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CRE 및 ESG의 경영 특성이 부동산신탁사업에 미치는 영향분석
박문수,서진형 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.27 No.-
기업부동산(Corporate Real Estate) 및 환경·사회·지배구조(Environmental·Social· Governance)의 경영이 국내외 부동산개발사업에도 큰 관심을 끌고 있다. CRE 및 ESG 경영의 특성이 부동산신탁사업에 어떠한 영향을 미치는지에 관한 연구는 아직 미흡한 실 정이다. 본 연구는 CRE 및 ESG 경영 특성이 신탁사업에 미치는 영향에 관한 실증분석이 다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 가치창조 및 미래투자의 CRE 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 둘째, 선발주자의 CRE 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 셋째, 부대시설 혼합(mix) 및 입체이용의 ESG 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 넷째, 일자리 창출의 ESG 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 다섯째, 지속 가능 개발의 ESG 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 마지막으 로 신탁기업은 선발주자 전략을, 민간기업은 추격자 전략을, 공공기업은 후발주자 전략을 선호한다. The management of corporate real estate(CRE) and environment·social· governance(ESG) is also drawing keen attention to real estate development projects at home and abroad. Research on how the characteristics of CRE and ESG management influence real estate trust projects is still insufficient. This study is an empirical analysis of real estate trust projects influenced by the management characteristics of CRE and ESG. The results of the study are as follows. First, the CRE management characteristics of value creation and future investment have a positive influence on real estate trust projects. Second, the CRE management characteristics of the first mover have a positive influence on real estate trust projects. Third, the ESG management characteristics of amenities mix and three-dimensional use have a positive influence on real estate trust projects. Fourth, the ESG management characteristics of job creation have a positive influence on real estate trust projects. Fourth, the ESG management characteristics of job creation have a positive influence on real estate trust projects. Fifth, the ESG management characteristics of sustainable development have a positive influence on real estate trust projects. Last but not least, trust companies prefer the strategy of the first mover, private companies prefer the strategy of the fast follower, and public companies prefer the strategy of the late mover.
박문수,서진형 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.24 No.-
ESG 경영이 국내외 산업 전반에 관심을 끌고 있는 가운데, 산업용 지식산업센터의 개발 및 분양이 활발하게 이루어지고 있다. 이는 주택시장의 규제로 인한 풍선효과와 대체 투자 로 인한 것이다. 하지만, 이러한 흐름에도 불구하고 지식산업센터의 ESG 경영 특성과 그 부동산 가치에 관한 연구는 아직 미흡한 실정이다. 본 연구는 ESG 경영 특성이 지식산업센 터의 부동산 가치에 미치는 영향을 검증하였다. 본 연구의 주요결과는 다음과 같다. 첫째, 규모, 입지, 친환경 빌딩의 환경(environment) 경영 특성은 부동산 가치에 정(+)의 영향을 미친다. 둘째, 입체적 토지 이용, 가격수준, 부대 시설의 사회(Social) 경영 특성은 부동산 가치에 정(+)의 영향을 미친다. 마지막으로 공공, 분양, 고용창출의 지배구조(Governance) 경영 특성은 부동산 가치에 정(+)의 영향을 미친 다. 이와 관련된 경영자와 이해관계자는 ESG 및 CRE 경영을 종합적으로 고려하여 지식산 업센터의 프로젝트를 기획, 개발, 분양, 관리하여야 할 것이다. While ESG management is attracting more attention throughout domestic and foreign industries, the development and sale of industrial knowledge industry center are recently active. This is due to the balloon effect and alternative investment resulting from the regulation of the housing market. Despite this trend, there is a limited number of studies on the Knowledge Industry Center’s ESG management characteristics and real estate value. This study verified the influence of ESG management characteristics on real estate value of the Knowledge Industry Center. The main results of this study are as follows. First, the environment of management characteristics such as size, location, and eco-friendliness have a positive (+) influence on the real estate value. Second, the social of management characteristics such as three-dimensional land use, price level, and auxiliary facilities have a positive (+) influence on the real estate value. Last but not least, the governance of management characteristics such as sales, public, and creations of jobs have a positive (+) influence on the real estate value. The CEO and stakeholders should plan, develop, sell, and manage the projects of Knowledge Industry Center with comprehensive considerations of ESG and CRE management.
한국경제의 뉴노멀로 급부상된 해외부동산 투자에 대한연구- 해외부동산 직접투자 현황 및 대응책 중심 -
김이수,정태식 한국부동산경영학회 2016 부동산경영 Vol.14 No.-
해외부동산투자가 한국경제의 뉴노멀(new normal)로 급부상된데 대하여 주요 원인을 찾아본 결과, 투자자는 1) 글로벌 저성장세, 저금리 추세 지속 2) 전통적인 주식, 채권 투자에서 벗어나 부동산을 포함한 대체투자에 적극적 3) 우리나라 연기금, 투자펀드의 증가, 그리고 이들 여유자금 운용 수익율 급감으로 인한 수익률 제고 필요성 4) 안정적인 자산 운용구조 목적 5) 중국 및 각국 국부펀드 등의 공격적인 해외 부동산투자 6) 인플레이션 헷지 가능 7) 금융소득에 대한 과세 문제 등 다양한 것으로 나타났다. 한편, 우리나라는 주요선진국에 비해 자본축적도 없고 해외 부동산 투자경험 또한 일천하며, 해외 부동산 투자 전문 인력도 미흡한 등, 투자 인프라 구축이 되지 못한 현실에서 우리나라 해외 부동산 투자가 급격히 증가하고 있다. 그러나 우리나라는 해외 부동산투자에 대한 통계가 집계 발표되지 않고 있어 깊이 있는 분석에 한계가 있으며, 본고에서는 해외 부동산투자 증대 현상과 이에 수반된 여러 가지 문제점 및 대응방안을 찾아보고자 하였으며, 이를 위하여 국내외 경제 및 해외 부동산투자 현황 분석, 부동산관리 등에 대한 외국사례 등을 부동산업의 해외 발전을 기초 인프라 구축 및 새로운 일감확보 등과 관련된 정책적 시사점을 살펴보았다.
김명신,정태식,박운선 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-
우리나라는 국제수지의 균형‧ 통화가치의 안정과 외화자금의 효율적인 운용을 목적으로 1961년 12월31일 외국환관리법을 제정하였다. 따라서 해외부동산투자 자료를 1986년부터 2016년까지 통계수치로 부동산 직접투자 실적변화와 관련 외환정책변화를 살펴보았고, 해 외직접투자와 주요 거시경제변수(GDP, Kospi, 환율, 국내금리 등)와의 상관관계분석을 통 하여 유의성을 검토하였다. 연구결과 그동안 정부의 해외부동산 직접투자에 대한 규제 일 변도적인 정책 시행은 국제수지 균형유지 및 경제 안정화에 있어서 매우 긍정적인 효과를 가진 것으로 평가되며, 거시경제지표와 관련, GDP, 환율, 국내금리, 조세부담률은 기업의 해외부동산 직접순투자액에 유의한 영향을 미치는 반면, 부동산 점유율, KOSPI 지수 등은 기업의 해외부동산 직접순투자액에 대한 영향이 유의하지 않은 것으로 나타났다. Korea enacted the Foreign Exchange Management Act on December 31, 1961 for the purpose of balancing the balance of balance of payments, stabilization of currency value and efficient management of foreign currency funds. Therefore, the changes in real estate direct investment performance and related foreign exchange policy changes were examined using foreign real estate investment data from 1986 to 2016. The correlation between foreign direct investment and major macroeconomic variables (GDP, Kospi, exchange rate, domestic interest rate, etc.) Significance was reviewed through relationship analysis. As a result of the study, the government's univariate policy enforcement on foreign real estate direct investment has been evaluated to have a very positive effect on maintaining the balance of the balance of payments and stabilizing the economy. While the burden ratio had a significant effect on the company’s net direct investment in foreign real estate, the real estate market share and KOSPI index did not have a significant effect on the company’s net direct investment in overseas real estate.
빅데이터에 의한 부동산정책 현안진단 및 수요예측 방법론
경정익,권순창 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.15 No.-
The purpose of this study is to propose a methodology to diagnose Real Estate issues by Big Data and to promote predictable policies that people can feel and empathize with in order to enhance the effectiveness of Real Estate policies. In other words, we gathered the news related to Real Estate and analyzed the needs and issues of the people through emotional analysis, frequency analysis and related language analysis, and suggested a model that can extract policy issues and select policies.The proposed model was validated by comparing the results of the Big Data analysis with actual results before and after the announcement of the policy for the Real Estate 4.1 measures.This study suggests that the use of big data research in the field of Real Estate is a basic research that can expand the research and utilization of unstructured data mainly in fixed data. In addition, generalization of model application should be done through more sophisticated analysis in the future. 본 연구는 부동산 정책의 실효성을 제고하기 위해 빅데이터에 의해 부동산 현안을 진단하고 국민이 체감하고 공감할 수 있는 예측 가능한 정책을 추진할 수 있는 방법론을 제시하고자 하였다. 즉 부동산 관련 뉴스기사를 수집하여 감성분석과 빈도분석, 연관어 분석을 통해 국민의 니즈(Needs)와 이슈를 파악하여 정책 이슈 도출과 정책의제를 선정하여 추진할 수 있는 모델을 제시하였다. 제시한 모델은 부동산 4. 1대책을 대상으로 정책 발표 이전과 이후에 대해 빅데이터 분석 결과와 실제 결과를 비교함으로서 타당성을 검증하였다. 본 연구는 그간 부동산분야에서 빅데이터 연구 활용은 정형데이터 위주에서 비정형데이터를 대상으로 연구와 활용이 확대될 수 있는 기초연구라는 의미가 있다고 할 수 있다. 또한 향후 좀더 정교한 분석을 통해 모델 적용의 일반화가 이루어져야 할 것이다.
박태영,이석원,정기순 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.16 No.-
부동산 중개시장은 IMF이후 외국계 부동산종합법인들의 진출이 빠르게 진행되고 있고, 대형빌딩 등 고가의 상품 거래를 독식함에 따라 국내 유사중개기관들도 난립하는 형태이다. 또한 2015년 이후 중개보수 인하, 변호사 등 타 업역에서 중개업 진출, 편의점보다 많은 10만명 가량의 인력, 중개업소 평균 종사자 1.3명의 영세성, 부동산 종합서비스회사 및 주택임대관리회사 등의 중개업 진출 요구 등이 지속되며, 개업 중개업소의 경쟁이 날로 심화되고 있다. 이러한 배경에서 부동산 중개시장이 다양한 형태로 진입이 가속화됨에 따라 경쟁이 치열해 지고 수입원이 감소되고 등 시장성이 위축되는 가운데 중개업소의 지속적 수입원을 창출하는 방안으로 기존 중개영업에서 중요시 하는 입지요소, 전문성, 선관업무, 신뢰 및 서비스 제공 뿐 만아니라, 고객과의 밀접한 접촉을 통해 진행하는 고객관리의 중요성을 인지하고, 지속적인 고객관리를 통해 고객의 만족여부 및 향후 추천과 방문의사를 종합적으로 파악하기 위해 다차원 설문지를 작성하여 배포하고, 구조방정식 모형을 이용하여 기존의 입지요소 등 연구항목과 더불어 고객관리에 대한 연구를 추가하여 실증검증을 진행하고자 한다. 구조방정식분석을 통한 결과에서 9가지 요인에 대한 만족도에 미치는 영향은 입지요소, 신뢰성, 고객관계유지 부분이 유의한 결과로 전통적인 입지요소 뿐 만 아니라 고객과의 신뢰 속에서 지속적 고객을 유지하는 것이 만족도와 지속적인 거래의향 그리고 향후 타인에 추천의향까지도 영향을 주는 것으로 나타났다. Ever since the IMF crisis, the entries into the real estate brokerage market by the general real estate corporations have been proceeding quickly. And, because of their monopolization of the high-priced product transactions, including those of the large-sized buildings and others of the like, the similar brokerage agencies in Korea, too, have been flooding. Also, ever since the year 2015, the competition among the business opening brokerage agencies has been getting fiercer everyday because of the continuation of the lowering of the brokerage remuneration, the entries into the brokerage business by the other work areas, the manpower of around 100,000 people, which is more than the convenience stores, the smallness of the average number of the workers at the brokerage agencies at 1.3 persons, the demands for the entry into the brokerage business by the general, real estate service companies, the housing lease management companies, etc., and others of the like. With such a background, according to the acceleration of the entry of the real estate brokerage market into the diverse forms, while the marketability has been contracting, including the competition getting fierce, the sources of the incomes getting reduced, etc., as a plan for creating the continued sources of income of the brokerage agencies, not only the site factors, the expertise, the work of taking care, the trust, and the provision of the service, which are considered to be important in the existing brokerage business, but, also, through the close contacts with the customers, the importance of the customer management that has been proceeded with must be recognized. And, in order to comprehensively understand whether or not the customers are satisfied, the future recommendations, and the intentions to visit through the continuous customer management, a multi-level survey questionnaire shall be written and distributed. And, by using the structural equation model, in addition to the research items, including the previously existent site factors and others of the like, by adding a research on the customer management, it is intended to proceed with an empirical verification. In the results that came out through the structural equation analysis, it appeared that, regarding the influence on the level of satisfaction in relation to the 9 factors, the parts of the site factors, the reliability, and the maintenance of the customer relationship were the significant results. It appeared that, not only the traditional site factors, but, also, the maintenance of the continued customers within the trust with the customers have the influences on the level of satisfaction, the intention to engage in the transactions continuously, and the intention to make the recommendations to the others in the future, too.
김형건 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.28 No.-
현재 우리나라 부동산 세제의 현황과 특징을 살펴보면, 그 동안 우리나라의 부동산세 제는 부동산 투기억제라는 경제·사회정책적 문제의 해결을 위한 수단으로 주로 이용되 어 왔으며, 부동산 관련 행위마다 여러 가지 세목이 적용되는 등 부동산 관련 세제 또한 매우 복잡하고 다양하게 구성되어 있으며, 출범하는 정부마다 예측가능한 조세행정에 역행하였으며, 중앙정부 위주의 세제 개편으로 지방자체단체는 상대적으로 소극적이고 부차적인 역할을 수행해 왔다. 본 연구는 향후 부동산세제 개편시 안정적이고 건전한 재정운영을 위한 폭 넓은 세원 의 확대, 복잡한 부동산세제의 단순화, 납세자의 대한 예측가능한 납세행정을 통한 신뢰 성 회복, 지방차치단체로의 세원 이양 및 세제 개편시 부차적 역할 탈피 등의 제안을 하고자 한다. After analyzing the current tax policy centered on Korea's real estate tax system, the current status and characteristics of real estate-related taxes, and comparative analysis of real estate-related taxes with major advanced countries, this study intends to propose a desirable direction for future real estate-related tax reform in Korea. Looking at the current status and characteristics of Korea's real estate tax system, Korea's real estate tax system has been mainly used as a means to solve the economic and social policy problem of suppressing real estate speculation, and real estate-related taxes are also very complex and diverse, and each government that was launched ran counter to predictable tax administration, and local government has played a relatively passive and secondary role due to the central government-centered tax reform. Based on the characteristics of the real estate tax system in Korea, this study would like to propose the following contents when reorganizing the real estate-related tax system in the future. The suggestions for this study are expanding a wide range of tax sources for stable and sound financial management when reorganizing the real estate tax system in the future, simplifying the complex real estate tax system, restoring reliability through predictable tax administration for taxpayers, transferring tax sources to local governments and breaking away from secondary roles in tax reform and so on.
나병진 한국부동산경영학회 2019 부동산경영 Vol.20 No.-
The purpose of this study is to review the major amendments related to real estate sales contracts and lease contracts that affect real estate transactions by revision of civil code in japan. A full revision of Japan's Civil Code will greatly affect real estate transaction practices. In particular, I expect big changes in real estate sales contracts and real estate lease contracts. The major amendments will be reviewed, focusing on real estate sales contracts and real estate lease contracts. In the case of real estate sales contract, there are a change from responsibility for defects to non-conformity liabilities, a change in the role of the release system, and a change in the contents of risk burdens. In the case of real estate lease contracts, there are the duration of leases, clarifications and changes in the regulations regarding the transfer of the landlord's status, clarifications on the regulations on towels, the changes in the rules on reduction and release of rents due to partial loss, and clarifications on the restoration of the originals, etc. 이 연구는 2017년 개정 민법의 주요 내용 중 부동산거래에 영향을 미치는 부동산매매계약과 부동산임대차계약과 관련한 주요 개정 사항을 검토하였다. 채권법에 관한 전면적인 일본 민법 개정은 부동산거래실무에 큰 영향을 미칠 것이다. 특히 부동산매매계약와 부동산임대차계약에 큰 변화가 예상된다. 일본 개정 민법에 의해 영향을 받는 부동산거래계약 중 부동산매매계약과 부동산임대차계약을 중심으로 주요 개정내용을 검토한다. 부동산매매계약의 경우 하자담보책임에서 계약부적합책임으로의 변경, 해제제도의 역할 변경, 위험부담의 내용 변경 등이 있고, 부동산임대차계약의 경우 임대차의 존속기간 연장, 부동산 임대인의 지위 이전 관련 규율 명확화 및 변경, 수건 관련 규정의 명확화, 일부 멸실 등에 의한 임대료의 감액 및 해제 관련 규율의 변경, 원상회복에 관한 규율의 명확화 등이 있다.
강병기,서진형 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol.25 No.-
In this study, it was checked whether the government's public real estate price realization policy was implemented as announced. In addition, we analyzed how much the tax equity (horizontal and vertical) of the announced real estate price has improved due to the realization. And it was carried out to suggest a direction for desirable policy implementation. For this purpose, data on publicly announced prices and actual transaction prices of apartment houses, detached houses, and land across the country for the past five years were collected. Then, by examining previous studies, the optimal methodology for tax equity analysis was selected and three hypotheses were established. In order to prove the hypothesis, the actual transaction price reflection ratio of the official real estate prices collected was calculated. And outliers were removed according to the modified interquartile range method. And horizontal equity was analyzed through the coefficient of quantile (COD). And vertical equity was analyzed by applying the Clapp model. In the process of vertical equity analysis, quantile regression analysis was performed. Test the hypothesis according to the analysis result. In addition, in consideration of the results analyzed during the verification process, a plan for improving the realization of the announced real estate price policy was suggested. The verification result is as follows. Hypothesis 1 (the rate of reflection of real transaction prices in real estate prices for the past 3 years has risen every year) was partially adopted. Hypothesis 2 (horizontal equity of public real estate prices improved every year due to an increase in the reflection rate of actual transaction prices) was also partially adopted. In addition, the third hypothesis (the vertical equity of the announced real estate price would have improved every year due to the increase in the reflection rate of the actual transaction price) was also partially adopted. Using the results of other studies, various measures to improve the realization of published real estate prices are suggested as follows. The first is that it is desirable to calculate the realization rate for detached houses based on the individual house price and the realization rate for land based on the official individual land price. Second, since the difference between the announced balance index (COD) and the calculated COD is large, the calculation criteria should be reexamined. Third, a re-examination is necessary because the realization rate of the townhouse villa and the official land price is decreasing. Fourth, since there is a problem in the realization rate or horizontal equity of detached houses and land, the government should intervene more actively in the calculation of the published price of Si/Gun/Gu. In addition, it is necessary to disclose the actual transaction price data including the published price. 본 연구에서는 정부의 부동산공시가격 현실화 정책이 발표한 것과 같이 추진되었는지 여부와 현실화로 인하여 부동산공시가격의 조세 형평성(수평적, 수직적)이 얼마나 개선되었는지에 대하여 분석하고, 바람직한 정책 추진을 위한 방향을 제시하기 위하여 수행되었다. 이를 위해 과거 5년간의 전국의 공동주택과 단독주택, 토지의 공시가격과 실거래가격 자료를 수집하였으며, 선행연구를 조사하여 조세 형평성 분석을 위한 최적의 방법론을 선정하고 3가지 가설을 설정하였다. 가설 입증을 위하여 수집된 부동산공시가격의 실거래가반영률을 계산하고, 수정된 사분위수범위 방법에 따라 이상치를 제거하였으며, 분위계수(COD)를 통해 수평적 형평성을 분석하고, Clapp모형을 적용하여 수직적 형평성을 분석하였으며, 수직적 형평성 분석 과정에서는 분위회귀분석을 하였다. 분석 결과에 따라 가설을 검증하고, 검증 과정에서 분석된 결과를 감안하여 부동산공시가격 현실화 정책의 개선 방안을 제시하였다. 검증 결과 최근 3년간 부동산공시가격 실거래가반영률은 매년 상승하였을 것이라는 제1가설은 연립빌라와 토지의 공시가격에서는 채택되었으나, 아파트와 단독주택 공시가격에서는 채택되지 않았다(부분 채택). 실거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수평적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제2가설의 경우 연립주택과 토지 공시가격은 채택되고 아파트와 단독주택은 기각되었으며, 실거래가격이 30억원 이상인 가격대에서는 기각되었다(부분 채택). 또한, 거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수직적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제3가설은 실거래가격을 기준으로 구분한 대부분의 분위에서 수직적 형평성 문제가 소폭 완화되기는 했으나, 0.05분위와 0.95분위에서는 매년 역진적 형평성 문제가 심화되고 있는 것으로 나타나 부분 채택되었다. 기타 연구 결과를 활용하여 다양한 부동산공시가격 현실화 정책 개선방안을 제시하였다. 그 첫 번째는 단독주택에 대한 현실화율은 개별주택가격을, 토지에 대한 현실화율은 개별공시지가를 기준으로 산정하는 것이 바람직하다는 것이며, 두 번째는 발표한 균형성 지수(COD)와 계산된 COD의 차이가 크므로 산정 기준을 재점검해봐야 한다는 것이다. 셋째는 정부의 발표와는 반대로 연립빌라와 토지 공시지가의 현실화율이 감소하고 있으므로 재점검이 필요하고, 넷째는 시․군․구청장이 공시하는 단독주택과 토지의 현실화율이나 수평적 형평성에 문제가 있으므로 정부에서는 시․군․구의 공시가격 산정에 대해 보다 적극적으로 개입해야 하며, 다섯째는 공시지가 산정 과정에서 수직적 형평성도 감안해야 한다는 것이다. 마지막으로는 실거래가격 공개에는 공시가격을 병기하는 등이 방법을 통해 공시가격의 활용도를 높이는 방안도 함께 제안하였다.