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        • KCI등재

          토지의 입체적 공간개발을 위한 한국의 법제와 그 과제

          김민규(Kim, Min Kyou) 한국토지법학회 2010 土地法學 Vol.26 No.1

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          The Minister of Land, Transport and Maritime Affairs (the then Minister of Construction and Transport) developed an innovation road map for construction and transport R&D and selected "Urban regeneration project" as one of the main projects, VC-10(Value Creator-10). This study aims to investigate the Korean legal system and its problems based on the practical cases of "Multi-dimensional Land Development," which is the vital part of the "Urban regeneration project." The findings about the problems regarding the legal system are as follows : First, according to the 'Act on Planning and Use of National Territory', the decision on building infrastructure on the ground, in the water, in the air, underwater, or underground should be made on the basis of "Urban Management Planning" (Clause 1, Article 43), and the requirements for the decision, structure, and standard for the urban planning facilities should be determined on the basis of the 'Minister of Land, Transport and Maritime Affairs ordinance' (Clause 2, Article 43). As a result, 'Regulations for the Decision, Structure, and Standards of Urban Planning Facilities' was established in order to provide the grounds for "Duplicated Decision on Urban Planning Facilities" (Clause 1, Article 3) and "Decision on the Multi-dimensional Urban Planning Facilities"(Clause 1, Article 4). However, since "Duplicated Decision on Urban Planning Facilities" and "Decision on the Multi-dimensional Urban Planning Facilities" are intended not only for national or public land but also for private land, there seem to be a high probability of violating the Clause 1, Article 23 of the Constitution, which stipulates that the content and limit of property rights of the citizens should be prescribed by "Act". Thus, it should be reasonable to prescribe the grounds for "Duplicated Decision on Urban Planning Facilities" and "Decision on the Multi-dimensional Urban Planning Facilities" in the 'Act on Planning and Use of National Territory,‘ which stipulates "Urban Management Planning." Second, the 'National Property Act' prescribes that "A private right cannot be settled on national properties. However, general property is an exception when it is mandated by the Presidential decree."(Clause 2, Article 11). It leaves room for possibility of settling private rights on "general properties" among national properties. But the settlement of private right on national properties is limited to only "general properties", private right cannot be settled on "administrative properties". Among the administrative properties, however, "property for public use" (highways, natural parks, or rivers, etc.) and "property for business purpose" (Korea Airport Corporation, Korea Highway Corporation, Korea Railroad Corporation, Korea Land & Housing Corporation, Port Authority, etc.) can be used for multi-dimensional land development. Thus, it is necessary to drastically change some "administrative properties" such as "property for public use" and "property for business purpose" into "general properties", excluding the properties that are absolutely necessary for administrative property. In addition, 'Road Act' prescribes that private right cannot be created on the "site", which is a part of a road (Article 3) likewise, a private right cannot be created on the underground shopping malls, which are built underground below the road. Thus, since national or public property as well as private property should be registered by a lot number according to 'Property Registration Law', public organizations have no reason to possess a right such as separate superficies on private properties. A private person (or private enterprise) is hard to create a private right on national or public property. As a result, this can be important barriers to impede "multi-dimensional development of land. 최근 국토해양부는 건설교통 R&D 혁신로드맵을 수립하면서 중점프로젝트 VC-10(Value Creator -10)의 하나로 “도시재생사업”을 선정하였다. 따라서 이 연구는 “도시재생사업”에 중요한 핵심을 이루는 “입체적 공간개발”에 따른 우리나라의 법제와 그 문제점을 탐구한 것이다. 그 연구결과를 토대로 문제점을 요약하면 아래와 같다. 첫째, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 지상ㆍ수상ㆍ공중ㆍ수중 또는 지하에 기반시설을 설치하려면 “도시관리계획”으로 결정하고(제43조제1항), 도시계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정하도록 위임하고 있다(제43조제2항). 이에 따라 국토해양부(당시 건설교통부)는 「도시계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」을 제정하여 “도시계획시설의 중복결정”(제3조제1항)과 “입체적 도시계획시설결정”(제4조제1항)에 대한 근거규정을 마련하였다. “도시계획시설의 중복결정” 및 “입체적 도시계획시설결정”에는 국ㆍ공유지만 그 대상이 되는 것이 아니고 사유지도 그 대상에 포함되기 때문에, 국민의 재산권의 내용과 한계는 “법률”로 정하도록 규정한 헌법 제23조제1항에 위반할 개연성이 높다. 따라서 “도시계획시설의 중복결정” 및 “입체적 도시계획시설결정”에 관한 근거조항은 “도시관리계획”을 규정하고 있는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 옮겨 규정하는 것이 입법체제상 바람직할 것이다. 둘째,「국유재산법」제11조제2항에서는 ‘국유재산에는 사권을 설정하지 못한다. 다만, 일반재산으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하여 국유재산 중에서도 “일반재산”에 대해서는 私權設定 가능성의 여지를 남기고 있다. 그러나 국유재산에 대한 사권설정은 국유재산 중 “일반재산”에 한하고 “행정재산”에는 사권을 설정할 수 없다. 그러나 “행정재산” 중 “공공용재산”(도로ㆍ자연공원ㆍ하천 등)과 “기업용재산”(한국공항공사ㆍ한국도로공사ㆍ한국철도공사ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국항만공사 등의 지방공사)의 경우는 토지의 입체적 공간개발에 유용하게 활용될 수 있기 때문에, “행정재산” 중 “공공용재산”과 “기업용재산” 중 필요한 부분은 과감하게 “일반재산”으로 전환할 필요가 있다. 또한 「도로법」에서도 도로를 구성하는 부지 등에 대하여 私權을 행사할 수 없도록 규정하고 있기 때문에(제3조) 도로의 지하에 설치된 지하상가 등에 대해서는 사권을 설정할 수 없다. 이와 같은 현실은 하천의 경우도 마찬가지이다. 따라서 국ㆍ공유부동산이나 사유부동산이 모두 지번에 따라 등기되고 있는 부동산등기법체제하에서 공공기관은 사유부동산에 구분지상권 등의 권리를 자유롭게 설정할 수 있음에도 불구하고, 私人(또는 민간기업)은 국ㆍ공유부동산에 私權을 설정하는데 법제상 입구에서부터 제한을 받고 있다는 점은, “토지의 입체적 공간개발”을 저해하는 중요한 장애요소라 할 것이다. 셋째, 입체적으로 공간이 개발된 토지의 상하에 지하상가ㆍ업무시설 또는 문화시설 등의 수분양자가 당해 지상 또는 지하공간에 구분지상권 등의 私權을 설정하지 못하므로 당해 시설의 운영업체가 도산 등으로 경영의 어려움에 직면하였을 때, 고액의 분양대금을 지급한 수분양자가 물권적 권리를 주장ㆍ실현하지 못하는 결과를 초래하게 되어 권리구제에 허점을 노정하고 있다. 더 나아가 이와 같은 법제상의 장벽으로 인하여 “토지의 입체적 공간개발”에 민간기업들이 참여할 수 없는 장애가 존재한다. 따라서 사인 또는 민간기업들이 자유롭게 토지의 입체적 공간개발에 참여할 수 있는 길을 열어줄 필요성이 절실하다.

        • KCI등재후보

          북한의 토지제도에 관한 소고-통일후 북한 토지제도의 정책방향-

          박상호 한국토지법학회 2004 土地法學 Vol.- No.20

          There is one more condition we have to maintain-supporting homogeneity of land usage. 50 years of separation makes outstanding differences in program for land development and land usage. The North Korea, is based on socialistic economy program, need to consider integration of physical facilities such as land ownership and administration system, usage of land, city planning and development system, industrial disposition, and transportation-communication system. Also there must be a administrative plans for reformation of land usage system, confusion and disorder of land ownership system, speculation in landed estate, derangements and inconveniences from different administrative district, and problems from different level of local development. To solve these problems, this thesis considers the most sensitive part; the land policy of unificated korea and the management of land ownership of North Korea territory. Also there is additional study on management of confiscated property, considering factoes that comes with directing Right of property, administrative problems on land ownership and converting public land ownership into private ownership. 통일을 준비하는 과정에서는 정치나 경제제도, 사회체제의 문제와 더불어 국토의 이용에 있어 동질성을 회복하는 노력을 기울여야 할 것이다. 남북한이 분단된 후 50년 가까이 상이한 정치경제사회체제 속에서 토지와 관련된 발전계획 및 이용 측면에서 이질화가 심화되었기 때문이다. 사회주의 계획경제체제를 근간으로 하는 북한은 토지의 소유 및 관리제도와 토지의 이용, 도시계획 및 개발제도, 산업입지의 배치, 교통신체계 등 물리적 기반시설의 통합문제와 이에 따른 국토용도별 이용체계의 재편성 문제, 토지소유제도의 혼란 및 토지이용 질서의 문란, 그로 인한 부동산 투기 문제, 행정구역 체제가 다른데서 오는 혼란 및 불편의 문제, 그리고 지역개발 수준차이 문제 등에 대한 정책적 고려가 있어야 한다. 따라서 통일시 북한 토지의 소유권의 처리에 대하여는 무엇보다도 민족적공감대 형성이라는 토대 위에서 구 소유권자와 현 소유권자의 권리침해가 최소화되는 합일점을 찾고, 통일시 생활기반의 붕괴로 어려움을 겪게될 북한주민들의 생존권 보장이라는 배려를 하면서 통일한국의 경제부흥과 복지증진이 최대화되는 방향에서 검토되어야 한다.본고에서는 북한의 토지제도와 체계와 북한의 토지이용현황 및 실태를 살펴보고, 통일 후 북한 토지의 현안문제와 해결방안을 모색하였다.

        • KCI등재

          통일 후 북한 토지개혁 과정에서 특수문제

          김성욱(Kim, Sung Wook) 한국토지법학회 2017 土地法學 Vol.33 No.2

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          본고는 “통일 후 북한 토지개혁 과정에서 특수문제”라고 그 제목을 정하였다. 현재의 남한과 북한정부가 장래 정치적 통일을 달성할 경우에는 다양한 제도의 통합과 정에서 토지소유제도를 어떠한 방향으로 재편하는 것이 타당한지, 토지소유제도의 재편과정에서는 어떠한 점들이 고려되어야 하는지를 논리적으로 검증하는 것은 그 중요성이 적지 않다. 물론 현재의 시점에서 향후에 어떠한 법적 문제들이 발생할 것인 지를 예측한다는 것이 용이하지 않지만, 불합리한 결과가 발생하는 것을 방지하기 위해서는 그 위험성을 최소화할 수 있는 방안이 다양한 시각에서 모색되어야 할 것이 다. 특히 토지소유제도는 인류의 역사와 함께 발전되어 온 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 법제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있다. 또한 남북한의 통일 후 토지소유제도의 재편과정에서 각각의 지역에서 토지소유제도가 어떠한 과정을 거쳐서 변천되었는지를 고려하면서 관련문제를 심도있게 접근하는 것이 타당하다. 특히 남북한의 통일은 더 이상 후세에게 분단의 아픔을 물려줄 수 없다는 시대적 사명과 민족 통합의 차원에서 접근할 필요가 있으며, 또한 통일 후 북한경제를 신속하게 활성화시킴으로서 전체적인 국가의 경쟁력을 보다 상승시키고자 하는데 주요한 목적이 있다. 이러한 점을 고려한 다면 대한민국 헌법에 규정된 재산권 보장규정을 향후 통일이라는 사회변혁상황에도 동일하게 대입하여 원소유자의 소유권 회복문제 등을 논의하는 것은 지양할 필요가 있다고 생각한다. 특히 남한과 북한은 분단이후부터 현재의 시점까지 각각의 지역에서 정부를 수립한 이후에 규범력이 담보되는 통치권을 행사하고 있으며, 또한 국제사 회에서도 남북한은 국제법의 주체로서 인정받고 있다. 이러한 점들을 모두 고려한다 면, 분단 이후에 남한과 북한의 각 지역에서 단행된 토지소유제도의 재편행위는 모두 유효성이 담보된다는 전제에서 통일한국의 토지소유제도를 합리적으로 재편하는 것이 타당할 것으로 생각한다. The title of this thesis is ‘A Study on the Special Act for the Privatization of Land in the North Korea after the Unification’. It would be meaningful to logically verify how to reorganize the land ownership and what aspects to consider for the reorganization in the process of systematic unification when two Koreas come to unify in the future. Of course, it would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Since land ownership system is not something that is being newly developed but is a system which has evolved along with the history of mankind, a thorough examination of past problems can lead to a future legal system that is more rational and accords with substantial justice. To reorganize the land ownership system for unified Korea, it is necessary to examine the historical development process of the past system. It should be noted that the main purpose of unification is to stop passing on the sorrow of the divided nation to the future generations, and to strengthen competitiveness of North Korea by activating the local economy. Thus there is no reason to apply property rules of South Korea, which is regulated in the Constitution, directly in the changing situations caused by the unification. Furthermore, if it is taken into account that both Koreas have developed separate legitimate government with sovereignty ever since the division, that both are recognized as independent countries by the international law, and that the past confiscation was enforced to resolve any unreasonableness, it is logically desirable for two Koreas to agree on the unification as equal parties. As a consequence, the systems of both Koreas should be considered valid, and the reorganization should take place under this premise.

        • KCI등재

          한국 용익물권법의 개정방향

          윤석찬(Yoon, Seok Chan) 한국토지법학회 2011 土地法學 Vol.27 No.1

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          Nach dem Ansicht der koreanischen Kodifikation des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Republik Korea hatte der koreanischen Gesetzgeber Absicht, sich aus dam im Jahre 1912 eingeführten japanischen BGB zu häuten. Jedoch gibt es noch einige japanische Sprechart im koreanischen Bürgerlichen Gesetzbuch. Dies sollte so schnell wie möglich korrigiert werden. Die Neigung der Gesetzgebungsverbesserung sollte auch auf Grund von der Globalisierungssanalyse angefasst werden. Zudem muss man das koreanischen Bürgerlichen Gesetzbuch ohne Schwierigkeit lesen und verstehen. Jedoch hat das bisjehrige Arbeit der Gesetzgebungsverbesseung bemerkliche Gesetzgebungserfolge gehabt: zuerst, sog. Trenungserbbaurecht im § 289-2. Dadurch wurde die koreanische soziale Forderungen aufgenommen. Zudem konnte die idelle Grundnutzung ermöglicht werden. Zum zweiten, ein koreanische traditionelle vertagliche Tschosae-Recht wird durch Regiestrierung als ein neue Sachrenrecht, sog. Tschonsae-Recht formuliert. etc. Dies wird eine Gesetzgebungsentwicklung sehr hoch bewertet. Bedauerlicherweise gibt es noch kein Vorschrift der persönlichen Dienstbarkeiten im koreanischen BGB. Zudem hat die Kommission der Gesetzverbessrung über dieses Thema nicht behandelt. Jedoch bietet dieses Recht verschiedene Vorteile im koreanischen BGB. Die Grunddienstbarkeit gewährt nun dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein subjektiv-dingliches Recht. Dazu ist eine Grunddienstbarkeit im koreanischen BGB nur möglich, wenn die Benutzung dem herrschenden Grundstück einen Vorteil biete. Im koreanischen soziale Situation erfolgt die dingliche Sicherung durch beschränkte Persönliche Dienstbarkeiten. Bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten besteht nun das Problem, dass das recht grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich ist. es kann jedoch sein, dies gilt für Grundinhaber als Vorteil. Ausserdem muss die Grunddienstbarkeiten für die Benutzung das Grundstücks, nicht für den einzelne Eigentümer persönlich, vorteilhaft sein. Dieses Grundsatz der Vorteilhaftigkeit ist nicht anwendbar. 현행 한국 민법의 물권법의 입법적 연혁을 살펴보면 입법당시부터 의식적으로 의용민법(일본민법)의 탈피를 의도했다고 분석된다. 그 대표적 사례로서는 일본 민법의 의사주의를 버리고 독일 민법의 형식주의를 취하였다는 점이다(한국 민법 제186조 참조). 이는 한국이 한때는 일본의 식민지였다는 역사적 사실에서 의도적 탈피를 위한 입법적 발현으로 평가된다. 그러나 아직 한국 민법의 많은 규정에서는 일본어투의 용어가 혼재해 있는 점은 시정할 사항이다. 한국 민법의 과제는 비단 독일 민법 중심의 서구민법의 계수과정에서 의용 민법으로서의 일본 민법의 용어와 표현의 개정과 더불어 국제적 동향의 철저한 분석을 바탕으로 새로운 대안을 모색해야 한다. 물론 이에 못지않게 형식적 언어적 규정방식에서도 일반국민들이 이해하기 쉬운 표현으로 개정되어야 하는 과제를 안고 있다. 한편 한국 대법원 판례는 독일 민법의 물권행위의 무인성설을 취하지 않고, 유인성설을 취하고 있다. 이는 확고한 한국 판례의 입장이기에 이에 대한 입법적 편입도 고려되어야 할 것이다. 물론 한국 대법원의 이러한 확고한 입장은 결국 채권행위와 물권행위의 구별의 실익을 반감시키는 해석으로서 굳이 물권행위라는 개념의 무용론을 설득력 있게 한다. 특히 본고가 중점적으로 다룬 용익물권법 분야에 있어서는 한국 민법이 이미 입법적으로 1984년 민법개정작업을 통하여 구분지상권 규정을 신설하였고, 이를 통하여 사회적 요청이 수용되어 토지의 합리적 이용이 가능하게 한 점은 높이 평가된다. 게다가 한국의 고유법 내지 관습적으로서 오랜 역사를 가진 채권적 전세를 등기를 통한 물권으로 성문화 한 점, 용익물권인 전세권에 있어 전세금에 대한 우선변제권을 규정하여 전세권의 담보물권성도 확립한 점도 간과할 수 없는 입법적 발전이다. 다만 아직 인역권과 동산의 용익물권화는 입법화 되지 못하였고, 민법개정위원회에서도 이에 관해서 논의된 바가 없었던 바가 아쉬운 점이다. 왜냐하면 건물과 토지를 별개로 보는 한국법제에서는 지상권은 용익물권으로서 별다른 가치를 가지 못하고 오히려 토지의 고도의 활용은 인역권을 통하여 이룰 수 있기 때문이고, 아울러 비록 동산이지만 부동산에 견줄 수 있는 고가의 동산물건에 대한 용익물권의 인정성이 필요하기 때문이고, 이를 통해서 제3자에 대해서도 대항력을 취득할 수 있기 때문이다. 실거래계에서는 소유권유보부매매 내지 리스계약을 통하여 고가의 동산물건이 거래되지만, 전자의 매수인 혹은 후자의 이용자는 채권적 사용권만을 가질 수 있는 한계에 봉착되어 있다. 물론 용익물권 등의 이용권의 강화는 물권법이 당면한 하나의 과제로 자리잡고 있지만, 그러나 용익물권 등의 이용권의 지나친 강화는 토지소유자의 토지에 대한 담보가치를 하락시켜 담보물권제도를 방해하고, 토지소유권을 단순히 지료징수권으로 변질시키는 작용을 하게 되므로 담보물권 및 소유권과 조화를 이룰 수 있어야 할 것이다. 또한 한국 대법원 판례는 비교적 오래전부터 소위 관습법상의 법정지상권과 분묘기지권이라는 관습법을 창설하였고, 민법개정위원회는 민법전으로의 편입을 시도하였으나 실현시키지는 못하였다. 현실의 필요성에 따라 관습법 내지 판례법으로 형성된 내용은 민법전에 입법화하는 것이 살아있는 민법으로의 생명력을 부여할 수 있는 방법이기에 이들에 관한 입법은 필요하다고 여겨진다.

        • KCI등재

          韓國의 傳貰權, 中華民國(臺灣)의 典權과 日本의 不動産質權의 比較

          김상용(Kim, Sang Yong) 한국토지법학회 2014 土地法學 Vol.30 No.1

          '스콜라' 이용 시 소속기관이 구독 중이 아닌 경우, 오후 4시부터 익일 오전 7시까지 원문보기가 가능합니다.

          한국의 전세권과 중화민국의 典權 그리고 일본의 부동산질권은 토지소유권에 대한 권능의 분화가 명확히 이루어지지 못하고, 부동산에 대한 공시제도가 완비되지 못한 시대에 민중들이 보유하고 있던 부동산이용권을 환매조건부로 매각하는 방법에 의한 민중들의 금전융통을 위한 부동산담보제도로부터 발전된 동북아시아 3국의 고유한 부동산물권이라 평가된다. 지주계층은 대토지를 소유하면서 노비를 동원하여 농지를 경작하는 방법으로 수확물을 거둘 수 있었기 때문에 토지이용권의 매각의 방법은 담보의 방법으로 거의 이용하지 않았을 것으로 추론된다. 토지를 소유하지는 못하고 토지를 경작ㆍ이용만 하던 민중들은 그들의 생계유지를 위한 금전의 융통을 위하여 민중들이 보유하고 있던 경작ㆍ이용권을 매각하고 그 매각대금으로 자금을 융통하고, 경작ㆍ이용권을 다시 회복할 수 있게 환매조건부로 경작ㆍ이용권을 매각한 것이 부동산에 대한 전세권, 전권 및 부동산질권의 역사적 발전배경으로 파악된다. 특히 이러한 전세권, 전권 및 부동산질권은 가진 것이라고는 토지의 경작권뿐이고 그 경작토지로부터의 수확물로는 생계유지가 불가능하여 생계유지를 위하여 민중들이 갖고 있던 경작권을 매각하여 그 매각대금으로 생계를 유지하였던 것으로 짐작된다. 그리하여 민중들은 매각한 경작권을 회복할 수 있는 방법으로 환퇴, 回贖, 채무변제를 하여 민중들이 생계유지를 위한 경작권을 반환받으려고 하였던 것으로 이해된다. 그리하여 전세권, 전권, 부동산질권은 동북아 3국에서의 토지의 경작권만 가진 민중들의 생명유지를 위한 금전의 융통을 위하여 이용되었던 제도들로부터 발전된 물권이라 판단된다. 이러한 민중들의 생존수단이었던 토지경작권을 매수한 가진 자들은 그 경작권의 매수ㆍ이용을 통하여 그 대가를 초과하는 수확물을 취득하는 방법으로 폭리를 취하고 致富하였던 것이었다고 판단된다. 한편으로 경작ㆍ이용권을 매수하여 매각대금을 지급하고 당해 부동산의 점유를 이전받아 경작ㆍ이용한 자는 매도인이 환매를 할 때까지는 당해 부동산으로부터의 수확물을 전부 취득할 수 있었기 때문에 이러한 권리들이 폭리의 방법으로 활용될 수가 있었다. 따라서 전세권, 전권, 부동산질권은 어렵게 살아가던 민중들의 부동산담보방법으로 이용되었으나 또한 금전을 가진 자들의 폭리를 위하여 이용되었다. 이러한 전래의 환매조건부부동산의 경작ㆍ이용권의 매매가 점차 이러한 권리의 매도인이었던 민중을 보호하는 방향으로 발전된 제도가 바로 전세권, 전권, 부동산질권이라 이해된다. 그러므로 이러한 전세권, 전권, 부동산질권은 前근대적 부동산담보제도라 평가된다. 특히 부동산등기부가 편철되어 근대의 저당권이 이용되기 전의 부동산담보방법이 바로 이러한 전세권, 전권 및 부동산질권이라 파악된다. 동북아 3국에서 부동산등기부와 근대의 저당권의 이용되기 전의 부동산담보방법이 바로 전세권, 전권 및 부동산질권의 母胎라 생각되며, 그러한 부동산담보권이 각국에서 각각 특색있게 발전되어 각국의 민법전에 규율되고 있는 것이다. 한국의 전세권은 용익물권이면서 동시 담보물권으로 발전되어 왔으며, 중화민국의 전권은 용익물권이지만 전권자가 소유권을 취득할 수 있는 기대권으로 발전되었으며, 일본의 부동산질권은 담보물권으로 발전되어 왔으나 질권에 관한 법리보다는 저당권에 관한 법리를 준용하도록 발전하여 왔다. 부동산등기부가 발달하였고, 부동산담보방법으로서 저당권이 일반적으로 이용되고 있고, 부동산이용권으로는 채권적인 임대차의 방법이 널리 이용되고 있는 오늘날에 있어서는 이러한 傳來의 고유한 부동산담보물권으로부터 발전된 전세권, 전권 및 부동산질권이 각국의 민법전에서 입법은 되어 있으나 그렇게 널리 이용되고 있지 못한 것이 각국의 실정이다. 전세권, 전권, 부동산질권에 있어서 그 설정자가 당해 부동산을 회복할 수 있지만, 그러한 물권이 존속하고 있는 동안의 사용ㆍ수익으로 인하여 취득하는 수확물을 전부 그러한 물권의 권리자에 귀속케 하는 것은 폭리라 아니할 수 없다. 따라서 정당한 값에 의한 거래의 법원칙에 반한다고 아니할 수 없다. 그러므로 전세권, 전권 및 부동산질권이 동북아 3국의 고유제도라는 이유로 민법에서 그대로 유지하는 것이 타당한 것이냐는 의문이다. 부동산의 이용은 임대차계약에 포섭하고, 부동산담보를 위한 기능은 저당권으로 代替하게 함이 타당하다고 판단된다. 이러한 전래의 제도의 현대화도 고려할 수 있겠지만 임대차계약과 저당권을 더욱 합리적으로 발전시키는 방법으로 전세권, 질권, 및 부동산질권을 代替해 나감이 바람직하다고 생각된다. In der nordöstlichen asiatischen Region waren traditionelle eigentümliche Sichenrungsmethode an die unbeweglichen Sachen von alter Zeit benutzt worden: Cheonsegwon in Korea, Dian in China und Pfandrecht an unbeweglichen Sachen in Japan. Obwohl Zivilgesetzbücher der nordöstlichen asiatischen Länder nach dem rezipierten kontinentaleuropäischen Zivilrecht erlassen worden wären, sind die obenerwähnten traditionellen eigentümlichen Grundsicherungsmethode in die neu erlassenen Zivilgesetzbücher der nordöstlichen asiatischen Länder vorgeschrieben worden. Das Cheonsegwon in Korea ist ein beschränktes dingliches Recht mit beiden Charateristiken des dinglichen Nutzungrechts und des Grunfpfandrechts. Darüber lautet § 303 Abs 1 des Koreanischen Bürgerlichen Gesetzbuches, dass der Cheonse-Berechtigte den von dem Cheonsegwon belasteten Grundstück mit der Entrichtung des Cheonse-Geldes benutzen, und er den Cheonse-Geld sowohl von dem Cheonse-Begründer zurückbekommen als auch das Cheonse-Geld vorzüglich durch Versteigerung des von dem Cheonsegwon belasteten Grundstücks gewinnen kann, wenn der Cheonse-Begründer das Cheonse-Geld zeitgemässig nicht zurückbezahlen würde. Daher wird das Cheonsezins des Cheonse-Berechtigten an dem Cheonse-Begründer mit dem Zins des Cheonse-Geldes des Cheonse-Begründers an dem Cheonse-Berechtigten aufgerechnet. Gegenstand des Cheonsegwons kann zwar nur unbewegliche Sache sein. Jedoch wird die Gebäude hauptsächlich als Gegenstand des Cheonseigwon benutzt. Die Zeitdauer des Cheonsegwon kann nicht zehn Jahre überschreiten(§ 312 Abs 1 KBGB: Koreanisches Bürgerliches Gesetzbuch). Das Dian in China ist ein dingliches Nutzungrecht mit Entrichtung des Dian-Geldes des Dian-Berechtigtes an dem Dian-Begründer, und der Dianzins des Dian-Berechtigten an dem Dian-Begünder wird mit dem Zins des Dian-Geldes des Dian-Begründers an dem Dian-Berechtigten auch aufgerechnet. Wenn der Dian-Begründer das Dian-Geld nach dem vereinbarten Termin an dem Dian-Berechtigten nicht zurückbezahlen würde, wird der Dian-Berechtigte das Eigentum am Gegenstand des Dian erwerben(§ 911 CBGB(Bürgerliches Gesetzbuch von der Republik China). Anders als das koreanische Cheonsegwon kann der Dian-Berechtigte das Eigentum an Dian-Gegenstand erwerben. Der Gegenstand des Dians ist gewöhnlich Boden, nicht Gebäude. Höchsttermin des Dians kann 30 Jahre nicht überschreiten(§ 912 CBGB). Das Pfandrecht an unbeweglicher Sache in Japan ist ein Grundpfandrecht, nicht dingliches Nutzunsrecht. Mit anderem Wort könnte es eine Art des Nutzungspfandrechts des Grundstücks sein(§ 356 JKBGB(Japanisches Bürgerliches Gesetzbuch). In der finanzilellen Praxis in dieser Zeit wird es fast nicht benutzt. Die Zeitdauer des Pfandrechts an der unbeweglichen Sache kann 10 Jahre nicht überschreiten(§ 360 JBGB). Wenn der Pfandrecht-Begründer seine Schuld an dem Pfandrecht-Berechtigten nicht erfüllen würde, kann der Pfandrecht-Berechtigte seine Forderung durch die Versteigerung oder die Gewinnvollstreckung des Pfandrecht-Gegenstandes gewinnen. Solche traditionellen eigentümlichen Grundpfandrechte in den nordöstlichen asiatischen Ländern sind hauptsächlich von Volk benutzt worden, das keines Eigentum, sondern nur dingliches Nutzungsrecht am Grund und Boden gehabt hatte. Ernte aus dem von dem Volk kultivierten Boden waren dem Volk gewöhnlich nicht genug für den Lebensunterhalt seiner Familie, weil das Volk den Bodeneigentümern beinahe die Hälfte der jährlichen Ertrages und dem Staat Steuer soll bezahlen haben. Daher ist es dem armen Volk genötigt, Geld für Lebensunterhaltung seiner Familie leihen zu müssen. Aber das Volk hatte nur das dingliche Nutzungsrecht am Boden, nicht keines

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          폴란드의 토지 및 기타 재산권의 재편과정에 관한 고찰

          김성욱(Kim, Sung Wook) 한국토지법학회 2020 土地法學 Vol.36 No.2

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          이 논문의 제목은 “폴란드의 토지 및 기타 재산권의 재편과정에 관한 고찰”이라고 정하였다. 자본주의와 사회주의를 구별하는 가장 큰 차이점은 생산수단의 개인소유를 허용할 것인지의 여부에 있다. 사회주의 국가에서는 생산수단의 개인소유를 인정하지 않으며, 계획경제 질서를 유지하고 있는 특징이 있다. 폴란드는 1990년 민주화된 이후에 사회제도의 개혁을 다양하게 하였다. 예를 들어 토지제도의 경우에는 몰수된 토지를 반환하거나 보상하였고, 일반토지의 경우에도 다양한 기준으로 사유화하였다. 그런데 폴란드의 토지사유화 과정에서는 적지 않은 문제가 발생하였다. 그러므로 통일한국은 폴란드의 사례를 참고하여 합리적인 토지제도를 재편하여야 하는데, 우선 농지소유권의 경우에는 농민에게 귀속시키는 것을 원칙으로 할 필요가 있으며, 일반 토지의 경우에는 국가발전계획을 수립하여 단계적으로 사유화하여야 하는 것이 타당하다. 그리고 농지소유권을 분급 받은 농지소유자에는 실질적인 도움을 줄 수 있는 적절한 금융지원제도가 마련되는 것도 병행적으로 검토되어야 한다. The title of this thesis is “A Study on the Reorganization Process of land and other property rights in Poland”. The difference between capitalism and socialism is whether individual ownership of the means of production is allowed or not. Socialism does not allow individual ownership of the means of production. And countries adopting socialism maintain a planned economic order. Poland was democratized in 1990. After that, the reform of the social system was diversified. In the case of the land system, the confiscated land was returned or compensated. The land was privatized according to various standards. However, many problems arose in the process of privatization of land in Poland. A unified Korea should reorganize the rational land system by referring to the case of Poland. Farmland ownership should be attributed to farmers. General land should be privatized in stages by establishing a national development plan. An appropriate financial support system should be prepared for farmland owners.

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          토지수용 과세체계에 관한 문제점과 개선방안

          최인용,박정우 韓國土地法學會 2013 土地法學 Vol.29 No.2

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          현재 토지보상의 가장 큰 문제점은 보상주체인 한국토지주택공사(LH 공사) 및 각 지방자치단체의 부채증가로 인하여 적시성 있는 현금보상 대신 채권보상이 이루어지고 있다는데 있다. 또한 공시지가에 일정 비율만을 증가시킨 금액을 보상금액으로 산정하고 있는 점으로 인해 토지소유주들이 자신들이 받는 보상을 정당보상으로 받아들이지 않고 그로 인해 저항이 크게 증가하고 있는 실정이다. 특히, 보금자리 주택 등과 관련한 대규모 보상과 관련하여서, 이 지역은 그동안 토지에 대해 이용을 제대로 할 수 없는 기본권이 제한된 토지라는 불이익이 존재하던 곳이고, 대부분 토지소유주들의 불만을 없애기 위해 재산세 과세표준을 낮추기 위해 공시지가도 낮게 유지하던 곳이다. 따라서 공시지가가 낮은 땅에 공시지가에 일정비율을 곱한 기타보정요인에 의하여 보상을 하게 되므로, 현장에서의 저항이 크게 일어날 수밖에 없는 것이 현실이다. 이러한 현장에서의 보상저항은 결과적으로 보상절차를 길어지게 하는 결과, 시간에 따른 기회비용 등이 발생하고 공사가 지연되어 LH공사 및 각 지방자치단체의 부실이 더 심화되는 문제점이 있다. 이에 본 논문은 이러한 기본적인 문제점에 대한 대안으로, 다음과 같은 세 가지 개선방안을 제시하고자 한다. 첫째, 토지보상에 대한 감면율과 관련하여 현금보상과 채권보상의 경우 각 감면한도가 다르게 되어 있는데, 이를 조기보상 신청대상자들에게 유리하도록 조정할 필요성이 있다. 둘째, 감면의 종합한도 규정과 관련하여, 현재 정액한도로 규정되어 있는 것을 고액 보상자에 해당되는 대규모 토지소유자에 대한 조기보상수용을 유도하기 위하여 정률 한도를 두어 개편할 필요성이 있다. 셋째, 현재 보상시점은 사업시행인가 시점으로 기산하여 보상금액이 산정되고, 실제 보상은 각 지방자치단체의 보상재원 마련 여부 등에 따라 지연지급되고 있는 현실에 비추어 볼 때, 양도소득세의 과세기준은 보상금액을 받거나 등기일 중 빠른 날로 판단하므로 이에 대한 시차가 있게 된다. 따라서 이 점과 관련하여 보상시점과 양도시점을 합리적으로 일치시킬 필요성이 있다. This study focuses on the largest problem on land compensation is bond that is used as a major method for compensation instead of cash due to increasing debt of LH public corporation, a compensation provider, and each local government. Also, land owners do not accept the compensating price as fair amount since certain rate is added to the public notified individual land price. Especially grand scale compensation in Housing Aid area, lands are basically limited to use due to development restriction so that to reduce their tax, public notified individual land price are kept low; thus, calculated compensating price based on public notified individual land price can never be reasonable to the land owners. Such disagreement causes delay on construction process by which LH public corporation and each local government face more problems. This study discusses solutions to these fundamental problems as follows: 1. Necessity of favoring early requesters for compensation in reduction rate which is different between bond and cash compensation. 2. Fixed limit of reduction needs to be changed to percentage limit so that it may encourage early acceptance of grand scale land owners. 3. Improvement on time delay from compensation time and actual transfer time due to time spent by local government to prepare compensating method since the time of calculation of compensation.

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          韓國憲法上 土地財産權의 保障과 制限 - 憲法裁判所 判例를 中心으로 -

          김배원(Kim Bae Won) 한국토지법학회 2005 土地法學 Vol.- No.20S

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          현행 한국헌법상 경제질서는 사회적 시장경제질서 내지 혼합경제질서를 기본으로 하고 있으며, 재산권 조항(제23조)은 재산권의 보장과 입법형성권, 재산권의 사회적 구속성, 그리고 공용침해와 보상을 규정하고 있다. 토지재산권에 대하여 현행헌법은 제23조 외에 따로 제122조, 제35조, 119조, 120조 등을 두어 사회적 구속성과 제한의 정도를 강화할 수 있는 근거를 마련하고 있다. 헌법상 토지재산권의 보장도 구체적으로는 입법형성권에 의하여 그 내용과 한계가 정해지지만, 그러한 입법형성권도 재산권의 본질적 내용, 헌법 자체가 보장하는 토지재산권, 소급입법의 금지, 과잉금지의 원칙 등에 의하여 제약을 받는다. 그러면서도 기본적인 재산권 보장체계는 제23조 제1항과 2항에 의거한 존속보장과 동조 제3항에 의거한 가치보장의 구조를 기반으로 하고 있다. 재산권의 내용과 한계 - 재산권의 제한과 보상을 둘러싼 문제 - 에 대하여 헌법재판소는, 독일의 분리이론을 받아들여 제23조 제1항과 2항에 의거한 '내용규정'과 동조 제3항에 의거한 '수용규정'으로 구별하면서도, 내용규정에서 행해진 수용적 효과 - 본질적 내용의 침해 효과 - 의 제한에 대하여도 내용규정에서 보상규정을 두어야 한다는 태도를 보이고 있다. 그러나 한국헌법은 독일기본법과는 달리 수용규정의 근거조항(헌법 제23조 제3항)에서 '공용수용' 이외에 '공용사용'과 '공용제한'이라는 형태를 명문으로 인정하고 있으므로, 공용 수용에 준하는 정도의 침해효과를 가지는 '공용사용'과 '공용제한'까지 내용규정에서 보상 규정을 두어야 한다는 해석을 할 필요는 없을 것이다. 그러므로 공용수용에 준하는 정도의 침해효과를 가지는 '공용사용'과 '공용제한'은 내용규정에서 보상규정을 둘 것이 아니라 수용규정에서 보상규정을 두는 것이 타당하다고 본다. 끝으로, 토지재산권 제한의 심사기준과 제한의 한계와 관련하여 '내용규정'의 심사에 있어서는 토지재산권의 강한 사회적 구속성 또는 이중기준의 원칙하에 '완만한' 심사기준을 적용해야 하겠지만, '수용규정'이나 진정소급입법에 의한 예외적인 제한에 있어서는 그 제한이 본질적 내용의 침해에 이르거나 헌법 자체가 금지하는 제한을 하는 경우이므로 '엄격한' 심사기준이 적용되어야 할 것이다. The economic order of the current Korean Constitution is basically the socialist market economic order or mixed economic order. Right of property clause(Article 23) prescribes the guarantee and legislative discretion of property right, social binding(Sozialbindung), public infringement and compensation. About right to land property, the current Constitution has Article 122, 35, 119, 120, etc. as well as Article 23 as legal bases to reinforce the degree of social binding and restriction. The contents and limitations of right to land property in Constitution are definitely determined by legislative discretion. But the legislative discretion is also restricted by essential aspects of property right, the right to land property which the Constitution itself guarantees, the prohibition of ex post facto law, anti - overrestriction principle, etc. And the basic guarantee system of property right consists of continued existence guarantee(Bestandsgarantie) and value guarantee(Wertgarantie). The former is based on Article 23 Section 1, 2, the latter is based on Article 23 Section 3. About the contents and limitations of property right - the problems including the restriction and compensation of property right, the constitutional court accepts German 'separation theory(Trennungstheorie)'. So it distinguishes 'content provision' based on Article 23 Section 1, 2 from 'taking provision' based on Article 23 Section 3. But it takes the stand that there must be a compensation provision in content provision too, when the effect of taking - the effect of the infringement to essential aspects of right based on content provision is generated. However in contrast to the German Constitution, the Korean Constitution recognizes the statutory form of 'use' and , 'restriction' for public use as well as 'expropriation' in taking provision (Article 23 Section 3). So it is not necessary to interpret that there must be a compensation provision in content provision in cases of 'use' and 'restriction' for public use which have the similar effect of infringement with 'expropriation'. Therefore it is reasonable to place a compensation provision not in content provision but in taking provision in cases of 'use' and 'restriction' for public use which have the similar effect of infringement with 'expropriation'. In the end, about the standards of review and limitation of restriction of the right to land property, in case of 'content provision' review, 'rational' basis review must be applied under the strong social binding of the right to land property or double standard principle. But in the case of exceptional restrictions by , taking provision' or 'genuine ex post facto law', 'strict' scrutiny must be applied because those restrictions are the infringement of essential aspects of right or the restriction which the Constitution itself prohibits.

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          토지재산권의 가치보장과 개발이익 환수의 한계

          이선영(Lee, Sun Young) 한국토지법학회 2010 土地法學 Vol.26 No.2

          '스콜라' 이용 시 소속기관이 구독 중이 아닌 경우, 오후 4시부터 익일 오전 7시까지 원문보기가 가능합니다.

          한국의 개발이익환수제도는 법률이 정하는 토지개발사업 지역 내에서 그 사업을 함으로써 발생한 지가상승분 중 정상지가상승분을 초과한 부분의 25%를 개발부담금이라는 이름으로 징수하는 제도이다. 이 제도는 조세제도와 유사하고, 일정한 개발사업의 비용에 충당하기 위해 그 개발사업 밖에서 우연히 이익을 본 토지소유자에게 부과하는 종전의 수익자부담금제도와 차이가 있다. 헌법은 개인이 소유하고 있는 토지의 정당한 가치를 향유할 자유(토지가치권)를 보장하는 한편 공공복리를 위해서는 이를 제한할 수 있으므로, 개발이익환수의 기준이 되는 토지가격증가분이 공공복리를 위해 그 환수의 필요성이 절실하다면 이는 토지가치권의 제한으로서 개발부담금의 부과는 정당화될 수 있다. 그러나 개발부담금을 부과함에 있어서도 법률명확성의 원리나 과잉금지원칙이 준수되어야 하며 그렇지 못하면 토지가치권의 본질을 침해하게 된다. 헌법재판소는 개발이익환수제도에 대해 14개 사건, 21개 조문에 대한 위헌법률심판에서 1개 조문을 제외한 20개 조문은 모두 헌법에 합치된다는 결정을 선고하였다. 그럼에도 불구하고 개발이익환수제도에 대한 헌법소원은 그치지 않고 있으며, 헌법상 조세법률주의, 법률명확성의 원리, 토지가치권 보장, 과잉금지원칙 등에 위배되는 위헌적 요소가 제거되지 않고 잠재하고 있으므로 그 개선이 요구된다. 법률에서 열거된 개발사업의 종류는 대부분 공익사업인데 사업시행자가 자기소유의 토지에, 자기의 비용으로, 자기가 개발하여 지가를 상승시킨 부분에 대하여 개발부담금을 부과하는 것이 토지투기방지, 불로소득 환수 등과 같은 입법목적을 달성하는데 그 정당성이 있는지 의문이고, 또 법률은 개발사업의 범위와 규모를 하위법에서 정하도록 위임하였으나 개발사업의 종류를 하위법에서 정하는 것은 헌법상 포괄위임입법금지 원칙, 조세법률주의에 반할 수 있다. 개발부담금 부과기준이 되는 정상지가는 정당한 거래가격 또는 정당한 평가가격이 되도록 법률로써 명확하게 하여 토지가치권을 침해하지 않는 정상지가 상승분의 기준이 되어야 한다. 정상지가상승분을 초과한 토지가격 증가분은 개발이익으로서 이는 개발한 토지를 양도할 때에 발생하는 것이 원칙이며, 아직 실현되지도 않은 또는 언제 실현될지도 알 수 없는 개발이익을 불명확한 가격결정 방법으로 환수한다면 이는 재산권(토지가치권) 제한의 한계 내지 과잉금지원칙에 위배될 수 있다. The recapture system of development profits in Korea means the system collecting 25% of the surplus of the increase in normal land prices under the name of development charges that has been generated due to land development projects stipulated in the law. This system is similar to the taxation system and different from the former user fee system levying the charges on landowners who got accidental profits outside the development projects in order to cover the cost of the established development projects. As the constitution guarantees the freedom using a proper value of his or her land(the right of land value use) and also can limit it for the public weal, if the recapture of the increases in land prices, the criteria of the profit recapture, is very necessary, levying the development charges could be justified by means of limiting the right of land value use. But the principle of the law clarity and the rule of prohibition on excessive restriction must be observed in case of levying development charges, otherwise the nature of the right of land value use can be infringed. The Constitutional Court ruled in judgement of the law about the petitions of 14 cases and 21 provisions on the system of recapture of the development profits that all except 1 provision are constitutional. Nevertheless, petitions against recapture of the development profits don’t cease and as there are remaining unconstitutional elements that infringe the no taxation without representation, the principle of the law clarity, the guarantee of the right of land value use, and the rule of prohibition on excessive restriction, the improvement is demanded. Among the development projects that are enumerated by the law, most of them are public utilities and the project performer does the projects with his or her land, expense, toil, and so forth. In this respect, it is doubtful of the justification that levying the development charges on the increases of land prices got from the project result in that the legislation purpose, such as the prevention of land speculation, recapture of unearned income. etc. must be accomplished. And the law authorizes the sub-laws to decide the scale and range of development projects, but this can be unconstitutional, in connection with the rule of the comprehensive legislation ban and of the no taxation without representation. Normal land prices, the criteria for levying development charges, must be clarified by the law so that fair market prices or fairly appraised prices must become normal land prices, and then must become the criteria of the increases of normal land prices which do not infringe the right of land value use. As the surplus of increases in normal land prices, the development profits, is generated typically when the developed land is transferred, by means of unclear pricing decision recapturing the development profit that is still not realized or unknown when it’ll be realized can violate the limitation of property(the right of land value use) restriction or the rule of prohibition on excessive restriction.

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          한국에서의 외국인 부동산(토지)투자에 관한 법제 연구

          양효령(Yang, Hyo Ryoung) 한국토지법학회 2012 土地法學 Vol.28 No.2

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          「외국인투자촉진법」과「외국인토지법」에서 규정하고 있는 외국인의 범위는 차이가 있다. 즉, 「외국인투자촉진법」에서 규정하고 있는 ‘외국인’은 외국국적을 보유하고 있는 개인, 외국법률에 의하여 설립된 법인 및 대통령령이 정하는 국제경제협력기구를 말 하지만,「외국인토지법」에서의 ‘외국인’은 외국국적을 가진 개인, 법인 또는 단체, 일정한 요건에 해당하는 우리나라의 법인과 단체를 외국법인ㆍ단체로 의제하는 법인과 단체로 규정하고 있다. 또한, 「외국환거래법」의 경우, 외촉법이나 「외국인토지법」과는 달리 외국인과 내국인으로 구분하지 않고 거주자와 비거주자로 구분하고 있다. 우리나라의 토지제도는 토지의 소유ㆍ사용ㆍ수익ㆍ처분을 중심으로 체계를 확립하고 있으며, 민법에서는 부동산을 토지 및 그 정착물로 규정하고 토지와 토지의 정착물(건물)은 각각 독립된 객체로 토지소유권과 건물소유권의 이원적 체계를 형성하고 있다. 외국투자자에 대한 부동산(토지)투자 관련법제에는 「외국인토지법」ㆍ「외국환거래법」 및 외축법이 적용되며, 「외국인토지법」은 외국인의 국내 토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있으며, 「외국환거래법」의 부동산 취득신고는 토지 이외의 부동산인 건물 및 관련 권리를 취득할 경우에 신고대상이 되며, 외국인의 국내 부동산 매입과 관련된 외국환 유출ㆍ입에 관한 사항을 규정하고 있다. 「외국인투자촉진법」은 외국인 투자기업이 국내 토지를 매일할 경우 외국인투자신고절차ㆍ조세감면 및 국유재산 매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용을 규정하고 있다. 「외국인토지법」에서는 외국인의 부동산 취득 절차를 크게 ‘신고에 의한 토지취득’과‘사전허가에 의한 토지취득’ 및 ‘계속보유신고에 의한 토지취득’로 분류하고 있으며, 동시에 주체별 부동산 취득절차를 달리 규정하고 있다. 외국투자자가 국내 부동산을 취득할 경우 부담하게 되는 조세는 내국인과 동일하다. 즉, 부동산을 매입하는 단계, 부동산 보유단계 및 부동산 매각단계에 따라 각각 부과하는 과세의 종류가 서로 상이하다. 또한, 외국인기업이 투자입지를 설정할 때에 공장부지 등에 대한 매입비 지원 및 임대료 감면 등을 지원하는 재정지원제도를 시행하고 있으며, 이중 입지지원은 크게 임대용지 지원과 분양가차액보조 지원으로 구분하여 규정하고 있다. 외국인의 부동산(토지) 투자시 고려해야 할 점에 대해 첫째, 투자유치국의 토지제도 및 관련 법제의 이해가 선행되어야 한다. 둘째, 외국인투자 관련 법률의 ‘외국인’의 범위가 다르기 때문에 주의가 필요하다. 셋째, 토지종류에 따라 토지취득방법을 달리 규정하고 있기 때문에 이에 대한 확인이 필요하다. 넷째, 토지에 대한 권리설정계약의 법적성질을 달리 규정하고 있어 이에 대한 행정절차에 주의가 필요하다. 다섯째, 한중 양국의 토지분쟁 해결절차가 다르기 때문에 이에 대한 주의가 필요하다. The range of aliens appear differently in 「Foreign Investment Promotion Act」 and「Aliens Landownership Law」. 'Foreigners' in the Foreign Investment Promotion Act means the individuals who possess foreign nationality, corporate bodies established by foreign legislations and organizations for economic cooperation by a presidential decree. But in the Aliens Landownership Law, it means the individuals who possess foreign nationality, corporate bodies and organizations, and internal corporate bodies that can be confirmed as foreign ones when meeting certain requirements. Moreover, Foreign Exchange Transactions Act classifies them as residents and non-residents. Korea's land system has its structure made with the land ownership, use rights, profits and sails in priority. Civil law defines 'real-estate' as the land and its fixtures, and each one is an independent entity. Therefore, there is a dualistic system form of the 'land ownership' and the 'building ownership'. Aliens Landownership Law and Foreign Exchange Transaction Act is applied when it comes to legislation of foreigners' real-estate investment. Aliens Landownership Law regulates common cases of foreigners' internal land acquisitions, and Foreign Exchange Transaction Act regulates that a person who acquires building-related rights has to file for real estate acquisition. It also deals with the foreign cash flow related to foreigners' internal purchase of real-estate. Foreign Investment Promotion Act regulates granted benefits in declaration procedure, tax exemption and disposal of national property when foreign investment enterprises purchases internal real-estate. Aliens Landownership Law classifies real-estate acquisition procedures by declaration, prior permission, and continued possession report when foreigners acquire real-estate. When foreign investors acquire internal real-estate, the tax is equal to the local ones. There is financial aids offered to foreign enterprises for setting up position of investment such as land rent and assist to pay differences of parcel price. There are a few point to be considered when foreigners intent to invest in other country's real-estate. First of all, there must be clear understanding of the country's land system and legislations. Second, they should be cautious about the exact concept of 'foreigner' in certain country's aliens landownership law. Third, they must confirm the accurate means of land acquisition. Next, be aware of administrative procedure for contract for the establishment of a land-owners rights. Last, note that Korea and China has different procedures of resolutions for land dispute.

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