가계의 부동산자산 결정요인에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Household assets become a foundation of a national in overall as well as the household itself. Therefore, how a household structures asset portfolio is important concern for economists and policy-makers who set the national policies beyond a household. Moreover, because assets are major resources of consumption in senior life, in a nation like Korea which becomes an aging society rapidly, asset portfolio is very important.
However, the researches to date on assets have been made mainly focusing on financial assets from the economics viewpoint and there are few researches focusing on real estate assets. Considering Korean household situation in which real estate takes the most part, it is required to conduct researches on real estate assets.
This study aims to review asset portfolio of households and determinants of real estate assets through microeconomic approaches and find out the suggestions from them. That is, it intends to analyze asset portfolio of households focusing on ages and regions and find out the determinants for home ownership rate and the ratio of real estate assets to total assets according to the social demographic characteristics, economic characteristics, real estate characteristics, income risk, etc. The research data are 10-year ones from 1999 to 2008 of the Korean Labor and Income Panel Study(KLIPS) and panel regression analysis was applied with SPSS 18.0 and Eviews 7.0.
As a result of asset portfolio analysis, although the economic lives of households are different household to household, they give many weights on real estate assets in portfolio in common. Reviewing the changes in assets and the ratio of assets by age, it was found that assets․debts, income․consumption are high in their 50s and decrease after then, which is reverse U-shape by age change and coincides with life cycle hypothesis. However, the ratio of real estate assets to total assets are increasing and financial assets are decreasing as their age increases.
And it shows difference according to the regions. Compared to other regions, Seoul․metropolitan zones have high assets․debts, income․consumption and also have high ratio of real estate assets to total assets. There are differences in allocation of household assets according to educational background, job, household form, annual income, net assets, kind of houses, and home ownership, etc, as well as age and regions.
Next, reviewing the determinants of real estate assets, age and total assets had positive(+) influence on home ownership rate while educational background, total debts, monthly saving, living in Seoul․metropolitan area had negative(-) influence on it. And age, having spouse, total assets, total debts, living in Seoul․metropolitan area, and home ownership had positive(+) influence on the ratio of real estate assets to total assets while educational background, one person household, annual income, monthly saving, income risk had negative(-) influence on it. As time goes by year by year, the ratio of real estate assets to total assets becomes higher and the influence of economic variables and real estate variables become high in higher age group.
Through the research results as above, the followings are suggested.
First, changes in household assets coincide with life cycle hypothesis throughout one’s life according to the changes in age but the ratio of real estate assets to total assets continuously increase according to the increase in age. Thus liquidity is concerned factor for senior-age class.
Second, home ownership rate in Seoul․metropolitan area is lower than other regions and it is required to stabilize housing price. On the other hand, the ratio of real estate assets to total assets and debts are relatively high and they are vulnerable to economic shocks such as changes in interest rates, employment, etc. They have to be prepared for such risks.
Third, savings had negative influence on both home ownership rate and the ratio of real estate assets to total assets. It is assumed that they do not afford to save money relatively due to the increase in debts by using debts in increasing assets. The asset structure in which the debts are increasing and savings are decreasing makes both household and national economy vulnerable; thus, the effective measures on the risk are required.
This study has significance to provide realistic and balanced research perspectives in asset-related parts by researching real estate assets in the situation where financial assets take the most part in household assets. Based on our research findings, households can review current asset situation and make efforts for reasonable portfolio selection and the nation can utilize the findings as reference data for establishing economic policies such as interest rate control, housing supply, etc.

Key words : asset portfolio, reverse U-shape, determinants of real estate assets, home ownership rate, the ratio of real estate assets to total assets.

국문 초록 (Abstract)

가계의 자산은 가계 뿐 아니라 국가 전체적으로 경제력의 근간이 된다. 따라서 가계가 자산을 어떻게 구성할 것인가 하는 것은 가계 외에도 경제학자나 국가 정책 수립자에게 주요한 관심사이다. 더구나 자산이 노후소비의 재원이 된다는 점에서 볼 때, 우리나라와 같이 급속히 고령화되어가는 사회에 있어 가계의 자산구성은 매우 중요하다. 그러나 지금까지 자산분야에 대한 연구는 경제학적 시각에서 금융자산에 대해 주로 연구되어 부동산자산을 중심으로 한 연구는 부족한 실정이다. 부동산자산이 가계 자산의 대부분을 차지하고 있는 우리나라 가계의 현실을 볼 때, 부동산자산에 관한 연구는 더욱 필요하다.
이에 본 연구는 미시적 접근을 통해 가계의 자산현황과 부동산자산 결정요인을 살펴봄으로써 그에 따른 시사점을 알아내고자 한다. 즉 연령과 지역을 중심으로 가계의 자산현황을 분석하고, 자가소유 확률과 부동산자산 비중의 결정요인을 사회인구학특성, 경제특성, 부동산특성, 소득위험 등으로 나누어 찾아내는 것이다. 연구자료는 한국노동패널자료 1999년에서 2008년까지10년 동안의 자료이고, SPSS 18.0과 Eviews 7.0을 활용한 패널회귀분석을 실시했다.
자산현황에 대한 분석결과, 가계는 일생동안 각기 다른 경제생활을 하고 있었으나, 자산구성에 있어서 부동산자산 편중현상은 공통적으로 나타났다. 연령별 자산의 변화모습을 보면, 자산․부채, 소득․소비 모두 50대에 최고를 이루고 그 이후 감소하는 역 U자 형태를 보여 생애주기가설과 부합하는 모습을 보였다. 그러나 자산 비중의 경우, 부동산자산 비중은 연령이 증가할수록 지속적으로 상승하는 모습을 보였고, 금융자산 비중은 연령이 증가할수록 감소하는 모습을 보였다. 또한 지역별로도 차이가 있었는데, 타 지역에 비해 서울․수도권 지역은 자산․부채, 소득․소비가 가장 많았고, 부동산자산 비중도 가장 높았다. 이러한 연령과 지역 간 차이 외에도 학력, 직업, 가구형태, 연소득, 순자산, 주택 종류, 자가소유 여부 등에 따라 가계의 자산과 자산비중에는 차이가 있었다.
다음으로 부동산자산의 결정요인을 살펴보면, 자가소유 확률에는 연령, 총자산 등이 정(+)의 영향을 주었고, 학력, 총부채, 월저축, 서울․수도권지역 거주 등은 부(-)의 영향을 주었다. 부동산자산 비중에는 연령, 배우자있음, 총자산, 총부채, 서울․수도권지역 거주, 자가소유 등은 정의 영향을 주었고, 학력, 1인가구, 연간총소득, 월저축, 소득위험 등은 부의 영향을 주었다. 해가 갈수록 부동산자산 비중은 높아지며, 연령대가 높을수록 경제변수와 부동산변수의 영향력이 컸다.
이상과 같은 연구결과를 통하여 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있다.
첫째, 가계의 자산변화는 연령에 따라 전 생애에 걸쳐 생애주기가설에 부합하나, 부동산자산 비중은 연령과 함께 지속적으로 증가하고 있어 노인층에서의 유동성 문제가 우려된다. 둘째, 서울․수도권 지역의 자가소유 확률은 타 지역에 비해 낮아 주택가격의 안정화가 필요하며, 부동산자산 비중과 부채는 상대적으로 높아 금리변화, 실업 등 경제적 충격에 취약한 구조이므로 이에 대한 대비가 필요하다. 셋째, 저축은 자가소유 확률이나 부동산자산비중 모두에 음(-)의 영향을 미치고 있는데, 이는 자산증식에 부채를 이용함으로써 부채증가로 인해 상대적으로 저축할 여력이 없기 때문으로 판단된다. 부채는 증가하고 저축이 감소하는 자산구조는 가계나 국가경제 모두를 취약하게 하므로 이에 대한 대책이 필요하다.
본 연구의 의의는 금융자산이 가계 자산연구의 대부분을 차지하는 상황 속에서 부동산자산을 연구함으로써, 자산관련 분야에 현실적이고 균형적인 연구시각을 마련했다는데 있다. 또한 본 연구결과를 토대로 가계는 현재의 자산상황을 점검하여 최적 자산배분을 위해 노력하고, 국가는 금리조절이나 주택공급 등 경제정책 수립의 참고자료로 활용할 수 있을 것이다.

핵심용어 : 자산구성, 역U자 형태, 부동산자산 결정요인, 자가소유 확률, 부동산자산 비중

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• Ⅱ. 이론적 배경 8
• 1. 자산선택이론 9
• 1) 소비-저축이론 11
• (1) 절대소득가설 11
• (2) 생애소득가설 12
• (3) 항상소득가설 17
• (4) 상대소득가설 18
• 2) 포트폴리오이론 21
• 2. 선행연구 23
• 1) 연령과 자산선택 연구 24
• 2) 자산선택 결정요인 연구 27
• 3) 선행연구와 차별성 30
• Ⅲ. 가계 자산 현황 32
• 1. 한국노동패널자료(KLIPS) 개요 32
• 2. 가계 자산 현황 38
• 1) 전체적 자산 현황 38
• (1) 연도별 소득 현황 40
• (2) 연도별 자산 현황 41
• 2) 세부적 자산 현황 44
• (1) 연령별 현황 45
• (2) 지역별 현황 54
• (3) 기타 현황 59
• 3) 자산 현황 정리 62
• Ⅳ. 부동산자산 결정요인에 대한 실증분석 65
• 1. 분석설계 65
• 1) 분석모형 및 가설설정 65
• 2) 분석자료 및 변수선정 70
• 3) 분석방법 74
• (1) 패널프로빗모형 75
• (2) 패널토빗모형 76
• 2. 분석결과 78
• 1) 주요변수 간 상관관계 분석 78
• 2) 자가소유 결정요인 분석 79
• 3) 부동산자산 비중 결정요인 분석 82
• 4) 연령대별 분석 87
• 5) 소득위험을 고려한 분석 91
• 6) 분석결과 요약 96
• Ⅴ. 결 론 98
• 1. 요약 및 시사점 98
• 2. 한계 및 과제 100
• 참고문헌 101
• 부록 108
• ABSTRACT 116