附錄

한국부동산경영학회 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.18 No.-

A Study on Introduction of Licenced Title Examiner Reflecting Theory of Real Estate Title Analysis in Korea

이규열(Lee, Kyu-Yull),이동찬(Lee, Dong-Chan),이창석(Lee, Chang-Suck),임정규(Lim, Jung-Kyou) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.56 No.-

1. 내용 (1) 연구목적 본 연구는 부동산개발, 부동산중개, 부동산감정평가활동을 중심으로 살펴보고 이에 근거하여 부동산권리분석활동의 필요성을 제시하고자 한다. (2) 연구방법 한국의 대표 문헌연구를 통해 부동산권리분석업의 현황과 문제점, 권리분석사 제도의 필요성을 유추하고자 한다. (3) 연구결과 우리나라에는 부동산 권리를 조사하는 공식적이고 독립적인 업이 아직 존재하지 않는다. 자주 발생하는 부동산거래사고의 안전을 위해서 또한 부동산권을 보호하기 위한 초기 단계의 전문직이 필요하다. 2. 결과 부동산 권리분석은 부동산거래의 안전과 국민경제의 발전에 이바지하고 각종 거래사고를 미연에 방지함으로써 부동산과 인간과의 관계개선에 이바지 한다. 또한 분쟁의 소지를 감소시키고, 국민의 재산권 보호와 부동산거래질서 확립에 이바지하기 위해서는 공인된 권리분석사 제도의 수립이 절실히 요구된다.

부동산개발에 있어서 공공의 역할에 관한 이론적 접근

김윤희,김준환 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.17 No.-

우리나라는 사회적 관심사로 등장하고 있는 것이 토지와 주택문제이다. 이러한 문제는 과거 성장위주의 개발과 이에 따른 급속한 도시화 · 산업화 과정에서 파생된 결과라고 할 수 있다. 사실 우리나라의 근본적인 부동산 개발문제는 좁은 국토면적과 높은 인구밀도를 가진 현실적 제약으로 가용 토지 면적이 충분치 못한 실정이다. 그 결과 도시의 인구집중 과 핵가족화 등 도시 토지 수요와 주택부족현상이 급격히 증가하기에 이르렀다. 이러한 사 회적 · 경제적 조건을 반영하는 우리나라의 부동산 개발 정책 기로는 초기 공공부문이 담 당하며 왔다고 하여도 과언이 아니다. 정부는 1980년대 들어서면서 본격적으로 공공부문이 직접 토지 개발사업에 참여하여 택 지개발 · 주택공급 등 적극적으로 실시하게 되었다. 부동산은 단순한 상품이 아니라 인간 의 생활과 생산활동을 위한 불가분의 의미를 지니고 있다. 무엇보다 부동산 개발의 기본이 념은 정주성 · 공익성 · 경제성 · 복지성이라 할 수 있다. 그리고 자본주의하에서 택지개발 · 주택 공급 등 부동산 문제를 구조적으로 이해하기 위해서는 부동산의 상품화 경향과 이 에 대한 국가 개입의 성격에서 살펴보아야 한다. 따라서 본 논문은 부동산 개발의 기본이 념과 정치 · 경제학적 접근 및 부동산 개발이 지니는 특성을 살펴본다. 그리고 부동산 개 발에서의 공공역할의 필요성과 유형 및 그 내용을 이론적으로 접근하였다. The land and housing problem has emergend as a matter of social concerm in Korea. This problem maybe the result of the process of rapid urbanisation, the industrialisation that followed the past grouith-centerered development. In fact, real eatate development fundamentally subbers from insufficient available land area because korea has a small rerritory and high population density. Accordingly, The housing shortase phenomenon and the increasing demand for urban land Have shanply inereased due to an inblux of people into crties, the nuclean family, etc. It is not too much to say that the pasis of real estate development policy that reblects social and economic conditions has been the role of the public sector. In the 1980s, the Korean government actively enboreed housing sites development and housing supply through full. scale participation in the public sector's direct land development projects. Therefore, This thesis examines the basic idea of real eatate development, the political and economic approaches, and the characteristics of real estate development. In addition, the author examines the theoretical Approach to the necessity of the public role in real estate development

Implementation and Improvements of Real Estate Investment Trusts(REITs) in Korea

이규열(Lee Kyu Yull) 한국부동산학회 2004 不動産學報 Vol.23 No.-

한국은 1997년 IMF금융위기 이후 기업구조조정과정에서 부동산시장의 활성화와 부동산의 유동성을 제고시키기 위해서 부동산 간접투자수단이 필요하게 되었다. 이에 한국은 미국에 기초하고 있는 REITs를 본받아 2001년 4월 7일에 부동산 투자 회사법을 제정하고, 동년 7월 1일에 시행에 이르렀다. REITs는 증권유동화로 출발하였으나 오늘날은 유휴자금의 흡수와 건전한 투자유인 등의 이유로 REITs의 활성화가 필요하게 되었다. 첫째, 부동산 투자회사의 성공을 위해서는 기업구조조정 부동산에 투자하여 성공하고 있는 CR REITs처럼 일반 REITs도 활성화되어야 한다. 둘째, 일반 REITs를 활성화하기 위해서는, 자산관리회사 설립, 설립자본금규모, 회사설립방법, 개발프로젝트, 차입 등의 규제완화와 개선이 필요하다. REITs의 최저 자본금 500억원은 여타금융회사의 자본금 규모(보험사 300억원, 자산 유동화 회사 250억원) 등에 비해서 너무 높다. 또한 REITs가 실질회사인데도 자금을 차입할 수 없다는 것은 불합리하다. 이에 따라 차입과 회사채발행이 자기 자본의 2배 범위내에서 허용되어야 할 것이다. 미국의 REITs의 경우는 차입이 허용되고 있다. 셋째, 세금과 관련하여, CR REITs의 세금특혜 수준으로 일반 REITs도 세금의 특혜제도가 도입되어야 한다. 미국 REITs의 경우 도관체(Pass-through Conduit)로서 소득세가 면제되고 이중과세가 방지된다. 넷째, 미국에서 부동산 간접투자 상품으로 아주 인기있는 UPREIT가 한국시장에도 도입될 필요가 있다. 다섯째, 일반 REITs는 당해 배당가능이익의 90%이상을 배당하여야 하는바, 이러한 의무도 완화되어야 할 것이다. 끝으로 REITs는 자본시장과 연계를 통하여 부동산시장의 투명성을 제고시키고 선진화된 부동산 산업의 조속한 달성에 도움이 되어야 할 것이다. 따라서 REITs 개선의 연구가 부동산시장의 중심이 되고, 자본시장이 활성화되어야 하며, REITs 상품이 한국에 뿌리를 내려야 할 것이다.

미국식 부동산전문교육의 도입 방안에 관한 연구

박인호 한국부동산경영학회 2010 부동산경영 Vol.1 No.-

The purpose of this study is to review the professional education program of real estate from US to adopt into Korea that support real estate industry and improve the quality of real estate service. In the US, there are more than 20 certified real estate education program in specialized field such as residential and commercial transaction, land development, appraisal, foreclosure, green building, e-Pro, network, performance management, organization etc.. Korea and China have a similar experience to adopt professional education program such as CCIM, CPM, CIPS from US. However, there are difference in terms of organizing institution concentrating in one institution in China that makes further development of their own professional education. The institution takes advantage of holding several education program. On the other hand, in case of Korea, most of education program are scattered to several institution that could not generate synergy effect. At the same time, we need to develop our own professional education program that certify the qualification. Therefore, the level of real estate service will be improved and will have international competitive edge that specialize the real estate industry.

부동산 조세정책이 아파트시장에 미치는 영향 인식에 관한 연구

김정하(Jung-Ha Kim),권대중(Dae Jung Kwon) 한국부동산융복합학회 2021 부동산융복합연구 Vol.1 No.1

본 연구는 현 문재인 정부가 부동산시장 안정화를 위해 집권초기 이후 부동산조세정책 중심으로 많은 부동산대책을 내놓았음에도 불구하고 주택가격은 여전히 확산추세를 보이고 있다. 따라서 부동산 시장에서 주택(아파트) 수요자들이 정부의 부동산 조세정책의 내용을 얼마나 이해하고 인식하고 있는 지를 실증분석하여 부동산 조세정책 개선방안을 모색하였다. 주요 결과를 요약하면 첫째, 정부의 부동산 조세정책은 과세의 규범적 기준인 공평성과효율성에 충실하여야 한다. 정부가 추진하는 조세정책의 대부분은 경기조절을 위한 목적으로과도하게 사용될 때가 많았다. 조세 강화와 완화가 너무 강조되다 보면 늘 부작용이 발생하게마련이다. 역대 정부의 집권초기와 말기에 벌어진 아파트 가격상승률을 보면 알 수 있다. 둘째, 다주택자 중과세 기준을 지역의 주택(임대)공급 상황 등을 고려하여 선별적으로 완화할 필요가 있다. 다주택자를 투기꾼으로 바라보는 부정적 시각에서 벗어나 오히려 임대주택공급자로서 순기능적면이 크다는 것을 고려해서 기준을 정하여 완화할 필요가 있다. 셋째, 현행 1세대 1주택자의 비과세 기준과 종합부동산세의 고가주택 개념을 재정립할 필요가 있다. 전체적으로 주택가격이 크게 상승한 만큼 1세대 1주택자의 현 비과세기준을 6억원 이상의 금액으로 상향해야 시장논리에 맞다. 종합부동산제도 2005년 시행 당시 가구별 합산 6억원 이상이었으며 2009년 1주택자는 9억원이상, 다주택자는 6억원으로 인상하면서 가구별 합산이 인별 합산으로 바뀌었다. 10여년이 지난만큼 현실성을 반영할 필요가 있으며, 과세표준을 응능의 원칙에 따라 채무금액을 공제한 순자산가액으로 정하는 것도 고려의 대상이다. 마지막으로 정부의 잦은 제도의 변화로 정부 정책의 신뢰도는 낮은 편이다. 부동산 조세정책은 부동산 소유자 및 거래단계별 이해관계인들의 세부적인 특성을 고려하여 단기적보다는 중·장기적 관점에서 제반사항을 고려하여 정책을 수립하여야 한다. 경기조절을 위해 단발성있는 대책으로는 근본적인 문제가 해결되지 않음을 염두해두어야 한다. The Moon Jae-in administration has been using a strong real estate tax policy to stabilize the real estate market by announcing real estate measures 24 times since taking power. However, housing prices have continued to rise. The pupose of this study is to seek ways to improve real estate tax policies by analyzing how housing consumers perceive the government's real estate tax policies in the real estate market. This paper examines various literature to the research method. In order to compare and analyze tax policies of major countries, data from the Korea Institute of Land, Infrastructure and Transport were referred. The survey was conducted and empirical analysis was conducted. Statistical processing used the Spsswin 23.0 program. The main results are as follows: First, the government's real estate tax policy shall be faithful to the normative standards of taxation, fairness and efficiency. Second, it is necessary to selectively ease the taxation standard for multi-homeowners in consideration of the supply of housing (rental) in the region. Third, it is necessary to redefine the current tax-free standard for first-generation single-homeowners and the concept of high-priced housing in the comprehensive real estate tax. Finally, due to frequent changes in the government's system, the credibility of government policies is low. Real estate tax policies shall be formulated in consideration of the detailed characteristics of real estate owners and interested parties in each transaction stage in consideration of all matters in the mid- to long-term rather than in the short-term. It should be noted that short-lived measures will not solve fundamental problems for economic control.

표준산업분류와 산업연관표를 활용한 한국과 일본 부동산산업 비교 분석

박철한(Park Cheol Han),이상영(Lee Sang Young) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.59 No.-

본 논문의 목적은 한국과 일본의 부동산산업간 비교연구를 통해 향후 우리나라 부동산산업 발전에 대한 시사점을 얻고자 하는 것이다. 이를 위해서 표준산업분류에서는 양국의 업종 분류기준을 통일하여 비교하였고, 산업연관표는 국제투입산출표(WIOD)를 활용하여 분석하였다. 분석 결과 일본의 부동산산업의 규모는 우리나라의 2배 이상이고, 일본의 부동산산업이 큰 이유는 상대적으로 주택임대산업이 발달한 결과였다. 투입산출 분석에서는 한국이 일본보다 생산유발효과가 좀 더 크게 나타나지만, 부가가치유발효과는 일본이 좀 더 크게 나타나서 일본이 산업적으로 더욱 발전하였다. 이러한 부동산산업의 차이점을 고려할 때 우리나라는 향후 주택임대업의 성장 정도에 따라 산업적 성장이나 산업간 연관성이 제고될 것으로 판단된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This paper focuses on the comparison between Korean and Japan's real estate industry through Standard Industrial Classification and Input-Output Table Analysis. Through the comparison, this study may offer insight about future change in real estate industry in Korea. (2) RESEARCH METHOD First, we checked what different classification they have for defining real estate industry and set the classification with the same order to compare properly. Secondly, we used WIOD(World Input-Output Database) data in order to take input and output analysis. We analyzed direct and indirect effect from inverse matrix coefficients(production inducement effect), value added requirement coefficient in real estate industries of two countries. (3) RESEARCH FINDINGS The size of real estate industry in Japan is about twice bigger than Korea, because of low development of real estate renting industry in Korea. The result from I-O table analysis between Korea and Japan indicates that Korea has higher production inducement effect on real estates business compared with Japan. But, in the side of value added inducement effect on the real estate business, the scale of Japan is higher than that of Korea. 2. RESULTS The difference from Korea and Japan in the real estate results from the house renting service, because Korea has less development scope in the housing rent service. We expect that Korean real estate industry will develop by growing real estate rental business and having more relationship with other industries as Japan does.

상업용 부동산의 머천다이징 개념화와 구성요소 및 가중치 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용 ( Oh Meeyong ),박태원 ( Park Taewon ) 한국부동산분석학회 2020 부동산학연구 Vol.26 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져왔다. 또한 기술 발전에 따른 공유수단의 발달과 리테일테크(Retail-tech)의 발전으로 소비의 다중화가 실현됨에 따라 소비패턴은 점차 가속화되어 갔다. 이에 따라 상업용 부동산의 성패는 하드웨어적 변화뿐만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 위치 고정성을 가진 상업용 부동산은 급속도로 변해가는 소비자들을 유인하기 위하여 인테리어 리뉴얼과 같은 하드웨어적 방법 외에 적절한 소프트웨어적 조합을 통하여 부동산의 가치를 더욱 폭발적으로 증가시키고 있다. 본 연구가 추구하는 상업용 부동산 머천다이징의 목적 역시 상업용 부동산의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어의 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 이론의 연구가 가장 활발하게 이루어지고 있는 패션 머천다이징에서는 머천다이징의 범위를 상품화의 전 과정 즉, 상품기획부터 판매까지를 그 범위로 보고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 활용하여 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계ㆍ건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 대상으로서는 쇠퇴 후 건물의 재활성화에 성공한 중대형 상업용 부동산으로 범위를 한정하였다. 건물 신축단계에서부터 이론을 정립하기에는 본 연구가 초기이론으로서 다루어야할 범위가 광범위하고 각 요인의 명확한 규명이 어렵기 때문이다. 반면 쇠퇴 후 재활성화 된 사례는 건물 활성화 요인을 규명하는데 객관성을 확보할 수 있다고 판단되기 때문이다. 심층 사례분석 대상지로는 건물 쇠퇴 후 다수의 재활성화 전략을 취하였으나, 결국 공매로 넘어가 최초 감정가의 30%에도 못 미치는 금액으로 매각되었던 서울시 동대문구 현대시티타워(구 거평프레야)를 중심으로 분석하였다. 현대시티타워는 매각 후 건물의 물리적 취약점은 보완하되, 기존 하드웨어적 특징을 최대한 활용하는 방향으로 리모델링을 하였다. 또한 사례대상지가 입지한 동대문의 문화, 쇼핑, 관광이라는 지역 정체성을 개발 컨셉 수립에 반영하고, 경쟁 쇼핑몰의 테넌트 구성 및 소비자 타겟을 분석하여 사례대상지의 층별 용도와 테넌트군을 설정하는데 적극 반영하였다. 이에 따라 각 용도별로 전문성이 확보된 운영사와 탄력적 임대차계약구조로 장기임대차계약을 체결함으로써 공실률 0% 달성은 물론 건물의 성공적인 활성화를 이루어낸 대표적인 사례라고 할 수 있다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, 표적집단면접법(Focus Group Interview, 이하 F.G.I라 칭함)을 통하여 예비요인을 도출하고 요인분석을 실시하였다. 그러나 요인분석을 통하여 도출된 결과, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 요인분석 후 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 도출된 구성요소는 개발담당, 설계ㆍ건축담당, MD컨설턴트, 소유자&PM 각각 6명에게 설문을 실시하여 계층분석기법(AHP)을 통하여 중요도 및 우선순위를 분석하였다. 그 결과 시장조사단계에서는 배후환경분석, 경쟁상권분석, 소비자 분석이 도출되었으며, 개발ㆍ기획단계에서는 타겟설정, 이미지 제고, 특색있는 입점사, 소비유형 다양화가 도출되었다. 설계ㆍ건축단계에서는 테넌트 배치계획과 동선계획이, 관리ㆍ운영 단계에서는 시설관리와 자산관리가 도출되었다. 각 요인별 중요도 분석 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출(0.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118)가 소항목에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도ㆍ업종ㆍ업태 재구성(0.0367), 광고ㆍ홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 소항목의 상위 3개은 모두 ‘이미지 제고’에 해당하는 요인으로 기존 쇠퇴이미지의 상쇠를 위한 노력이 건물 활성화에 매우 중요한 요인임을 시사한다. 본 연구는 분야별로 분산된 상업용 부동산의 업무를 단계별로 규명하고, 각 단계별 구성요소 정립 및 우선 순위를 분석하여 상업용 부동산 머천다이징의 기초이론을 마련하였다는 것에 그 의의가 있다.

직무분석을 통한 부동산 교육과정 개발

김재환(Kim Jae Hwan) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.59 No.-

최근 부동산시장의 침체로 부동산 산업 환경의 변화가 빠르게 변화하고 있다. 이에 따라 부동산 전문인력에게 요구되는 역량과 역할이 점점 더 다양해지고 있다, 그러나 현행 교육과정으로는 부동산 산업체에서 요구하는 교육과정을 충족시키지 못하고 있는 실정이기에 이 연구에서는 직무분석법을 이용하여 부동산 분야 산학협력 맞춤교육을 위한 교육과정을 개발하고 이를 적용함으로써 부동산 분야의 우수한 전문 직업인을 양성하고자 하였다. 연구의 방법으로 교육목표와 교육내용을 비교적 단시간 내에 추출하여 교육과정을 개발하는데 효과적인 데이컴(DACUM)기법을 활용하여 5개 직무로 부동산공통, 부동산중개, 부동산관리, 부동산금융 및 투자, 부동산개발로 구성하였다. 각 직무별 책무로 부동산공통에서는 부동산 일반기획의 7개 Task로 부동산중개에서는 부동산계약의 7개 Task로 부동산관리에서는 부동산운영의 4개 Task로 부동산금융 및 투자에서는 부동산의사결정의 6개 Task로 마지막 부동산개발에서는 부동산공급의 6개 Task로 분류되었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The recent recession of real estate market has accelerated the changes to the real estate business environment, which has increasingly diversified the capabilities and roles required from real estate professionals. The current curriculums, however, do not meet the needs of the real estate businesses. This study thus set out to develop a curriculum for custom education based on industry-academy collaboration by using a job analysis technique, apply it, and contribute to the production of excellent professionals in the field of real estate. (2) RESEARCH METHOD As for methodology, the study employed the DACUM technique that was effective for identifying educational goals and content relatively in a short period of time and developing a curriculum based on them. (3) RESEARCH FINDING The DACUM technique led to a curriculum, which was comprised of five jobs including common real estate, real estate brokerage, real estate management, real estate finance and investment, and real estate development. As for the tasks of each job, common real estate contained seven tasks of general real estate planning; real estate brokerage did seven tasks of real estate contract; real estate management did four tasks of real estate operation; real estate finance and investment did six tasks of real estate decision-making; and real estate development did six tasks of real estate supply. 2. RESULTS This study was conducted in the situation of prescriptive education policies by the government involving the cultivation of specialization colleges and universities according to the rapid decrease of population and the absolute reduction of school age population. In pursuit of the educational goal of bringing up professional real estate workforce focused on the practical qualities, a curriculum was developed based on the creation of job descriptions and task specifications.

투자자별 부동산 선호요인이 재투자 의사에 미치는 영향 분석

백준석,연철수 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.15 No.-

본 연구는 투자자 특성별로 부동산 투자에 있어 중요시되고 있는 선호요인을 비교·분석하여, 향후 부동산 실물투자에 있어 재투자의사에 대한 학술적 의의를 도출하는데 목적이 있다. 도출된 분석 결과를 정리해 보면 첫째, 투자자들은 부동산 투자에 있어 레버리지 위험, 조기자본회수, 인플레이션 헤지와 같은 투자 위험을 회피하거나 줄일 수 있는 요인을 재투자의사에 중요시 한다는 점이다. 이는 최근 부동산 시장의 침체와 그로인해 나타나는 자산가치의 가격하락, 거래 감소에 따른 불안감 등에 기인한다. 따라서 투자자들은 임대수입으로 자본이 빨리 회수되는 부동산과 빠른 시일 내에 부동산을 처분 할 수 있는 물건을 선호하고 있는 것으로 판단된다. 둘째, 부동산 경기 침체 및 저금리 현상으로 나타나는 부동산 관련 규제 및 금융규제완화를 중요시하는 것으로 나타났다. 이러한 금융규제완화는 높은 레버리지로 얻을 수 있는 고수익/고위험을 보다 낮은 위험으로 전환하는 계기를 투자자에게 마련하고, 관련 규제완화를 통해 부동산 시장의 활성화를 꾀할 수 있는 것으로 판단된다. 셋째, 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형에 따른 차이를 고려해야 한다는 것이다. 도출된 결과를 미루어 보았을 때 기관투자자의 경우 보다 안전성 있는 투자를 선호하는 것으로 보이며, 일반투자자의 경우 수익성과 안정성 두 가지를 모두 재투자의사에 중시하는 것으로 나타났다.