부동산유치권에 관한 민사법적 연구 = A study on the real estate lien in the civil law

국문 초록 (Abstract)

유치권은 일종의 인도거절권(引渡拒絶權)으로서 그 기원은 로마법의 악의(惡意)의 항변(抗辯, exceptio doli)에 있다고 한다. 로마법에서는 인도거절권을 retentio라고 하였는데, 이는 상대방이 동일한 법률관계에서 발생한 반대급부를 할 때까지 자신의 급부(給付)를 거절하는 권리이다. 우리 민법 제320조 제1항은 유치권에 대하여 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”라고 규정하여 유치권을 법정담보물권으로 인정하고 있다. 동산물권에 관한 공시방법은 원칙적으로 점유이고, 부동산물권에 관한 공시방법은 등기이다. 동산질권은 점유로써 공시하고 부동산에 설정되는 저당권은 등기로써 공시하고 있는데, 이는 동산물권과 부동산물권에 관한 공시방법과 합치된다. 부동산에 대한 유치권을 인정하면서 이를 점유로써 공시하는 것은 부동산 공시제도와 맞지 않는다. 따라서 부동산유치권은 부동산의 공시방법에 맞지 않는 기이한 물권이라고 할 수 있다.
현행 부동산유치권은 실체법에서 우선적 효력 내지 우선변제권이 없음에도 절차법인 민사집행법에서 인수주의를 채택하면서 사실상 최우선변제권을 가지는 모순된 제도라는 점, 부동산물권변동의 공시방법이 등기이므로 부동산유치권은 등기부에 공시되어야 함에도 불구하고 점유로 공시되어 공시주의 제도를 교란시킨다는 점, 유치권자가 점유를 통하여 유치권을 행사하는 동안 다른 사람이 부동산을 사용·수익하지 못하여 사회·경제적 효용이 감소되는 점, 민사집행법에서 유치권의 신고의무가 없다는 점과 매각물건명세서의 형식적 기재 등으로 인한 운영상의 문제가 노출되고 있는 점 등의 문제점을 지니고 있다
이에 대하여 부동산유치권에 대한 유치권 자체의 문제점이 그간 판례와 학설을 통하여 논의되던 중 부동산 유치권에 관한 개선안으로 부동산유치권 폐지론을 담은 민법 일부개정법률안 등이 2013년 7월 17일 국회에 의안번호 1906017～1906019로 제출되었다. 이 입법안은 현재 존치론과 충돌하면서 국회내부에서도 해당 법률안처리에 대한 합의와 입법자의 의지를 이끌어 낼 수 있을지 여부도 불명확한 상태이며, 폐지론은 그 동력을 잃고 멈춰져 있는 실정이므로 부동산유치권 문제는 여전히 그 해결방안을 요구하고 있다.
본 논문은 유치권에 대한 제반 문제점을 학설·판례·사례를 통하여 재검토하여, 새로운 유치권 법리를 안출하는 것이 목적이다. 이에 따라 부동산유치권의 법적 성질, 성립요건, 효력 등 일반 법리와 부동산유치권의 연혁과 각국의 입법례를 살펴보고, 유치권 제도는 각국의 법 정책적 선택에 따라 시행되고 있는 점과 부동산유치권에 대한 개정법률안 민법 제320조와 민사집행법 제91조 제5항 등을 비판적으로 검토하여 부동산유치권법제를 현행 민법체계대로 유지하되, 실체법적으로 부동산유치권 등기법제를 도입, 유치권을 등기할 수 있는 법제로 개선하는 민법 제320조 개정입법안을 제시하고, 절차법인 민사집행법 제91조 등의 개정안을 제시함으로서 경매절차에서 유치권의 소멸을 규정하는 등 입법적 제언과 대안을 제시 한다.
부동산유치권의 등기제도를 도입하게 되면 부동산물권의 공시방법으로 등기를 취하는 우리 민법과 법리상 일체성을 갖추고 법적 안정성을 기대 할 수 있으며, 점유쟁탈전으로 인한 대다수 민사상·형사상 법적 문제를 일소 할 수 있다. 또 목적부동산이 소유자에 의해 관리되기 때문에 훼손을 방지할 수 있으며, 부동산유치권 등기를 한 후 소유자에게 반환함으로서 소유자의 부동산 사용·수익 권능이 회복되어 사회경제적 이익이 있을 것이다.
이는 유치권이라는 실체법상 권리차원뿐만 아니라, 소위 유치권 인수주의를 유치권 소멸주의로 바꾸는 민사집행법상 경매원칙 차원의 변화를 도모 하는 것으로서 부동산유치권의 불확실성을 제거하고 유치권제도의 발전에 작은 보탬이 되리라 믿는다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 9
• 1. 연구의 방법 9
• 2. 연구의 범위 10
• 제2장 부동산유치권의 기본 법리구조 11
• 제1절 부동산유치권의 실체법적 법리 구조 11
• 1. 현행 민법 유치권 규정의 입법과정 11
• 2. 부동산유치권의 의의 및 법적성질 14
• 1) 부동산유치권의 의의 14
• 2) 부동산유치권을 인정하는 이유 14
• 3) 부동산유치권의 법적 성질 16
• 3. 부동산유치권의 성립요건 20
• 1) 타인소유 물건의 점유 20
• 2) 피담보 채권의 존재와 변제기 도래 23
• 3) 피담보채권과 목적물의 견련성 25
• 4) 점유의 계속성 30
• 5) 적법한 점유 31
• 6) 유치권 배제 특약의 부존재 32
• 4. 부동산유치권의 권리·의무·대항력 및 소멸 34
• 1) 유치권자의 권리 34
• 2) 유치권자의 의무 40
• 3) 대항력 41
• 4) 유치권의 소멸 44
• 제2절 부동산유치권의 절차법적 법리구조 47
• 1. 유치권의 절차법적 성질 47
• 1) 경매 절차의 유치권 47
• 2) 이해관계인으로의 유치권자 52
• 3) 유치권자에 대한 배당가능성 57
• 2. 소멸주의와 인수주의 59
• 1) 소멸주의 59
• 2) 인수주의 60
• 3) 소멸주의와 인수주의의 장단점 60
• 3. 부동산 경매절차에서 유치권자의 권리 62
• 제3장 부동산유치권에 대한 비교법적 검토 64
• 제1절 연혁 64
• 1. 로마법상의 유치권 64
• 2. 초기의 근대민법 67
• 1) 바이에른 시민법전 67
• 2) 프로이센 일반주법(一般州法) 68
• 제2절 프랑스민법 69
• 1. 프랑스민법의 유치권 규정 69
• 2. 유치권의 성립요건 77
• 1) 피담보채권의 존재 77
• 2) 물건의 점유 78
• 3) 견련성 79
• 3. 유치권의 효력 81
• 1) 대항력 82
• 2) 불가분성 83
• 3) 우선변제권 84
• 4) 추급효(追及效) 84
• 4. 유치권의 소멸 85
• 제3절 독일민법 86
• 1. 유치권에 관한 민법규정 87
• 1) 민법규정의 연혁 87
• 2) 독일민법의 유치권 규정 88
• 2. 일반적 유치권 89
• 1) 일반적 유치권의 의의 89
• 2) 일반적 유치권의 성립요건 90
• 3) 일반적 유치권의 효력 96
• 3. 특별유치권 98
• 4. 점유자의 유치권(§1000 BGB) 98
• 제4절 스위스민법 100
• 1. 스위스민법의 유치권 규정 100
• 2. 스위스 유치권의 특성 102
• 3. 스위스 유치권의 성립요건 103
• 1) 유치권의 목적물 103
• 2) 채무자의 의사에 의한 채권자의 점유 103
• 3) 변제기의 도래 104
• 4) 유치목적물과 채권간의 견련관계 105
• 4. 유치권자의 법적지위 105
• 1) 유치권자의 권리 105
• 2) 유치권자의 선의취득 105
• 3) 유치권자의 책임 106
• 제5절 일본민법 107
• 1. 일본 구(舊)민법의 유치권 107
• 1) 구민법의 유치권 내용 107
• 2) 물권성의 강조 109
• 2. 일본 현행민법의 유치권 110
• 1) 일본민법의 유치권 규정 110
• 2) 유치권의 성격 112
• 3) 유치권의 성립 112
• 4) 유치권의 효력 118
• 5) 유치권의 소멸 120
• 제6절 소결 121
• 1. 각국법에 관한 검토 121
• 2. 유치권의 발전방향 124
• 3. 사견 126
• 제4장 부동산유치권의 법적 문제점 127
• 제1절 부동산유치권의 실체법적 문제점 127
• 1. 부동산유치권의 법적 문제발생의 원인 127
• 2. 부동산유치권 성립범위(성립요건 및 존속요건)의 법적 문제 129
• 3. 부동산유치권의 담보물권 성립순위에 대한 질서파괴 130
• 4. 공시방법의 불안정성 문제 132
• 5. 사실상의 최우선순위 담보권 행사 134
• 제2절 부동산유치권의 절차법적 문제점 137
• 1. 부동산 유치권 신고의 남발 137
• 2. 허위·과장 부동산 유치권 140
• 3. 소멸주의 및 강제집행 143
• 1) 담보물권에 대한 소멸주의 원칙 위배 143
• 2) 강제집행절차의 신뢰성을 해치는 문제 144
• 3) 유치권 피담보채권의 불확정성 144
• 4. 유치권의 악용 145
• 5. 부동산 사용가치의 제한 146
• 제3절 소결 147
• 제5장 부동산 유치권의 입법적 대안 151
• 제1절 부동산유치권에 관한 민법일부 개정법률안 등의 검토 151
• 1. 제안 이유 151
• 2. 개정법안의 주요내용 151
• 1) 등기 부동산에 대한 유치권의 폐지(안 제320조) 151
• 2) 미등기 부동산 유치권자에 대해 저당권설정청구권을 인정(안 제369조의2 신설) 155
• 3) 유치권자 아닌 채권자에 대한 저당권설정청구권 부여(안 제369조의3 신설) 157
• 4) 부동산등기법 개정 내용 159
• 5) 민사집행법 개정 내용 160
• 제2절 부동산유치권 폐지 입법안의 비판적 검토 163
• 1. 부동산유치권의 폐지론 입장 163
• 1) 부동산유치권 폐지론의 배경과 주요논거 163
• 2) 부동산유치권 폐지에 대한 대안으로써 법정저당권 검토 166
• 2. 부동산유치권의 폐지에 대한 반대론 입장 167
• 1) 부동산유치권 폐지반대론의 주요논거 167
• 2) 부동산유치권 폐지반대론의 대안 검토 168
• 3. 사견( 부동산유치권 등기제도를 도입하자는 입장) 169
• 1) 부동산유치권 존폐론의 한계 및 해결대안의 제시이유 169
• 2) 부동산유치권 등기제도의 필요성 170
• 3) 부동산유치권 등기를 도입할 때의 이익 171
• 4) 부동산유치권 등기제도 도입방안 171
• 5) 부동산유치권 등기절차 174
• 제3절 부동산유치권의 입법 제언 175
• 1. 실체법적 입법제언 177
• 1) 유치권등기법제의 도입(민법 제320조 제2항을 신설) 177
• 2) 유치권등기명령법제의 도입(민법 제320조 제3항을 신설) 181
• 2. 절차법적 입법제언 184
• 1) 유치권을 등기할 수 있는 권리로 등기법 개정(등기법 제3조 개정 9.호를 신설) 184
• 2) 인수주의 폐기 및 소멸주의 원칙확립(민사집행법 제91조를 개정) 185
• 3. 현행 부동산유치권 제도아래에서 실무처리 개선방안 188
• 1) 유치권신고절차와 관련된 개선방안 188
• 2) 유치권신고자의 명도에 관한 규정 195
• 3) 우선변제권 및 배당요구권의 부여 196
• 4) 유치권에 의한 경매신청제도의 개선 197
• 5) 표시등기부(임시가등기부)제 도입검토 200
• 4. 소결 200
• 제6장 결론 202
• 참고문헌 206
• Abstract 215

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87. “부동산경매절차에 있어서 유치권행사에 관한 법정책적 연구”, 강희숙, 동아대학교 박사학위논문, , 2010

88. 부동산 유치권 제도의 개선을 위한 민법 등 개정법률안에 대하여, 성민섭, 한국외국어대학교 외국학종합연구센터 법학연구소, 외법논집 제38권, 한국외국어대학교 법학연구소, , 2014

89. “유치권이 있는 부동산의 경매와 유치권의 저당권에 대한 대항력”, 김영희, 한국민사법학회, 민사법학 제63-1호, 한국민사법학회, , 2013

90. “현행 부동산유치권의 문제점과 민법 일부개정법률안에 관한 검토”, 박성호, 엄성현, 동의대학교 지방자치연구소, 공공정책 연구 제32집 제1호, 동의대학교 지방자치연구소, , 2015

91. 『부동산경매 낙찰가율의 영향요인과 시간적 변화특성에 관한 연구』, 김종국, 한성대학교 박사학위논문, , 2013

92. “부동산유치권제도의 개선방안 -년 민법개정안의 검토를 중심으로-”, 강창보, 김상찬, 법과정책 제19집 제2호, 청주대학교 법과정책연구소, 2013, , 2012

93. “부동산유치권에 관한 일고 -년 입법예고 된 유치권개정안과 관련하여-”, 장창민, ⌜동북아법연구⌟ 제8권 1호, 전북대학교 동북아법연구소, 2014, , 2013

94. “부동산경매과정에서의 유치권의 진정성립(허위유치권)에 관한 제 문제”, 이상현, 대한민사법학회, 민사법연구 제18집, 대한민사법학회, , 2010

95. “부동산경매절차에 있어 유치권을 둘러싼 문제점과 개선방안에 관한 연구”, 정두진, 제주대학교 대학원, 제주대학교 박사학위논문, , 2012

96. “유치권자의 경락인에 대한 피담보채권의 변제청구권의 유무”, 부동산학보, 장 건, 한국부동산학회,

97. “유치권제도에 관한 연구 -동시이행항변권과의 적용영역의 한계를 중심으로-”, 신국미, 고려대학교 박사학위논문, , 2004

98. “유치권 및 저당권설정청구권에 관한 민법개정안 - 2012년 민법개정의 성립과 과제-”, 윤진수, 서울대학교법학교육 100주면 기념관에서 개최된 2012년 한국민사법학회 동계학술대회 발표자료, 2012, , 2012

99. “법무부 민법개정시안 중 유치권에 대한 대안제시(Ⅱ) -저당권 설정 청구권에 대하여-”, 오시영, 법학논총 제32집 제3호, 전남대학교 법학연구소, , 2012

100. “법무부 민법개정시안 중 유치권에 대한 대안 제시(Ⅰ) -부동산유 치권과 최우선변제권”, 오시영, 전남대학교 법학연구소, 법학논총 제32집 제2호, 전남대학교 법학연 구소, , 2012

101. “불법점유자의 비용상환청구권에 기한 유치권의 성부-민법 제320조 2항에 관한 해석 및 입법론적 고찰-”, 최형기, 사법논집 제10집, , 1979

102. “압류(가압류)의 효력이 발생한 이후에 유치권을 취득한 자가 매수인(경락인)에게 대항할 수 있는지 여부-대법원 , 선고 2005다22688 판결-”, 김원수, 판례연구 제18집, 부산판례연구회, 2007, , 2005