뉴 노멀시대 프롭테크 발전방향 : 제4차산업혁명과 코로나19 중심으로

경정익(Kyung JungIk) 한국부동산산업학회 2021 부동산산업연구 Vol.4 No.1

새로운 생각과 새로운 표준이 필요한 뉴 노멀 시대 누구도 경험해보지 못한 미래에 적응하기 위해서는 기존의 사고를 바꾸어야 한다. 제4차산업혁명의 진입과 코로나19는 디지털전환이란 뉴 노멀의 강요와 가속화가 요구되고 있다. 따라서 이러한 뉴 노멀에 의해 현재 진행중인 프롭테크의 발전방향이 전환되고 발전이 가속화될 것으로 생각된다. 본 연구는 국내외 프롭테크의 동향과 분야별 비즈니스모델을 정리하고, TOE 프레임워크에 의해 국내 프롭테크의 발전 가능성을 분석하여 지능화, 자동화, 비대면, 온라인화되는 향후 발전된 프롭테크의 비즈니스 모델과 진화방향을 제시하였다. In the New Normal era, where new ideas and new standards are needed, existing thinking must be changed to adapt to a future that no one has ever experienced. The entry of the Fourth Industrial Revolution and the Corona 19 require the enforcement and acceleration of the new normal, digital transformation. Therefore, it is thought that such a new normal will shift the direction of development of the ongoing proptech and accelerate its development. This study summarizes trends in domestic and foreign proptech and business models by sector, analyzes the potential for development of domestic proptech by TOE framework, and presents the business model and evolution of advanced proptech in the future, which is intelligent, automated, non-face-to-face, and online.

공공임대주택 공급을 위한 종전부동산 활용 방안

이호진(Lee, Ho Jin) 한국부동산산업학회 2021 부동산산업연구 Vol.4 No.2

공공기관의 지방이전에 따른 종전부동산의 정리는 사업성 악화로 인해 지연되고 있다 이러한 배경에서 본 연구는 종전부동산 정리를 활성화하기 위한 대안으로 공공임대주택으로의 활용방안을 살펴보았다. 종전부동산의 정리방식에서 공공임대주택의 공급은 정부의 주택정책에 부응하여 국민들의 주거안정에 도움을 주는 공익성뿐만 아니라 도입초기 정부가 제공하는 세제혜택 등 다양한 지원을 통해 사업성을 개선함으로써 장기적으로 안정적인 수익구조를 확보할 수 있을 것으로 기대된다 아울러 한국자산관리공사(KAMCO_ ) 캠코 의 경우 자산유동화와 관련된 많은 경험을 바탕으로 임대수익을 담보로 하는 의 도입도 RBS가능할 것으로 판단된다. The reorganization of Previous real estate according to local governments of public institutions is delayed due to deterioration of business feasibility. Against this background, this study looked at the use of public rental housing as an alternative to revitalize the previous real estate reorganization. In the previous real estate reorganization method, the supply of public rental housing is not only for the public interest to help people stabilize their housing in response to the government s housing policy, but also for long-term stability by improving business feasibility through various supports such as tax benefits provided by the government at the beginning of its introduction. It is expected to secure a profit structure. In addition, in the case of Korea Asset Management Corporation(KAMCO), it is judged that it is possible to introduce RBS with rental income as collateral based on a lot of experience related to asset securitization.

부동산 전속중개제도 정착에 관한 연구

방진원(Bang, Jinwon),김상휘(Kim, SangHwi) 한국부동산산업학회 2020 부동산산업연구 Vol.3 No.2

안전한 부동산거래 문화를 이루기 위한 가장 기본이 되는 필수적인 단계는 의뢰인과 중개사 쌍방 간의 중개계약이다. 하지만 국내에서 현재 관행적으로 퍼져있는 중개계약은 서면 중개계약을 회피하고 의뢰인들이 단지 구두 또는 전화상으로만 다수의 중개사에게 동일한 매물을 의뢰함으로써, 고객관계에 대한 신뢰성이 낮아지고 따라서 개업공인중개사들의 사기도 저하될 수 밖에 없는 구조이다. 결국은 이러한 후진적인 중개계약 제도로 인하여 발생되는 모든 문제점은 저 품질의 서비스와 나쁜 판매 및 구매 등의 형태로 소비자인 중개의뢰인에게 그대로 전가될 수밖에 없다. 따라서 현재의 부동산중개계약의 관행적인 형태가 근본적으로 변하지 않는 한, 선진국 같은 투명하고 안전한 부동산 중개문화가 정착되기는 쉽지 않다. 본 연구에서는 현 부동산중개계약의 낙후성을 벗어나 제도의 선진화를 지향할 목적으로 전속(또는 독점) 공인중개사 제도를 검토하고 활성화하는 방안을 제시하였다. 먼저 민법 및 부동산중개사법상 명시된 부동산중개계약에 관련된 조항을 분석하여 문제점을 파악하였다. 또한 부동산계약관련 법률의 계층구조에 있어서 최상위에 중개계약서를 위치시켜봄 으로써 관련된 법 조항들 보다는 오히려 더욱 상세히 기술될 중개계약서의 중요성을 고려하였다. 구두계약의 폐단을 차단하고, 일반중개계약과 전속중개계약의 지위를 동일하게 부여함으로써 중개의뢰인들이 두 가지 중개계약 중 반드시 한 가지를 정하고 한 명의 특정 개업공인중개사를 선택할 수 있는 방안을 모색하였다. In this study, the exclusive agency system was proposed for the advancement of the real estate transaction system in Korea. First, the problems were identified by analyzing the provisions related to the real estate contract specified in the Civil Law and the Real Estate Agent Law. In addition, by placing real estate agency contract at the top of the hierarchy of laws, the importance of agency contract to be described in more detail on the agreement rather than related legal provisions. By blocking the abolition of the oral contract and by giving the equal status to the general agency contract and the exclusive agency contract, the clients may choose one of the two agency contracts. And eventually, the option may allow the clients to select only one specific real estate agent.

지식산업센터의 가격 결정요인에 관한 연구 : 서울 및 경기지역을 중심으로

정원엽(JUNG WON YUP) 한국부동산산업학회 2021 부동산산업연구 Vol.4 No.1

과거에는 아파트, 오피스텔, 상가가 대표적인 부동산투자의 대상이었지만, 최근에는 정부의 대출 규제를 피할 수 있는 지식산업센터가 투자처로 주목받고 있다. 이러한 주목에도 불구하고 지식산업센터의 가격 결정요인에 관한 실증적 연구는 부족한 실정이다. 본 연구는 서울 수도권을 중심으로 지식산업센터에 관한 실증적 연구를 통하여 다음과 같은 결론을 얻었다. 지식산업센터의 가치는 1) 경기지역보다 서울지역, 2) 산업입지보다 개별입지, 3) 공공개발보다 민간개발, 4) 공시지가 및 실거래가 모두, 5) 대지면적 및 건축연 면적이 클수록, 6) 임대목적보다 분양목적일 경우 더 긍정적인 영향을 미친다. 본 연구는 지역, 입지, 주체, 가격, 규모 및 목적에 따른 지식산업센터의 가격 결정요인을 제시하였다. In the past, apartments, officetels, and shopping malls were representative real estate investment targets, but recently, knowledge industry centers that can avoid government loan regulations are attracting attention as investment destination. Despite this attention, empirical studies on the price determinants of the knowledge industry center are lacking. In this study, the following conclusions were obtained through empirical research on the knowledge industry center in the Seoul metropolitan area. The value of the knowledge industry center has a more positive effect if there are 1) Seoul area rather than Gyeonggi area, 2) individual location rather than industrial location, 3) private development rather than public development, 4) both the official land price and actual transaction price, 5) the larger the site area and total building area, 6) for sale rather than for rental. This study presented the price determinants of the knowledge industry center according to region, location, subject, price, scale and purpose.

부동산금융의 개념에 대한 고찰

김성진(Kwon, Oh-Kyu),최완호(Park, Hae-Won),장희순(Kang, Eun-Taek) 한국부동산산업학회 2018 부동산산업연구 Vol.2 No.2

부동산금융은 “부동산 경제주체인 가계나 기업의 신용상태(신용등급) 즉 상환능력과 절연되어 오직 부동산 또는 부동산 프로젝트에서 발생하는 현금흐름(부동산개발사업의 경우 부동산개발이 완료될 경우 후취로 담보를 취득하게 됨)의 담보가치를 기준으로 저당권을 설정하거나 현금흐름을 집단화(pooling)하여 대출을 받거나 증권을 발행하여 자금을 조달하는 부동산자산금융(real asset-backed finance)”으로 정의할 수 있겠다. Real estate financing is defined as real asset-backed finance, which is established collateral based on the collateral value of the collateral or cash flow arising from a real estate or real estate project, and issues the securities to gather the funds. Therefore, real estate financing is executed irrespective of the credit status (credit rating) of a corporation or company, which is a real estate economic entity.

한국 부동산투자회사(K-REITs)의 상장 활성화 방안에 관한 연구

박민선(Park Minsun),조인창(Cho Inchang) 한국부동산산업학회 2020 부동산산업연구 Vol.3 No.2

2000년대 이후 전 세계적으로 자본시장과 부동산시장이 통합되면서 부동산의 유동화가 본격화되었다. 미국, 일본 등 주요 선진국의 부동산투자회사는 주식시장에 상장되어 거래가 이루어지는 지분투자 형식의 리츠를 중심으로 발전하여 왔다. 반면, 한국 부동산투자회사(K-REITs)는 정부의 정책적 지원을 기반으로 리츠 시장이 지속적으로 성장했음에도 불구하고, 기관투자자 중심의 사모 형태로 성장하여 현재까지는 일반소액투자자의 투자기회가 현저히 부족했다. 그러나 저금리 기조와 대외적인 환경의 불확실성이 장기화되면서 시중의 유동자금을 산업자금화하여 상대적으로 높은 수익률을 제공하는 우량한 부동산을 기반으로 한 리츠의 상장을 늘림으로써 향후 투자 기회를 확대하기 위해 K-REITs의 상장 활성화에 대한 적극적인 관심과 높은 이해도가 요구되고 있다. 본 연구에서는 K-REITs의 상장 규모가 국내 부동산펀드 및 주요국들과 비교하여 부진한 이유를 리츠 제도상의 원인, 세제상의 원인, 투자환경상의 원인으로 구분하여 분석하고 리츠의 상장을 활성화하기 위한 방안을 모색하였다. As the capital market and the real estate market have been integrated worldwide since the 2000s, real estate have been securitized on a full scale. REITs in major advanced countries such as the US, Japan and the like have developed with a focus on REITs of equity investment form in which they are listed and traded on the stock exchange. On the other hand, Korea-REITs have continued to grow in virtue of policy support from government, but they have grown in the form of private fund revolving around institutional investors, resulting in the remarrkable poor investment opportunity to ordinary small-amount investors. Therefore, this study attempted to analyze the reason for the poor size of public trading of Korea-REITs on the stock exchange by dividing it into the cause related to the REITs system, the cause related to the tax system and the cause related to the investment environment. And it groped for the scheme for revitalization of public trading of REITs on the stock exchange.

부동산 조세정책이 아파트시장에 미치는 인식조사 연구

천정희(Cheon Junghee) 한국부동산산업학회 2021 부동산산업연구 Vol.4 No.1

본 연구에서는 정부의 조세청잭에 대한 인식을 분석하고, 부동산 조세정책이 아파트 구입에 미치는 영향을 살펴보았다. 분석 결과 역대 정부의 부동산 조세정책에 대해 부정적 인식이 높았으며, 현 정부의 부동산 조세정책은 부정적 인식이 더 높을 알 수 있었다. 요인분석 결과 세율 중과와 세율 만족도의 두 가지 요인이 도출되었으며, 요인분석 결과 도출된 요인과 투자 의향에 대한 상관관계분석 결과 보유세율 중과만이 투자 의향과 상관관계가 있는 것으로 나타났다. This study analyzes the perception of the government s tax policy and, the effect of real estate tax policy on apartment purchases was examined. As a result of the analysis, negative perceptions about the real estate tax policies of previous governments were high. It can be seen that current government s real estate tax policy has a higher negative perception. As a result of the factor analysis, two factors were derived: excessive tax rate and tax rate satisfaction, as a result of the correlation analysis between the factors derived from the factor analysis and the intention to invest, it was found that only the heavy holding tax rate had a correlation with the intention to invest.

A Study on the Credit Risk Factors of Domestic Real Estate Project Finance Loans

김진(Kim, Jin) 한국부동산산업학회 2015 부동산산업연구 Vol.1 No.1

본 연구는 1) 한국의 부동산개발 금융기법 중 부동산 PF (Project Finance) 대출을 서구의 금융관행과 상이하게 다른 독특한 대출특성들에 초점을 맞추어서 기술하고; 2) 부동산 PF 대출시장의 성장과 침체과정을 추적하며; 3) 2010년말 기준으로 국내 4개 은행의 427건의 PF대출(미상환되어 아직 잔액이 남아있는 대출)을 분석하여 부동산 PF대출의 신용위험에 영향을 미치는 주요한 요인들을 밝히는 것에 그 목적이 있다. 종속변수들은 대출의 연체여부(더미변수)와 대출잔액 대비 대손충당금 적립비율(수치변수)을 사용하였으며, 연구모형은 대출취급의 시간적 흐름에 따라서 1) 최초 인출 이전의 사전적 정보로 모형1을, 2) 최초인출 이후의 사후적 신용정보로 모형2를 각각 구성하였다. 모형1은 4개의 더미변수들(신디케이션(Syndication) 여부, 프로젝트의 수도권 입지 여부, 자산유형(주거⋅비주거) 및 건설회사의 지급보증 여부)과 4개의 수치변수들(ETC (Equity-to-Cost) 비율, 보증된 대출금액비율, 건설회사의 신용점수 및 도급순위)을 독립변수로 포함하였다. 모형2는 5개의 더미변수들(토지작업의 완료 여부, 인허가의 완료 여부, 분양 착수 여부, 시공사의 교체 여부 및 건설회사의 중대한 신용변동의 발생 여부)과 1개 수치변수(현재의 대출 금리)를 독립변수들로 반영하였다. 모형1에서는 프로젝트의 수도권 입지 여부와 건설회사의 신용점수가 대출의 신용위험에 가장 유의하게 영향을 미치고 있었으며, 건설회사의 차주 신용보강 여부와 보증금액의 수준은 종속변수들의 추정에 있어서 부분적으로만 영향을 주는 것으로 보인다. 모형2에서는 선분양의 지연, 보증인의 중대한 신용이상이 부동산 PF대출의 높은 신용위험과 유의하게 상관되어 있음을 발견할 수 있었다. 본 연구의 분석결과는 부동산자산의 선분양과 건설회사의 대출보증에 과다하게 의존하는 한국의 부동산 PF대출의 경험은 금융환경이 매우 급변하는 시기에는 프로젝트의 높은 부채비율과 제3자 보증에 의존하는 개발금융방식의 가시적인 신용위험 가능성을 경고한다고 하겠다.

물류창고 부지의 사업성 분석에 관한 연구

길혜민(Hyemin Kil),양승일(Seungill Yang) 한국부동산산업학회 2022 부동산산업연구 Vol.5 No.1

본 연구는 1인 가구 증가와 더불어 코로나19 사태로 유통산업 환경이 급변하면서 시장규모의 증가로 유통시장이 성장함에 따라 물류시설의 수요 증가에 따른 공급도 확대되고 있다. 이에 물류창고가 가장 많이 밀집되어 있는 경기도의 남부권 물류창고 부지의 사업성분석을 통하여 안정적인 물동량 확보 및 최적의 물류서비스의 공급 방향을 제시하고자 한다. 첫째, 수도권 물류센터는 국내 물류센터의 약 60%를 차지하며 2018년부터 급격히 늘어나며, 전통적 물류창고 집적지역인 동남권의 경우 공급은 지속적으로 증가하고 있으며, 최근 서부권에도 공급이 증가하고 있어 수도권으로의 양호한 교통 환경조건이 교차하는 곳인 안성시 또한 물류·유통에 대한 수요가 높아 물류시설의 입지에 매우 유리한 지역으로 전망된다. 둘째, 코로나19로 인한 비대면 온라인매출의 증가와 신선식품 시장의 급성장 등 수도권의 물류 수요 급증으로 인해 도로 인프라 활용이 용이한 지역을 중심으로 물류시설의 공급이 요구되고 있다. 1인 가구의 증가 및 코로나19로 인한 비대면 소비문화의 변화로 냉동·냉장의 신선식품 소비가 급격하게 증가하고 있으며, 1인 가구의 46.98%가 밀집되어 있는 수도권에 냉동·냉장 시설의 수요가 급증하고 있다. 그러나 냉동·냉장창고는 2023년으로 갈수록 임차인 확보에 어려움을 겪을 것으로 예상되어 신규 공급에 유의해야 한다. 셋째, 앞으로도 물류창고는 기관 투자자의 주요투자자산으로 선호가 지속될 것으로 전망되나 부지확보와 인허가의 어려움, ESG 강화 등의 변화로 공급에 제약요인이 커지고 있어 향후 정기적 관점의 공급이 이루어져야 할 것으로 판단된다. This study tries to analyze the business feasibility of the logistics warehouse land in the southern area of Gyeonggi-do, where there is the highest density of logistics warehouses, and to suggest the directions for securing a stable quantity of goods and providing an optimal distribution service. Firstly, the logistics centers in the metropolitan areas account for about 60% of domestics ones, and have been on the sharp rise since 2018. In the case of the south eastern area where traditional logistics warehouses are concentrated, the supply of logistics facilities has been on the constant rise. Recently, supply in the western area is also on the increase. Anseong, the city that meets good conditions of traffic to the metropolitan areas, faces high demands of logistics and distribution. Given that, the city is expected to have an advantageous position for logistics facilities. Secondly, the COVID-19 pandemic led to a rise in non-contact online sales and the rapid growth of the market of fresh food products. Unfortunately, it is predicted that it is hard to secure lessees of freezing and chilling warehouses in 2023. Therefore, it is necessary to pay attention to new supply. Thirdly, logistics warehouses are expected to become favorable investment assets of institutional investors continuously. However, as more restrictions on supply are made by difficulties in securing land and permission and enhanced SG, it is necessary to achieve regular supply.

개업공인중개사 등의 연수교육 문제점과 개선방안

전병식(ByongSig, Jun),권대중(DaeJung, Kwon) 한국부동산산업학회 2018 부동산산업연구 Vol.2 No.1

개업공인중개사 등이 부동산제도와 부동산시장의 변동에 부응하는 전문지식과 소비자 이익보호 및 개인정보보호에 관한 교육, 직업윤리교육을 강화하기 위하여 시ㆍ도지사가 기존의 실무교육 이외에 추가적으로 ‘실무교육을 받은 개업공인중개사 및 소속공인중개사’에게 2년마다 연수교육을 실시하고 중개보조원에게도 고용신고 전에 직무교육을 실시하도록 하였다. 2014년 6월 4일부터 처음으로 연수교육을 실시하면서 나타난 긍정적인 효과와 문제점을 살펴본 결과 교육대상자들이 교육의 필요성은 인정하지만 교육의 기회비용 대비 편익은 낮았다고 조사되었다. 포괄적이고 일반적인 연수교육보다는 특정분야별로 교육일정을 정하여 해당분야의 전문가를 통하여 체계적 교육을 한다면 피교육자들의 교육몰입도가 클 것이며 시간과 비용 대비 편익이 클 것이다. 총교육시간은 한정되어 있는데 교육과목은 많으므로 각 과목에 대한 적절한 시간배정이 쉽질 않았다. 교육방법으로는 강사의 지식전달형 교육은 단방향이므로 교육효과가 낮았다. 또한 대부분 공인중개사 등이 업무시간으로 인한 교육시간의 제약을 해결하기 위하여 교육시간의 일부를 사이버교육으로 실시하는 것이 적절하다. 집합교육방법도 강사의 지식 전달형 강의방식보다는 부동산중개업을 영위하면서 경험한 다양한 사례를 발표하고 이를 토론하면서 결론적 대안을 도출하는 교육방식을 선호하였다. There is a need to reinforce expertise and education concerning the protection of consumer interests and of personal information and concerning vocational ethics for practicing certified real estate agents to respond to the volatility of the real estate system and the real estate market. For this purpose, it is provided that mayor and provincial governors shall conduct in-service education, every two years, for practicing real estate agents and affiliated real estate agents receiving job education additionally other than existing job education. This study attempted to investigate the positive effect and problem arising from the implementation of inservice education for the first time since June 4, 2014. And it was found that educational recipients conceded the necessity for education but their benefit to opportunity cost of education was low. If systematic education is provided for them by specialists in the competent field through the educational schedule of each specific field rather than allinclusive and general inservice education, they would come to have the degree of educational involvement and the great benefit to time and cost. Proper time allocation to each subject would not be easy as there are limited total educational time and many educational subjects. The educational method of knowledgedelivery type through the lecture was found to have the low educational effect as it was unidirectional. And it is proper that most of the certified real estate agents should be provided with cyber education during some of the educational time in order to resolve its constraint due to their business hours. And they showed a preference for the educational method that they should elicit a conclusive alternative while presenting and debating diverse cases obtained from the operation and experience of the real estate brokerage business rather than the teaching method of knowledge-delivery type in terms of the method of collective education.