권리금 통제를 위한 상가임대차 보호법의 개선방안 = Improving Plan on Business Building Lease Protection Act Centering on Premium

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A downtown lease law guarantees the term of contract: a renewal claim (5 years) although the matters of a shop premium are presented in various forms for trades. A practical protection for a lessee is not realized because there's no concrete premium rule.The control over premium can be divided into three items.The first, there must be balanced control rules between a lessor and a lessee. The second, the practical controls based on trade customs must be realized. The third, the preventive of dispute which can lead to a mutual agreement between the persons concerned if possible must be served.① The necessity of rules that excludes an ill- intentioned lessor.② The rules about the term of contract and the renewal claim must be supplemented.③ The guarantee about a claim of cost repayment.These facts above can be discussed mainly.There must be a natural agreement between a lessor and a lessee though we have control rules of premium. And it must be rules which protect the weak, a lessee from an ill-intentioned lessor. The laws about a shop premium lead not private autonomy but also rules of prevention from an ill-intentioned lessor. Therefore the laws can affect on entire trades of the real estate properly.

국문 초록 (Abstract)

권리금의 문제는 거래계에서 다양한 형태로 나타나고 있음에도 불구하고 현행상가임대차보호법은 계약기간에 있어서 5년간 갱신청구권과 차임증액의 제한규정을 두고있을 뿐 구체적인 권리금통제규정이 없어 실질적인 임차인보호가 이루어지지 않고 있다. 권리금의 통제는 임대인과 임차인의 형평성에 맞고 가급적 당사자의 합의로 유도될 수 있는 분쟁방지적인 규정이 되어야 하므로 사적자치의 영역에 어느 정도 의존하는 것이 당연하나, 악의의 임대인을 저지하는 데에는 계약기간의 보장만으로는 부족하고 제한적이나마 임차인에게 권리금의 반환청구수단을 마련해줄 필요가 있다. 즉 악의의 임대인이 신축건물의 경우 제3자를 내세워 바닥권리금을 받은 후 어떤 사유로 인해 임대차가 조기 종료하는 경우라든가, 임차인이 임대인동의 없이 전대하고 전차인에게 권리금을 받고 임대차 관계를 종료시킨 후 임대인이 갑자기 나타나 전차인에게 점포를 임대한 사실이 없다며 명도를 요구하는 경우, 임대인의 귀책사유 또는 임차인의 귀책사유로 인해 임대차가 조기종료되는 경우 등 임차인이 기한이익을 상실하는 때는 잔존기간분의 권리금반환청구권이 인정되어야 한다. 그리고 권리금의 문제는 사회적인 여러 요인들과 관련이 있으므로 불량한 권리금,투기적 권리금의 발생을 억제하기 위해 일정한 경우 임대인의 권리금수수를 인정하고 권리금의 상승폭을 제한할 필요가 있다. 그럼으로써 정상적인 거래관행이 정착되도록 힘써야 한다. 한편 민법상 임차인의 필요비와 유익비상환청구권이 임의규정으로 되어 있어 대부분 원상회복의 특약을 하는 상가임대차계약에 있어서는 권리금의 보호수단으로 기능하지 못하며, 부속물매수청구권도 그 범위가 제한되어 있어서 임차인의 권리금보호를 위한 실질적 보호책이 될 수 없다. 이들의 범위를 확대하여 악의의 임대인으로부터 임차인을 보호할 수 있는 실질적인 권리금 통제규정이 만들어져야 한다. 그리고 이러한 모든 규정의 입법방향은 분쟁보다는 자연스런 임대인과 임차인의 조정을 유도할 수 있는 것이 되어야 한다.

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