한국경제의 뉴노멀로 급부상된 해외부동산 투자에 대한연구- 해외부동산 직접투자 현황 및 대응책 중심 -

김이수,정태식 한국부동산경영학회 2016 부동산경영 Vol.14 No.-

해외부동산투자가 한국경제의 뉴노멀(new normal)로 급부상된데 대하여 주요 원인을 찾아본 결과, 투자자는 1) 글로벌 저성장세, 저금리 추세 지속 2) 전통적인 주식, 채권 투자에서 벗어나 부동산을 포함한 대체투자에 적극적 3) 우리나라 연기금, 투자펀드의 증가, 그리고 이들 여유자금 운용 수익율 급감으로 인한 수익률 제고 필요성 4) 안정적인 자산 운용구조 목적 5) 중국 및 각국 국부펀드 등의 공격적인 해외 부동산투자 6) 인플레이션 헷지 가능 7) 금융소득에 대한 과세 문제 등 다양한 것으로 나타났다. 한편, 우리나라는 주요선진국에 비해 자본축적도 없고 해외 부동산 투자경험 또한 일천하며, 해외 부동산 투자 전문 인력도 미흡한 등, 투자 인프라 구축이 되지 못한 현실에서 우리나라 해외 부동산 투자가 급격히 증가하고 있다. 그러나 우리나라는 해외 부동산투자에 대한 통계가 집계 발표되지 않고 있어 깊이 있는 분석에 한계가 있으며, 본고에서는 해외 부동산투자 증대 현상과 이에 수반된 여러 가지 문제점 및 대응방안을 찾아보고자 하였으며, 이를 위하여 국내외 경제 및 해외 부동산투자 현황 분석, 부동산관리 등에 대한 외국사례 등을 부동산업의 해외 발전을 기초 인프라 구축 및 새로운 일감확보 등과 관련된 정책적 시사점을 살펴보았다.

한국 기업의 해외부동산 직접투자 진출에 대한 연구

김명신,정태식,박운선 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-

우리나라는 국제수지의 균형‧ 통화가치의 안정과 외화자금의 효율적인 운용을 목적으로 1961년 12월31일 외국환관리법을 제정하였다. 따라서 해외부동산투자 자료를 1986년부터 2016년까지 통계수치로 부동산 직접투자 실적변화와 관련 외환정책변화를 살펴보았고, 해 외직접투자와 주요 거시경제변수(GDP, Kospi, 환율, 국내금리 등)와의 상관관계분석을 통 하여 유의성을 검토하였다. 연구결과 그동안 정부의 해외부동산 직접투자에 대한 규제 일 변도적인 정책 시행은 국제수지 균형유지 및 경제 안정화에 있어서 매우 긍정적인 효과를 가진 것으로 평가되며, 거시경제지표와 관련, GDP, 환율, 국내금리, 조세부담률은 기업의 해외부동산 직접순투자액에 유의한 영향을 미치는 반면, 부동산 점유율, KOSPI 지수 등은 기업의 해외부동산 직접순투자액에 대한 영향이 유의하지 않은 것으로 나타났다. Korea enacted the Foreign Exchange Management Act on December 31, 1961 for the purpose of balancing the balance of balance of payments, stabilization of currency value and efficient management of foreign currency funds. Therefore, the changes in real estate direct investment performance and related foreign exchange policy changes were examined using foreign real estate investment data from 1986 to 2016. The correlation between foreign direct investment and major macroeconomic variables (GDP, Kospi, exchange rate, domestic interest rate, etc.) Significance was reviewed through relationship analysis. As a result of the study, the government's univariate policy enforcement on foreign real estate direct investment has been evaluated to have a very positive effect on maintaining the balance of the balance of payments and stabilizing the economy. While the burden ratio had a significant effect on the company’s net direct investment in foreign real estate, the real estate market share and KOSPI index did not have a significant effect on the company’s net direct investment in overseas real estate.

附錄

한국부동산경영학회 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.18 No.-

부동산 부실채권(NPL)거래방식이 부동산 경매시장에 미치는 영향에 관한 연구

구경완,김기영 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.15 No.-

본 연구는 NPL 매각방식이 일반 부동산 낙찰가 보다 더 높게 형성되어 인근의 부동산경매시장의 낙찰가를 상승시키고 있다는 인식하에 NPL 매각방식이 인근부동산 경매시장에 외부효과를 미치는지를 검증하고자 하였다. 분석 결과 부동산 경매낙찰가격에 영향을 주는 변수는 인근지역 경매가격, 매각 후 인근지역 경매낙찰가율, 유찰횟수, 완공년도, 지역, 주거용, 공장 등 7개의 변수로 나타났다. 특히, 인근지역 부동산의 경매 가격은 NPL의 부동산 매각 가격보다 낮았다. 반면, 매각 이후 인접 지역의 입찰가, 주거 및 공장 변수는 양 (+)의 값을 보였는데 이는 NPL의 매각으로 인근 지역의 판매 가격이 인상되었음을 의미한다. 이것은 경매에서 낙찰률이 더 높은 것으로 분석된다.

부동산 인도집행에서 주거권과 관련한 주요 쟁점

권오희,김대명 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.23 No.-

강제집행권원에 기한 정당한 법집행은 법치국가의 모습을 보여주는 하나의 단면적인 예가 될 수 있다. 그런 연장선에서 채권자의 권리가 사실적으로 실현되는 부동산 인도집 행에 있어서도 예외가 될 수 없을 것이다. 그런데 최근 인도집행에서 거주자의 인권보 호, 특히 주거권이 논의되기 시작하고, 이에 따라 채무자에 대한 보호조치 등을 강구할 것을 내용으로 한 민사집행법의 개정을 권고하는 국가인권위원회의 의견표명이 결정되 고, 대법원에서 「부동산 인도집행 지침」을 제정하기에 이르렀다. 따라서 이 연구는 그 입법적 개정에 앞서 인도집행이 진행되는 과정인, 최고절차, 본 집행실시, 동산매각의 3단계에서 거주자의 인권침해가 예상되는 쟁점사안을 중심으로 살펴보고 그 문제점에 대한 나름의 대안을 제시하였다. 어디까지나 인권관련 규범은 집행처분 등의 실천원리로 작용되어야 하고, 따라서 당 연히 채권자의 권리보호에 지장이 없이 채무자의 거주자인권이 보호되는 이익균형의 관 점에서 고려되어야 할 것이다. 나아가 이를 바탕으로 더욱 활발한 본격적인 논의가 이루 어져 원만한 부동산 인도집행이 이루어지길 기대한다. Based on the compulsory execution, the rightful execution of the law can be an example of a country under the rule of law. As an extension, there would be no exception in the execution of delivery, in which the rights of the involved parties are factually formed. However, regarding the real estate delivery execution, the residential right which is the protection of human rights for the residents has emerged as one of the topics to be discussed. Consequentially, the necessity of revising the Civil Execution Act, which contains the measures to protect debtors, has been announced publicly by the National Human Rights Commission of Korea. This study investigates issues that can provoke human rights abuse of residents during three steps of execution forewarning, which are procedures of real estate delivery execution, main execution, and movables auction, and suggests alternatives to cope with the identified weaknesses. Rules regarding human rights should be applied as practical principles and should be considered from a balanced viewpoint where the rights of creditors as well as the residential rights of debtors are protected. The authors hope that this work will encourage more active discussions around these issues and that it will help enforce amicable real estate delivery executions.

투자자별 부동산 선호요인이 재투자 의사에 미치는 영향 분석

백준석,연철수 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.15 No.-

본 연구는 투자자 특성별로 부동산 투자에 있어 중요시되고 있는 선호요인을 비교·분석하여, 향후 부동산 실물투자에 있어 재투자의사에 대한 학술적 의의를 도출하는데 목적이 있다. 도출된 분석 결과를 정리해 보면 첫째, 투자자들은 부동산 투자에 있어 레버리지 위험, 조기자본회수, 인플레이션 헤지와 같은 투자 위험을 회피하거나 줄일 수 있는 요인을 재투자의사에 중요시 한다는 점이다. 이는 최근 부동산 시장의 침체와 그로인해 나타나는 자산가치의 가격하락, 거래 감소에 따른 불안감 등에 기인한다. 따라서 투자자들은 임대수입으로 자본이 빨리 회수되는 부동산과 빠른 시일 내에 부동산을 처분 할 수 있는 물건을 선호하고 있는 것으로 판단된다. 둘째, 부동산 경기 침체 및 저금리 현상으로 나타나는 부동산 관련 규제 및 금융규제완화를 중요시하는 것으로 나타났다. 이러한 금융규제완화는 높은 레버리지로 얻을 수 있는 고수익/고위험을 보다 낮은 위험으로 전환하는 계기를 투자자에게 마련하고, 관련 규제완화를 통해 부동산 시장의 활성화를 꾀할 수 있는 것으로 판단된다. 셋째, 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형에 따른 차이를 고려해야 한다는 것이다. 도출된 결과를 미루어 보았을 때 기관투자자의 경우 보다 안전성 있는 투자를 선호하는 것으로 보이며, 일반투자자의 경우 수익성과 안정성 두 가지를 모두 재투자의사에 중시하는 것으로 나타났다.

인터넷 부동산 정보의 신뢰도 제고를 위한 제도적 개선과제에 관한 연구

한상훈 한국부동산경영학회 2016 부동산경영 Vol.14 No.-

부동산의 부동의 특징 때문에 구매자의 현장답사는 필수적인 과정이다. 그런데 최근에 와서 주요 부동산 포털사이트에서 부동산에 관한 거의 모든 정보를 찾을 수 있게 되면서 부동산정보는 국민경제에 필수적인 기본정보가 되었다. 하지만 일부 부동산 포털사이트의 허위 매물과 부정확한 시세정보는 인터넷에서 제공하는 부동산 정보 전체의 신뢰도를 낮추는 문제를 야기하고 있다. 이러한 문제점에 관하여 본 연구는 인터넷 정보는 인터넷에 접속하는 불특정다수에게 시간과 공간적 제약 없이 일률적으로 공개되어지는 특성 등에 따라서 공익 목적을 위하여 사용하는 물적 수단인 공물로 간주됨을 제시하였으며, 인터넷 부동산 정보의 신뢰도 제고를 위한 법적 개선 방안으로 중장기적인 관점에서 다양한 부동산 정보의 표준화를 시행해 나감으로써 부동산정보 상호 간의 호환성을 높일 수 있는 방안을 강구하면서, 부동산 포털사이트들의 부동산 정보제공 서비스에 대하여 현재 개별법에서 각각 따로 규정하고 있는 관련 규정을 통·폐합하여 하나의 단일화된 법률 제정방안의 검토를 제안하였다.

부동산 거래에 부동산 블록체인의 활용에 관한 연구 - 국제 부동산 거래의 Propy 사례를 중심으로 -

박인 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.21 No.-

The blockchain-based real estate transaction system will bring a great change to the real estate market and real estate industry in the future. In the case of Propy in the United States, which succeeded in international real estate brokerage, it is necessary to define the issues of conversion cost, data security and responsibility as a blockchain real estate transaction system as an operational barrier to the adoption of blockchain technology. Regulatory barriers include legal framework and technology transparency, the possibility of smart contract enforcement, and the right to remove records. As a social barrier, it is necessary to overcome the problems of adopting innovative technologies in the blockchain real estate transaction system, changing the real estate transaction organization, public rejection, and problems with PropTech and Blockchain data ethics. In order to improve these problems and settle blockchain-based real estate transactions, a lot of preparations must be made, such as enactment of laws, changes in institutions, changes in national consciousness, provisions of ownership and tax laws, and establishment of operational jurisdiction. In order to maximize the impact of the value chain due to changes in the 4th industry, both countries, businesses, and citizens must establish and accept strategies for change. Propy's implications should be reflected in order to successfully settle a blockchain real estate transaction pilot project currently being promoted by the government. 블록체인 기반의 부동산 거래시스템은 향후 부동산 시장과 부동산산업에 커다란 변화를 가져올 것이다. 국제간의 부동산중개를 성공한 미국 Propy의 사례에서 블록체인 기술 채택의 운영상 장벽으로는 블록체인 부동산거래시스템으로 전환비용, 데이터 보안, 책임의 문제를 정의할 필요가 있다. 규제적 장벽으로는 법적 프레임워크 및 기술 투명성, 스마트계약의 집행 가능성, 기록제거의 권리 등의 규정이 필요하다. 사회적 장벽으로는 블록체인 부동산 거래시스템의 혁신기술 수용과 부동산 거래조직의 변화, 대중의 거부, PropTech와 Blockchain 데이터 윤리의 문제 등을 극복하여야 한다. 이러한 문제점을 개선하여 블록체인 기반의 부동산 거래가 정착하기 위해서는 법률의 제정, 제도의 변화, 국민의식의 변화, 소유권법과 조세법의 규정, 운영관할권의 정립 등 많은 준비가 이루어져야 안정적으로 정착할 수 있다. 국가와 기업, 국민 모두 4차 산업의 변화에 따른 가치사슬의 영향을 극대화하기 위해서는 변화에 대한 전략을 수립하여 수용하여야 한다. 현재 정부가 추진하고 있는 블록체인 부동산 거래 시범사업을 성공적으로 정착하기 위해서는 Propy의 시사점을 반영하여야 할 것이다.

일본 개정 민법과 부동산거래계약의 영향에 관한 고찰

나병진 한국부동산경영학회 2019 부동산경영 Vol.20 No.-

The purpose of this study is to review the major amendments related to real estate sales contracts and lease contracts that affect real estate transactions by revision of civil code in japan. A full revision of Japan's Civil Code will greatly affect real estate transaction practices. In particular, I expect big changes in real estate sales contracts and real estate lease contracts. The major amendments will be reviewed, focusing on real estate sales contracts and real estate lease contracts. In the case of real estate sales contract, there are a change from responsibility for defects to non-conformity liabilities, a change in the role of the release system, and a change in the contents of risk burdens. In the case of real estate lease contracts, there are the duration of leases, clarifications and changes in the regulations regarding the transfer of the landlord's status, clarifications on the regulations on towels, the changes in the rules on reduction and release of rents due to partial loss, and clarifications on the restoration of the originals, etc. 이 연구는 2017년 개정 민법의 주요 내용 중 부동산거래에 영향을 미치는 부동산매매계약과 부동산임대차계약과 관련한 주요 개정 사항을 검토하였다. 채권법에 관한 전면적인 일본 민법 개정은 부동산거래실무에 큰 영향을 미칠 것이다. 특히 부동산매매계약와 부동산임대차계약에 큰 변화가 예상된다. 일본 개정 민법에 의해 영향을 받는 부동산거래계약 중 부동산매매계약과 부동산임대차계약을 중심으로 주요 개정내용을 검토한다. 부동산매매계약의 경우 하자담보책임에서 계약부적합책임으로의 변경, 해제제도의 역할 변경, 위험부담의 내용 변경 등이 있고, 부동산임대차계약의 경우 임대차의 존속기간 연장, 부동산 임대인의 지위 이전 관련 규율 명확화 및 변경, 수건 관련 규정의 명확화, 일부 멸실 등에 의한 임대료의 감액 및 해제 관련 규율의 변경, 원상회복에 관한 규율의 명확화 등이 있다.

아파트 분양제도 및 전매에 관한 연구 - 캐나다제도와 비교분석

방진원,김학환 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.23 No.-

본 연구는 한국의 신규 아파트 분양과 전매제도의 고찰을 통하여 부족한 점을 도출하고 캐나다의 신규 주택 분양과 전매제도에 대한 비교 분석을 통하여 한국의 신규 아파트 분 양과 전매제도의 선진화를 지향 할 수 있도록 하였으며, 특히 신규주택에 대한 보증보험의 중요성에 대한 고찰을 하였다. 연구결과, 입주자모집공고는 각 국가별 사회 환경에 따라 다르지만 분양회사는 분양과 입주에 대한 책임과 의무가 있게 된다. 한국에서 전매는 주요도시에서 법적으로 금지되어 있다. 그러나 신규 아파트의 입주권 및 분양권의 전매는 여전히 존재하며 일부 부동산중개 인들은 불법 전매로 인해 검거되기도 한다. 전매는 적절한 절차에 따라 가능하도록 해야 하며, 분양회사가 준비한 전매계약서에 양도인과 양수인, 부동산중개사가 서명하고 분양회 사의 승인을 받도록 해야 한다. 이에 따라 전매차액은 양성화되고 특별소득세의 부과 대상 이 되어야 한다. 신규주택의 보증과 관련하여 보증회사는 일반인에게 신규주택 보증프로 그램에 포함된 구성요소와 각 세부작업을 검토하고 이해할 수 있도록 상세 지침 책자를 배포할 수 있어야 한다. This study aims to derive the shortcomings and to enhance the pre-construction apartment sales and assignment system in Korea through a comparative analysis of the Canadian system. In particular, all the element of the new home warranty insurance should be in the arms reach of the public and be detailed. As a result, the recruitment advertizement differs depending on the social environment of each country. The developers have responsibilities and obligations to recruit, but the assignment is legally prohibited in Korea. The resale of the right to occupancy or move-in the pre-construction apartment still exists and some of real estate agents were said to be arrested because of the illegal assignments. It needs that the assignment be allowed with the proper procedure including the Agreement form be prepared by the company and be signed by both the assignor and assignee and the real estate agents(if needs) as well, and to be approved by the developer. The gain shall be exposed and subjected to the special income tax. With respect to the new home warranty, the warranty company should prepare guideline booklets in order for the ordinary people can review and understand what components and works are included in the new home warranty programs.