법무부 민법개정시안 중 유치권에 대한 대안 제시(Ⅰ) -부동산유치권과 최우선변제권- = An Alternative to the Right of Retention or Possessory Lien in the Civil Law Amendment Proposal of Ministry of Justice(I) -the right of retention on real estate and the scope of the highest priority for payment-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Civil Law Amendment Commission is working to revise Article 320 of the current Civil Act in order to repeal the system of right of retention or possessory lien on real estate and introduce a system of right of retention or possessory lien on non-registered real estate for a set period of time. The reason given for the repeal is the argument that while changes in the real right of real estate are made through registration, because there is no registration system for right of retention or possessory lien on real estate properties, the notification process may not function properly and cause harm to a third party in good faith. In the opinion of the author,however, if a system of registration on the right of retention or possessory lien on real estate is created and the system of indication registration used in Japan is introduced, it is possible to have both the establishment and notification of the right of retention or possessory lien on non-registered real estate for incomplete real estate. Accordingly, as the discontinuance of the right of retention or possessory lien on real estate comes to mean unjustly that lien holders of real estate will not be protected by the law when there are more of them occurring in real life from deals involving large sums of money such as construction bonds, it is reasonable to argue that the current system of right of retention or possessory lien on real estate should continue.
Meanwhile, right of retention or possessory lien is a security interest in collateral by law. Accordingly, the order of the right to obtain preferential satisfaction can be bifurcated so that, for the part where the objective value of retained article has increased due to claim secured right of retention or possessory lien, the right to obtain preferential satisfaction in the first priority order can be recognized, such as small lease security deposits, and for the rest part, the right to obtain preferential satisfaction can be recognized by deciding the preferential order with other right holders according to the formation order of the right of retention or possessory lien. When the order of the right to obtain preferential satisfaction regarding the right of retention or possessory lien is thus bifurcated, the extinction of the right of retention or possessory lien at the time of the auction of retained articles can be recognized and the purchaser of auction can have the delivery of the object of auction without any legal constraints, thus being unburdened of the risk of any additional payment. In other words, to allow the system of right of retention or possessory lien on real estate to continue to exist, the desirable course of action would be to revise the Civil Law and the Civil Execution Act by creating a system of registration of right of retention or possessory lien and bifurcating the order of the right to obtain preferential satisfaction, and then introducing a system that guarantees the first right to obtain preferential satisfaction for persons who qualify and the right to obtain preferential satisfaction according to formation order for ordinary persons of security interest, and also by applying the principle of extinction for the right of retention or possessory lien at the time of auction.

국문 초록 (Abstract)

민법개정위원회는 현행 민법 제320조를 개정하여 부동산유치권제도를 폐지하고, 미등기부동산에 대하여 일정 기간 동안 미등기부동산유치권제도를 두려 하고 있다. 그 폐지이유로 부동산물권변동은 등기를 통해 이루어지는데, 부동산유치권에는 등기제도가 없기 때문에 공시기능을 제대로 하지 못하여 선의의 제3자에게 피해를 줄 수 있음을 들고 있다. 그러나 필자의 생각으로는 부동산유치권에 대한 등기제도를 신설하고, 일본의 표시등기제도를 도입하면 미완성부동산에 대한 미등기부동산유치권의 성립과 공시가 모두 가능하다고 본다. 따라서 부동산유치권을 폐지하는 것은 거액의 공사채권 등 현실적으로 많이 발생하고 있는 부동산유치권자를 법으로 보호하지 않겠다는 것이 되어 부당하므로 부동산유치권제도를 존속시키는 것이 타당하다고 본다.
한편 유치권은 법정담보물권이다. 따라서 그 우선변제권의 순위를 이원화하여, 유치권의 피담보채권으로 인하여 유치목적물의 객관적 가치가 증대된 부분은 소액임대차보증금처럼 최우선순위의 우선변제권을 인정하고, 나머지 부분은 유치권 성립순위에 따라 다른 권리자와의 우선순위를 결정하여 우선변제권)을 인정하면 될 것이다. 이렇게 유치권의 우선변제권의 순위를 이원화하면, 유치목적물의 경매) 시 유치권의 소멸을 인정할 수 있게 되고, 경락인이 아무런 법률상 제한 없이 경락목적물을 인도받을 수 있게 되어 추가변제의 위험을 부담하지 않아도 된다. 즉 부동산유치권제도의 존속을 위해 유치권등기제도를 신설하고, 우선변제권의 순위를 이원화하여 최우선변제권이 보장되는 부분과 통상 담보권자로서의 성립순위에 따른 우선변제권을 보장하는 제도를 도입하고 경매 시 유치권의 소멸주의를 취하는 방향으로 민법 및 민사집행법이 개정되는 것이 바람직하다고 하겠다.

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