부채감당법에 의한 자본환원율의 추계와 활용가능성

안정근 한국부동산연구원 2008 부동산연구 Vol.18 No.1

To value income property by using the equity-mortgage capitalization method in an inflationary environment can cause the problem to underestimate overall capitalization rate so that the market value of subject property is overestimated than its actual earning power. Alternatively, mortgage lenders use the concept of mortgage debt coverage and related mortgage terms as a means for computing an overall capitalization rate. This paper calculated overall capitalization rates of commercial and residential properties by using the debt coverage method. The calculation results revealed that the magnitude of commercial property capitalization rates ranging from 7.40% to 10.66% is more lower than that of residential property capitalization rates ranging from 9.28% to 13.10%. The comparative analysis between commercial property capitalization rates and residential property capitalization rates was carried out. The debt coverage method can be utilized to estimate the market value of subject property. Also mortgage lenders using the debt coverage method can compute easily the loan amount that they are willing to lend subject to the constraints of net operating income, annual mortgage constant, and debt coverage ratio. As the band-of-investment method and the debt coverage method have the equivalent structure, it is easy to derive the equity dividend rate implied in the debt coverage ratio which is the required rate of return of the equity investor from the two equations. If the dividend rate is sufficient to meet the required rate of return of the equity investor, the lender can use the debt coverage ratio in negotiating mortgage terms with other variables. 금융기관에서는 흔히들 이자율, 저당상수 등 저당조건에 관한 자료를 이용하여 부채감당법으로 자본환원율을 추계한다. 인플레가 심한 시기에 저당지분환원법을 사용하면, 자본환원율이 낮게 추계되어 실제 수익력보다 대상부동산의 시장가치가 과대평가되는 문제가 발생한다. 부채감당법은 이에 대한 대안으로 대출기관이 개발한 방법이다.본고는 수익성부동산과 주거용부동산의 자본환원율을 부채감당법으로 추계하였다. 수익성부동산의 경우에는 제1금융권의 저당조건에 관한 자료와 국토해양부(과거의 건설교통부)의 상가 및 매장용부동산에 관한 임대료자료가 사용되었으며, 주거용부동산의 경우에는 한국주택금융공사의 저당조건에 관한 자료가 사용되었다. 분석결과, 수익성부동산의 자본환원율은 7.40∼10.6%로, 주거용부동산의 자본환원율은 9.28∼13.10%로 나타났다.부채감당법은 대상부동산의 가치를 손쉽게 구할 수 있는 장점을 가지고 있다. 또한 부채감당률과 저당상수를 순영업소득에 적용시키면, 대상부동산의 최대가능 저당대부액, 즉 저당가치를 구할 수 있다. 그리고 부채감당법의 변수를 변형하면 지분투자자의 요구수익률인 지분배당률을 구할 수 있다. 지분배당률은 저당대부시 다른 변수와 더불어 저당조건을 협상하는 데 활용될 수 있다.

한국과 미국 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교 연구

유은길,안정근 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1

The purpose of this study is to compare the selective examination and education system of real estate broker in Korea with those in Washington State in the United States. This study is aiming at finding more advanced system through comparative analysis and interview survey. This study uses both literature data comparison and interview survey analysis on the basis of positive institutionalism theory. For literature and data comparison, the real estate laws and institutions of two countries were researched. The selective examination and education systems of two countries were reviewed. Especially, the interview survey results that collected the opinions of Korean-American real state brokers on the real estate license systems of two countries were analysed. In the results of this study and survey, it was found that the real estate license examination and continuing education systems of Washington State were more intensively organized than those of Korea. Washington State has pre-education course before taking real estate licence examination. After passing the licence examination, real estate brokers have to listen to the extra lectures every two years in order to work legally and consistently as a broker. The results of this study are giving good suggestions to us related to our real estate licensing systems. 본 논문은 실증적 제도주의(positive institutionalism) 접근법 이론을 기초로, 한국과 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교연구 그리고 제도효과 검증을 위한 워싱턴주 중개사들에 대한 면접조사를 통해 양국 간 부동산중개사 자격기준과 교육에 대한 질적 차이를 보여준다. 구체적으로 워싱턴주 부동산중개사 제도는 자격증 취득 전과 후에 많은 시간의 교육이 의무사항으로 되어 있고, 또 매우 엄격히 적용되고 있다. 중개사 시험의 경우 워싱턴주는 2개 과목이고 연중 수시로 볼 수 있다는 점에서 편의성은 있지만, 합격기준과 시험자격 조건은 한국보다 훨씬 까다롭고 높게 되어 있다. 한국보다 학력수준이 더 높고 더 많은 부동산 교육을 받아야 시험을 치를 수 있다. 또 시험을 통과했다 해도 이후 매 2년마다 지속적으로 부동산학 교육을 받는다는 점은, 한미 간 부동산중개사의 질적 차이를 만드는 이유가 되고 있다. 워싱턴주 중개사들을 상대로 한 개별 면접조사에서도 피면접자들은 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도가 한국보다 합리적으로 체계화되어 전반적인 선진화를 이루고 있다고 평가했다. 워싱턴주는 부동산중개사를 소비자를 위한 서비스 제공자의 관점으로 보고 자격이 갖춰지지 않은 사람은 언제든 부동산시장에서 퇴출시킬 수 있는 구조를 갖고 있다. 즉, 계속교육을 받지 않는 부동산중개사는 자격증 박탈을 감수해야 한다. 반면 한국은 IMF 위기 당시 일자리 창출 차원에서 부동산중개사 양산에 목표를 두고 중개사 시험과 교육제도를 마련해 중개사 과다배출과 이미지 실추, 시장침체 등의 문제를 낳고 있다. 따라서 워싱턴주 부동산중개사 자격요건 강화와 시험 전후의 계속교육시스템 내용은 우리나라 부동산중개사 자격제도 개선을 위해 참고할 가치가 있다.

지식경제시대와 부동산서비스업

김용창(Kim, Yong Chang) 한국부동산연구원 1999 부동산연구 Vol.9 No.1

오늘날 부동산을 둘러싼 환경이 급격하게 변하고 있다. 산업재구조화와 사회경제활동의 초국적화, 새로운 속성의 공간출현이 부동산 외부환경의 변화라면, 지구적 부동산시장의 형성, 부동산개발상품의 개성화와 다양화는 내부환경의 변화이다 부동산부문 뿐만 아니라 사회경제 전체적으로도 이미 지식경제시대로 접어들고 있고, 세계은행과 OECD 의 연구보고서는 자본의 격차가 아니라 지식의 격차가 선진과 후진을 결정짓는 요소가 되고 있다고 말한다 부동산을 둘러싼 이러한 복잡한 변화를 수용하기 위해서는 부동산부문의 지식산업화와 지식경영체제 구축이 펼수적이다‘ 우리나라 부동산업계의 기본적인 문제점인 불투명성, 학신능력의 부재, 전근대적인 부동산금융, 유통구조의 전근대성과 같은 문제들을 하루 빨리 극복할 필요가 있다. 기본적인 방향은 객관적인 정보하부구조로 뒷받침하는 고도의 전문적인 부동산서비스를 제공할 수 있어야 한다. 전문 지식산업화만이 음성적인 관행과 음울한 이미지의 부동산서비스업을 개혁할 수 있다. 연구개발기능과 지속적인 재교육의 강화가 우선적으로 필요하다.

한국과 미국 부동산업의 산업연관구조 비교분석

윤갑식 한국부동산연구원 2017 부동산연구 Vol.27 No.4

The purpose of this study is to find out the implications for the activation of the real estate industry by comparing the structure of production and distribution, as well as the industrial linkage, of Korean real estate industry with that of the US through an input-output analysis. This study employed the World Input-Output Database (WIOD) provided by the EU in 2016. The results are as follows. First, while the share of the Korean real estate industry in the national economy has been steadily decreasing since the year 2000, the real estate industry of the United States is increasing. Second, both Korean and US real estate businesses have higher value added rates than the industry average, but the intermediate demand rate is lower than the industry average. Furthermore, the intermediate input rate and intermediate demand rate of the Korean real estate industry were lower than that of the US. Third, the change in the final demand for the Korean real estate industry has a lower production and value added effect on the national economy than that of the United States. Fourth, the industrial linkage of the US real estate industry is larger and broader than that of Korea. Finally, it is suggested that a policy to increase the industrial linkage of real estate industry with high value-added industries is needed in order to revitalize Korea's real estate industry. 본 연구는 산업연관분석을 통해 우리나라 부동산업의 산업구조와 산업연관효과를 미국과 비교 분석함으로써 부동산업의 활성화를 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위해 본 연구에서는 EU에서 2016년 작성한 WIOD에서 제공하는 한국과 미국 산업연관표를 활용하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 한국 부동산업 부가가치가 전 산업에서 차지하는 구성비는 2000년 이후 지속적으로 감소하고 있어 국민경제 위상이 위축되고 있는 반면 미국 부동산업은 전산업 평균보다 빠르게 성장하고 있어 그 위상은 높아지고 있다. 둘째, 한국과 미국 부동산업 모두 부가가치율은 전 산업 평균보다 높지만, 중간수요율은 전 산업 평균보다 낮은 공통점을 가지고 있지만 한국 부동산업의 중간투입율과 중간수요율은 미국보다 낮은 것으로 나타났다. 셋째, 한국 부동산업에 대한 최종수요 변화가 국민경제 전체에 미치는 생산 및 부가가치유발효과가 미국보다 작은 편이다. 넷째, 미국 부동산업의 산업간 연관성의 크기가 한국보다 클 뿐만 아니라 연관성의 범위도 더 넓은 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 바탕으로 향후, 우리나라 부동산업의 활성화를 위해서는 타 산업과의 연관성을 제고하되, 특히 고부가가치 산업과의 연관성을 높이는 정책적 방안 모색이 필요함을 제시하였다.

한국 부동산 시장의 버블에 대한 연구 : Shiller 검증을 통한 실증분석을 통해

이성수(Sung-Su Lee) 한국부동산연구원 2003 부동산연구 Vol.13 No.2

최근 우리나라는 외환위기 이후에 크게 하락하였던 주거용 부동산 가격이 상승세로 반전되면서 부동산 거품에 대한 우려가 확산되고 있으며, 이에 따른 정부의 부동산 버블에 대한 대책이 발표되고 있다. 그러나 주지하는 바와 같이 정부의 부동산 대책은 그 실효성에 의문을 제기할 만큼 부동산 버블의 우려를 일소하지 못하고 있는 상황이다(물론 최근의 10·29 대책으로 부동산시장의 체감경기가 하락한 측면도 있음). 또한 그 대책의 중심을 서울 강남일대에 둠으로써 경제주체들의 인식에 서울 강남지역을 국내 부동산 버블의 온상으로 판단하게끔 하고 있다. 따라서 본 연구자는 우선 국내 부동산 시장의 버블이 존재하는지를 실증적으로 검토하고자 하였고, 버블이 존재한다면 서울의 강남지역이 국내 여타지역보다 얼마나 큰지를 비교하고자 하였다. 이러한 분석목적을 위해서 서울시전체, 강남지역, 광역시로 구분야여 이른바 수정된 Shiller의 과민변동성 검증을 해 보았다. 그 결과 비교대상지역에서 공통적으로 과민변동성이 나타남으로써 부동산버블의 존재에 대한 일반적인 인식과 일치함을 보였다. 다만, 서울의 강남지역이 서울시 전체지역보다 과민변동성의 크기가 미미만 정도이지만 적음을 보임으로써 경제전반이 인식하고 있는 바와 다소 다른 결과를 보였다. 그리고 광역시의 경우에서도 부동산 가격의 과민변동성이 3.78로 나타남으로써 서울(5.63) 및 강남지역(5.48) 보다는 적지만 부동산 시장의 거품에 대한 우려가 나타나고 있음을 알 수 있었다. 결과적으로 서울 강남지역을 부동산 버블형성의 최대근원지로 인식하고 따라서 정책의 중심을 서울 강남지역에 두는 것은 강남지역의 부동산이 제공하는 부동산 서비스의 긍정적인 측면에 의한 부동산 가격의 상승효과(부동산소유에 따라 부수적으로 항유하게 되는 교육, 생활여건 등에 대한 초과수요에 의해 가격이 상승하는 면)를 무시하는 듯한 인상을 갖게 된다. 결국 부동산 버블에 대한 대책은 서울 강남지역과 서울시 전체지역 그리고 광역시 전체에 대한 면밀한 검토를 통해 정책 결정이 이루어져야 할 것이며 시장의 논리를 외면하는 단기적인 부동산 가격 억제대책 마련보다는 버블형성의 우려가 있는 지역에 대한 대체시장의 개발을 통해 장기적인 부동산시장안정화대책을 마련해야 할 것이다. 또한 부동산 버블을 잡기 위한 후속조치만을 양산해 내지 말고, 부동산 시장여건을 왜곡시키는 정책시행에 대해서는 신중이 검토하고 결정함으로써 버블형성을 사전에 억제하려는 정책개발도 필요할 것으로 판단된다. This study aims at testing bubbles in real estate price in South Korea by using Shiller s test. We(=participants in economy) have concerned about bubbles because of rising prices in short terms since our recovery from IMF s system. As you know, Our government has made series of policies to break down the bubbles in real estate. but the effects of the policies have left room for doubt to participants in the markets. So. I wanted to find out the being of bubbles and to test its magnitude in real estate by using Shiller excess volatility test. First, I tested the unit root test on data because Shiller s test presumed the stationary process of data. At test. I found unit root in data. so I differenced the data first degree. Then, I was sured that the 1st difference data is stationary process because ADF-statistics and Phillips & Perron-statistics showed reliable value. Second, I tested the Equality of variance of that data. The result is that Seoul s volatility of price is 5.63. Gangnam s is 5.48, Metropolitan city s is 3.78. Of course. the bubbles in real estate were tested, but Seoul s volatility of price is a little larger than Gangnam s. And metropolitan city has bubbles in real estate though the magnitude is smaller than other cases. But this result has to be interpreted with the consideration about non-stationary process of data. In conclusion, Our policy to break down the bubbles in real estate has to consider not only Gangnam area but also Seoul total areas and metropolitan cities. Additionally, We have to have a long term mind to control the bubbles. that is. to make a substitute market for bubble doubtful markets, rather than short term radical policies.

부동산거래의 종결단계에 관한 연구 : 캐나다의 온타리오주 사례를 중심으로

방진원,백성준 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.1

Real estate transactions can be largely divided into two stages: (1) the process of identifying, marketing, searching, etc. by the real estate agents; and (2) the closing stage. At the closing stage in the South Korean system, the tax and registration services are completed by the cooperative experts, but in Ontario State, Canada (including the eastern part of the U.S.), the real estate lawyers are the ones who complete the closing stage. Most of the preceding researches were on the introduction of the Escrow system. This system is used in the western part of the U.S., including the state of California, where more than one million Korean residents live, and it makes access to information and data easier. In South Korea, real estate can be divided into “land” and “building,” separately. Thus, the real estate owners may be different from the real estate occupiers. Further, the transaction amount passes directly to the sellers without trust until the end of the “closing stage.” In this paper, the Ontario State, Canada (or eastern part of the U.S.) real estate transaction closing system is introduced, and the real estate lawyers benefit from taking over the closing stage, such as by expanding their public confidence in registering, preventing document forgery, preventing double contracts, securing the safety of the transaction amount, disclosure of and fairness in tax payment, and securing the stability of buyers on the listed debt obligations. 부동산거래 단계는 크게 두 개의 단계로 분류 될 수 있다. 첫째는 공인중개사의 단독업무에 의한 중개과정이다. 이 과정은 고객으로서 매도인 또는 매수인과 만남을 시작으로 매매대상 부동산의 확인, 마케팅, 검색, 등의 과정을 통하여 결국 매매계약을 성사시키는 과정이다. 두 번째는 종결단계이다. 한국의 제도는 이 단계에서 공인중개사가 기타 전문가의 협업과정을 통하여 세무 및 등기관련 업무를 완성하게 된다. 한편 캐나다(미국 동부 포함) 제도는 부동산중개사가 부동산전문변호사와 협업과정을 통하여 업무를 위임하는 것이다. 부동산중개사는 매매계약의 완성 시 까지만 철저한 책임과 권리가 주어진다. 결국 종결단계는 양 국가 모두 기타 전문가와 협업함을 보여주고 있다. 대부분의 선행연구에서는 한국 교민의 거주가 가장 많고 따라서 정보나 자료의 접근이 보다 용이한 미국 캘리포니아 주가 속해있는 서부지역의 에스크로우제도의 도입에 대하여 연구가 진행되어왔다. 한편 미국 동부지역에서는 부동산전문변호사가 종결단계를 주관하고 있다. 캐나다의 중재제도 또한 미국의 동부지역의 중개제도와 동일하다. 종결단계의 요소로는 에스크로우와 권원(보험포함)이 있다. 한국의 부동산 특징은 토지와 건물의 소유자나 점유자 등이 서로 다를 수 있고 또한 ‘거래대금 등’이 발생 될 때마다 안전장치 없이 매도인에게 직접 전달되는 제도이므로 미국의 에스크로우제도가 도입되어도 국내에서 성공적으로 정착하기 어려운 환경에 놓여있다. 본 연구에서는 캐나다 온타리오주(미국동부) 부동산 종결단계의 주체로 부동산전문변호사에 업무를 위임하는 모형을 도입하고자 한다. 사회적 이점으로는 등기의 공신력 확대, 문서위조 방지, 이중계약 방지, 거래대금의 안전성 확보, 세금납부의 공평성, 부동산중개제도 및 공인중개사의 신뢰도 향상 등이 사회적으로 정착되리라 기대한다.

M&A 시장에서 기업부동산의 영향에 관한 연구

강원철,고성수 한국부동산연구원 2016 부동산연구 Vol.26 No.2

This research analyzed the relationship of the probability of being M&A and corporate real estate holding ratio based on 2,184 companies for the period 2008 to 2013, using Logit analyses. The purpose of this study is to expand domestic research related to corporate real estate and to provide basic methodological tools to successful M&A, proving the information- useful of corporate real estate. The main findings were as follows. First, possession real estate holding ratio exerted a significant positive (+) effect on the probability of becoming a target of M&A. In contrast, investment real estate holding ratio had a positive (+) effect on the probability of becoming a target of M&A, but this was not significant. Thus possession real estate increases the probability of being a target of M&A, while investment real estate does not. Second, corporate real estate holding ratio exerted a significant positive (+) effect on the probability of being M&A. This means that the more corporate real estate held by a corporation, the greater the probability of being a target of M&A. Third, investment-company M&A had a greater influence on the probability of being a target of M&A than within-sector M&A. Fourth, KOSPI-market M&A had a significant positive (+) effect on the probability of being M&A. In contrast, KOSDAQ-market M&A had a positive (+) effect on the probability of being M&A, but this was not significant. 본 연구는 2008년부터 2013년까지 총 2,184개 기업을 대상으로 Logit 분석을 이용하여 기업부동산 보유비율과 M&A될 확률과의 관계를 분석하였다. 본 연구는 기업부동산에 관한 국내 연구를 확장하고 M&A실무담당자에게 기업부동산의 정보유용성을 증명하여 성공적인 M&A를 위해서 참고할 수 있는 기초적인 방법론을 제공하는 것을 목적으로 한다. 주요 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 분석결과를 요약하면, 첫째 소유부동산 보유비율은 M&A될 확률에 유의한 양(+)의 효과를 주고 있었지만 투자부동산 보유비율은 M&A될 확률에 양(+)의 효과를 주지만 유의하지 않았다. 이는 소유부동산이 높을수록 M&A될 확률이 높아지지만, 투자부동산이 높을수록 M&A될 확률이 높아진다고 단언할 수 없음을 의미한다. 둘째 기업부동산 보유비율이 높을수록 M&A될 확률이 유의한 양(+)의 효과를 나타내고 있다. 이는 기업부동산 보유비율이 높을수록 M&A의 대상이 될 확률이 높아짐을 의미한다. 셋째 동종 산업 간 M&A에 비하여 투자전문회사의 M&A가 기업부동산 보유비율이 높을수록 M&A될 확률이 더욱 더 커진다. 넷째, 코스피 시장에서 기업부동산 보유비율은 M&A될 확률에 유의한 양(+)의 효과를 주고 있지만, 코스닥 시장에서 기업부동산 보유비율은 M&A될 확률에 양(+)의 효과를 주지만 유의하지 않았다.

전망이론 검증을 통한 부동산투자자들의 인지적 편의에 관한 연구

정성훈,박근우 한국부동산연구원 2017 부동산연구 Vol.27 No.1

In this study, we examine whether there are prospect theory investment patterns for individual investors in the real estate market. We use the maximum potential profit rate and the maximum potential loss rate of individual investors as a research method and additionally analyze it using the Jeong and Park(2015) model. As a result of the analysis, it was found that the investment pattern according to the prospect theory and disposition effect for individual investors. And we find the difference between zoning areas. This difference in investment behavior is believed to be due to the purpose of the real estate and the existence of rent fee, which creates a difference in investment behavior depending on the purpose. The limitations of this study are the analysis measurement of potential profit and potential loss using the land price index like the study of jeong and Park(2015). This implies that a new property price index needs to be developed or a benchmark for real estate assets is needed for deeper study of real estate investment sentiment. 본 연구는 부동산시장에서 개인투자자들에게 전망이론에 따른 투자패턴이 존재하는지 용도지역을 구분하여 검증하였다. 연구의 방법으로는 개인투자자들의 최대잠재이익률과 최대잠재손실률을 이용하였으며, 추가적으로 처분효과의 모형인 정성훈 박근우(2015) 모형을 이용하여 추가 분석을 실시하였다. 분석결과, 개인투자자들에게 전망이론에 따른 투자패턴과 처분효과가 존재하는 것으로 밝혀졌으며, 용도지역에 따른 차이가 나타났다. 개인투자자의 손실회피 성향이 주거용도 부동산자산 보다 상업용도의 부동산 자산에서 더 크게 나타났다. 투자행태에서 이러한 차이는 부동산의 목적과 임대료의 존재가 용도에 따른 투자행태의 차이를 만들어 내는 것으로 판단된다. 본 연구의 한계점으로는 정성훈 박근우(2015)의 연구와 같이 지가지수를 이용하여 미실현이익과 미실현손실을 분석하였다는 점이다. 이는 부동산투자심리에 대한 심도깊은 연구를 위해서는 새로운 부동산 가격지수에 대한 개발 또는 부동산자산에 대한 Benchmark가 필요하다는 것을 의미하며, 추후연구에서는 이를 발전시킬 필요가 있다.

부동산 간접투자 활성화의 경제적 파급효과 분석

이태리,변세일,황관석,박천규 한국부동산연구원 2016 부동산연구 Vol.26 No.3

본 연구는 2001년 부동산투자회사법에 따라 도입된 리츠, 2004년 간접투자자산 운용업법에 따라 도입된 부동산펀드가 속한 부동산 간접투자시장 활성화의 경제적 파급효과를 분석함으로써 부동산 간접투자시장 활성화의 중요성을 제고하였다. 부동산 간접투자시장 활성화에 따른 경제적 파급효과를 분석하기 위해 먼저 부동산 간접투자상품을 고려하여 설정한 연립방정식모형 형태의 거시계량모형을 이용하여 주거용 및 비주거용건물건설투자와 소비의 최종수요의 변화를 추정하였다. 이후 거시계량모형에서 도출한 결과를 부동산산업의 분류를 조작적으로 재정의 한 산업연관분석모형에 대입하여 부동산산업 및 국민경제 전체 산업에 미치는 영향을 분석하였다. 최근 5년간의 연평균 증가규모를 대상으로 분석한 결과 부동산 간접투자시장의 활성화로 인한 최종수요 증가분은 주거용건물투자 3,436억 원, 비주거용건물투자 9,860억 원, 민간소비지출 1,784억 원 등 총 1조 5,080억 원으로 추정되었다. 최종수요를 산업연관분석에 적용하여 분석한 국민경제 파급효과는 생산유발효과 3조 4,278억 원, 부가가치유발효과 1조 945억 원, 고용유발효과 2만 2,525명, 임금유발효과 6,385억 원으로 분석되었다. REITs (Real Estate Investment Trusts) was introduced in 2001 according to Real Estate Investment Company Act and REF (Real Estate Fund) also introduced in 2004 according to Indirect Investment Trust Act with great anticipation. However, their performance of last 15years fell short of expectations. Thus, this study aims at improving the importance of activating the Korean real estate indirect investment market by analyzing the economic ripple effect due to activating the real estate indirect investment market and by investigating the macroeconomic growth stem from the growth of real estate indirect investment market. To analyze the economic ripple effect and to estimate an increase in housing transactions on private consumption expenditure due to activating the real estate indirect investment market, empirical test was conducted using simultaneous equations model in advance at the first stage. At the second stage, input-output analysis was adopted to investigate the economic effect on the real estate industry and other industries using the result of the first stage. We found that net growth of real estate indirect investment causes 343.6 billion won in residential building construction investment, 986.0 billion won in commercial building construction investment, and 178.4 billion won in private consumption spending. We also found that these increase of final demand induces production of 3,427.8 billion won, the value-added of 1,094.5 billion won, the employment of 22.5 thousand people and wages of 638.5 billion won.

부동산가격의 발생요인에 관한 일고

김근전(Kim, Keun Jeon) 한국부동산연구원 1996 부동산연구 Vol.6 No.1

不動産價格은 이제는 將來 發生될 利益에 대한 現在의 換算價格이 아니라 現在의 現實的 不動産價値이다. 相對的稀少性이 時時各各으로 變하기 때문이다. 價額槪念이라든지 賃料가 不動産價格이 되는 것은 더더욱이나 語不成說이다, 過去의 理論으로는 現實의 不動産價格現象을 解明할 길이 없다. 따라서 不動産鑑定評價方法도 再考되어야 한다. 現實의 不動塵生活現象에서 經濟法則과 不動産法則은 確然히 分別된다. 動産과 不動産의 特性, 곧 그 物體性 때문에 理論構成의 基本的 槪念들인 需要, 供給, 市場, 價格, 權利, 效用, 價植 等의 本質的 意味內容이 交集合的 關係로서 宛然히 다르므로서 人間行動心理에서 必然的으로 나타나는 不動産活動現象이다. 우리의 認識轉換이 總對的으로 必要하다. 我田引水格이 總對로 아니다. 不動産價格의 發生要因은 有用性과 有效需要이다. 相對的稀少性은 一般的諸要因과 地城要因 그리고 不動性과 受行政性이 同時的으로 빚어내는 不動産景氣現象으로서 그것은 그 地城의 不動産價格水準을 決定하는 形成要因으로 作用하고 機能하는 것이지 不動産價格의 發生要因은 아닌 것이다. 이제까지의 外國理論은 再考되어야 할 것이다. 動産에 있어서는 사고 싶은 마음만 있으면 需要의 槪念에 넣을 수가 있다. 왜냐하면 比較的 經濟的 價値의 덩어리가 적기 때문에 쉽게 起債해서 有效需要化할 수 있기 때문이다. 그러나 不動産은 그 經濟的 價植의 덩어리가 몹시 크기 때문에 처음부터 有效需要가 아니면 需要로서 그 機能과 作用을 하지 못한다, 여기서 動産과 不動産의 需要機念이 差異가 날 뿐만 아니라 이러한 論理들의 集合性이 不動産學을 應用科學이 아니라 純粹科學이고 基礎科學으로 그 學問性을 認識케 한다.