서울 주택가격의 결정요인: 분위수 회귀분석 = Determinants of House Prices in Seoul: Quantile Regression Approach

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 주택가격의 조건부 분포에 따른 각 분위수 별로 헤도닉가격모형을 추정하기 위하여 분위수 회귀분석을 하였다. 주택가격으로는 공개시장에서 결정된 경매낙찰가격을 이용하였으며, 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하지 않아 낙찰자가 추후에 부담하여야 할 금액이 있는 경우에는 이 금액을 합산하였다.
강남구와 노원구의 아파트가격 결정요인은 유사한 것으로 나타났으나, 조망권과 같은 환경적인 요인이 강남구에서는 아파트가격에 미치는 영향이 통계적으로 유의적인 양의 영향을 미쳤으나 노원구에서는 통계적으로 유의적인 영향을 미치지 못하였다.
강남구와 노원구를 합친 분위수 분석에서 가격구간별로 헤도닉특성의 영향이 다른 것으로 나타났다. 전체 지역에서 면적은 고가 아파트일수록 가격에 미치는 영향이 큰것으로 나타났다. 지하철 인접성은 10% 분위수에서 추정계수의 값이 가장 큰 것으로 나타나서, 저가 아파트는 대중교통 이용의 편리성이 가격에 주는 영향이 큰 것으로 보인다. 그러나 고가 아파트에서는 가격에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 조망권은 중고가 아파트에서 가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 이 연구결과는 아파트가격 평가와 아파트시장의 효율성 연구에 중요한 의미를 가지며, 우리나라 모기지시장의 발전과 정부의 주택정책에 기여할 것으로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Using quantile regression methods and auction data during January 2006~December 2010, we estimate hedonic equations for each quantile of the conditional distribution of house prices. We use a set of hedonic variables such as building age, size, grand floor, floor level, direction, view, and proximity to subway and high schools in our examination of house price determinants. We consider two regions, Gangnam and Nowon in Seoul.
We find that most of the variables have similar effect on house price except for view. While view shows significant effect on house price in Gangnam, it doesn't in Nowon. Quantile analysis of these two regions combined shows that each quantile has different effect of hedonic attributes. Size affects the price in both regions and the degree of effect seems to get higher toward the highest price quantile. Proximity to the subway shows the most significant effect at 10% price quantile level, which implies that public transportation has the utmost importance in low price houses. In contrast, it has negative effect on the price in high price houses. Good view has quite significant impact on medium and high price houses. These results can contribute to improving house appraisal process, mortgage market and overall housing policy in Korea.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 선행연구
• Ⅲ. 우리나라 주택시장의 현황과 추정모형
• Ⅳ. 실증분석의 모형과 분석결과
• Ⅴ. 요약과 결론
• 참고문헌
• 국문요약

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