율’을 추정하였다. 추정결과 세 가지 사실을 발견하였다. 첫째, 원 낙찰가율과는 달리 ‘진정한 낙찰가율’은 항상 1보다 작아 경매시장에서 아파트가 할인되어 거래되는 것으로 보인다. 다만, 이 경우 감정평가가격이 시장가격을 100% 반영한다는 전제가 필요하다. 또한 분기별로 ‘진정한 낙찰가율’이 분기별로 변동하는 것으로 보아, 낙찰가격의 할인 정도는 시장상황에 따라 다르다는 것을 알 수 있다. 둘째, ‘진정한 낙찰가율’은 감정평가가격만 조정한 낙찰가율보다 높은 것으로 나타났다. 이는 경매위험요인 때문에 낙찰가율이 낮게 평가될 수 있다는 점을 확인시켜 주는 것이다. 셋째, 아파트가격이 상승하는 시기에는 원 낙찰가율이 ‘진정한 낙찰가율’보다 상대적으로 높으며, 반대로 아파트가격이 하락하는 시기에는 원 낙찰가율이 ‘진정한 낙찰가율’보다 상대적으로 낮은 현상이 나타나고 있다. Auction price ratio(auction price to appraisal ratio) is a index shown auction market conditions in Korea. However, it doesn't correctly reflect any change of market conditions because of the following two reasons: First, appraisal doesn't fully reflect any change of market price due to time lag between point of valuation and that of successful bid. Secondly, some of real properties dealt in the auction market often involve investment risk factors like defect on right. If such auction property is bid off, it would distort auction price ratio. This study focuses upon estimating the true auction price ratio that complements two critical issues of the existing ratio(conventional auction price ratio). In order to estimate the true auction price ratio, this study uses appraisal adjusted by the KB-housing price index, and adopts hedonic price model to control risk factors. This study uses the data on auction for condominium in Gangnam- gu, Seocho-gu and Songpa-gu from Q3 2003 to Q2 2009. As a result, it is found that there are some risk factors affecting auction price ratio across three districts. Also It is found that the newly estimated true ratio from Q3 2003 to Q2 2009 is less than unit. It means that prices of real properties in auction market might be discounted. And this study is found that the conventional auction price ratio is higher than the true ratio during upward period of housing price, while during downturn period of housing price the conventional auction price ratio is lower than the true ratio.

서울지역 아파트의 경매낙찰가율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 - 시점수정 낙찰가율과 법원경매 낙찰가율에 미치는 영향요인에 대한 비교연구 -

오대희,박문수 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.23 No.-

부동산 경매시장의 기존 연구는 법원경매정보의 낙찰가율을 통상적으로 사용한다. 그러나 그 낙찰가율은 감정평가 시점과 낙찰가격 결정일 간의 시차 때문에 낙찰가율이 부동산 시장 참여자들의 의사결정에 하나의 지표로 활용하기에는 한계가 있다. 이러한 인식에서, 본 연구는 시점수정한 경매낙찰가율과 경매정보의 경매낙찰가율에 미치는 각각의 영향요 인에 대한 비교연구를 통하여 서울시 아파트 경매시장의 경매낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 규명하였다. 그 검증결과는 다음과 같다. 첫째, 실거래가격지수변동률은 시점 수정 한 낙찰가율에 부(-)의 영향을 미치고, 법원경매정보의 낙찰가율에는 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 매매거래량, 지가변동률, 경과연수는 낙찰가율에 정(+)의 영향 을 미치는 것으로 나타났다. Existing studies on the real estate auction market commonly use the auction successful bid price of court auction. However, there is a limitation on using the auction successful bid price rate as an indicator for real estate market participant's decision-making due to the time difference between the timing of appraisal and the date of pricing the auction bid. From this perspective, this study identified the factors affecting the auction successful bid price rate in the Seoul apartment auction market through comparative verification regarding the factors affecting both the time-adjusted auction successful bid price rate and that of the court auction. The results of the analysis are as follows. First, it was found that the rate of change in the actual transaction price index had a negative (-) effect on the corrected auction winning price rate, however, a significant positive (+) effect on the auction winning price rate of the court auction information. Second, it was found that trading volume, change rate of land price, and elapsed years, had a positive(+) effect on the auction winning price rate.

빅데이터를 활용한 공공계약의 낙찰가율 영향요인 분석

최태홍,최은선,조완섭 한국정보과학회 2019 데이타베이스 연구 Vol.35 No.1

The goal of this study is to analyze the impact factors for the bidding price ratio in the present public contract. In particular, this work collects and analyzes a lot of data on bid and contract for the purchase of goods, services and construction work by a lot of ordering organizations and companies in KONEPS (Korea On-Line E-Procurement System). Comparative analysis of the bidding price ratio for each business, this work provides a comparable result to the existing results in the previous literature. The analytical model used three independent variables such as the days of the public notice, the number of miscarriage, and the number of bidders. By using text mining, we collect big data and by using multi-dimensional method, we analyze almost 4,500,000 data on bid and contract for the purchase of goods, services and construction work in KONEPS for the last 17 years. As a result of the analysis, among the three independent variables, i.e., the days of public notice, the number of miscarriage, the number of bidders, (1) if the days of the public notice increase, the bidding price ratio for the purchase of goods, services and construction work decreases, (2) if the number of miscarriage increases, the bidding price ratio for the purchase of goods, services and construction work increases, (3) if the number of bidders increases, the bidding price ratio for the purchase of goods, services and construction work moderately decreases. This research suggests that the corroborated analysis provides the efficiency in political perform. 본 연구는 나라장터에서 체결되는 공공계약의 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 분석하는 것을 목적으로 한다. 낙찰가율이 중요한 이유는 민간기업의 수익성과 발주기관의 품질확보와 밀접한 관계가 있기 때문이다. 특히 발주기관과 입찰자가 광범위한 나라장터에서 방대한 계약자료를 물품, 용역, 공사로 구분하고, 사업별로 낙찰가율을 비교 분석함으로써 기존 연구와의 차별성을 두었다. 분석모형으로 낙찰가율 영향요인으로 공고일수, 유찰횟수, 입찰자 수 등 3개의 독립변수를 활용하였다. 조사분석은 지난 17년간 나라장터 입낙찰자료 450만 여 건의 빅데이터를 텍스트마이닝으로 수집하고 다차원분석으로 진행하였다. 분석결과 첫째, 공고일수가 길어질수록 낙찰가율이 물품, 용역, 공사에서 모두 하향하였다. 다만 용역의 낙찰가율이 타 부문에 비하여 높고, 물품에서 공고일수가 상대적으로 짧았다. 둘째, 유찰횟수는 증가할수록 낙찰가율이 물품, 용역, 공사에서 모두 상향하였다. 유찰에 따른 낙찰가율은 타 부분에 대비하여 용역에서 높고, 유찰에 따른 낙찰가율의 변동 폭은 물품에서 크게 나타났다. 셋째, 입찰자 수는 증가할수록 공사의 모든 구간에서 낙찰가율이 완연하게 하향하였다. 물품과 용역에서는 다수는 그러하나, 일부는 그러하지 않았다. 이에 본 연구는 이들 실증분석 결과를 토대로 정책적 시사점을 제시하였다.

경매특성 및 거시경제변수가 낙찰가율에 미치는 영향분석

이재욱,방두완 한국부동산연구원 2015 부동산연구 Vol.25 No.2

We study the determinants of the auction price ratio of auction market in Korea for the 2004-2013 period using loan-level auction data. We estimate the hedonic auction model with auction characteristics and macroeconomic variables. Macroeconomic variables are the 3-year treasury rates, the change in GDP, the change in CPI, unemployment rates and the change in the housing price. Futhermore we consider the real estate cycles, which we break into the real estate cycle 1(up market) and the real estate cycle 2(down market). We find the number of failed auctions has the greatest explanatory power, followed by the number of bidders. We conclude that the most important factor influencing auction price ratio is auction characteristics. We also find that the number of failed auctions and the number of bidders are statistically significant. Considering the effect of macroeconomic variables, we conclude that the 3-year treasury rate is statistically significant in real estate auction market. We find that the determinants of the auction price ratio of auction market do differ greatly through the real estate market cycles. 본 연구는 한국부동산 시장에서 경매시점 감정가격, 낙찰가격 그리고 낙찰가율에 영향을 미치는 경매특성요인을 분석하였고 대부분의 선행연구에서 다루지 않았던 거시경제변수가 경매요인에 미치는 영향을 확인하기 위하여 국고채 3년금리, GDP, CPI, 실업률 등의 변수를 사용하였다. 또한 입찰자들이 주택시장변수에도 민감한지를 확인하기 위해 주택가격변동률, 아파트거래량 변동률 변수를 추가적으로 사용하여 분석하였으며 이외에도 주택시장 순환주기를 이용하여 상승기와 하락기에 낙찰가율에 미치는 요인을 비교분석하였다. 실증분석결과 낙찰가율을 종속변수로 사용한 모형에서 주택특성변수들은 일부 변수들만 낙찰가율에 영향을 미치고 경매특성변수들이 낙찰가율에 중요한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 입찰자수가 1명 또는 2명인 경우 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치지만 입찰자수가 3명 이상인 경우는 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고 유찰이 없었거나 유찰횟수가 1회인 경우 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치지만 유찰횟수가 2회 이상인 경우는 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 경매 유찰시마다 감정가격의 20%-30%를 저감하여 다음 경매를 진행하는 한국의 경매제도 특성이 반영된 것으로 판단된다. 마지막으로 거시경제변수를 고려한 경매모형 추정결과, 경매시 입찰자들은 시장금리를 입찰시 중요한 판단 요인으로 생각하는 것으로 분석되었으며 주택시장 순환주기를 고려한 경매모형 추정결과 일부 변수들이 주택가격 상승기와 하락기에 다른 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

나라장터 용역계약의 낙찰가율에 영향을 미치는 발주요인 분석

하정성(Jung-Sung Ha),최태홍(Tae-Hong Choi),조완섭(Wan-Sup Cho) 한국컴퓨터정보학회 2023 韓國컴퓨터情報學會論文誌 Vol.28 No.12

본 연구는 낙찰가율에 영향을 미치는 용역계약에 대한 요인을 나라장터의 사례를 중심으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 연구에서 발주기관과 입찰자가 광범위한 나라장터에서 낙찰가율에 영향을 주는 용역계약을 분석함으로써 기존 연구와의 차별성을 살펴보았다. 분석모형으로 낙찰가율 영향 요인으로 예산액, 계약 방법, 공고 일수, 낙찰 방법, 낙찰 하한률 등 5개의 독립변수를 활용하였다. 조사분석은 지난 18년간 나라장터 용역입찰건에 대한 데이터를 텍스트 마이닝을 이용하여 빅데이터를 수집하고 다차원적인 방법으로 데이터를 분석하였다. 분석 결과 첫째, 예산액은 낙찰가율을 결정하지 않는다. 다만 소액의 경우에는 그러하지 아니하였다. 둘째, 계약 방법은 낙찰가율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 공고 일수가 길어질수록 낙찰가율이 감소하고 있다. 넷째, 낙찰 방법은 낙찰가율에 영향을 미치고 있다. 다섯째, 낙찰 하한률은 낙찰가율을 결정하고 있다. 본 연구는 낙찰가율에 영향을 미치는 요인에 대한 실증분석 결과를 토대로 정책적 시사점을 찾고자 하였다. The purpose of this study is to analyze the factors for service contracts that affect the successful bid price rate, focusing on the case of the country market. In the study, ordering organizations and bidders differentiated themselves from existing studies by analyzing service contracts that affect the successful bid price rate in a wide range of country markets. Comparative analysis of the awarding price ratio for services, this work provides a comparable result to the existing results in the previous literature. The analytical model used five independent variables such as budget, contract method, the days of the public notice, the awarding method, and the lowest awarding ratio. In the survey and analysis, big data was collected using text mining for service bids for Nara Market over the past 18 years and data was analyzed in a multi-dimensional way. The results of the analysis are as follows, (1) if budget does not determine the awarding price ratio. This is not the case in small amounts. (2) The contract method affects the awarding price ratio. (3) The days of the public notice increase, the awarding price ratio decrease. (4) the awarding method affects the awarding price ratio. (5) The lowest awarding ratio determines the awarding price ratio. Based on the results of empirical analysis, policy implications were sought.

베이지안 네트워크를 활용한 상가 경매 낙찰가율에 영향을 미치는 요인 분석

전해정 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.21 No.-

본 연구는 다중회귀분석과 베이지안 네크워크를 이용해 수도권 상가 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 실증분석하였다. 종속변수는 상가낙찰가율로 독립변수는 상가낙찰율, 회사 채수익률, 산업생산지수, 상업용 건축물착공현황과 경제심리지수로 설정하였다, 시간적 범 위는 2003년 1월부터 2019년 12월까지로 하였고 공간적 범위는 수도권인 서울, 경기, 인천 으로 설정하였다. 실증분석결과, 서울시 상가낙찰가율에 상업용 건축물착공현황이 가장 많은 영향을 미치고 경기도 상가낙찰가율에는 회사채수익률이 가장 많은 영향을 미치고 경 제심리지수도 많은 영향을 미치는 것을 알 수가 있었다. 인천 상가낙찰가율에는 경기도 상 가낙찰가율이 영향을 가장 많이 미치고 산업생산지수가 그 다음으로 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역별로 상가 낙찰가율에 영향을 미치는 요인은 차이가 있지만 전반적 으로 경제성장, 공급과 유동성이 많은 영향을 미치고 인근 지역의 낙찰가율도 영향을 미치는 것으로 알 수 있었다. This study empirically analyzed the factors influencing the retail property aution price ratio in the metropolitan area using multiple regression analysis and Bayesian network approach. The dependent variable was set as the auction price ratio, and the independent variables were set as the auction ratio, corporate bond yield, industrial production index, commercial building construction, and economic sentiment index. The time range was from January 2003 to December 2019, and the spatial range was Seoul, Gyeonggi and Incheon. It was found that commercial building construction had the most influence in Seoul, corporate bond yield had the most influence in Gyeonggi-do, and the economic sentiment index also had a great influence. It was found that the Gyeonggi-do auction price ratio had the most influence on the Incheon auction price ratio, followed by the industrial production index. Although there are differences in factors affecting the auction price ratio for each region, it was found that overall, economic growth, supply and liquidity have a great influence, and the auction price ratio in the neighbor region also has an effect.

주택소비자심리지수와 매매수급동향이 아파트 경매 낙찰가율에 미치는 영향 -강남구, 서초구, 송파구를 중심으로-

임진영,유선종,신보연,신은정 건국대학교 부동산도시연구원 2022 부동산 도시연구 Vol.15 No.1

The housing market consumer index, the trends of sales price index and the auction bid price ratio are used as indicators to judge and the real estate market. Whereas there have been several studies that analyzed the relationship between the auction bid price ratio and the housing market consumer index, studies on the trends of sales price index are insufficient. This study examined the determinants of the auction bid price ratio in apartment auctions, and through empirical analysis with the housing market consumer index and the trends of sales price index, it tried to find out how the two indices affect the real estate auction market. The study set the time scope to 6 years between January, 2015 and December, 2020 and the space scope to Gangnam-gu, Seocho-gu, and Songpa-gu of Seoul. Independent variables were set as housing market, auction, local, location, article, and time of a successful bid. The analysis method used multiple linear regression analysis using a hedonic price model. As a result of analysis, it was found that the housing market consumer index and the trends of sales price index have a positive effect on the auction bid price ratio. Moreover, the failure in bidding, the land registration, the tenants with opposing power, and the lien have a negative effect on the auction bid price ratio, and the number of bidders has a positive effect on the auction bid price ratio. In addition, more than 30 years of elapsed years, small and medium sized space, and medium-large sized space have a positive effect on the auction bid price ratio, and the timepoint of 2018, 2019, and 2020 were found to have a positive effect on the auction bid price ratio. It is expected that auction bidders will be able to make rational decisions by judging and predicting the situation of the real estate market and auction market. 주택소비자심리지수, 매매수급동향, 낙찰가율은 부동산시장을 판단 및 예측하는 지표로 사용된다. 부동산 경매 낙찰가율과 주택소비자심리지수의 관계를 분석한 연구는 기존에도 많이 이루어진 반면, 매매수급동향에 관한 연구는 미비한 실정이다. 이에 따라 본 연구는 아파트 경매 낙찰가율의 결정요인을 검토하고, 주택소비자심리지수와 매매수급동향을 실증분석함으로써 두 지수가 부동산 경매시장에는 어떤 영향을 미치는지 알아보고자 하였다. 시간적 범위를 2015년 1월부터 2020년 12월까지 6년으로 설정하고, 공간적 범위는 서울시 강남구, 서초구, 송파구를 대상으로 표본을 수집하였다. 선행연구를 참고하여 독립변수를 주택매매시장특성변수, 경매특성변수, 지역특성변수, 입지특성변수, 물건특성변수, 낙찰시점특성변수로 설정하였으며, 분석방법으로는 헤도닉 가격 모형을 통한 다중선형회귀분석을 활용하였다. 실증분석 결과 주택소비자심리지수와 매매수급동향은 낙찰가율에 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유찰여부, 토지별도등기 여부, 대항력 있는 임차인 여부, 유치권 여부는 낙찰가율에 음의 영향을 미쳤으며, 응찰자 수는 낙찰가율에 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 경과년수 30년 이상, 중형 이하 평수와 중대형 평수는 낙찰가율에 양의 영향을 미쳤으며, 낙찰시점의 경우 2018년, 2019년, 2020년이 낙찰가율에 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구를 토대로 향후 경매 입찰자들이 부동산 시장 및 경매 시장의 상황을 판단하고 예측함으로써 합리적인 의사결정을 할 수 있기를 기대해 본다.

수도권 아파트 경매 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

전해정(Haejung Chun) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.72 No.-

본 연구는 수도권 아파트 경매 낙찰가율 결정요인을 종속변수는 아파트 경매 낙찰가율로 독립변수는 아파트실거래 가격 수익률, 아파트 경매 낙찰율, CD금리와 실업률로 하고 시간적 범위는 2006년 1월부터 2017년 3월까지로 공간적 범위는 서울, 경기, 인천으로 설정하여 패널 VECM을 이용해 실증분석 하였다. 충격반응 분석결과, 아파트 실거래가격 수익률은 지속적으로 아파트 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치고 아파트 낙찰가율도 아파트 실거래가격 수익률에 지속적으로 정(+)이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 아파트 낙찰가율에 CD금리는 지속적인 부(-)의 영향을 미친 반면 아파트 낙찰율은 정(+)의 영향을 미쳤고 실업률은 영향력이 거의 없는 것으로 나타났다. 실증분석 결과를 종합해 보면, 패널 VECM 추정결과와 충격반응분석의 결과는 대체로 일치하는 것으로 나타났으며 아파트 낙찰가율에 부동산 시장의 상황인 아파트실거래가격 수익률과 유동성인 CD금리가 가장 큰 영향을 미치는 것을 알 수가 있었고 아파트 낙찰가율과 낙찰율의 움직임의 방향성이 동일하다는 것을 확인하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to empirically analyze determinants of housing auction price ratio in metropolitan area. (2) RESEARCH METHOD This study uses panel vector error correction model. The dependent variable is the housing auction price ratio and the independent variables are the housing transaction price yield, auction ratio, CD interest rate and unemployment rate. The temporal ranges are from January 2006 to March 2017, and the spatial ranges are Seoul, Gyeonggi, and Incheon in Korea. (3) RESEARCH FINDINGS According to the analysis results, The housing transaction price yield continues to have a positive effect on the housing auction price ratio. The housing auction price ratio also has a positive effect on the housing transaction price yield. The CD interest rate has a negative impact on the housing auction price ratio, while the auction ratio has a positive effect and the unemployment rate has little influence. According to the results of the empirical analysis, the results of the panel VECM estimation and the impulse response analysis are generally consistent, and the housing transaction price yield and CD interest rate have the greatest impact on the housing auction price ratio. It was confirmed that the direction of the movements of the housing auction price ratio and the auction ratio. 2. RESULTS If the housing market is booming, housing auction price ratio and housing transaction price yield will increase. However, if the market is in a recession, housing auction price ratio and housing transaction price yield will decrease. Therefore, housing auction price ratio can be used as an indicator of the auction market and the housing market.

주택의 경매에서 낙찰가율 변동요인에 대한 고찰

허태갑(Hur Tai Kap) 한국부동산법학회 2016 不動産法學 Vol.20 No.1

주택경매시장에서 낙찰가율을 변동시키는 여러 요인을 2011년부터 2015년까지 최근 5년간의 자료를 대상으로 분석하여 향후 부동산경매시장에 참여시 고려해야 할 요소를 제시하고, 주택경매투자자의 합리적인 의사결정을 통하여 투자 수익률을 높이고 주택경매의 안전성을 확보하는데 그 목적이 있다. 2011년부터 2015년까지의 낙찰가율의 추이를 보면 주택의 용도에 따라 최근 낙찰가율이 100%를 넘는 현상도 보이고 있어 경매가 저렴하다는 일반적인 생각을 바꾸게 하는 시점이다. 또한 국민들이 이해할 수 있는 주택정책의 수립도 매우 중요한 요소라고 할 수 있다. 정부는 주택정책이 주택가격에 미치는 영향을 예측하지 못한 것 같으며. 시행 전 충분한 시뮬레이션을 걸쳐 주택정책의 효과성을 여러 가지 측면에서 비교 분석하여 주택정책의 효과를 예측하여야 하는데 전혀 이런 절차를 거치지 않고 있다. 건설업체의 부도율과 폐업 율에 따라 부동산 투자의 흐름도 중요한 결정적인 요인이 될 수 있기 때문에 신중히 고려해야 할 것이며, 건설업체가 부도가 나는 것은 수주금액이 감소하기 때문이다. 수익이 감소되면 점차 경영악화로 연결되어 부도가 발생하게 되고, 그것으로 인하여 건설업체의 부동산 담보물건이 경매시장에 유입되어 경매 낙찰가율을 변화시키는 원인이 된다는 것을 알 수 있다. The purpose of this research is to suggest several elements to be considered in case of participating in the real estate auction in the future by analyzing and arranging several factors varying a successful bid price rate in the house auction, and to raise the return on investment through reasonable decision-making of housing auction investors. When viewing the change of the successful bid price rate from 2007 to 2010, the successful bid price rate is showing a phenomenon exceeding 100% according to usage of housing, so it is a point of time that general thoughts that the auction is cheap should be changed. In addition, it can be said that the establishment of housing policies that people can understand is a very important element as well. It seems that the Government didn t predict response of a people on housing policies, so it should predict the effect of housing policies by comparatively analyzing effectiveness of housing policies through sufficient simulation before its enforcement in several aspects, but it didn t go through these procedures at all. Because the flow of real estate investment according to a default rate and business cessation rate of construction companies could also become an important decisive factor, it should be considered prudently, and the default of construction companies is because its contract amount decreases. If the revenues decreases, it is gradually connected to business aggravation, so the default gets to occur, and then it can be known that as the real estate s collateral goods of construction companies are flown into the auction market, it gets to change the auction s successful bid price rate.

수도권 아파트의 경매낙찰가율에 미치는 영향 요인 연구

임의택(Lim, Eui Taek),이호병(Lee, Ho Byung) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.69 No.-

기대수익의 실현이 어렵게 보이는 부실채권을 담보하고 있는 아파트가 인터넷 경매 사이트 등을 통해 광고되면서 보다 많은 개인 또는 법인들이 경매 입찰에 참여하게 된다. 이러한 맥락에서 부동산 특성, 입지 특성, 경매 특성, 부실채권 특성이 아파트의 경매 낙찰가율에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 분석대상 15개 변수 중에서 통계적 유의성을 갖으면서 영향력이 가장 큰 변수는 유찰횟수이며, 다음으로 영향이 큰 변수는 응찰자수이 다. 둘째, 아파트의 건물면적은 통계적 유의성을 보였다. 다시 말하면, 소형 평형 아파트의 경매낙찰가율이 대형 평형 아파트보다 높았다. 셋째, 부실채권 특성 변수 중에서 금융기관의 유형이 통계적으로 유의성 있는 영향을 미치는 것으로 검증되었으나, 선행연구에서 근린상가 및 공장 등의 경매낙찰가율에 유의성을 보인 제1순위근저당채권비율은 통계적 유의성을 보이지 못했다. 넷째, 서울과 서울을 제외한 수도권으로 구분한 지역요인이 통계적 유의성 있는 변수로 검증되 었다. 다섯째, 대항력이 있는 임차인, 연체관리비 등 기타 변수는 경매낙찰가율에 통계적 유의성 있는 영향을 미치지 않은 것으로 검증되었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Auction apartments with Non-Performing Loans which show the impossibility of the realization of expected profit are advertised through the internet auction sites and the lectures of auction academies. These kinds of advertisement bring more people to participate in apartment auction bidding. Eventually, it is assumed that the auction winning price or the auction winning price rate tend to increase. With the above description, this research is to analyze the impact of the factors such as real estate characteristics, locational characteristics, auction characteristics and the characteristics related to non-performing loan on the apartment auction winning price rate. (2) RESEARCH METHOD The research is to analyse the data of the auction apartment with the non-performing loans which the affiliates of ○○○Asset Management Company bought from the several financial institutes. The data of this research were posted at Good Auction internet site. In order to identify a statistical figures, the research used statistical techniques such as basic statistics analysis and the regression analysis. (3) RESEARCH FINDINGS The major findings of the research are as follows. First, the most powerful variable with a statistical significance among 15 independent variables analysed by this research is the number of auction bid failure and the second powerful factor with a statistical significance is the number of auction participant. Second, the size of apartment exclusive area shows a statistical significance. It means that the auction winning price rate is higher in the small size apartments than in the large size apartment. Third, the types of financial institute among the NPL -related variables influence the auction winning price rate with a statistical significance. Fourth, the region factor classified as Seoul and the other metropolitan area excluding Seoul has a significant impact on the winning price rate of auction apartment. Fifth, there is no statistical significance in the impact of the other factors such as tenant with countervailing power and delayed maintenance fee. Therefore, it is assumed that the participants of apartment auction disregard these factors when they participate at apartment auction. 2. RESULTS This research found out that the types of financial institutes among the NPL-related variables influence apartment auction winning price rate with a statistical significance. In other words, the auction winning price rate is higher in the apartments mortgaged by the first group financial institutes than in the apartments mortgaged by the second group financial institutes. However, the first mortgage backed loan rate does not show a statistical significance. But, it showed a significant impact on the auction winning price rate of real estates such as commercial facilities and factories in the previous other research.