상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방향에 관한 연구 = A study on the problems and the measures to improve them in commercial building lease protection act

국문 초록 (Abstract)

상가건물임대차는 민법상 임대차에 관한 규정으로 보호될 수 있지만, 상가건물의 권리금을 둘러싼 상가건물임차인 보호가 사회적 문제로 대두되면서 임차인들의 경제생활의 안정을 도모할 필요성이 제기되었다. 이를 계기로 상가건물임대차보호법이 제정되었고, 상가건물임대차계약에서 발생하는 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 설정상 불이익, 차임 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 반환에 관한 법적 보호의 미흡, 임차건물에 대한 공시제도의 미비 등 각종 형태의 임차인에 대한 불이익을 해소하고자 하였다.

본 논문은 상가임대차제도를 연구 범위로 하였으며 임대차중 영업용건물임대차에 한정하여 다루었으며, 연구의 목적을 달성하기 위하여 국내외 문헌과 논문, 판례, 국회법제자료 등을 통한 법해석학적 접근방법을 취하였고, 특히 외국의 입법례를 비교 접근하여 전체를 6장으로 구성하였다. 제1장에서는 연구의 목적과 범위와 방법, 제2장에서는 상가건물임대차보호법의 입법배경과 법적성질, 제3장에서는 상가건물임대차보호법의 주요내용, 제4장에서는 상가건물임대차보호법의 문제점, 제5장에서는 상가건물임대차보호법의 개선방향, 제6장에서는 결론으로서 위의 연구내용을 종합적으로 정리하였다. 연구의 주요내용은 다음과 같다.

첫째, 권리금관련 분쟁을 방지하기 위해서 지역권리금과 시설권리금 및 영업권리금의 수수를 임대인과 임차인으로 구분하여 규정하는 것이 바람직하다. 권리금회수기회보호규정과 관련해서 임대인도 권리금을 수수할 수 있으므로 제10조의4 제1항 제1호를 삭제할 필요가 있다. 그리고 임차인의 권리금회수를 보호하기 위해 포괄적으로 규정되어 있는 동조 제1항 단서를 삭제하는 것이 바람직하다. ‘차임연체와 해지’를 규정하고 있는 제10조의 8은 그 해석을 통해 임차인에게 상당한 손해를 발생시킬 수 있다. 따라서 동조의 해석에 있어서 지역권리금은 회수할 수 없더라도 시설권리금과 영업권리금을 회수할 수 있는 기회를 부여할 필요가 있다.

둘째, 상가건물임대차보호법은 그 적용범위를 제한하고 있는데, 주거목적이외의 모든 건물임대차에 영리·비영리 또는 법인·비법인을 불문하고, 또는 건축법상 용도에 의한 구분 없이 주거용 건물이외의 임대차에 대하여는 적용되어야 할 것이다.

셋째, 공시방법과 관련하여 사업자등록부의 열람제한을 완화해야 할 것이다. 세법상의 사업자등록제도는 국가의 행정목적을 달성하기 위하여 도입한 제도로써 이를 대세적 효력으로의 근거로 삼기에는 적합하지 않지만, 절차의 간편과 비용의 절감을 위해 부득이한 측면이 있으므로 공시기능을 원활하게 할 수 있도록 극히 제한적인 열람요건의 완화가 필요하다.

넷째, 임차인의 계약갱신 요구에 대한 임대인의 거절사유나 최대갱신요구기간을 조정하는 것은 임대인의 소유권 행사를 부당하게 침해하는 문제와도 결부되므로 당사자간의 법익균형을 최대한 고려하여 신중하게 접근해야 할 것으로 본다.

다섯째, 임차권등기명령의 신청시기를 임대차계약 후 보증금완납시로 하고 임대차종료시에 그 임차권등기에 기한 경매신청권을 부여함으로써 임차권등기명령제도를 활성화시켜야 한다.

마지막으로 임대인과 임차인뿐만 아니라 국가 및 지방자치단체가 함께 협력하는 이른바 “협동형 상가임대차제도”의 도입을 제안하였다.

이상과 같이 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 영세임차인을 특별히 보호하여야 한다는 사회적 공감에 따라 이루어진 특별법인 만큼 임차인 보호에 충분하지 못한 문제점에 대하여 해결방안을 요약하였고, 상가건물임대차보호법의 시행과정상 나타난 문제점들을 개선하여, 경제적 약자인 상가임차인을 보호하고, 상가임대인의 권리실현에도 형평성을 잃지 않는 적극적인 법 개정이 되기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 차 례
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 및 배경 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• I. 연구의 범위 4
• II. 연구의 방법 5
• 제2장 상가임대차법의 입법배경과 법적성질 6
• 제1절 상가임대차법의 입법배경 7
• I. 상가건물임대차의 현실과 문제점 7
• II. 민법상 임대차의 한계 7
• III. 임차인 보호의 필요성 10
• IV. 상가임대차법의 제정과정 14
• 제2절 외국의 입법례 16
• I. 영국 17
• II. 독일 20
• III. 프랑스 23
• IV. 일본 26
• V. 미국 30
• 제3절 상가임대차법의 법적성질 및 평가 33
• I. 상가임대차법의 법적성질 33
• II. 상가임대차법의 평가 37
• 제3장 상가임대차법의 주요내용 42
• 제1절 권리금 42
• I. 권리금의 의의 42
• II. 권리금의 법적성질 45
• III. 권리금 규정의 적용대상 47
• IV. 권리금 회수기회 보호 47
• V. 표준권리금 계약서와 권리금 평가기준 49
• 제2절 적용범위 51
• I. 적용대상 목적물 51
• II. 적용대상 보증금액 60
• III. 일시사용을 위한 임대차 63
• 제3절 임차권의 대항력 65
• I. 대항력의 취득요건 66
• II. 대항력의 발생시기 70
• III. 대항력의 존속요건 70
• IV. 대항력의 내용과 범위 71
• V. 등록사항 등의 열람․제공 77
• 제4절 임대차보증금의 반환확보 79
• I. 확정일자 임차인의 우선변제권 79
• II. 소액임차인의 최우선변제권 83
• 제5절 상가임차권의 존속보장 86
• I. 최단 1년간의 존속기간 보장 88
• II. 임차인의 선택권 행사의 한계 90
• III. 법정임대차관계 90
• IV. 계약의 갱신 94
• 제6절 차임․보증금의 통제 99
• I. 차임․보증금의 증감청구 99
• II. 월차임 전환시 산정률의 제한 106
• 제4장 상가임대차법의 문제점 110
• 제1절 상가임대차법상의 권리금 110
• I. 권리금의 유형에 따른 문제 111
• II. 권리금 회수에 관한 문제 117
• III. 차임연체와 해지에 관련된 문제 128
• IV. 보장된 임대차계약 종료 전의 임대차 계약 종료 128
• V. 재건축․재개발․리모델링에 의한 권리금 문제 129
• 제2절 상가임대차법의 적용범위 130
• I. 적용범위의 내용 130
• II. 적용범위의 문제점 130
• 제3절 상가임대차법의 대항력 발생요건 135
• I. 발생요건의 내용 135
• II. 대항력 발생요건의 문제점 136
• 제4절 상가임대차법의 갱신요구권 139
• I. 갱신요구권의 내용 139
• II. 갱신요구권의 문제점 140
• III. 갱신요구권과 묵시적 갱신 145
• 제5절 상가임대차법의 임차권등기명령제도 146
• I. 임차권등기명령제도의 취지 146
• II. 임차권등기명령제도의 문제점 146
• 제5장 상가임대차법의 개선방향 150
• 제1절 상가권리금에 관한 개선방향 150
• I. 권리금 유형에 따른 개선방향 150
• II. 권리금 회수에 관한 개선방향 155
• III. 차임연체와 해지에 관한 개선방향 158
• 제2절 적용범위에 관한 개선방향 158
• I. 상가건물 적용범위의 확대 158
• II. 보증금액을 기준으로 한 적용범위 삭제 161
• III. 환산보증금의 산정비율 검토 163
• 제3절 대항력에 관한 개선방향 163
• I. 대항력 발생시기에 관한 개선방향 164
• II. 사업자등록제도의 보완 165
• III. 사업자등록부 열람 제한의 완화 165
• 제4절 갱신요구권에 관한 개선방향 167
• I. 갱신요구권 행사기간의 연장 168
• II. 해지권의 폐지 169
• 제5절 임차권등기명령제도의 개선방향 171
• 제6절 협동형 상가임대차제도 도입 172
• I. 협동형 상가임대차제도의 제안배경 173
• II. 협동형 상가임대차제도의 유형 173
• 제6장 결 론 176
• 참고문헌
• Abstract

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95. 영업용 건물의 임대차에 관한 연구 – 보증금과 권리금을 중심으 로, 이송희, 전주대학교 대학원, 전주대학교대학원 박사학위논문, , 1995

96. “상가건물임대차보호법의 특례와 그 문제점”, 「법학논집」 제19집, 어인의, 청주대학교 법학연구소, , 2003

97. “상가권리금의 거래형태 분석 및 법제화 방안”, 「법학연구」 제56집, 신승만, 임윤수, 이석근, 한국법학회, , 2014

98. “상가점포의 권리금에 관한 연구년도 법무부 연구용역 과제보고서)”, 위계찬, 김영두, 법무부, 2009, , 2009

99. “영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급된 권리금에 관한 판례비평”, 김기진, 「법학연구」 제14권 제2호, 경상대학교법학연구소, , 2006

100. “재개발사업에서 상가임차인에 대한 권리금을 포함한 영업손실 보상”, 김재완, 민주주의법학연구회, 「민주법학」 제46호, 민주주의법학연구회, , 2011

101. “중국부동산임대차제도에 관한 비교법적 연구-한․중제도 비교를 중심으로”, 류홍매, 충주대학교대학원 박사학위논문, , 2010

102. “상가임대차에 관한 연구-상가건물임대차보호법의 입법적 개선안을 중심으로-”, 민선찬, 가천대학교대학원 박사학위논문, , 2014

103. “주거용가옥(아파트 포함)의 임차인 및 전세권자의 보호에 관한 입법론적 연구”, 고상룡, 「사회과학」 제17집, 성균관대학교 사회과학연구소, , 1979

104. “상가임차인의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 관계-대법원 선고 2009다64307 판결”, 이창기, 임윤수, 민선찬, 「법학연구」 제48집, 한국법학회, 2012, , 2010

105. “제정상가건물임차인보호법 및 동 시행령의 문제점과 과제”, 「부동산법학」 제7집, 소재선, 한국부동산법학회, , 2003

106. “개정 상가건물임대차보호법과 바람직한 임차인 보호방안 –존속보장과 영업보상-”, 이상용, 한국민사법학회, 「민사법학」 제73호, 한국민사법학회, , 2015

107. “상가권리금 가격형성 영향요인 분석:경기도 광명시 철산 중심상업지구를 중심으로”, 박태원, 고진수, 윤갑석, 한국부동산분석학회, 「부동산학연구」 제20집 제2호, 한국부동산분석학회, , 2014

108. “비교법적 측면에서 본 점포임대차법안의 문제점과 입법과제”, 「경희법학」 제32권 제1호, 소재선, 경희대학교 법학연구소, , 1997

109. “상가건물임대차시장에서 갱신요구거절권과 해지권 간의 관계-대법원 선고 2012다28486 판결”, 김웅, 임윤수, 법학연구 제58집, 한국법학회, 2015, , 2014

110. “프랑스부동산법상 부동산임대차 부동산중개 부동산조합의 구조와 특성” 토지공법연구 제40집, 소재선, 한국토지공법학회, , 2008

111. “건물의 임대차법제에 관한 소고-주택과 상가건물임대차특별법의 일부 규정을 민법전으로 편입”, 오호철, 경북대학교 법학연구원, 「법학논고」 제34집, 경북대학교 법학연구원, , 2010

112. “민법 임대차규정과 임대차 특별법의 기능 및 역할에 관하여 - 현행 임대차법 체계에 관한 비판적 고찰”, 이준현, 「민사법이론과 실무」 제8권 1호, 민사법의 이론과 실무학회, , 2004