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        • KCI등재후보

          헤도닉 가격모형을 활용한 아파트 가격결정요인 분석 - 서울시 및 부산시를 중심으로 -

          박운선,임병준 대한부동산학회 2010 大韓不動産學會誌 Vol.28 No.2

          The purpose of this study is to investigate the apartment price factors by using hedonic approach based on variables including household characteristics, estate characteristics, location characteristics, school characteristics, circumstance characteristics. This study employed multi-regression analysis method to archive the major objectives of this study. The result appear to be quite significant both in terms of the statistical reliability and their implication. Many factors have t-value enough for being significant at less than 10% level. Our result may provide some policy implications in constructing the apartment between a high price apartment district and low price apartment district. 생활수준이 향상되고 주택을 보는 관점도 물리적인 단위주택 개념으로부터 점차 환경·사회적인 측면을 포함하는 보다 폭 넓은 주거생활공간 개념으로 확대되고 있다. 따라서 아파트 구매 시에는 아파트 평수등 구조적 측면 뿐 아니라, 단지규모, 학군, 교육환경, 입지환경 등과 같은 특성요인을 보다 많이 고려하게 되었다. 그러나 기존의 아파트 가격결정요인 연구가 주로 시세가(호가)를 활용하여 이들 특성요인을 분석한 것과는 달리 본 연구에서는 실거래가라는 새로운 종속변수를 도입하여 시세가(호가)와 비교분석해 보았다. 이론적 모형으로 특성가격모형(HPM)을 사용하여 선형모형, 로그선형모형, 준로그모형, 이중로그모형으로 검정한 결과 이중로그모형이 좀 더 우수한 설명력을 보였으므로 최종적으로 이를 분석모형으로 삼았다. 연구의 결과를 보면 첫째, 실거래가와 시세가 모형을 비교했을 때 서울시의 경우에는 시세가(asking price)에 비하여 실거래가의 설명력이 높게 나타났다. 반면 부산시는 시세가가 실거래가에 비해 설명력이 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 고가지역과 저가지역을 비교한 결과 서울시의 경우 고가지역의 설명력은 높지만 가지역의 설명력은 낮을 뿐 아니라 추정계수값의 부호도 상이하였다. 이는 서울시의 고가 및 저가 지역간 아파트 가격결정요인에는 뚜렷한 차이가 있음을 의미하고 있다. 한편 부산시의 경우에는 고가지역과 저가지역간에는 설명력 뿐 아니라 추정계수의 부호도 비슷하여 아파트 가격결정요인에 별 차이가 없음을 알 수 있다. 셋째, 서울시와 부산시의 가격결정요인을 비교한 결과 고가지역의 경우 추정 계수값이상반된 주요변수는 도심까지 거리, 지하철역까지 거리, 고속도로 IC까지 거리, 병원까지 거리, 초등학교까지 거리, 녹지공간까지 거리 등이었으나, 저가지역의 경우에는 지하철역까지 거리, 버스정류장까지 거리, 녹지공간까지 거리에 대한 추정 계수값의 부호가 상반되게 나타났다. 본 연구의 시사점은 국토해양부의 실거래가가 시세가(asking price)와 같이 특성요인을 비교적 잘 반영하고 있어 점진적으로 실거래가가 시세가를 대체할 수 있을 것으로 보이며. 또 아파트 건축 시 세대특성, 단지특성, 입지특성, 교육특성, 환경특성 중 소비자가더 선호하는 특성요인을 제시함으로써 최적입지 선정에 하나의 가이드 역할을 할 수 있을것이다.

        • KCI등재

          지하철건설이 부동산시장에 미친 효과 분석 - 신분당선 건설이 양재역 주변의 토지 및 주택가격 변동을 중심으로 -

          박운선 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-

          이 연구에서 사용된 자료는 한국감정평가협회가 제공하는 1989년부터 2014년까지의 분 당선 통과지역의 월별 지가변동률, 연도별 ㎡당 평균 개별공시지가의 지역분석결과이다. 그리고 연구의 공간적 범위는 서울시 강남구와 양재역 주변의 역세권 지역으로 한정했다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 신분당선 지하철 개발은 지하철 노선에서의 이격 거리에 따라 지가의 상승폭이 다르게 나타났다. 둘째, 지하철 개발이 지가에 미친 시차적 파급효과는 지하철개발사업의 공정에 따라 시차적으로 발생하였다. 지하철 개발계획이 발 표된 시점(2002년)과 1년이 경과한 시점(2003년)에서 양재동의 ㎡당 평균 표준지 공시지가 의 변동률을 비교하였을 때, 연 20%의 상승률을 나타났다. 이로써 볼 때 지하철 건설은 많은 인구를 집중시켜 주변의 지가를 상당수준 끌어올리는 것은 사실이다. 물론 이들 인구 집중현상은 교퉁상의 편의성을 기대한 결과라 할 수 있다. he data used in this study are the regional analysis results of the monthly land price change rate of the Bundang Line passing area from 1989 to 2014 provided by the Korea Appraisal Association, and the average individual publicly announced land price per ㎡ per year. In addition, the spatial scope of the study was limited to the station area around Gangnam-gu and Yangjae Station in Seoul. The results are summarized as follows. First, in the development of the subway line on the Sinbundang line, the rise in land price was different depending on the separation distance from the subway line. Second, the parallax ripple effect of subway development on land prices occurred chronologically according to the process of the subway development project. When comparing the rate of change in the average standard land price per square meter of Yangjae-dong at the time the subway development plan was announced (2002) and one year passed (2003), the annual increase rate was 20%. In view of this, it is true that the construction of the subway concentrates a large population and raises the land price of the surrounding area considerably. Of course, these population concentration phenomena can be said to be the result of expecting the convenience of a bridge.

        • KCI등재후보

          A 대학의 최고경영자과정에서 나타난 수요자 중심교육의 만족도 분석

          박운선,표정호 한국전문경영인학회 2014 專門經營人硏究 Vol.17 No.1

          This research is the first case to apply ISA analysis on advanced management program of A university. ISA analysis is a good method to input customer’s needs and wants to program design and fulfillment. The A university’s AMP is focused on health and well-being life of CEOs. The program is initially differentiated from the other usual AMPs. The result of ISA analysis, intrinsic factors of the program such as quality of education contents and professor’s attitudes are located at the first quadrant, which means that students as customers are satisfied at the critical points. So the allotment of resources and efforts on the factors needs to be sustained. This results is contrary to usual ones of prior studies on Korean AMPs, which tell that overall degree of satisfaction is low because the program is not designed delicately and differentiated. The result imply that, well customized and differentiated program can get successful performance in saturated AMP market in Korea. 본 연구는 국내 연구로는 최초로, A 대학의 최고경영자과정을 대상으로 수요자의 요구를 교육과정 설계에 반영하면 현재의 문제점들을 얼마만큼 개선할 수 있는지 여부를 중요도-만족도 기법 (ISA)으로 분석해 보았다. A 대학의 최고경영자과정은 일반적인 최고경영자과정과는 달리 국내에서는 드물게도 건강에 초점을 맞추어 진행하는 차별화된 사례에 속한다. 연구결과를 보면 기존 일반 최고경영자과정에 대한 선행연구와는 달리 프로그램 자체에 대한 수강생들의 만족도가 생각했던 것만큼 높지는 않았지만 향후에도 이와 같은 노력은 계속 유지할 필요가 있을 것으로 보였다. 비록 CEO를 대상으로, 건강 프로그램을 중심으로 특화된 A 대학의 사례를 분석한 한정된 결과였지만 ‘수요자의 요구에 맞추어 차별화하려는 노력만 강화한다면 어느 정도는 성공할 수 있다’는 결과는 매우 고무적이라 하지 않을 수 없다. 본 연구는 지난 날 한 때 우후죽순처럼 설립되었다가 얼마 지나지 않아 수요층의 고갈로 대다수가 폐쇄될 수밖에 없어 고민하는 등 현재 각 대학이 공통적으로 안고 있는 최고경영자과정의 운영상 어려움에 대해서는 시사되는 바가 크다고 할 것이다.

        • 기업금융 투자방안에 따른 산업의 생산성분석

          박운선 淸州大學校 都市·地域開發硏究所 2000 都市·地域開發硏究 Vol.8 No.1

          우리나라 산업은 경제의 고도성장과 정부의 경제 자유화 정책의 점진적 확대 실시에 따라 산업의 생산성 향상은 많이 변화해 왔다. 이러한 측면에 산업의 총요소 생산성을 실증분석한 결과 1980년대에는 높은 증가세를 보였으나 1990년대 들어서는 투자효율 저하등으로 증가율이 낮아진 것으로 나타났다. 또한 1999년에는 외환위기이후 경제구조조정을 통해 기초 경제여건이 개선되면서 기업금융 및 기업구조가 변화에 따라 산업 생산성이 향상된 것으로 추정되었다. 그리고산업생산성에 영향을 주는 변수로 R&D투자 총재정지출 교육비 비중, 가동률, 물가 상승률에 영향을 받는 것으로 추정하고 있는데 R&D투자(0.096), 총재정지출중 교육비 비중(0.416), 가동율지수(0.433)의 순으로 생산성에 영향을 주는 것으로 나타나며 물가상승률(-0.323)으로 부의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 특히 R&D는 질적수준을 고도화하고, 교육에 대한 개인의 창의력과 실용적 전문지식을 보다 효과적으로 높일 수 있도록 교육정책이 이루어져야 한다. 그리고 산업의 생산성 파급효과 분석에서는 첫째, 단기에는 규모의 생산성 향상에 크게 기여 하지만 장기에는 기여하지 않게 된다. 둘째, 기업간 분업구조의 심화에 따른 자체 기술 혁신의 결과가 아니었음을 의미한다. 셋째, 국내 수요부분과의 거래 증대에서 오는 파급효과가 오랜기간에 걸쳐 개별 부분의 생산성 향상에 기여하고 있음을 나타낸다. 넷째, 독과점 원재료 및 소개산업에 대안 수익장벽 원재료 자본재를 계열기업에서만 주달하는 기업관행 정부의 지정계열화 정책 등이 중요한 요인으로 작용하였을 것으로 판단한다. 기간별로 추정하면, 다섯째, 초기에는 공급부문 및 수요부문 등으로 부터의 부문간 생산성 파급효과는 없었던 것으로 추정되었다. 여섯째, 중기에는 파급효과 및 규모의 경제 모두 유의성이 없게 나타났다. 일곱째, 수요부분으로부터는 양의 생산성 파급효과가 발생하는 반면 공급 부문으로부터는 음의 파급효과가 발생한 것으로 나타났다. 여덟째, 외환위기 직전 기간은 수요부문으로부터 파급효과가 줄어들었고, 공급부문으로부터의 파급효과는 나타나지 않은 것으로 추정되었다. 이러한 분석을 통해 21세기는 경제자유화정책에 따른 기업과 금융기관의 건전성 규제를 강화하여 과도한 운용에 따른 리스크를 억제 함으로써 안전성을 유지할 수 있고 보다 거시경제학적으로 신축있게 이루어지며, 기업금융 투자 방안에 수익성 향상과 경쟁력 제고를 위한 노력으로 산업 생산성에 더욱 노력을 기울여야 할 것이다.

        • KCI등재

          지역 및 가격대별 아파트가격결정요인의 차이 분석

          박운선(Park Woon-Seon),임병준(Rhim Byeong-Jun) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.1

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          The previous studies on the valuation of apartment, using hedonic price model do not lead to coincident results. Each characters of a codominium have various effects on prices dedending on research papers. What make the discordinance despite of the long history? This research begin with that question. And our hypothesis is the demorgraphic difference that leads to variation on hedonic price model. and The demorgraphic difference is embedded in and crowded by the geographic sections. The hedonic price model is one that decompose the price of an item into separate component, and the HPM is based hypothesis, which holds that when a consumer purchases a house , they would choose the house that has the variety of house characteristic. This study estimates the marginal values of detailed amenity factors of apartment in each section and test differences between each section' model. Therefore, The purpose of this study is to investigate the demographic difference's effect on the apartment price factors by using hedonic approach based on variables including household characteristics, estate characteristics, location characteristics, school characteristics, circumstance characteristics. This study employed multi-regression analysis method to archive the major objectives of this study. The result appear to be quite significant both in terms of the statistical reliability and their implication. Many factors have t-value enough for being significant at less than 5% level. and by chow test, each models are siginificantly different. Our result may provide some policy implications in constructing the apartment between a high price apartment district and low price apartment district.

        • KCI등재

          공공개발택지정책에 관한 연구: 안양 연현지구를 중심으로

          박운선 ( Park Woon Seon ) 한국행정사학회 2020 韓國行政史學誌 Vol.50 No.-

          공공택지개발사업은 공공성이 제일 큰 목표이지만 정책효과 분석은 공공성의 관점에서 발생하는 저소득층 무주택 가구의 주거비 부담완화와 주거안정성 강화 및 지역경제 활성화를 위해 필수불가결한 분석이다. 더욱이 공공택지개발 사업에서의 경제성 분석은 ‘完販되는 사업’ ‘흑자 기록의 공공사업’을 위해서는 빼놓을 수 없는 필수요소이다. 이를 소홀하게 할 경우 미분양사업 또는 적자 사업으로써 지역경제나 주민들에게 막대한 부담을 지우게 되는 것이다. 그러므로 본 연구는 안양시가 추진하는 대상지 (안양연현공공개발택지)를 중심으로 공공택지 개발 사업의 정책효과 문제를 분석코자 하였다. 안양연현공공개발택지지구는 안양시에서 추진하는 사업 중에서도 그 규모나 기대치가 매우 크기 때문에 각 종 국내외의 선행연구 사례를 상세히 검토해 보았으나 현재까지 공공택지개발의 정책효과에 관한 분석 자료는 비교적 찾아보기 힘들었다. 그 이유는 정책성 분석은 정성적 분석이므로 편익(benefit)에 대한 사전적 수치화 자체가 어려울 뿐 아니라 단체장의 짧은 임기에 비해 공기가 비교적 긴 공공사업이 정치적 풍향에 따라 즉흥적으로 추진되면서도 책임소재는 분명히 가리려 하지 않았기 때문이기도 하다. 본 연구에서 보듯 경제성분석이 다소 부정적으로 나타날 경우에도 기술성, 재무성 등에서 일부가 긍정적이고 정책성 분석에서 지역경제파급효과가 크고 지방재무건전성 완화가 이루어지는 경우라면 사업을 추진하는 예가 많았다. 안양연현 공공주택지구 조성사업도 비록 경제성 분석에서는 다소 부정적이라 해도 주민 복지나 서민들의 주거안정, 지역의 균형개발, 그리고 지역경제 활성화라는 정책효과가 크다면 긍정적으로 검토할 필요가 있다. 이 경우 결과적으로 ‘미분양’이나 ‘적자사업’을 추진했다는 책임에서 벗어날 수 있을 것이다. Public housing development projects have the greatest goal of publicity, but the analysis of policy effects is an indispensable analysis for reducing the burden of housing costs for homeless households from low-income families, reinforcing housing stability, and revitalizing the local economy from the perspective of publicity. Moreover, the analysis of economic feasibility in public housing site development projects is indispensable for ‘completely sold projects’ and ‘public projects with a record of surpluses’. If this is neglected, it is an unsold project or a deficit project, which puts a huge burden on the local economy and residents. Therefore, this study attempted to analyze the policy effect problem of the public housing site development project focusing on the target site promoted by Anyang City (Anyang Yeonhyeon Public Development Housing Site). The Anyang Yeonhyeon Public Development Housing District has a very large scale and expectation among the projects promoted by Anyang City, so we have reviewed various domestic and overseas precedent studies in detail, but until now, it has been difficult to find comparative data on the policy effects of public housing development. The reason is that since policy analysis is a qualitative analysis, it is difficult to quantify the benefits in advance, and public projects with a relatively long term compared to the short term of the head of the group are spontaneously promoted according to the political direction, but the responsibility is clearly held. It is also because He&She(the head of the group) did not try to cover it. As shown in this study, even if the economic feasibility analysis is somewhat negative, there are many cases of promoting the project if some are positive in terms of technology and finance, and the regional economic ripple effect is large in the policy analysis, and local financial soundness is eased. Although the Anyang Yeonhyeon public housing district development project is somewhat negative in the economic analysis, it is necessary to review positively if the policy effects such as welfare of residents, housing stability of the common people, balanced development of the region, and activation of the local economy are large. In this case, as a result, He & She( the head of the group) will be able to escape the responsibility of promoting “unsold” or “deficit projects”.

        • KCI등재

          인문계 고교생 대상 직업체험프로그램의 효과도 검증과 중요도-만족도 분석

          박운선 ( Woon Sun Park ) 한국청소년복지학회 2014 청소년복지연구 Vol.16 No.1

          본 연구는 ‘직업체험활동 프로그램의 경우 인문계고등학생에게는 매우 필요하지만 실제로 이를 실시하는 사례는 드물다’. 이런 문제의식에서 경기도 내 모 고등학교에서 실시 중인 ‘나의 꿈 찾기’ 프로그램을 분석하였다. 현재 이 프로그램을 통해 ‘학생들이 자신의 진로를 계획하고, 스스로 준비해 감에 있어 얼마만큼의 도움을 받고 있는지’를 실증적으로 분석코자 하였다. 분석결과를 보면 프로그램의 의도와는 달리 참여 학생들의 직업 및 경제의식 증진에는 별로 기여하지 못하는 것으로 나타났다. 이에 따라 본 연구에서는 프로그램의 중요도-만족도 등의 분석을 통해 프로그램의 선택 기준과 구성요소에 따른 자원 배분 등을 재점검한 후 개선책을 찾아보고자 하였다. 더욱이 본 연구는 사례를 통해 직업체험 프로그램을 수행 중인 일선 교사들에게 활용 가능한 간단하면서도 실용적인 방법론을 제시코자 했다는 점에 나름의 의의를 두었다. Students who need job-experiencing activities are one at liberal highschool. The adolescents in Meister or industrial highschool have founded on their career and took the way to those schools. This research begins at this notion. Therefore it examines the effectiveness of job-experiencing activities at the academic highschool, nowadays. However, throughout ROK, such a activity have been rarely educated in liberal highschool. Fortunately, Researcher found one school in Kyongi Province. The program name is “My Dream Roadmap”. So this research evaluate the effect of this program. And if there`s no significant effect, what would be the solution? To give answer, Researcher execute Important-Satisfaction Analysis. Therefore, theme of research are two below. One is whether “My dream roadmap” significantly enhance the economy and job cognition or not. And finally, if the program has balanced resource-alignment at the view of ISA(Important-Satisfaction Program).

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