주택시장과 주식시장 간의 가격동학 비교 : 상관성과 군집행태를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

주택시장과 주식시장 간의 가격동학 비교
-상관성과 군집행태를 중심으로-

이 강 용

강원대학교 대학원 부동산학과

주택은 소비재이면서 투자재 속성을 지니며 우리나라 가계 포트폴리오에서 49.2%의 상당한 비중을 차지하고 있기 때문에 대표적 투자자산인 주식에 비견될 만하다. 실제로 주택시장에서도 주식시장에서 활용되는 다양한 개념과 분석방법들이 응용되고 있다. 최근 주택의 준 금융자산 성격의 부각과 조사 자료의 축적 등으로 분석여건도 개선되고 있으며, 더욱이 학제 간 연구를 개방적으로 수용하는 부동산학의 시스템적 접근법 관점에서 인접 학문의 방법론을 응용한다면 가격의 동학과 투자 속성에 대한 심층적 이해를 제고할 수 있을 것으로 판단된다.
이러한 의미에서 본 연구의 목적은 주택시장과 주식시장을 대상으로 상관성 구조와 군집행태의 비교분석을 통하여 주택가격의 동학을 드러내어 투자속성을 파악하고자 하는 것이다. 상관성은 포트폴리오 관리의 핵심변수일 뿐만 아니라 주택시장 동조화와 통합화의 기초적 분석요소로서 가격 변동에 따른 그 속성 파악이 중요하다. 또한 군집행태는 가격 변동성의 원인을 규명하는 방법의 일환으로 가격결정 원리의 이해에 필수적이다. 연구방법론으로서 상관성 구조는 경제물리학 방법론인 네트워크 기반의 MST기법을 이용하며, 군집행태는 행태경제학 차원에서 CCK모형과 분위수회귀모형 등으로 검증을 수행한다. 연구범위는 서울시 시가총액 상위 아파트단지와 주식시장의 대형주를 대상으로 2004년 1월부터 2014년 6월까지(약 10년 5개월)의 기간으로 한다.
우선, 네트워크 기반의 MST기법으로 상관성을 분석한 결과, 시간과 시장상황의 변화에 따라 상관성 구조도 동적으로 변화하는데, 특징적인 차이점은 ‘상관성 붕괴’ 가 대세 하락기에 나타나는 주식시장과는 달리 아파트시장은 대세 상승기에 ‘상방 상관성 붕괴’가 상대적으로 강하게 나타나고 있다.
둘째, 군집행태를 최소제곱법으로 검증한 결과, 아파트시장에서는 군집행태가 발현하는 것을 확인할 수 있다. 특히 시장의 하락시가 아니라 상승시에 나타나는데, 이러한 현상은 하락시에 나타나는 주식시장과는 매우 다른 모습으로, 아파트 시장의 ‘상방 상관성 붕괴’와 유관한 것으로 보인다. 또한 분위수회귀모형 분석결과, 최소제곱법과는 달리 하락시에도 일부 분위수에서 군집행태가 나타나는데 이는 ‘약 상관성 붕괴’ 와 관련지어 볼 수 있다. 추가적으로 검증결과의 강건성을 제고하고자 설정한 글로벌 금융위기의 하위기간의 분석결과는 물론 시장수익률의 제곱 변수를 새롭게 GARCH 시계열로 대체 투입하여 시도한 분석결과로도 분위수회귀모형과 미미한 차이는 있지만 유사한 결과가 산출되었다. 이와 같이 동적 상관성 구조와 군집행태에 있어서 아파트와 주식은 현저한 차이를 드러내고 있다. 그 이유는 기본적으로 아파트가 주식과 달리 하방경직적 투자 속성을 지니고 있기 때문인 것으로 해석할 수 있다.
본 연구의 의의는 학술적으로 부동산시장 분석에 있어서 인접학문의 방법론을 도입하는 것이 적실성 있음을 제시하는 한편, 주택시장의 ‘상방 상관성 붕괴’를 발견한 점과 투자자 군집행태의 검증모형을 우리나라 부동산시장에 최초로 도입하여 그 단서를 제시한 데 있다고 본다. 또한 자산 간 상관성이 고조되는 시장상황에서는 군집행태의 개연성이 강하므로 가계입장에서는 투자의사결정에 신중하여야 함을 함의하며, 부동산정책 차원에서는 시장실패를 예방하기 위하여 적절한 대응이 필요함을 시사한다.

목차 (Table of Contents)

• < 목 차 >
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1) 연구의 범위 3
• 2) 연구의 방법 5
• 3. 연구의 내용 및 구성 6
• Ⅱ. 이론적 검토 8
• 1. 포트폴리오 이론 8
• 2. 자산시장의 상관성과 군집행태 10
• 1) 상관성 10
• 2) 군집행태 13
• 3. 선행연구 검토 17
• 1) MST 관련 분야 17
• 2) 군집행태 관련 분야 22
• 3) 주택시장과 주식시장의 비교 관련 분야 25
• 4) 선행연구와 차별성 32
• 4. 가계의 자산구성과 자산가격의 동학 34
• 1) 가계의 자산구성 34
• 2) 자산의 특성과 가격 동학 비교 40
• Ⅲ. 연구모형 52
• 1. 연구모형 설계 52
• 2. 상관성 분석 53
• 1) 분석절차 53
• 2) 분석방법 53
• 3) 분석자료 선정 56
• 3. 군집행태 검증 61
• 1) 검증절차 61
• 2) 검증모형 62
• 3) 검증자료 선정 68
• Ⅳ. 상관성 분석 및 군집행태 비교 70
• 1. 상관성 분석결과 70
• 1) 분석자료 속성 70
• 2) 정태적 분석 74
• 3) 동태적 분석 79
• 4) 소결 88
• 2. 군집행태 검증결과 89
• 1) 분석자료 속성 89
• 2) 검증결과 95
• 3) 소결 112
• Ⅴ. 결론 114
• 1. 연구결과 요약 및 시사점 114
• 1) 연구결과 요약 114
• 2) 연구의 의의 및 시사점 116
• 2. 연구의 한계 및 향후 과제 118
• 참 고 문 헌 120
• Abstract 137

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108. “국민은행 주택가격지수의 평활화 현상에 관한 연구”, 주택연구,제16권 제4호, 이상한, 이용만, 한국주택학회, , 2008

109. “주택투자의 위험과 수익 간 관계 분석 -CAPM 활용을 중심으 로-”,박사학위논문, 이종아, 강원대학교 대학원, , 2011

110. “서울 주택시장으로부터 지방 주택시장으로의 가격 및 변동성 이전효과 연구”, 이상경, 대한국토·도시계획학회, 국토계획,제38권 제7호,대한국토 도시계획학회, , 2003

111. “도시 주택시장의 변동성과 부동산 정책의 한계 IMF 위기 이후 서울을 중심 으로”, 최병두, 한국지역지리학회, 한국지역지리학회지,제15권 제1호,한국지역지 리학회, , 2009

112. “주택가격변화율의 지역적 차이분석;서울 및 주변 신 도시의 아파트를 중심으로”, 박주영, 김갑성, 지역연구,제19권 제1호,한국지역학회, , 2003

113. “주택자산의 중요성과 그 형성에 관한 연구“,제10회 한국노동 패널 학술대회 자료, 김준형, 한국노동연구원, , 2009

114. 공간계량경제모형을 이용한 주택가격의 동학적 특성에 관한 연 구,부동산학보,제61집, 전해정, 한국부동산학회, , 2015

115. 이종아 정준호,“주택시장과 주식시장의 군집행태 비교”,대 한부동산학회지,제40호, 이강용, 대한부동산학회, , 2015

116. “주택가격 변동률을 중심으로 한 주택시장 유형화와 주택가격지 수 결정요인 분석”, 이진성, 박사학위논문,전북대학교 대학원, , 2014

117. “주식시장 지수와 부동산시장 지수의 시계열 특성비교 와 관계에 관한 실증적 연구”, 한성윤, 임병진, 한국산업경제학회, 산업경제연구,제22권 제4호,한국산업 경제학회, , 2009

118. “부동산자산을 포함한 복합자산 포트폴리오 연구-부계정의 적정 자산배분에 관하여”, 고성수, 한국금융연구원, 금융연구,제18권 2호,한국금융연구원, , 2004

119. “강남지역의 주택가격이 주변지역의 주택가격을 결정 하는가?”.국토계획,제39권 제1호, 이상한, 이용만, 대한국토 도시계획학회, , 2004

120. “임대차시장의 월세화와 주요 특성에 관한 연구:서울시 강남 3구의 아파트 시장 사례”, 정준호, 서광채, 김상진, 한국경제지리학회, 한국경제지리학회지,제 18권 제3호,한국경제지리학회, , 2015

121. “금융리스크에 대한 새로운 분석기법에 대한 연구 – 경제물리 학적 접근법을 중심으로-”, 조하현, 박사학위논문,연세대학교 대학원, , 2005

122. “아파트 주거문화의 특성에 관한 사회학적 연구 – 아파트 주거 의 확산 요인을 중심으로-”, 천현숙, 박사학위논문,연세대학교 대학원, , 2002

123. “주택가격의 변동성과 이전효과에 관한 연구 -서울특별시와 6대 광역시의 아파트를 중심으로-”, 김종호, 박사학위논문,목원대학교 대학원, , 2011

124. “주택가격의 동태적 특성과 지역 인과성에 관한 연구 -STAR 모형을 통한 비선형 추정을 중심으로”, 김세완, 박기정, 한국지역학회, 지역연구,제22권 제2 호,한국지역학회, , 2006

125. “한국주식시장의 주식 네트워크 속성에 대한 실증연구:수익률 생성모형과 Random Matrix Theory를 이용”, 엄철준, 한국산업경제학회, 산업경제연구,제20권, 제 5호,한국산업경제학회, , 2007

126. 서론-주택시장 관련 연구의 논점과 주택정책 및 본 연 구 개관,차문중 편,주택시장 분석과 정책과제 연구, 손재영, 차문중, 한국개발연구원, , 2004

127. 부동산시장의 주택매매가격종합지수와 종합 주가지수(KOSPI)및 산업별지수의 상관관계“,부동산학보,제48집, 이상엽, 정문오, 송경섭, 한 국부동산학회, , 2012

128. “아파트 매매가격의 지역 간 전이효과:일반화 예측오차 분산분해를 이용한 7개 대도시를 중심으로”,국토연구,제82권, 이진, 이항용, 국토 연구원, , 2014

129. “부동산정책이 주택가격의 변동성 변화에 미치는 영향 -주택가격의 변동성 변화시점을 중심으로”,주택연구,제14권 제2호, 곽승준, 이주석, 한국주택학회, , 2006

130. 글로벌 금융위기와 부동산과 거시경제 연계성의 변화,조만 ‧ 차문중 편,글로벌 금융위기 이후 주택정책의 새로운 패러다임 모색 (상), 서승환, KDI연구보고서, , 2012

131. “주택 자본자산가격결정모형(CapitalAsset Pricing Model)을 활용한 위험과 수익분석:서울 강남 3 개구 아파트시장의 경우”,한국경제지리학회지,제13권 제2호, 정준호, 이종아, 한국경제지리학회, , 2010