토지공개념과 토지이용제한

김남욱(Kim, Nam Wook) 한국국가법학회 2018 국가법연구 Vol.14 No.2

국가는 1970년대부터 경제개발정책과 토지투기에 따른 토지가격 앙등을 방지하여 토지시장을 안정화하고, 개발이익환수를 통한 불로소득 및 투기억제, 균형있는 국토 개발·이용·보존 등을 토지의 공공성을 강화하여 토지공개념을 도입하고, 헌법과 개별법률에 근거하여 토지이용제한이 이루어져 왔다. 최근 정부는 소득의 양극화의 해소, 토지투기 억제를 위하여 헌법상 토지공개념을 더욱 강화할 수 있는 근거를 명문화하고, 개별 법률에서 토지이용제한을 강도있게 할 수있는 방안을 모색하고 있다. 이 논문에서는 토지공개념의 개념을 명확히 함으로써 소득의 양극화와 토지투기억제에 국한 되는 개념이 아니라 국토균형발전, 국토이용질서 확립 등까지 포괄하는 개념임을 밝히고, 토지공개념에 관한 헌법적 근거를 살펴본 후, 소위 개발이익환수법등 토지공개념 3법과 국토기본법, 토지이용제한법, 국토계획법, 부동산 세법 등에서의 개별법률상 토지이용제한 제도를 검토한다. 1972년 헌법부터 현행 헌법에 이르기까지 토지공개념이 명문화되어 있고, 입법자가 개별 법률을 통하여 국가의 경기상황을 고려한 토지공개념적 토지소유이용제한을 완화하거나 강화하여 왔으므로 헌법상 토지공개념에 관한 규정을 강화하는 입법보다는 토지의 공공복리적합성, 토지의 공공필요성, 국토의 균형 개발·이용·보전, 농지의 경자유전의 원칙, 적정한 소득분배, 경제민주화 등의 토지공개념 관련 헌법상 기준에 의해 입법자가 토지의 공공성의 성숙도를 고려하여 개별법에 의해서 토지이용제한을 제도화문제를 검토한다. 토지공개념을 개헌을 통해서 강화한다고 하더라도 재산권 보장의 본질적 사항과 평등의 원칙, 과잉금지원칙을 침해하지 못한다고 할 것이므로 입법자의 토이이용제한의 한계를 설정한다. 개발부담금제, 공공기여금제, 양도소득세제, 재건축초과이득환수제 등이 마련되어 개발사업시행자·거주자 등에 대하여 개발사업지역내의 개발이익을 환수하고 있으나, 개발사업지역 인근지역의 개발이익에 대하여 환수하는 제도가 부재하여 평등의 원칙 침해문제가 발생하므로 토지초과이득세 또는 공한지세를 재도입 문제를 검토한다. 토지거래허가제도의 위헌성 문제를 검토하고, 토지소유권으로부터 개 발권, 이용권을 분리할 수 있는가문제와 소유권은 토지 소유자가 갖고, 분리된 개발권, 이용권은 국가나 지방자치단체가 토지의 공공성에 대한 성숙도를 고려하여 합리적으로 토지이용제한을 규제하는 방안을 모색한다. Since the 1970s, the state has been promoting the development of land by promoting the development of the land by promoting the development of land, Land use restrictions have been made on the basis of law. Recently, the government has stipulated the basis for further strengthening the land public opinion in the Constitution in order to dissolve the polarization of income, to suppress land speculation, and to find a way to restrict land use in individual laws. In this paper, we clarify the concept of land public opinion and clarify that it is not a concept that is limited to the polarization of income and the suppression of land speculation. It is a concept that covers the balanced development of national land and the establishment of the order of national land use. The land use restricting system such as the so-called development profit return method and the land use restricting system in the individual law in the land use limitation law, the land use planning law, and the real estate tax law. From the 1972 Constitution to the current Constitution, the land public opinion has been stipulated, and since the legislator has relaxed or strengthened the concept of land ownership by considering the economic conditions of the state through individual laws, The public interest welfare of the land, the public need for the land, the development, utilization and conservation of the land, the principle of the livelihood of the agricultural land, the distribution of the income appropriately, the democratization of the land, And the maturity of the public nature of the land use restriction system. Even if the land public opinion is strengthened through the amendment, it will be said that it does not infringe the essential matter of property guarantee, principle of equality, principle of excessive prohibition. In addition to the development fee, public contribution system, transfer income tax system, and excess return system for reconstruction, there is a system to return the development profit within the development project area to the developers and residents of the development project. The problem of infringement of the principle of equality will be absent. Therefore, the issue of reintroduction of excess tax on land or public land tax will be examined. The question of the question of the unconstitutionality of the land transaction clearance system, the question of whether the development right and the use right can be separated from the land ownership, the ownership of land ownership, the separate development right and the right of use are the national and local governments And to find ways to regulate land use restrictions reasonably.

環境保全을 위한 土地利用規制制度의 현황과 改善方向

全炳成(Chun Byung-Seong) 한국법학원 2003 저스티스 Vol.- No.74

환경보전을 위한 토지이용규제는 사전예방적 환경보전수단으로서 그 중요성이 더해지고 있다. 토지이용규제의 중요성이 높아지는 이유는 배출규제라는 사후적인 환경보전수단으로는 한계가 있을 뿐 아니라 환경피해의 경우 피해구제의 불확실성이 높아 입지규제를 통한 오염물질 관리의 필요성이 높아졌기 때문이다. 토지이용규제의 근거는 헌법 제23조 제2항에 재산권행사의 공공복리 적합성의무와 헌법 제35조의 규정에 의한 국민의 환경권과 국가의 환경보호의무에 그 근거를 두고 있다. 환경법상 토지이용규제의 실태를 살펴보면 우선 수도법에 의한 상수원 보호구역이 있다. 상수원보호구역은 상수원의 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역을 지정할 수 있으며 공장 및 오염유발 시설의 입지금지, 수질오염물질 및 폐기물 등을 버리는 행위, 기타 상수원을 오염시키는 행위가 제한된다. 환경정책기본법에 의한 특별대책지역은 팔당호 및 대청호상수원보전 특별대책지역이 각각 지정되어 있다. 한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률 등 4대강법의 의한 수변구역은 4대강 유역의 하천이나 호소의 경계로부터 1킬로미터 내지 5백미터 범위내에서 지정되는 바 이는 오염물질의 완충 내지 자연정화기능을 제고하도록 함에 있다. 자연환경보전법에 의한 자연생태계보전지역, 자연공원법에 의한 자연공원은 자연생태계와 자 자연경관을 보호 및 자연자원의 건전한 이용을 도모하기 위하여 지정되고 있다. 습지와 특정도서의 경우도 자연생태의 원시성, 특이한 경관, 멸종위기종 등을 보전하기 위하여 지정된다. 토양보전법에 의한 토양보전대책지역은 토양오염의 대책기준을 초과한 지역에 대하여 지정하여 각종 오염물질을 버리는 행위를 제한하고 있다. 이러한 토지이용규제의 가장 기본적인 문제점은 국토 전체의 이용계획과 연계성이 부족하다는 점이다. 토지이용에 대한 일반법적인 성격을 갖는 것으로 국토의계획및이용에관한법률이 있으나 이 법은 보전적 측면보다는 이용관리에 중점을 두고 있으며 각 개별법에서 개발에 관한 특례를 인정하는 경우가 많다. 즉 국토보전에 대한 기본적인 철학의 부재가 가장 큰 문제점이다. 한편 오염물질은 수계나 대기를 따라 광역적으로 확산됨에도 오염물질의 광역적 확산에 적절한 대응이 부족하며, 토지이용규제체계가 지나치게 복잡하고 재산권침해에 대한 보상이나 지원이 미흡한 것도 문제점으로 지적된다. 토지이용규제제도의 개선방안으로는 무엇보다 토지의 공개념 확립이 필요하며 선계획-후개발체제의 확립이 절실하다. 아울러 토지이용 관련 법제의 환경친화적 전환과 함께 토지이용규제에 따른 적정한 보상을 확대하여야 한다. 결국 국가정책의 환경적 건전성 확보와 관련법제의 환경친화적 전환 없이는 국토의 지속가능한 이용은 무망하다 하겠다.

오리건 주의 토지이용규제와 입법투쟁

김민배(Kim Min Bae) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.79 No.-

Generally, the law allows owners of property to demand compensation from state and local government for statutes and rules that restrict a person’s use of real property and reduce its value. But Oregon’s land use system failed to provide citizens with an adequate level of protection from regulatory takings. The legislature and the courts went too far in developing Oregon’s land use system without providing adequate remedies for aggrieved landowners. In 2004, most Oregonians had agreed that land use restrictions were a violation of property rights. Oregon voters passed ballot initiative Measure 37. Measure 37 provided that when land use regulations enacted after purchase of the land reduced its value, the government had to either compensate the owner or waive enforcement. In fact, it fundamentally reworked governmental compensation requirements. While permanent involuntary invasions of land almost always require compensation under the Fifth Amendment’s Takings Clause, courts have rarely found the same for regulatory restrictions. It was not until 1922, in Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, that the U.S. Supreme Court held that regulations could ever constitute a taking. Measure 37 addressed Oregon voters concern that the government had gone too far in prohibiting landowners from using their land as they saw fit. However, the dramatic substantive changes proposed by Measure 37 raise a new important question. How far did the public go in tilting the balance. Planners and politicians recognize that Oregonians value individual property rights. Measure 37 has served as a wakeup call to legislators, judges, and land use officials to clarify and streamline existing law. Even if in some respects Measure 37 was a success, it failed to create an effective system of compensation for regulatory takings. On November 6, 2007, Oregonians approved Measure 49 by sixty-two percent. Measure 49 is a proposal by the 2007 Oregon Legislature to modify Measure 37 to give landowners who have filed Measure 37 claims the right to build a limited number of homes as compensation for land use regulations imposed after they acquired their properties. The Article proceed as follows. First, I provided some brief background on land use planning in Oregon. Second, I discuss by documenting the fact that Measure 37 resulted in development and the causes of Measure 37 impact. Third, I reviewed the lessons we should derive from Oregon’s experience. This Part also examine the way these lessons have played out with respect to Oregon’s Measure 49. Finally, I have reviewed as follows. The lesson offered by Measure 37 and 49 is that designing a regulatory takings system is no simple task. On the other hand, Measure 37 and 49 also demonstrates that it is possible for an initiative to succeed in a more round about way by challenging the established system and initiative’s values. The Oregon lessons provided on the ground evidence to help future legislators, courts, and scholars move beyond abstract theory and see a radically different approach to regulatory restrictions in practice. And the constitutional approach to regulatory takings on its head and requiring compensation for all losses due to post acquisition regulation, the Oregon experiment allows us to look at property through a new lens. Through this lens, classic arguments regarding land property rights, efficiency, and fairness were upended. 미국 헌법은 재산권을 보장하면서도 일정한 한계를 설정하여 그 범위를 넘는 제한에 대해서는 위헌 선언을 하거나 보상을 하도록 하고 있다. 그러나 토지이용규제 등에 의해 제약을 받는 토지 소유자의 경우 재산권 제한에 대해 어떠한 요구를 할 수 있는가. 만약 정부의 규제가 일정한 범위를 넘어서 재산 소유권자에게 가혹한 부담을 가하는 경우에는 수용과 같은 효과를 인정하여 보상을 요구 할 수 있는가. 이른바 규제적 수용의 문제가 쟁점이 되고 있다. 미국에서 규제적 수용의 법리는 Pennsylvania Coal Co. v. Mahon 사건에서 찾아 볼 수 있다. 재산권은 어느 정도 규제될 수 밖에 없지만 만약 규제가 너무 과도하게 되면 이것은 수용으로 보아야 한다는 것이다. 그러나 규제적 수용이 인정되는 경우에도 이에 대한 구제수단은 규제적 수용의 근거가 되는 법령의 무효를 구하는 방법만이 인정되었다. 미국의 법원은 정부의 토지이용계획이나 도시계획은 물론 권력분립의 원칙을 존중하여 입법 활동에 대해 적극적으로 관여하지 않았다. 오리건 주의 토지소유자들은 토지이용규제와 보상의 공정성 문제를 제기하였다. 그리고 토지이용규제에 따라 하락한 자신들의 토지가치에 대한 보상을 요구하였다. 그런데 토지이용 규제에 의해 재산에 손실을 입었다고 주장하는 시민들은 오랜 법정투쟁의 경험을 통해 손실보상을 받을 가능성이 낮다고 인식하게 되었다. 그러한 경험을 바탕으로 토지이용규제에 의해 가치가 하락한 재산권에 대한 보상을 입법에 의해 구제받고자 하였다. 법원의 판단에 의한 권리구제보다는 토지소유자들을 적극적으로 보호하는 법률들을 제정하는 방향으로 전환하였던 것이다. 오리건 주의 주민투표에 의한 법안 37이 제정되게 되는 직접적인 동기였다. 법안 37은 규제적 수용에 대한 일종의 입법투쟁의 결과라고 할 수 있다. 하지만 그것은 오리건 주의 도시 관리정책의 기초인 토지이용계획 제도를 근본적으로 뒤흔드는 계기가 되었고, 논쟁도 본격화하였다. 법안 37은 토지이용규제에 의한 권리구제를 위해 보상과 해제를 할 수 있도록 하였다. 하지만 보상재원에 대한 미비 등으로 인해 규제를 해제하는 방식을 선택하였고, 과잉개발과 난개발 등의 문제가 제기되었다. 그 결과 법안 37을 수정하기 위해 제안된 것이 주민투표 법안 49이다. 법안 37과 49는 토지이용규제와 규제받은 토지소유자들의 권리구제를 위한 방안이 무엇인가를 놓고 제기되었던 많은 경험들이 내재되어 있다. 특히 법안 37의 경험은 토지소유권과 토지이용규제가 도시계획과 성장관리정책의 핵심이며, 일정한 규제의 틀 안에서 상호조화를 이루지 못하면 도시의 발전은 지속가능하지 않다는 것을 실증한 사례이었다. 결과적으로 주민투표 법안 37과 49는 오리건 주의 토지이용계획과 규제 시스템에 큰 변화를 가져왔다. 그리고 토지이용규제와 공정성이라는 과제를 해결하게 위해 입법적 보완을 주민투표 등을 통해 실현하는 계기가 되었다. 오리건 주의 주민투표 법안 37과 49는 규제적 수용에 대해 사법적 해결방식이 아니라 입법적 내지 주민발안의 형식으로 문제를 해결하고자 하였던 사례라는 점에서 매우 중요한 의미가 있다.

새로운 토지이용권으로서 중국의 용익물권과 일본의 용익물권의 구상

오호철(O, Ho-Cheol) 한국지적학회 2009 한국지적학회지 Vol.25 No.1

본 연구는 최근 법무부에서 민법개정위원회를 출범시켜 민법을 개정하려는 움직임에 맞추어 중국과 일본의 토지이용권을 둘러싼 제정 및 개정의 구상을 살펴보았다. 물권법의 특성상 그 나라의 사회와 경제상황에 맞게 운영되는 고유법의 색체가 강하기 때문에 우리 민법상 토지이용권과 중국과 일본의 토지이용권을 단편적으로 비교할 수는 없다. 그러나 중국의 토지이용권은 사회주의체제를 유지하면서 자본주의 시장체제를 도입하려고 하였다는 점에서 새로운 법제이기는 하지만, 완전한 시장체제를 위한 법제도가 아닌 점에서 우리 법제와 너무 많은 차이가 있는 점은 사실이다. 다만, 중국의 토지이용권은 중국과 거래하는 국내 기업들에 있어서는 많은 영향을 받기 때문에 이를 이해하는 것은 매우 중요한 문제이며, 추후 북한의 토지이용권의 전망을 할 수 있는 자료도 될 수 있을 것이다. 또한 일본의 토지이용권의 구상은 지역권에 대가의 규정을 명문화한 점, 역권을 재검토한 점 등은 우리 민법의 개정에도 참고자료가 될 수 있다. 그러나 무엇보다 일본의 개정 구상에 있어 토지이용권은 토지를 사용하는 권원으로 되는 권리가 법제적으로 간명․명쾌하게 제시되어야 하고 가급적 물권으로 구상되어야 한다고 하면서, 그와 같은 역할을 부여받은 물권은 그 기본적인 규율이 민법전에 제시되는 것이 바람직하다고 하는 개정방향에 전적으로 동감하며 앞으로 우리 민법개정 방향에 참고 자료가 되었으면 한다. In recently, the Ministry of Justice in Korea was sailed the Committee for revising the Civil Law and issued to revise gradually the civil law that didn't revise and supplement for 51years since establishing it in 1958 for 4years from this year. In fact, the movement of the Committee for revising the Civil Law in Korea was in the law of property on 1999. The revised bill of the civil law was formed over this Committee and submitted to the National Assembly in 21th of October, 2004. However, it couldn't be deliberated and struck. But I think it was fortunate to make a foundation stone that can be an epoch-making revision on the law of property due to sail the Committee for revising the Civil Law. The other hand, in overseas, there is appearing the movement of lawmaking that make to pay attention for movement of revising the Civil Law in Korea. Especially there is the movement of Revising and Establishment of the Law of real right centering usufruct. One of them is establishment of the Law of real right in China. The reason is that China is placed in the important trading partners for Korea why the Law of Reality in China has important meaning. Therefore, it is important to understand because much Korean enterprise is affected by establishment of the Law of real right in China directly and indirectly. And the other movement of lawmaking is the Revision of the Civil Law in Japan. Japan has been going more than 100years since operating the Civil Law Code. There are many system that lose compatibility and justification in according to change in society of Japan for one century. Also, there are a few judicial codes that stand irrelevant to realistic due to develop a judicial precedent and a theory over one century. For revising this circumstance and making it as a modern Law reflected social interactions and law condition in present to the Civil Law Code, [the Japan Civil Law Revision Plan] was issued in October, 2008 as a Revision suggestion of the Law of Property on the Japan Civil Law except the Family Law and the Mortgage Law. Therefore, this study made us to have a wide understanding the Revision of the Civil Law in Korean with investigating the content and the nature of them centering this kind of new usufruct in China and Japan.

미국 도시내에서의 토지이용정책과 예산과의 관련성에 관한 분석

안혁근 ( An Hyeog Geun ) 한국지방자치학회 2003 한국지방자치학회보 Vol.15 No.3

연방정부와 주 정부의 재정지원이 없는 권한이양, 최근에 증가된 공공안전과 관련된 지출, 도시 주민들의 공공서비스의 질적 향상에 대한 요구 등으로 인하여 약 75%의 도시정부가 재정적인 어려움에 처해있다. 이러한 재정적 어려움을 해결하기 위하여 도시정부의 토지이용규제권과 조세권과 관련이 있는 토지이용정책을 이용할 수 있다. 이는 도시주민의 반대가 심한 세율의 인상을 피하며 도시정부의 재정적 어려움을 극복하는데 도움이 될 수 있다. 토지이용과 조세와의 관련성을 분석하기 위하여 본 연구는 미국 내 766개 도시를 대상으로 설문조사를 실시하여 얻어진 자료를 통계분석하였다. 이 자료의 분석결과에 따르면 도시정부의 측면에서 토지이용정책의 각 용도별 토지 이용면적을 조정하여 세수의 산출량에 변화를 줄수 있으며 이러한 결과는 미래의 각 용도별 토지이용 면적의 산출에 적용함으로써 도시정부의 예산과 관련하여 각 용도별 토지이용 면적의 적정규모와 이와 관련된 세수의 예측에도 도움이 될 것이다. 계량적 분석에 의한 본 논문의 주요한 발견은 아래와 같다. 1. 토지이용계획은 도시정부의 재정적 효율성을 증가시킬 수 있다(도시정부에서의 재정적 어려움은 토지이용면적의 조정에 의해 감소될 수 있다). 2. 도시의 총 세수 중 2/3는 지세와 판매세에 의해 산출된 것이다. 3. 적정한 수준의 주거와 공공지역 면적의 증가는 도시의 세수를 ?ㅇ시킬 수 있다. 4. 상업지역의 면적은 도시전체의 세수와의 관계에서 반비례적 특성을 나타내고 있지만 토지세와 판매세를 증가시길 수 있다. 5. 토지이용정책을 이용한 재정적인 효과는 비 메트로폴리탄도시에서 보다 메트로폴리탄 도시에서 더 강하게 나타났다. 이러한 결과는 토지이용계획의 재정적 중요성을 수치적으로 증명하여 각 용도별 토지이용 면적에 의한 도시세수의 가감을 예측할 수 있게 하였을 뿐만 아니라 토지이용계획의 재정적 기준을 제공한 중요한 발견이며 도시간 토지이용의 효율성 비교에도 이용될 수 있으리라 판단된다.

한국의 입체적 토지이용을 위한 공시제도에 관한 연구 - 권리유형별 활용사례를 중심으로 -

정우형 한국토지법학회 2010 土地法學 Vol.26 No.1

Land use in the past depended vary lagely upon the horizontal use of land surface, but recently demand for the Multi-Dimensional Land Use has rapidly increased due to the necessity of open space, the gravitation of population towards cities, the severity of housing shortage, the congestion of traffic, the arrangements of city planning facilities, and changes in the industrial structure, ect. The metropolitan government has recently announced that it would select a firm, which will draw up a master plan for systematically utilizing the capital`s underground space. Also, the cenral government has announced that the plans to build an underground highway below a section of the Gyeongbu Expressway this year to minimize environmental impact. In that sense, we can say that the promotion for vertical land use is very timely in the efficiency of space use, but the frequency in use is very low public institution's subway construction. As a solution to land problems, spatial, multi-purposeful use of land can be considered, meantime, such attempts as high-rise commercial building/apartment houses, elevated railways, high level roads, underground subways and arcades represent have been done to solve the problem. In Korea, the rights to the for the Multi-Dimensional Land Use have been based upon the Civil Act(§215 Partitioned Ownership of Building, §279 Superficies, §289-2 Sectional Superficies). On the other hand, the registration of the right for the Multi-Dimensional Land Use have been based upon the Registration of Real Estate Act. The purpose of this study are to introduce and revise the related law system about the Multi-Dimensional Land Use, which is strategy solving problems on the urban problems, promoting the effective land use and improving urban environment on traffic facilities. Based on the domestic case studies in which the three-dimensional development of subway and road sites were attempted, this study aimed at analyzing and presenting the land use types and the institutional improvement. It purposes both to compare the rights of the present land use with the present situation in the Registration of Real Estate and to indicate its problems. Finally, I propose the approach for efficiency of land use and improvement of the related law system about the Multi-Dimensional Land Use as follows. 1) There is a need for review on the provisions related to site right in the act on the ownership and management of aggregate buildings. 2) There is a need to supplement of sectional ownership of business center building. 3) There is a need to revise the system of Superficies. 4) There is need to align of the Sectional Superficies and registration of its. 5) There is a need to plan the intergration of the system of cadastral and registration as a long-term alternative. 지금까지 토지의 이용은 지표만의 이용에 한정되었으나, 최근에는 도시화, 산업화에 의한 도시용지의 부족, 교통문제, 도시계획시설의 부족 등의 도시문제해결을 위하여 지상, 지하 또는 지중의 입체적 이용의 필요성과 가능성이 확대되고 있으며, 이는 건축 및 토목기술의 발달에 의해 뒷받침되고 있다. 최근 서울특별시는 지하공간의 체계적․효율적 개발을 위한 장기계획을 수립할 것을 발표한 바 있으며, 국토해양부는 환경피해를 최소화하기 위하여 제2경부고속도로의 건설을 지하화할 것임을 발표한 바 있다. 이것은 지하철로 한정되어 이용되어 온 입체적 토지이용의 범위가 확대되어 가고 있음을 보여준다고 할 수 있다. 지하철을 비롯한 초고층 주상복합아파트, 고가 및 지하차도, 입체도로, 전력선지중화 등은 이미 입체적인 토지이용을 하고 있을 뿐만 아니라 주택․교통․환경문제 등에 적극적으로 대처하기 위해 지중 또는 공중을 활용한 입체도시의 건설도 시도되고 있다. 우리나라에서 지하 또는 지중, 공중의 이용에 관해서는 민법상 구분소유권, 지상권, 구분지상권을 중심으로 토지의 효율적 이용이 이루어지고 있다. 또한 토지의 효율적 이용과 관련된 권리들은 부동산등기부를 비롯한 지적대장, 건축물대장 등에 의해 공시되고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 공시제도는 입체적 토지이용의 원활화 내지 활성화를 이루기에는 아직도 현실과 괴리가 적지 않은 실정이다. 이러한 배경과 전망 하에 본 논문은 토지문제의 해결, 효율적 토지이용, 도시환경의 개선 등을 위해 입체적 토지이용 관련제도의 개선방안을 검토하고자 하였다. 본 논문은 입체적인 토지이용사례를 구분소유권, 지상권, 구분지상권 등 권리유형별로 선정하여 의의 및 활용현황을 소개한 다음, 부동산등기부와 지적도를 인터넷에서 열람하여 실제이용현황과 공시내용을 비교하고 문제점을 정리하는 연구방법을 취하였다. 본 논문의 결론으로써 향후과제를 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 1984년 이전에 건축하고 일반 건물로 등기한 건물은 대지권이 없거나 대지권에 대한 공시가 제대로 이루어지지 않고 있으므로 구분소유권의 대지권 관련규정의 재검토가 필요하다. 둘째, 평면구분소유권은 물적 지배의 범위를 분명하게 하기 위해서 부동산등기부상 일반구분소유권과는 구별할 필요가 있고, 경계표지와 건물번호표지 등이 일반인이 인식할 수 있을 정도로 분명하게 표시되어야 한다. 셋째, 지상권과 공시제도는 지상물이 존재하지 않음에도 불구하고 지상권이 설정되거나, 지상물이 있음에도 지상권이 설정되지 않는 왜곡된 형태로 활용되고 있으므로 사회적 현실을 반영하여 보완하여야 할 필요가 있다. 넷째, 구분지상권과 공시제도는 실제와 공시가 일치되어야 한다. 향후에 입체적 토지이용이 활성화되어 추가적으로 지하시설물이 설치되는 경우에는 위치와 면적이 상이하여 혼란과 위험이 발생할 가능성이 있기 때문이다. 다섯째, 부동산공시제도의 발전방향과 단계적 접근방법을 마련하여, 지적공부와 토지등기부와의 통합, 건축물대장과 건물등기부와 통합, 등기강제주의로 전환하는 방향으로 제도적인 정비‧보완이 있어야 할 것이다.

建物賃借人の敷地利用権

사사키이즈미,김병진 이화여자대학교 법학연구소 2009 法學論集 Vol.13 No.2

우리나라에서 건물은 법적으로 그 대지와는 별개의 독립한 부동산이므로, 타인의 토지에서 건물을 소유하는 경우에는 건물소유권과 토지소유권 사이에 토지이용권이라는 중간층이 존재하게 된다. 만일 건물의 소유자와 현실적인 이용자가 별개의 사람이라면, 여기에 건물이용권이라는 권리가 추가된다. 그런데 건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로, 토지소유자와 건물소유자(=토지이용자) 그리고 건물이용자가 모두 다른 경우에, 토지소유권과 건물이용자(특히 건물임차인)의 토지이용권의 관계를 어떻게 볼 것인가가 문제된다. 우리나라에서 이 문제를 직접적으로 논하는 문헌은 많지 않으므로, 우리나라와 마찬가지로 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 일본에서의 논의를 살펴보는 것은 매우 의미 있는 일이라고 생각한다. 특히 이 논문은, 타인의 토지 위에 존재하는 건물의 임차인이 건물의 대지를 이용할 수 있는 법적 근거가 무엇인가에 관한 논의를 잘 보여주고 있다. 이 점에 관하여 저자는, 건물임차인의 대지이용권은 독립한 권리가 아니라 건물소유자의 차지권에서 유래하는 권능이라고 한다. 따라서 차지권이 소멸하는 경우에 부지이용권을 잃게 되는 건물임차인을 어떻게 보호할 것인가에 관해서도 논의하고 있다. 또한 동일소유자에게 속해 있던 토지와 건물 중 어느 하나가 제3자에게 양도된 경우에 있어서 건물임차인의 부지이용권 보호의 법리를 전개하고 있다. 일본에서 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권을 일컫는 借地權과 건물임대차는 借地借家法(平成 3.10.4. 법률 제90호)에 의하여 보호되고 있다. 동법은 1991년 건물보호에 관한 법률, 차지법, 차가법을 통폐합하여 제정되었으며, 1992.8.1.부터 시행되었다. 이 논문은 차지차가법이 시행되기 전인 1973년에 발표된 것이므로, 차지상의 건물소유자 및 건물임차인 보호와 관련하여 일본의 임대차법의 변천과정을 간단히 언급하기로 한다.ⅰ) 1909년에 제정된 건물보호에 관한 법률(明治 42.5.1 법률 제40호)은 토지임차권 자체의 등기가 없어도 차지권자가 차지 위에 등기한 건물을 소유하는 때는 임차권을 제3자에게 대항할 수 있도록 하였다(동법 제1조). 제1차 세계대전 이후 토지소유자와 기업경영자가 분리되어 타인의 토지상에 자본을 투하하여 건물 등을 소유하고 거기서 기업을 경영하는 일이 많아지자, 이러한 투하자본의 유지․회수의 보장을 위하여 차지권에 대한 강력한 보호가 요청되기에 이르러 1921년 借地法(大正 10.4.8. 법률 제49호)이 제정되었다. 동법은 차지권의 존속기간을 장기적․확정적인 것으로 하는데 주안을 두었고, 건물매수청구권 제도를 두었으며, 차지권의 양도성을 강화하였다. 또한 사정변경에 의한 지료의 증감청구권도 규정하였다. 차지법의 제정과 동시에 경제발전에 따른 인구의 도시집중으로 인한 주택문제에 대응하기 위하여 1921년 借家法(大正 10.4.8. 법률 제50호)도 제정되었다. 동법은, 건물의 임대차는 그 등기가 없어도 건물의 인도가 있는 때에는 그 건물에 관하여 물권을 취득한 자에 대하여 그 효력이 발생하도록 하여, 건물임차권에 인도에 의한 대항력을 인정하였다(동법 제1조). 그밖에 해약기간을 6월로 법정하고, 家賃의 증감청구권도 인정하였다. 1941년 차가법․차지법을 개정하여 건물임대차, 차지관계는 정당한 사유가 없이는 종료시킬 수 없게 하였으며, 1966년 개정시에는 차지상의 건물의 양도 또는 경매에 수반하는 부지임차권의 양도 또는 轉貸 허가를 위한 재판제도를 신설하였다(차지법 제9조의2, 제9조의3). 1991년 차지차가법의 제정시에는 차지권의 존속기간을 원칙적으로 30년으로 하고(동법 제3조), 차지차가관계의 해소요건으로서 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서 고려해야 할 요소들을 명문화하였다(동법 제6조․제28조). 또한 차지권의 목적인 토지상의 건물임차인이 차지권의 존속기간 만료로 토지를 인도해야 하는 경우에 법원은 상당한 기간을 許與할 수 있도록 하였다(동법 제35조).

토지이용권에 대한 저당권실행의 제문제 -개성공업지구를 중심으로-

성애경 ( Ae Kyung Seong ) 홍익대학교 법학연구소 2013 홍익법학 Vol.14 No.4

2004년 12월 개성공업지구에서 첫 생산품이 반출되고, 2013년 2월 현재 개성공업지구에는 남한기업 123개가 진출하여 북한근로자 5만 여명이 근무하고, 누계생산액이 20억 달러를 넘는 남북경제협력의 성공된 장으로 발전해 나가고 있다. 그런데 북한은 사회주의 국가로서 생산수단의 사회주의적 공유제를 기초로 하므로 토지는 국가나 협동단체의 소유이고, 개인의 소유가 금지되며 매매 등 거래도 허용되지 않는다. 그래서 남북협의하에 북한은 개성공업지구에만 적용되는 법규를 제정하고, 그 법규에 의해 남한 개발업자가 개성공업지구 토지에 대하여 북한과 토지임대차계약을 체결하여 토지이용권을 취득하였다. 개발업자는 개성공업지구에 진출한 남한기업에게 그 토지이용권을 분할양도하고, 그 토지이용권을 분할양도받은 남한기업은 토지이용권 등에 대해 저당권을 설정하는 등으로 토지이용권을 유동화하여 자금을 유통할 수 있고, 저당권자에게는 그 자금의 회수를 위해 저당권실행절차로 경매가 인정된다. 그런데 이 토지이용권에 대하여 개성공업지구내에 적용되는 부동산규정에서는 부동산으로 정의하고, 나진, 선봉 등 자유무역경제지대에 적용되는 토지임대법에서는 재산권으로 정의하고 있다. 게다가 2009년에는 부동산에 대한 전반적인 내용을 규정한 부동산관리법이 제정되었는데, 그 법에서 토지를 부동산으로 정의하고, 그동안 인정되지 않던 북한 주민에게까지 농업생산물여부와 관계없이 토지를 이용하는 대가로 사용료를 지불하고 토지를 이용할 수 있게 하였다. 이와 같이 토지를 이용하는 실질은 유사한데, 법규에 따라 토지이용권의 법적 성질을 달리 부여하고 있어, 북한 민사법체계내에서 공통적인 토지이용권의 법적 성질을 찾아보고, 토지이용권을 부동산으로 정의한 개성공업지구 부동산규정이 타당한지 논구하였다. 또한 개성공업지구관리위원회 집행기구가 저당권실행 경매절차를 담당하고 있는데, 부동산집행준칙만으로 저당권실행 경매절차 전체를 처리하는 과정에서 우리 민사집행법상 인정되는 즉시항고 등의 경우 이를 처리할 상급심이 존재하지 않아, 이해관계인의 절차보호나 집행절차의 신속·적정 등의 이념에 맞지 않는 규정이 존재하여 이를 정비하고자 하였다. 또한 일반채권자의 배당요구채권자로서의 인정, 강제경매신청권의 인정도 같이 논구 하였다.

토지분 재산세 현황과세 연구

임상빈,이슬이 한국지방세연구원 2020 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2020 No.18

□ 연구목적 ○ 지방세기본법은 헌법상 조세평등의 원칙을 구현하기 위해서 지방세기본법 제17조에 실질과세의 원칙을 규정하고 있고 이러한 실질과세 원칙 구현 방안으로 지방세법 시행령에 취득세와 재산세 관련 현황과세 기준을 제시하고 있음. - 지방세관계법에서 현황과세를 규정하고 있으나 어떻게 현황을 판단해야 하는가에 대한 구체적인 기준이 없고 취득세와 재산세가 같은 법률안에서 다른 현황판단 기준을 가지고 있음. - 이러한 현황과세기준의 적용 범위 차이는 납세자 및 과세권자의 현황판단 차이를 발생하여 각종 조세불복의 원인이 되고 있는 것이 현실이며, 특히 지방세법상 현황과세 규정은 과세권자 및 세무공무원에게 과도한 재량권 부여하고 있어 문제가 될 수 있음. ○ 본 연구는 법제도 분석과 과세자료분석, 사례분석을 통해 현황과세가 야기하는 과세형평의 문제를 제시하고 개선방안으로 현황판단에 대한 기준을 제시함. - 첫째, 재산세 현황과세 제도에 대한 제도적인 분석을 실시하여 문제의 원인 규명을 진행함. - 둘째, 토지 공부상 지목과 현황 지목이 다른 과세자료 분석을 통해서 자료의 특성과 개별 공시지가 및 토지이용의 차이 발생 특성을 검토함. - 셋째, 토지 과세시 다양한 토지 이용상황 판단 사례 분석을 통해서 대법원의 이용판단 기준에 대해서 검토함. - 넷째, 이러한 분석과정을 통해서 도출된 시사점을 바탕으로 토지 과세시 현황판단 기준 정립방안을 제시함. □ 주요내용 1) 분석의 대상 ○ 본 연구에 사용된 자료는 2019년도 토지분 과세 기초자료를 바탕으로 분석함. - 본 자료는 712,726건으로 전체 재산세 과세분의 5.7%에 해당하고, 재산세 과세대상 중 2%에 해당함. - 자료는 2019년 토지분 과세자료 중 공부지목과 현황 지목이 불일치하는 자료를 추출함. - 자료는 전국 17개 시·도 중 서울특별시, 세종특별시, 제주특별자치도를 제외한 14개 시·도의 자료만 반영함. - 토지지목과 현황지목의 불일치 비중은 경기도(10.0%) > 충청남도(9.6%) > 충청북도 (9.0%) > 강원도(6.3%)로 나타나고 있어, 광역시보다 도의 지목 불일치가 높음. 2) 분석의 내용 ○ 본 연구에서는 지방자치단체별로 토지상향이용 실태를 확인하기 위해서, 공부지목과 현황지목의 평균가격 차이를 이용하여 지방자치단체별로 토지지목상향이용을 구분하였음. ○ 이러한 결과는 요약하면 다음과 같음. - 공부와 현황 불일치의 경우 토지의 면적이 넓은 도단위에서 많고, 지목상향이용은 광역시에서 높아, 도심지는 공부의 지목과 달리 토지의 이용수준을 높이고 있으나 비도심지의 경우 공부상의 지목보다 낮은 이용한다는 것을 알 수 있음. ○ 한편, 회귀모형을 통해서 지목이 가격에 미치는 영향과 토지상향이용에 미치는 영향을 분석한 결과를 요약하면, 다음 표와 같음. - 공부상지목, 현황지목, 용도지구, 토지이용상황, 면적 모두 1% 수준에서 유의한 결과를 도출하였고, 공부지목은 지목변경에 (-)의 영향을 주고, 현황지목, 지역지구, 토지이용상황, 토지면적은 (+)의 영향을 주는 것으로 나타남. - 특히 현황지목이 토지상향이용에 미친 영향에서 현황지목의 베타계수가 크게 나와서, 현황지목이 타 요소보다 토지상향이용에 영향을 주고 있다는 것을 확인할 수 있었음. 3) 분석의 시사점 ○ 재산세 부과의 기준과 관련하여 공부상 기준인지 현황기준인지 운영과 법령의 태도가 혼재되어 있음. - 과세행정을 생각하면 공부상 과세를 하는 것이 효율적일 수 있으나 실제 사용에 따른 세부담을 고려한다면 현황과세가 타당할 수 있음. - 앞에서 분석한 결과에 따르면 현황과세에 따른 사실상 지목을 반영하는 경우 세부담이 높아지는 것을 실증적으로 확인할 수 있음. ○ 그러나, 토지 재산세 과세는 전체 96.6% 수준이 공부상 과세로 이루어지고 있음. - 전체 토지 재산세 12,468,465건 중 본 분석 대상인 지역의 토지 재산세 과세건은 11,313,255건이고, 이중 토지의 공부지목과 현황지목이 불일치하는 경우 712,727건 (6.2%)이며, 이중 지목상향이용은 385,175건(3.4%) 수준으로 나타남. - 즉, 토지 재산세 과세 중 사실상 96%가 공부 과세가 되고 있어, 공부과세를 원칙으로 예외적인 경우에 현황과세가 적용되고 있다는 것을 확인할 수 있음. ○ 이러한 점을 고려한다면, 법제도에서 현황과세를 전면적으로 수용하여 운영하는 것을 행정효율성 측면에서 문제가 될 수 있어 정책적인 고려가 필요함. 4) 지방세 제도개선 방안 ○ 재산세에 대한 지방세법 시행령 개정방안은 다음과 같음. - 위임의 근거를 재산세 세율규정인 지방세법 제111조 단서를 근거로 하여, 재산세 과세 대상의 근거인 지방세법 제105조 과세시로 적용범위를 명확화하는 것이 필요함. - 법에서 정한 원칙의 예외로 공부상 현황과 다른 경우 사실상 현황과세를 규정할 수 있음. - 또한, 현황과세의 배제사유로 일시적 사용과 불법적 상용, 조세회피 목적 사용을 열거하여 의도적인 현황 변경의 경우 현황과세를 배제하도록 규정할 수 있음. ○ 재산세에 대한 지방세 예규 신설 방안은 다음과 같음. - 불법적 이용, 일시적 이용에 대한 현황과세 판단기준을 마련하고, 지목 특성을 고려하여 임야 및 농지에 대한 판단기준을 구체적으로 기술하는 방안임. □ 정책제언 ○ 현행 재산세의 현황과세가 중요하게 다루어지는 원인에 대해서 행정 구조적인 측면에서 검토할 필요성이 있음. - 이러한 현황과세가 중요하게 다루어지는 이유는 현행 토지대장 및 건축물 대장이 대장의 변경과 현황을 반영하지 못하고 있기 때문으로 볼 수 있음. - 즉, 공부와 현황이 불일치하여 공부의 정보로 과세를 할 경우 과세 형평의 문제가 제기되므로 이를 보완하기 위해서 현황과세를 할 수밖에 없고, 현황과세 시 개별적인 판단의 문제가 발생하는 것이 문제의 구조라고 볼 수 있음. ○ 이러한 근본적인 문제를 개선하기 위해서는 두 가지 측면에서 장기적인 개선 방안을 검토할 수 있음. - 첫째, 공부를 담당하는 부서의 역할을 확대하여 공부와 현황이 일치하도록 행정개선을 하고 공부에 따라 과세하도록 공부과세 원칙을 명확하게 하는 방안임. - 둘째, 과세체계를 현황중심으로 개편하고, 전담부서를 운영하여 항시 과세물건의 실태를 조사하는 체계를 갖추는 방안임. ○ 토지 및 건축물 대장은 과세의 기초가 전담인력을 배치하여, 세부규정에 따라 현황을 조사하고 관리할 수 있도록 행정체계를 개선하는 것이 필요함.

독일 토지이용권거래제의 법적 쟁점

석호영(Seok Ho Young),신봉기(Shin Bong Ki) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.79 No.-

독일은 토지의 지속가능한 개발을 위해 환경친화적인 토지개발정책이 필요하다는 인식 하에 ‘토지이용권거래제’라는 제도의 도입을 추진한 바 있다. 독일은 환경친화적인 개발을 위하여 주택이나 고속도로 건설 등에 따른 농경지나 자연녹지의 훼손을 최대한 감소시키기 위한 방안으로서 우선 개발토지에 대한 ‘1일-30-헥타르’의 양적 목표를 정하고 이를 2020년까지 달성한다는 정책적인 목표를 수립하였다. 결국 독일은 이와 같은 정책목표의 실현을 위한 수단으로서 ‘건축부지인증권’에 따른 ‘토지이용권거래제’의 도입을 시범적으로 운영하게 되었다. (1) 이와 같은 ‘토지이용권거래제’에 있어 토지이용권의 거래는 환경법상 배출권 거래와 매우 유사하다. 이는 연방정부가 토지이용권의 총량을 정하고 그 총량의 범위 내에서 지방자치단체가 구속적 행정계획인 건축상세계획에서 토지의 도시건설적이용 및 개발에 대하여 구체적으로 정하되 해당 지방자치단체에 허용된 토지이용권의 범위 내에서 개발계획을 수립하도록 하고 있다. (2) 지방자치단체가 개발에 필요한 충분한 토지이용권을 확보하지 못한 경우에는 다른 지방자치단체로부터 토지이용권을 매수하도록 하는 등 다양한 방식의 제도를 두고 있다. ‘토지이용권거래제’의 도입과 관련하여 독일에서는 그에 관한 입법권, 즉 연방 법률로 규율해야 하는지 또는 주 법률로 규율해야하는지의 문제가 쟁점으로 부각되었으나, 연방은 기본법 제72조에 근거해 경합적 입법권을 행사할 수 있으며, 주들은 연방법상의 규율을 회피하는 규정을 주법으로 정할 수 있다. (3) 또한 토지이용권거래에 관한 연방법상의 규율이 지방자치단체의 계획고권을 침해하는 것인지 및 ‘토지이용권거래제’가 기본법 제12조 제1항에서 규정한 직업선택의 자유를 침해하는 것인지가 문제되었으나, 모두 법적으로 합헌·합법으로 평가되고 있다. 독일에서 ‘토지이용권거래제’는 환경법과 계획법과의 관계에 있어서 상호간에 보충적인 것이며, 토지소유자의 재산권 침해 여부와 관련하여 토지이용권의 거래로 직접적인 침해를 받는 것으로 보지 않는다. 토지이용권의 거래는 현행 건축법 및 전문계획법에 반드시 통합되어야 할 것인바, 그에 대하여는 다양한 방안이 제시되고 있다. 건축부지인증권에 따른 ‘토지이용권거래제’를 형성함에 있어서는 총량을 정한 후 그것을 할당하는 시스템이 우선시된다. (4) ‘토지이용권거래제’의 도입은 현행법상에서도 연방 국토관리계획(Raumordnungsprogramm des Bundes) 및 주 국토관리계획(Raumordnugnsplänen der Länder)의 수립을 통하여 토지이용권의 총량을 정하고, 이와 같은 관리계획을 집행하는 지방자치단체가 건설기본계획(Bauleitpläne), 토지이용계획(Flächennutzungsplan) 및 건축상세계획(Bebauungsplan)의 수립 등을 통해서 실행할 수 있으나, 이는 아직 전국적으로 실시되지는 않고, 희망하는 지방자치단체들 상호간에 시범적으로 운영되고 있는 실정이다. (5) 결론적으로 우리나라는 그 어느 국가보다도 환경친화적이고 지속가능한 토지의 개발을 위한 법 정책적 노력이 필요한 국가이므로 환경친화적인 토지의 이용과 개발을 극대화하기 위한 제도로서 독일의 ‘토지이용권거래제’가 좋은 모델이 될 수 있을 것인바, 본고에서는 독일에서의 논의와 관련 쟁점들을 검토하고 우리에의 시사점을 찾고자 한다. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der handelbare Flächenausweisungsrechte zur Reduzierung des Flächenverbrauchs in Deutschland. Die tägliche Flächenneuinsnprsuchnahme für Siedlungs- und Verkehrsflächen betrug ca. 113 ha-Tag. Der Begriff der Flächenneuinanspruchnhahme umfasst hierbei die Umwidmung freier Flächen für die Zwecke von Siedlung und Verkehr, wobei diese schwerwiegende ökologische Konsequensen, z.B. die Verringerung der Versickerungsfähigkeiten von Niedrschlagen, die Steigung der Hochwa-ssergafahr, die Beschleunigung der Oberflächenabfluss usw. durch die Versiergelung von Flächen. Daher hat die Bundesregierung im Jahr 2000 in ihrer Nachhaltigekitsstrategie eine Reduzierung auf 30 ha/Tag bis zum Jahr 2020 gefordert. Um dieses Ziel zu erreichen, wurde das neue Instrument eines Flächenhandelssystems als Planspiel eingeführt. Dieser Beitrag zeigt auf, welche rechtlichen Anforderungen an den Handel mit Flächenausweisungsrechten zu stellen sind. Dabei wurde dargestellt, wie ein Handelssystem mit Flächenausweisungsrechten zur Reduzierung des Flächenverbrauchs beiträgt und funktioniert. Im Anschluss daran versucht die rechtliche Anforderungen, die ein solches Handelssystem erfüllen muss, aufzuzeigen. Dazu wurde es überprüft, ob das Handelssystem mit dem Verfassungsrecht vereinbar ist und wie ein Handelssystem in das einfache Recht, so. z.B. Bauplanungsrecht und Fachplanungsrecht integrieren kann. Abschließend ging davon aus, dass die handelbare Flächenausweisungsrechte in Deutschland um die Lösung hinsichtlich der umweltfreundlichen und nachhaltigen Entwicklungen des Landes in Korea zum Vorbild nehmen könnte.