아파트 분양권의 전매 프리미엄 영향 요인에 관한 연구 - 부동산정책특성과 분양계약 특성을 중심으로 -

송선주,신종칠 한국부동산분석학회 2018 不動産學硏究 Vol.24 No.2

Under the ownership pre-sale system in the Korean apartment market, developers can sell ownership of apartment units as soon as they start to construct an apartment complex. In Korean apartment, people call this kind of ownership as Bun-Yang-Kwon. Because there is a time difference between ownership purchase and apartment completion under the ownership pre-sale system, apartment owners can transfer their pre-completion ownerships to third parties during the construction period, which is called as Bun-Yang-Kwon Geon-Mae. This research analyzes resales premium (Bun-Yang-Kwon Geon-Mae premium) between ownership purchase and Geon-Mae by using nationwide 4,734 apartment units in 192 complexes supplied from 2003 to 2016. Specifically, this study analyzes influences of macro environment, real estate policy, sales condition, location, apartment complex and unit characteristics on resales premium between ownership purchase and Geon-Mae by using multiple regression models. The empirical analysis finds the macro environment, real estate policy and sales condition characteristics have significant effects on the Geon-Mae premium. Also, this study confirms the product characteristics such as location, apartment complex, and unit characteristics influence on the Geon-Mae premium.

민간임대주택의 임대료 영향요인에 관한 연구 -서울시의 강남ㆍ서초지역의 임대주택을 중심으로-

송선주,박승국,신종칠 한국부동산분석학회 2016 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2016 No.1

우리나라 주택시장은 자가 점유율이 지속적으로 감소하고 있고, 임대주택의 수요가 급속도로 증가하고 있다. 저성장으로 부동산 시장은 위축되고, 저금리로 월세화가 빠르게 진행되고 있다. 이런 여러 가지 시장상황은 주택임대시장에도 변화로 이어지고 있다. 최근 정부는 기업형 임대주택인 뉴스테이 공급을 적극적으로 추진하고 있다. 그러나 공공임대주택의 공급과는 별개로 다양한 민간자본이 투입되는 임대주택의 공급도 필요하다고 할 것이다. 주택시장은 공동주택뿐만 아니라 단독주택과 준주택 등 다양한 주택이 임대주택으로 공급되고 있다. 원룸으로 대변되는 월세주택이 투룸 이상의 가족주거 단위인 아파트에도 적용되고 있으며, 월세는 향후 임대주택 시장의 주 임대방식으로 자리 잡을 것으로 예상된다. 이런 민간임대주택은 시장성에 따라 공급이 결정되므로 임대료는 중요한 공급 결정요인이다. 따라서 본 논문에서는 임대료에 영향요인으로 작용하는 변수를 설정하고 실증하는 연구를 진행하고자 하였다. 그러나 자료수집의 한계, 지역적인 한계, 데이터양의 부족 등으로 어려움이 있었다. 향후 보다 많은 자료수집과 광범위한 지역에서 충분한 데이터를 근거로 후속 연구가 이루어지기를 기대한다. Home-ownership is on the decrease in the Korean housing market and demand for rental housing is increasing with rapidity. The real estate market has shrunk due to the low economic growth rate, and the proportion of monthly rent housing has rapidly increasing due to the low-interest rate. The supply of public rental housing by government is confronted with budgetary limitation and government has continually announced the policy of inducing private rental apartment supply. These several market situations are making changes to the housing lease market. In the housing market, not apartment housing but also a diverse types of housing such as people are supplied with a diversity of housing such as thatched housing and semi-housing as rental housing. The monthly rent housing represented as the studio apartment is applicable to apartment housing, the family-dwelling unit of more than two rooms. It is anticipated that the monthly rent will be positioned as the major lease method of the future rental housing market. The rent is an important supply determinant as the supply of this private rental housing is determined by marketability. Accordingly, this study attempted to set the variables acting as influencers on the rent and to prove them. But it had difficulty on account of the limit of data collection, regional limitation, the lack of data and the like. It is expected that the follow-up study will be conducted by the collection of more data and enough data in wide-ranging regions.

기관지 천식과 알레르기성 비염 환아의 형제에서 기도 과민성의 유전

송선주,정진화,김창근,고영률 대한소아알레르기호흡기학회 1998 Supplement Vol.8 No.2

N/A

Thermodynamic optimization for coupled steam and oxidative reforming for hydrogen production

송선주,김재국,문종하,이종숙 한양대학교 세라믹연구소 2008 Journal of Ceramic Processing Research Vol.9 No.3

Thermodynamic studies were carried out to show that the heat of the autothermal reaction obtained by coupling the endothermic steam reforming process with the exothermic partial oxidation of methane is sufficient to bring the membrane to the temperature required for hydrogen permeation. From the thermodynamic calculation, the autothermal reaction can be optimized for maximizing the hydrogen production by decreasing the O/M (oxygen to methane) ratio and increasing the S/ M (steam to methane) ratio.

Non-galvanic hydrogen production by water splitting using cermet membranes

송선주,문종하,류현욱,T.-H. Lee,S. E. Dorris,U. Balachandran 한양대학교 세라믹연구소 2008 Journal of Ceramic Processing Research Vol.9 No.2

The mixed ion-electron conducting Cu-cermet membranes are suggested for hydrogen production by water splitting at moderate temperature (873-1173oC) because of their good de-catalyzing carbon-formation reactions. The logarithmic hydrogen production rates with pH₂O in the oxidizing gas and with pH₂ in the reducing gas were investigated. Cu-based cermet membranes should be further studied to enhance their relatively poor thermal stability, with severe agglomerates of the Cu phase observed following operation at 1173K.

아파트 분양권의 전매기간에 관한 연구

송선주,신종칠 한국부동산연구원 2017 부동산연구 Vol.27 No.3

우리나라는 아파트시장의 선분양제도로 인하여 오래 전부터 분양권 전매시장이 형성되어 왔다. 본 연구에서는 전매시장의 참여자들의 행태를 분석하기 위해 분양이후 전매까지의 소요시간을 분석하였다. 구체적으로 본 연구에서는 2000년부터 2016년까지 전국에 분양된 192개 아파트단지의 48,316개의 아파트의 전매자료를 Cox비례위험모형을 사용하여 부동산정책특성, 분양계약특성, 입지특성, 단지특성, 주호특성, 시기 및 지역특성 등이 전매기간에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과, 부동산정책특성과 관련하여 투기과열지구로 지정된 경우 주어진 기간에서 전매확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 분양계약특성과 관련해서는 중도금이자후불제와 중도금무이자형태의 분양계약인 경우 전매확률을 유의적으로 증가시키는 것으로 나타났다. 아파트의 입지특성과 관련해서는 접도수가 많거나 인근에 초등학교와 공원이 있어서 입지조건이 우수한 아파트의 경우 전매확률이 유의적으로 높은 것으로 분석되었다. 단지특성과 관련해서는 아파트 단지가 택지개발지구에 위치하는 경우 전매확률은 낮아지는 반면에 대지면적 대비 부대시설면적의 비율이 높을수록 전매확률은 높아지는 것으로 나타났다. 마지막으로 주호특성과 관련해서 전용면적이 적을수록, 주호가 고층에 위치할수록 전매확률이 높아지는 것으로 분석되었다. Under the ownership pre-sale system in the South Korean apartment market, developers can sell apartment ownerships as soon as they start to construct an apartment complex. In the South Korean apartment market, people call this kind of ownership “Bun-yang right.” There is a time difference between ownership sale and apartment completion under the ownership pre-sale system. The pre-completion apartment ownerships can be resold to third parties until the apartment complexes are completed, which is called “Geon-mae” of the Bun-yang right. Using survival analysis, this research analyzed the elapsed time between ownership purchase and resale to a third party using 48,316 apartment units nationwide in the 192 complexes supplied from 2000 to 2016. Specifically, this study analyzed the influence of the real estate policy, contract term, location, apartment complex, and unit characteristics on the elapsed time between ownership purchase and resale to a third party. The empirical analysis revealed that the real estate policy and contract term characteristics have a significant effect on the elapsed time between ownership purchase and resale to a third party. Also, this study confirmed that the product characteristics, such as the location and apartment complex and unit characteristics, have an influence on the elapsed time between ownership purchase and resale to a third party.

교사의 놀이성이 유아의 서번트리더십에 미치는 영향: 유아-교사 관계의 매개효과를 중심으로

송선주,황혜신 한국아동학회 2023 한국아동학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.11

아파트 분양권의 전매 프리미엄 형성 요인 연구

송선주,신종칠 한국도시행정학회 2017 도시 행정 학보 Vol.30 No.4

The Korean apartment market has adopted a pre-sales ownership system. Under the pre-sales of ownership system, developer can sell apartment ownerships when they start to construct. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, some people often resell their apartment ownership to third parties with premium during construction period. We call this kind of ownership transaction as Geon-mae transaction. This research analyzes resale premiums of Geon-mae transactions by using nationwide 4,734 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2003 to 2016. This study analyzes influences of real estate policy, real estate market, contract, location, apartment complex and unit characteristics on positive resale premium by using logistic regression. The empirical research confirms real estate policy characteristics such as restriction on Geon-mae transaction or apartment sales price regulation, have significant effects on likelihood of positive resale premium. The empirical research confirms local real estate market characteristics such as increase rate of apartment market price index, have a significant impact on likelihood of positive resale premium. Also, this research finds the contract characteristics also have influence on likelihood of positive resale premium. This study shows the product characteristics such as location, apartment complex and unit characteristics, are important in generating positive resale premium. 우리나라는 선분양형태의 아파트 분양제도로 인해 오래전부터 아파트 분양권을 거래하는 전매시장이 형성되어 왔다. 전매시장에서는 전매거래를 통해 분양권이 거래되면서 발생하는 전매프리미엄이 문제가 되는 경우가 많다. 본 연구는 전매시장의 특성에 대한 검토를 통해 아파트 분양권의 전매시장에서 핵심이 되는 전매프리미엄이 어떤 요인에 의해 형성되는가를 실증분석을 통해 살펴보았다. 종속변수는 분양권 전매거래를 통해 전매프리미엄의 발생 여부로 설정하고, 설명변수는 부동산정책특성, 부동산시장특성, 분양계약특성, 입지특성, 단지특성, 주호특성으로 구성하여 이항로짓모형으로 분석하였다. 분석에 사용된 자료는 민간건설사의 분양권 거래자료로서 2003년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 4,734 아파트의 전매 거래된 자료를 기초로 하였다. 분석결과, 부동산정책특성과 관련하여 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우 전매 프리미엄 형성 가능성이 낮게 나타났고, 분양가상한제가 적용되는 경우에는 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 분석되었다. 부동산시장특성과 관련해서는 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 나타났다. 분양계약특성으로 분양당시 중도금무이자 형태가 적용되는 경우 전매 프리미엄 형성 가능성이 높아지는 것으로 분석되었다. 한편, 아파트상품특성으로는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 분석되었다.

재가노인의 허약, 우울 및 외로움이 자아통합감에 미치는 영향

송선주,고성희,김지영,김현경 대한스트레스학회 2022 스트레스硏究 Vol.30 No.3

Background: This study examined how frailty, depression, and loneliness impact ego-integrity among the community-dwelling elderly Methods: The study participants comprised 187 elderly people in J-province. Data collected in October 2018 via structured self-report questionnaires were used to assess the participants’ general characteristics, frailty, depression, loneliness, and ego-integrity. Data were analyzed using descriptive statistics, independent t-test, one-way ANOVA, Pearson’s correlation coefficients, and multiple regression. Results: Significantly positive correlations were found among frailty, depression, and loneliness. Ego-integrity showed significantly negative correlations with frailty, depression, and loneliness. Finally, loneliness was a significant factor, explaining about 28.7% of the variance on ego-identity. Conclusions: The study’s findings suggest that an intervention focused on reducing loneliness would improve ego-integrity among the elderly 본 연구는 재가노인의 허약, 우울, 외로움이 자아통합감에 미치는 영향을 확인하고자 수행된 서술적 조사연구이다. 본 연구의 대상자는 J 지역에 거주하는 만 65세 이상 노인으로 총 187명을 대상을 편의 모집하였다. 자료수집은 2018년 9월 7일부터 9월 21까지 실시하였고 한국 노인 허약 사정 도구, 노인 우울도구, 한국 노인의 외로움 측정도구 및 자아통합감 측정 도구를 이용하였다. 수집된 자료는 자아통합감에 미치는 영향요인을 확인하기 위하여 단계적 회귀분석 등을 이용하여 분석하였다. 연구결과 대상자의 자아통합감은 허약, 우울 및 외로움 간에 유의한 부적상관관계가 있었고, 외로움은 자아통합감에 유의한 영향을주는 요인이었으며 설명력은 28.7%로 나타났다.

분양시장에서 거래되는 아파트의 분양권 거래 선택에 관한 연구

송선주(Seonju Song) 한국부동산산업학회 2022 부동산산업연구 Vol.5 No.1

국내의 분양시장은 선분양제도로 인해 아파트가 분양된 이후 준공되기까지의 기간동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권이 이전되는 현상이 존재한다. 이를 전매시장이라고도 하며 전매시장은 분양시장의 일부로서 분양시장과 같은 규제가 상대적으로 적기 때문에 다양한 수요층이 존재하고 있다. 그러나 분양권의 거래에 대한 기존 연구는 상당히 부족한 실정이다. 따라서 본 연구는 국내의 선분양제도에 의해 형성된 분양권 거래시장을 중심으로 분양권 거래시장에 대한 특성을 실증하였다. 구체적으로 분양권의 거래 여부를 종속변수로 설정하고, 분양권의 거래에 영향을 미치는 요인으로 세대환경, 세대특화환경, 단지환경, 단지인접환경 등으로 구분하여 영향력을 살펴본다. 실증에 사용된 자료는 민간건설사의 분양 자료를 바탕으로 서울, 인천, 경기도 지역에서 공급된 분양자료 24,612건을 활용하였다. 분석결과, 세대의 전용면적이 적을수록, 고층일수로, 남향인 경우, 해당 세대가 단지의 대표평형인 경우에 분양권의 거래 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 또한 세대의 특화 환경으로 측벽발코니가 존재하는 경우, 펜트리가 있는 경우, 천정고가 높을수록 분양권의 거래확률이 높은 것으로 분석되었다. 본 연구의 분석결과를 통해 세대자체의 개별적 특성에 따라 분양권의 거래 확률에 차이가 존재한다는 것을 확인할 수 있었다. This study demonstrated the characteristics of the real estate market, focusing on the real estate market formed by the domestic pre-sale system. Specifically, whether the sale of real estate rights was traded was set as the dependent variable. Factors affecting the transaction of real estate rights are classified into household environment, generation-specialized environment, complex environment, and neighboring environment to examine their influence. For the data used for the demonstration, 24,612 cases of sale data supplied from Seoul, Incheon, and Gyeonggi Province were utilized based on the sale data of private construction companies. As a result of the analysis, the smaller the exclusive area of the household, the higher the household layer, the higher the probability of transaction of the sale right was in the case of south-facing and the case where the corresponding household was the representative level of the complex. In addition, when a sidewall balcony exists as a household-specific environment, when there is a pentory, the higher the ceiling height, the higher the transaction probability of the sale right. Through the analysis results of this study, it was confirmed that there is a difference in the transaction probability of the sale right according to the individual characteristics of each generation.