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      • 상업용 부동산 머천다이징 개념화와 구성요소 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

        오미용,박태원 한국부동산분석학회 2019 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2019 No.1

        유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져오며, 위치 고정성을 가진 상업용 부동산의 성패가 하드웨어적 변화 분만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 본 연구는 상업용 부동산 머천다이징의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고방안’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화 계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 바탕으로 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계 · 건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, F.G.I를 통하여 예비요인을 도출하여 요인분석을 실시하였다. 다만, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 그 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출®.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118), 소항목(41 개)에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도 · 업종 · 업태 재구성(0.0367), 광고 · 홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 우선순위의 전체적 분석내용을 살펴보면, 테넌트 관련 중요도의 총 합이 0.32로 상업용 부동산 머천다이징에 있어 소비항목을 구성하는 테넌트의 중요도가 매우 높게 나타났으며, 상업용 부동산 머천다이징의 과정에 있어 초기과정이 전반적으로 중요도가 높은 것으로 분석되었다.

      • KCI등재

        상업용 부동산의 머천다이징 개념화와 구성요소 및 가중치 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

        오미용 ( Oh Meeyong ),박태원 ( Park Taewon ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.1

        유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져왔다. 또한 기술 발전에 따른 공유수단의 발달과 리테일테크(Retail-tech)의 발전으로 소비의 다중화가 실현됨에 따라 소비패턴은 점차 가속화되어 갔다. 이에 따라 상업용 부동산의 성패는 하드웨어적 변화뿐만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 위치 고정성을 가진 상업용 부동산은 급속도로 변해가는 소비자들을 유인하기 위하여 인테리어 리뉴얼과 같은 하드웨어적 방법 외에 적절한 소프트웨어적 조합을 통하여 부동산의 가치를 더욱 폭발적으로 증가시키고 있다. 본 연구가 추구하는 상업용 부동산 머천다이징의 목적 역시 상업용 부동산의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어의 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 이론의 연구가 가장 활발하게 이루어지고 있는 패션 머천다이징에서는 머천다이징의 범위를 상품화의 전 과정 즉, 상품기획부터 판매까지를 그 범위로 보고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 활용하여 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계ㆍ건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 대상으로서는 쇠퇴 후 건물의 재활성화에 성공한 중대형 상업용 부동산으로 범위를 한정하였다. 건물 신축단계에서부터 이론을 정립하기에는 본 연구가 초기이론으로서 다루어야할 범위가 광범위하고 각 요인의 명확한 규명이 어렵기 때문이다. 반면 쇠퇴 후 재활성화 된 사례는 건물 활성화 요인을 규명하는데 객관성을 확보할 수 있다고 판단되기 때문이다. 심층 사례분석 대상지로는 건물 쇠퇴 후 다수의 재활성화 전략을 취하였으나, 결국 공매로 넘어가 최초 감정가의 30%에도 못 미치는 금액으로 매각되었던 서울시 동대문구 현대시티타워(구 거평프레야)를 중심으로 분석하였다. 현대시티타워는 매각 후 건물의 물리적 취약점은 보완하되, 기존 하드웨어적 특징을 최대한 활용하는 방향으로 리모델링을 하였다. 또한 사례대상지가 입지한 동대문의 문화, 쇼핑, 관광이라는 지역 정체성을 개발 컨셉 수립에 반영하고, 경쟁 쇼핑몰의 테넌트 구성 및 소비자 타겟을 분석하여 사례대상지의 층별 용도와 테넌트군을 설정하는데 적극 반영하였다. 이에 따라 각 용도별로 전문성이 확보된 운영사와 탄력적 임대차계약구조로 장기임대차계약을 체결함으로써 공실률 0% 달성은 물론 건물의 성공적인 활성화를 이루어낸 대표적인 사례라고 할 수 있다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, 표적집단면접법(Focus Group Interview, 이하 F.G.I라 칭함)을 통하여 예비요인을 도출하고 요인분석을 실시하였다. 그러나 요인분석을 통하여 도출된 결과, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 요인분석 후 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 도출된 구성요소는 개발담당, 설계ㆍ건축담당, MD컨설턴트, 소유자&PM 각각 6명에게 설문을 실시하여 계층분석기법(AHP)을 통하여 중요도 및 우선순위를 분석하였다. 그 결과 시장조사단계에서는 배후환경분석, 경쟁상권분석, 소비자 분석이 도출되었으며, 개발ㆍ기획단계에서는 타겟설정, 이미지 제고, 특색있는 입점사, 소비유형 다양화가 도출되었다. 설계ㆍ건축단계에서는 테넌트 배치계획과 동선계획이, 관리ㆍ운영 단계에서는 시설관리와 자산관리가 도출되었다. 각 요인별 중요도 분석 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출(0.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118)가 소항목에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도ㆍ업종ㆍ업태 재구성(0.0367), 광고ㆍ홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 소항목의 상위 3개은 모두 ‘이미지 제고’에 해당하는 요인으로 기존 쇠퇴이미지의 상쇠를 위한 노력이 건물 활성화에 매우 중요한 요인임을 시사한다. 본 연구는 분야별로 분산된 상업용 부동산의 업무를 단계별로 규명하고, 각 단계별 구성요소 정립 및 우선 순위를 분석하여 상업용 부동산 머천다이징의 기초이론을 마련하였다는 것에 그 의의가 있다.

      • 외국인의 한국 내 부동산 직접 투자에 미치는 한류문화의 영향

        양학함,조미혜,임재만 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.1

        한류 영향으로 한국 관광이 증가함에 다라 외국인 관광객, 특히 중국인들의 한국 내 부동산 직접 투자가 발생하고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 한류문화 및 한류관광 경험이 한국 내 부동산 투자로 이어지는지를 조사하는 것이다. 본 연구는 한류와 한국 방문 경험이 있으며, 현재 한국에서 주로 중국인 대상 비즈니스를 영위하고 있는 3인을 연구 참여자로 한 심층면담을 통해 한류와 관광, 부동산직접투자의 관계를 질적으로 분석하였다. 본 연구는 한류 문화를 경험한 중국인들이 한국 문화에 대한 관심이 증대하고 한국에 대한 좋은 이미지를 갖게 되며, 한국에 대한 문화적 매력이 한국을 관광 또는 비즈니스 목적으로 방문하도록 유발하며, 관광과 비즈니스 경험을 통해 한국 내 부동산에 대한 직접 투자 기회를 탐색한다는 결론을 제시하였다. 본 연구에서 심층 면담한 외국인의 한국 내 부동산 투자에 대한 한류문화의 영향에 대한 분석 자료는 외국인 부동산 구매 및 소유에 대한 국내 부동산 정책을 개발하고 수립하는 데 도움을 줄 수 있을 것으로 기대한다. The purpose of this study is to understand the influence of Korean Wave Culture on foreigners' direct real estate investment in Korea. The qualitative method has been conducted through the in-depth interviews with three people who have experience of Korean Wave in Korea, to analyze the relationships between Korean Wave, tourism, and real estate investment in Korea. We collected the data from in-depth interviews with Chinese people who have settled and have business in Korea. We have found that Chinese' travel experience in Korea as well as Korean Wave would lead directly to the real estate investment in Korea. Chinese people who have experienced the Korean Wave culture have increased the interest in Korean lifestyle are willingly to invest the real estate in Korea by a good image of Korea.

      • 대학원 세션1 : 부동산금융 ; M&A 시장에서 기업부동산의 영향에 관한 연구 -유가증권 상장 제조업을 중심으로-

        강원철,고성수 한국부동산분석학회 2015 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2015 No.-

        본 연구는 2008년부터 2013년까지 총 748개 기업을 대상으로 기업부동산 보유비율과 M&A될 확률과의 관계를 조사함으로써 기업부동산에 관한 국내 연구를 확장하고 M&A 의 의 사결정에 있어 기업부동산에 관한 정보는 주요한 정보임을 확인하는 것을 목적으로 한다. 본연구에서는 Probit 분석 및 Logit 분석을 이용하여 기업부동산 보유비율과 M&A 될 확률과의 관계를 실증 분석하였다. 주요연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 기업부동산 보유비율이 높을수록 M&A될 확률이 유의한 양(+)의 효과를 나타내고 있다. 이는 기업부동산이 많을수록 M&A의 대상이 될 확률이 높아짐을 의미하며 M&A의 의사결정에 있어 기업부동산은 주요한 정보로써 고려되어야 함을 확인할 수 있었다. 둘째, 소유부동산 보유비율은 M&A될 확률에 유의한 양(+)의 영향을 주고 있었다. 이에 반해, 투자부동산 보유비율은 M&A될 확률에 양(+)의 영향을 주지만 유의하지 않았다. 이는 소유부동산이 높을수록 M&A 될 확률이 높아지지만, 투자부동산이 높을수록 M&A 될 확률이 높아진다고 단언할 수 없음을 의미한다. This research analyzed the relationship of M&A and corporate real estate holding ratio based on 488 companies of the KSE-Listed manufacturing companies for the period from 2008 to 2013 with the purpose of expanding domestic research related to corporate real estate while also confirming the information of corporate real estate is important in M&A decision-making. Using logit and probit analysis, we investigated the relationship between corporate real estate holding ratio and the probability to be M&A. The main research result can be summarized as the following. First, corporate real estate holding ratio influenced significant positive (+) on the probability to be M&A. This means that corporate real estate gives positive influence in the probability to be target of M&A, which can identify the information of corporate real estate should be considered in M&A decision-making. Second, possession real estate holding ratio influenced significant positive (+) on the Probability to be M&A. In contrast to this, investment real estate holding ratio influenced positive (+) on THE Probability to be M&A, but was not significant. This means that possession real estate gives positive influence in the probability to be target of M&A, while investment real estate does not assert positive influence in the probability to be target of M&A.

      • 부동산 미디어와 정보에 관한 연구: 공정성과 신뢰성을 중심으로

        이동주 ( Lee Dong Joo ),김준형 ( Kim Jun Hyung ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.-

        본 연구는 부동산 관련 의사결정이나 부동산에 대한 각종 분석에 있어 중요한 부동산 정보가, 정보 전달에 영향력 있는 미디어를 통해 전달되는 과정과 정보의 구성요인에 대하여 살펴보고, 전문가는 부동산 미디어를 통해 정보 전달을 함에 있어 정보 구성요인을 어떻게 인식하고 있고 이러한 구성요인에 기반하여 정보를 제공하고 있는지 탐색하는 데 그 목적이 있다. 선행연구와 이론적 연구를 통해 미디어와 부동산 정보에서 가장 중요한 요인에 대하여 파악하고, 현재 진행되고 있는 미디어의 실태조사를 통해 부동산 미디어와 정보의 현황과 정보제공이 이루어지는 형태를 분석했다. 이를 토대로 실제 미디어를 통해 부동산 정보를 제공하고 있는 전문가 3인을 대상으로 심층 인터뷰를 통해 미디어와 정보의 중요 요인이 실제로 얼마나 잘 이루어지고 있는지에 대하여 검증했다. 검증 결과, 미디어를 통한 부동산 정보는 첫째, 정보의 진실성과 정확성, 객관성 등에 대한 검토는 타인에 의해서 전혀 이루어지고 있지 않았다. 어떠한 검증 시스템도 존재하고 있지 않았다. 둘째, 전문가들은 미디어를 통해 본인의 인지도와 신뢰도를 높여 마케팅에 활용하고 있었다. 마지막으로 미디어를 통해서 제공되는 부동산 정보는 이해관계와 연결되어 있다는 것이다. 종합하면, 부동산 미디어를 통해 이루어지고 있는 부동산 정보는 공정성과 신뢰성에 부합하고 있지 않은 것으로 분석되었다. 물론 시청자들이 이를 어떻게 받아들이고 있는지에 대한 추가적인 분석이 뒷 받침 된다면 이에 대한 분석결과가 더욱 명확해질 것이다. 본 연구에서의 연구 한계점이 시청자 분석까지는 미치지 못하였다는 것이다. 향후 추가적인 분석이 필요한 부분이다. 일반적인 국민이 원하는 부동산 정보는 지금까지 살펴본 내용처럼 본인의 부동산과 투자대상을 판단하기 위한 정확한 정보와 제대로 된 전문가의 서비스이다. 이를 토대로 일반인에게 필요하고 도움이 될 수 있게 부동산 서비스산업을 발전시켜 나간다면 학계의 연구가 일반인에게 효과적으로 영향을 미치는 좋은 사례가 될 수 있을 것이다.

      • 대학원 세션1 : 부동산금융 ; 통화정책이 부동산가격변동에 미치는 영향에 관한 연구

        최영상,고성수 한국부동산분석학회 2015 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2015 No.-

        본 연구는 1998년 1월부터 2013년 8월까지의 한국은행 및 기타 자료를 사용하여 통화정책의 핵심적인 변수들인 기준금리와 광의통화량 공급, 물가상승률관련 변수와 정책 및 경제상황에 관련된 변수인 정책적 규제도입, 주식시장의 수익률, 또한 외부의 단기성투자자금의 유입을 독립변수로 설정하여 한국의 부동산가격의 변동성에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구의 실증분석 결과 기준금리가 하락하는 것과 통화(M2)공급량 증가율의 가속 및 모기지 관련 규제정책의 완화 등이 잠재적인 주택가격상승을 증대하는 효과가 있는 것으로 나타났다. 이를 통해 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 결정과 통화량 증가속도의 조절 및 모기지규제정책의 도입이 국내 부동산 가격 변동성에 어떻게 반영되는지를 밝혔다. 또한 주가수익률의 상승을 통해 시간차를 두고 일어나는 자산효과현상이 부동산시장의 변동성에 미치는 영향을 분석함으로써 통화정책의 방향과 부동산 가격변동사이의 상관관계에 대해 동학적인 실증 결과를 얻었다. 이는 향후 통화정책의 수립 시 부동산시장의 환경이 상호적으로 반영되어야 함을 시사하고 있다. Using monthly data from January 1998 to August 2013, this paper examines the impact of key monetary policy variables, including benchmark bank loan rate, money supply growth, and mortgage credit policy indicator, on the real estate price growth dynamics. Empirical results consistently demonstrate that expansionary monetary policy tends to accelerate the subsequent home price growth, while restrictive monetary policy tends to decelerate the subsequent home price growth. These results suggest that monetary policy actions are the key driving forces behind the change of real estate price growth. We also test that hot money flow does not have a significant impact on the change of home price growth after controlling for the money supply growth. Finally, introducing mortgage credit policy tends to decelerate subsequent home price growth.

      • KCI등재

        친환경 건축물 인증이 부동산 거래가격에 미치는 영향 분석: 주거용 부동산과 상업용 부동산의 비교를 중심으로

        최시영 ( Choi Shi-young ),정창무 ( Jung Chang-mu ),김현정 ( Kim Hyun-jung ) 한국부동산분석학회 2022 不動産學硏究 Vol.28 No.1

        도시에서 배출되는 탄소와 온실가스는 기후변화에 큰 영향을 미친다. 기후변화를 방지하기 위해 전 세계적으로 친환경 건축물 보급을 위해 노력하고 있으며 친환경 인증 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향에 대한 연구도 진행되었다. 본 연구는 친환경 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향을 건축물의 용도에 따라 비교하기 위하여 진행되었다. 이에 따라 본 연구는 서울시 강서구의 주거용 부동산(아파트)과 상업용 부동산(상가 · 사무실)을 대상으로 에너지효율등급을 부여받은 건축물이 매매가격에 미치는 영향의 정도를 비교 분석하였다. 이를 위해 평당 거 래가격을 종속변수로 두어 다중회귀 분석의 형태를 띤 해도닉가격모형 분석을 수행하였다. 실증분석 결과, 매매 가격에 에너지효율등급이 미치는 영향력의 정도는 상업용 부동산(β = 0.045)보다 아파트(β = 0.537)에서 더 높게 나타났다. 본 연구는 친환경 건축물이 단순히 매매가격에 영향을 미치는지에 대해 분석한 선행연구들과는 달리 건물의 용도에 따라 영향정도를 비교한 연구라는 데에 의의가 있다. 향후 연구에서는 데이터센터, 오피스텔, 물류 시설, 공장 등 보다 다양한 형태의 건물이 부동산 시장에 미치는 영향을 연구할 필요가 있다. 또한 지역의 특성이나 계절에 따른 에너지효율등급의 실효성 연구 등 다양한 관점에서 친환경 건축물의 실요성에 대해 분석할 필요가 있다. 본 연구결과를 기반으로 전략적인 친환경 건축물 공급을 유도할 수 있다는 것으로서 그 가치가 있다. Pollutants and carbon emitted from cities have a major impact on global warming and climate change. Considerable efforts are being made to supply eco-friendly buildings to reduce greenhouse gases emitted from buildings worldwide. In addition, numerous studies have shown that eco-friendly building certification affects real estate prices. The purpose of this study is to examine the effects of eco-friendly buildings on real estate prices spanning different types of buildings. This study investigated the relationship between energy-efficiency ratings and real estate prices for residential buildings and commercial property in Gangseo-gu, Seoul, Korea using the Hedonic price model analysis. The influence of energy-efficiency rating on real estate prices was found to be greater on residential buildings (β=0.537) than that on commercial properties (β=0.045). This study expands from the previous studies that simply analyzed whether eco-friendly buildings had an effect on real estate prices by comparing the degree of influence on different building types. Future research needs to study the impact of more diverse types of buildings, such as data centers, officetels, logistics facilities, and factories, etc. on the real estate market beyond residential and commercial buildings. In addition, studies comparing the effect of eco-friendly buildings on prices depending on the characteristics of the region or the effectiveness of season-dependent energy efficiency grades may be conducted. Based on the results of this research, development strategies can be established in the private sector, and the public sector can make policies to induce the private sector to provide more eco-friendly buildings.

      • 불황 주택시장에서 신용 공급과 부동산 투자의 확장-미국의 서브프라임 모기지 확장을 중심으로

        이후빈 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.1

        본 논문은 저소득 기성시가지에서의 새로운 공간적 동학을 행위의 측면에서 포착하기 위해서 불황 주택시장에서 서브프라임 부동산 투자를 분석한다. 2000년대 초중반 신용공급의 확장으로 부동산 투자, 특히 서브프라임 모기지를 활용한 부동산 투자가 증가했다. 그리고 불황 주택시장에서 부동산 투자는 대부분 서브프라임 부동산 투자이었는데, 이 서브프라임 부동산 투자는 저소득 기성시가지에 집중되었다. 이와 같은 서브프라임 부동산 투자의 공간적 집중으로 저소득 기성시가지의 전체 구매 거래에서 부동산 투자가 차지하는 비율이 동일 시장 내 다른 지역들보다 월등히 높았다. 저소득 기성시가지에서 부동산 투자 중심의 거래구성은 주택가격을 상승시켜서 서브프라임 모기지의 발행을 증가시킬 수 있다. 실제로 서브프라임 부동산 투자가 집중하는 곳에 서브프라임 모기지도 집중했다. 서브프라임 부동산 투자와 서브프라임 모기지는 높은 상관관계를 보였다. 이와 같은 분석은 <신용공급 - 부동산 투자 - 주택가격 - 신용공급>의 연쇄구조를 기초요인의 향상이 거의 발생하지 않은 불황 주택 시장으로 확장했다는 측면에서 의의가 있다. This paper investigates subprime real estate investment in depressed housing market in order to capture new spatial dynamics in low-income built-up areas. The expansion of credit supply in early and mid 2000s has led to an increase in real estate investment, particularly in real estate investment using subprime mortgages. In depressed housing markets, real estate investments were mostly subprime real estate investments, and this subprime real estate investments were concentrated in low-income built-up areas. The spatial concentration of subprime real estate investment had made the real estate investment account for a significantly higher percentage of total purchase transactions of low-income built-up areas than other areas in the same market. The real estate investment-oriented transaction composition of low-income built-up areas may cause local housing price rise, and the escalation of housing prices would trigger subprime mortgage expansion in the areas. Indeed, subprime mortgages have clustered on where subprime real estate investments concentrated. Subprime real estate investments and subprime mortgage showed a high correlation. This analysis is significant in that the chain structure of < credit supply - real estate investment -housing price - credit supply > is expanded to the depressed housing market where fundamental factors hardly improve.

      • 계층적 베이지안 추론을 통한 아파트 단지별 실거래가지수 개발

        권민성 ( Kwon Minsung ),송영선 ( Song Youngsun ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.-

        부동산 가격지수는 해당 자산의 기준시점 대비 가격 상승률을 확인할 수 있는 지표이다. 부동산은 소비재이면서 동시에 투자재의 성격을 가지는 자산이기에 그 가격변화율은 다양한 경제주체들의 의사결정을 이끌어낼 수 있다. 따라서 부동산이 상업용이든, 주거용이든 해당 자산을 포트폴리오에 편입했거나, 편입하고자하는 경제주체는 가격지수의 움직임에 민감하게 반응한다. 오피스의 경우 업무권역별, 연면적의 규모별로 해당 시장을 하부시장의 집합체로 구성할 수 있고, 아파트로 대변되는 국내 주거용 부동산의 경우도 지역별, 지역 내 단지별 하부시장의 집합체로 설명할 수 있다. 세분화된 지수를 제공함으로써 해당 자산의 매도자, 매수자는 물론 잠재적 시장참여자들은 신뢰성 있는 정보를 바탕으로 효율적인 의사결정과정을 이끌어 낼 수 있다. 그러나 전통적인 OLS(Ordinary Least Squares)방식으로 산출되는 실거래 가격 지수는 거래사례가 존재하지 않는 시점을 추정하지 못한다는 점으로 인해 보다 세부적인 하부시장의 가격동향을 정확하게 포착하지 못한다는 단점이 있다. 더불어 부동산가격지수로 가장 많이 활용되는 반복매매모형은 동일하게 인식되는 자산의 2회 이상 거래사례를 가지고 거래쌍(Pairs)을 만들어 활용하기에 거래사례의 한계 문제점은 더욱 부각되고 있다. 이와 같은 단점에서 탈피하여 최근 각광받는 MCMC 샘플링을 방식으로 하는 계층적 베이지안 추론법을 활용하여 안정적인 하부시장 별 가격지수를 산출해낼 수 있다. 따라서 본 연구에서는 중랑구의 아파트를 중심으로 중랑구 전체, 중랑구 망우동, 중화동의 월별 가격지수와 망우동, 중화동 내 아파트 단지별 분기 가격지수를 산출하는 것을 목적으로 한다. 각 지수에 대한 성능을 지수의 안정성, 지수의 통계적 신뢰도를 통해 비교하고, 아파트 단지별 지수의 경우 부동산114에서 제공하는 단지의 평형대별 시세를 세대수로 가중평균한 지수와 비교해보고자 한다.

      • 취득세 중과 제외가 주택가격에 미치는 영향 연구

        이성영 ( Lee Seongyoung ),임재만 ( Lim Jaeman ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.-

        본 연구는 7.10대책의 공시가 1억 미만 아파트 취득세 중과 예외 조치가 취득세 중과 제외 대상 주택으로의 풍선효과를 만들어냈는지 확인하기 위해 안성시 공시가 1억 이상/미만 아파트를 나누어 중위수 매매가격 지수를 추정하여 단절적 시계열 분석을 하였다. 분석 결과 1억 이상/미만 아파트 가격 상승에 관한 유의한 차이를 확인할 수 없어 공시가 1억 미만 아파트에 대해 취득세 중과 배제를 한 7.10대책의 풍선효과가 안성시 전체 차원에서는 나타나지 않았음을 확인할 수 있었다. 개발 호재가 있는 지역과 없는 지역에서 공시가 1억 미만 아파트로의 풍선효과가 나타났는지 확인하기 위해 개발 호재가 있는 안성 진사리 아파트와 개발 호재가 없는 평택 세교동의 부영 아파트를 대상으로 이중차분 회귀분석을 시행하였다. 분석 결과, 인근에 스타필드가 들어선 안성 진사리에서는 7.10 대책 이후 1억 미만 아파트가 1억 이상 아파트보다 가격상승이 가파르게 일어났음을 확인할 수 있었다. 반면 개발 호재가 없는 평택 세교동 부영 아파트에서는 1억 미만/이상 아파트 가격 상승률 차이의 유의미한 통계적 차이를 확인할 수 없었다. 분석 결과를 종합해보면 공시가 1억 미만 주택의 취득세 중과를 제외한 7.10 대책의 풍선효과가 공시가 1억 미만 아파트 전체로 발생하지는 않았지만 개발 호재가 있는 지역의 공시가 1억 미만 아파트로의 풍선효과가 발생했음을 확인하였다.

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