인구,통계학적 특성이 아파트 매매가격에 미치는 영향 -서울시를 중심으로-

박운선 ( Woon Seon Park ),임병준 ( Byeong Jun Rhim ) 한국감정평가학회 2011 감정평가학논집 Vol.10 No.2

Antecedent studies on functions of apartment values are supplier-oriented. That fact make no coincidence about effects of apartment characteristics on apartment’s value because it ignores the impact of demanders’ and suppliers’ demographic variables on valuating functions. Based upon this critics, we developed new framework and model on equilibrium price and bubble price of apartments. And we empirically tested them with data from Seoul city. The apartment house price was analyzed by statistical methods; for data processing, along with a test of reliability in the measuring tools, regression analysis; analyses were all tested at the p<.05 significance level. Empirical result shows that consideration of demographic variables are important in estimating apartment’s value manifesting that each sub-sections have different valuating functions by demographic characteristics. And floor, view, direction have different effect on equilibrium price and bubble price in each sub-section model. Our models have high explainable power on equilibrium price and bubble price. So This results would be useful in both academic and practical fields.

금융위기 후 대도시 아파트 특성가격모형(HPM)의 변화 -3개 대도시(서울, 대전, 부산)를 중심으로-

박운선 ( Woon Seon Park ),임병준 ( Byeong Jun Rhim ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.2

금융위기 이후 한국 대도시지역의 아파트에 대한 가격특성함수의 변화를 다룬 논문은 많지 않다. 그러나 시장의 참여자인 공급자와 수요자의 입장에서 가장 큰 관심사는 어떤 특성을 갖춘 아파트가 거래상대방에게 가장 매력적인가 하는 것이다. 따라서 본 연구는 특성가격모형에 의거하여, 금융위기와 사회변화 이후 한국의 대도시인 서울, 대전, 부산지역의 아파트에 대한 특성가격모형의 변화를 살폈다. 연구가설은 각 도시의 가격특성모형의 변화(가설 1), 각 도시별 변화의 추세(가설 2), 추세의 패턴(가설 3) 등을 살폈다. 이를 검증하기 위해 본 연구진은 서울, 부산, 대전의 209.107개의 아파트 실거래데이터(2006~2010년)를 수집하였다. 실증분석 결과, 금융위기와 같은 경제적 사건이 각 도시의 특성가격모형을 변화시킨 것으로 나타났다. 따라서 가설 1은 지지 되었다. 또한 세 도시에서 변화의 추세를 살핀 가설2 역시 지지되었다. 마지막으로 실수요 중심의 아파트 특성이 선호되리라는 가설 3은 도시별로 혼재된 양상을 나타내 기각되었다. There are not many literatures on changes of hedonic price model of metropolitan apartments in South Korea after global financial crisis, But apartment buyer & seller``s most urgent concern is what attributes of apartment is most attractive to trade counter part. So this study figure out the transition of hedonic price model of Korean metropolitan cities-Seoul, Daejeon, and Busan after the crisis and social change, based on hedonic price model. Research hypotheses are composed of transitions of HPM at each cities(Hypothesis 1), transition phase difference among cities(Hypothesis 2), and pattern of transition(Hypothesis 3). To test the hypotheses, we build up 209,107 real transaction data of apartment in Seoul, Busan, and Daejeon from 2006 to 2010. Results of empirical tests show that the economic event(financial crisis) changes the hedonic price model at each cities. So hypothesis 1 is accepted. And hypothesis 2 which test the phase of transition among three metropolitan cities is accepted, too. Finally, hypothesis 3 which tells that apartment attributes about practical demand would be favored is rejected. Each cities show mixed trends of preference on apartment attributes.

지역 및 가격대별 아파트가격결정요인의 차이 분석

박운선(Park Woon-Seon),임병준(Rhim Byeong-Jun) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.1

The previous studies on the valuation of apartment, using hedonic price model do not lead to coincident results. Each characters of a codominium have various effects on prices dedending on research papers. What make the discordinance despite of the long history? This research begin with that question. And our hypothesis is the demorgraphic difference that leads to variation on hedonic price model. and The demorgraphic difference is embedded in and crowded by the geographic sections. The hedonic price model is one that decompose the price of an item into separate component, and the HPM is based hypothesis, which holds that when a consumer purchases a house , they would choose the house that has the variety of house characteristic. This study estimates the marginal values of detailed amenity factors of apartment in each section and test differences between each section' model. Therefore, The purpose of this study is to investigate the demographic difference's effect on the apartment price factors by using hedonic approach based on variables including household characteristics, estate characteristics, location characteristics, school characteristics, circumstance characteristics. This study employed multi-regression analysis method to archive the major objectives of this study. The result appear to be quite significant both in terms of the statistical reliability and their implication. Many factors have t-value enough for being significant at less than 5% level. and by chow test, each models are siginificantly different. Our result may provide some policy implications in constructing the apartment between a high price apartment district and low price apartment district.

분양아파트의 수용가능가격 추정에 관한 연구

박운선(Park, Woon Seon),임병준(Rhim, Byeong Jun) 한국부동산학회 2012 不動産學報 Vol.49 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Since, there's no calculation method on pre-arrange price of newly built apartments based on consumer's cognition, (2) RESEARCH METHOD This study aims to deduce determinant variables on acceptable price at the consumer's side from the several relevant theories. At the main discourse, author reveal the reason why computation of the price at the consumer side. (3) RESEARCH FINDINGS These results would give a basis for the future research's on consumer's cognition on newly built apartment and apartment builder's profit maximization. 2. RESULTS As a results, conclusive criteria on acceptable prices are on characteristics on real estate and environment. and preestimating on price ascending and easing tax policy act as an consumer's perception on future value of an apartment. and householders's age and income are the determinant demographic variables. These results would give a basis for the future research's on consumer's cognition on newly built apartment and apartment builder's profit maximization.

공공개발택지정책에 관한 연구: 안양 연현지구를 중심으로

박운선 ( Park Woon Seon ) 한국행정사학회 2020 韓國行政史學誌 Vol.50 No.-

공공택지개발사업은 공공성이 제일 큰 목표이지만 정책효과 분석은 공공성의 관점에서 발생하는 저소득층 무주택 가구의 주거비 부담완화와 주거안정성 강화 및 지역경제 활성화를 위해 필수불가결한 분석이다. 더욱이 공공택지개발 사업에서의 경제성 분석은 ‘完販되는 사업’ ‘흑자 기록의 공공사업’을 위해서는 빼놓을 수 없는 필수요소이다. 이를 소홀하게 할 경우 미분양사업 또는 적자 사업으로써 지역경제나 주민들에게 막대한 부담을 지우게 되는 것이다. 그러므로 본 연구는 안양시가 추진하는 대상지 (안양연현공공개발택지)를 중심으로 공공택지 개발 사업의 정책효과 문제를 분석코자 하였다. 안양연현공공개발택지지구는 안양시에서 추진하는 사업 중에서도 그 규모나 기대치가 매우 크기 때문에 각 종 국내외의 선행연구 사례를 상세히 검토해 보았으나 현재까지 공공택지개발의 정책효과에 관한 분석 자료는 비교적 찾아보기 힘들었다. 그 이유는 정책성 분석은 정성적 분석이므로 편익(benefit)에 대한 사전적 수치화 자체가 어려울 뿐 아니라 단체장의 짧은 임기에 비해 공기가 비교적 긴 공공사업이 정치적 풍향에 따라 즉흥적으로 추진되면서도 책임소재는 분명히 가리려 하지 않았기 때문이기도 하다. 본 연구에서 보듯 경제성분석이 다소 부정적으로 나타날 경우에도 기술성, 재무성 등에서 일부가 긍정적이고 정책성 분석에서 지역경제파급효과가 크고 지방재무건전성 완화가 이루어지는 경우라면 사업을 추진하는 예가 많았다. 안양연현 공공주택지구 조성사업도 비록 경제성 분석에서는 다소 부정적이라 해도 주민 복지나 서민들의 주거안정, 지역의 균형개발, 그리고 지역경제 활성화라는 정책효과가 크다면 긍정적으로 검토할 필요가 있다. 이 경우 결과적으로 ‘미분양’이나 ‘적자사업’을 추진했다는 책임에서 벗어날 수 있을 것이다. Public housing development projects have the greatest goal of publicity, but the analysis of policy effects is an indispensable analysis for reducing the burden of housing costs for homeless households from low-income families, reinforcing housing stability, and revitalizing the local economy from the perspective of publicity. Moreover, the analysis of economic feasibility in public housing site development projects is indispensable for ‘completely sold projects’ and ‘public projects with a record of surpluses’. If this is neglected, it is an unsold project or a deficit project, which puts a huge burden on the local economy and residents. Therefore, this study attempted to analyze the policy effect problem of the public housing site development project focusing on the target site promoted by Anyang City (Anyang Yeonhyeon Public Development Housing Site). The Anyang Yeonhyeon Public Development Housing District has a very large scale and expectation among the projects promoted by Anyang City, so we have reviewed various domestic and overseas precedent studies in detail, but until now, it has been difficult to find comparative data on the policy effects of public housing development. The reason is that since policy analysis is a qualitative analysis, it is difficult to quantify the benefits in advance, and public projects with a relatively long term compared to the short term of the head of the group are spontaneously promoted according to the political direction, but the responsibility is clearly held. It is also because He&She(the head of the group) did not try to cover it. As shown in this study, even if the economic feasibility analysis is somewhat negative, there are many cases of promoting the project if some are positive in terms of technology and finance, and the regional economic ripple effect is large in the policy analysis, and local financial soundness is eased. Although the Anyang Yeonhyeon public housing district development project is somewhat negative in the economic analysis, it is necessary to review positively if the policy effects such as welfare of residents, housing stability of the common people, balanced development of the region, and activation of the local economy are large. In this case, as a result, He & She( the head of the group) will be able to escape the responsibility of promoting “unsold” or “deficit projects”.

경제 위기와 서울 동남권역 아파트 가격의 결정요인 변화

김광영 ( Kwang Young Kim ),박운선 ( Woon Seon Park ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.2

본 연구는 금융위기가 최근의 주택시장의 가격결정구조에 어떤 영향을 미쳤는가를 밝히기 위해 설계되었다. 이를 위해 본 연구자들은 서울 동남권의 4개 자치구의 2011~2013년 시세데이터를 바탕으로, 헤도 닉가격결정모형을 적용하여 가격결정요인의 구조 변화를 살폈다. 그 결과 전세가율의 영향은 2011~2013년간 견고하게 유의미하였으며, 그 영향은 더욱 증가한 것으로 나타났다. 또한 부유층이 많이 살고 있는 아파트의 경우 다른 구들에 미해 높은 가격이 형성되고 있었다. 또한 대형 아파트의 경우 경제위기에도 불구하고 여전히 심미적 요소가 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이와 같은 결과는 금융위기의 여파가 각 사회계층에 따라 다르게 영향을 미침을 보인다 하겠다. 이와 같은 결과는 선행연구에서 예측한 한국 주택시장 구조 변화와는 맞지 않는 결과라 하겠다. This study aims to figure out the financial crisis` impact on recent Korean real estate market, especially on structure of decisive factors on apartment price. Researchers investigate the pattern of decisive factors of apartment price in south-east Seoul between February 2011 and February 2013. The Result shows that chrter price`s portion to the house`s price affect on the price constantly and the impact has increased. And formation of the price is dependent on location of the house. Apartment in Kangnamgu is significantly higher than the other gus. And hedonic preference on houses in rich classes are robust despite of economic recessions. These rusults infer that external economic blasts are absorbed differently to various income stratums. These results explains that the sensitivity on external economic situation goes deeper as the apartment size decrease. These results are not fit with Lee(2011)`s predict on structural transformation of Korean real estate market.

국유재산 관리실태 조사의 효율적 개선에 대한 연구 : 국가 재정수입 증대 및 소상공인 일자리 창출 중심

정태식(Jyoung, Tae-Shik),차용섭(Cha, Yong-Sub),박운선(Park, Woon-Seon) 한국부동산정책학회 2016 不動産政策硏究 Vol.17 No.1

This study has analysed the several factors of significant nature of overall survey on the national property widely spread over the nation and proposed several points to be reviewed for the further development of overall survey activities. Under the circumstance where the paradigm and policies on the national property has been rapidly changing, it is worth noting that national property takes a lion share of the national wealth and it should be utilized efficiently for the enhancement of wealth of the people. Quite recently, multiple of young part-time workers are participating in the overall survey work on the national property, which might bring them rather a limited job finding opportunities on the more specified and advanced areas and also this would negatively impact on the efficient use of the human resources from the macro economic view point. In this analysis we have introduced active utilization and mobilization of the existing man-power group of administer of public affairs who are well qualified and accumulated knowledge in the public work in the survey activities of national property. This will bring the formidable favorable effects on the enhancement of general sentiments of the people toward the national property and also having the reliable result of the survey. If the above method will be adopted and safely formed in the survey activities , this will be a cost-effective way and also increase Job-creation effect constantly and will save considerable amount of the national budget expended in a yearly basis.

기업금융 투자방안에 따른 산업의 생산성분석

박운선 淸州大學校 都市·地域開發硏究所 2000 都市·地域開發硏究 Vol.8 No.1

우리나라 산업은 경제의 고도성장과 정부의 경제 자유화 정책의 점진적 확대 실시에 따라 산업의 생산성 향상은 많이 변화해 왔다. 이러한 측면에 산업의 총요소 생산성을 실증분석한 결과 1980년대에는 높은 증가세를 보였으나 1990년대 들어서는 투자효율 저하등으로 증가율이 낮아진 것으로 나타났다. 또한 1999년에는 외환위기이후 경제구조조정을 통해 기초 경제여건이 개선되면서 기업금융 및 기업구조가 변화에 따라 산업 생산성이 향상된 것으로 추정되었다. 그리고산업생산성에 영향을 주는 변수로 R&D투자 총재정지출 교육비 비중, 가동률, 물가 상승률에 영향을 받는 것으로 추정하고 있는데 R&D투자(0.096), 총재정지출중 교육비 비중(0.416), 가동율지수(0.433)의 순으로 생산성에 영향을 주는 것으로 나타나며 물가상승률(-0.323)으로 부의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 특히 R&D는 질적수준을 고도화하고, 교육에 대한 개인의 창의력과 실용적 전문지식을 보다 효과적으로 높일 수 있도록 교육정책이 이루어져야 한다. 그리고 산업의 생산성 파급효과 분석에서는 첫째, 단기에는 규모의 생산성 향상에 크게 기여 하지만 장기에는 기여하지 않게 된다. 둘째, 기업간 분업구조의 심화에 따른 자체 기술 혁신의 결과가 아니었음을 의미한다. 셋째, 국내 수요부분과의 거래 증대에서 오는 파급효과가 오랜기간에 걸쳐 개별 부분의 생산성 향상에 기여하고 있음을 나타낸다. 넷째, 독과점 원재료 및 소개산업에 대안 수익장벽 원재료 자본재를 계열기업에서만 주달하는 기업관행 정부의 지정계열화 정책 등이 중요한 요인으로 작용하였을 것으로 판단한다. 기간별로 추정하면, 다섯째, 초기에는 공급부문 및 수요부문 등으로 부터의 부문간 생산성 파급효과는 없었던 것으로 추정되었다. 여섯째, 중기에는 파급효과 및 규모의 경제 모두 유의성이 없게 나타났다. 일곱째, 수요부분으로부터는 양의 생산성 파급효과가 발생하는 반면 공급 부문으로부터는 음의 파급효과가 발생한 것으로 나타났다. 여덟째, 외환위기 직전 기간은 수요부문으로부터 파급효과가 줄어들었고, 공급부문으로부터의 파급효과는 나타나지 않은 것으로 추정되었다. 이러한 분석을 통해 21세기는 경제자유화정책에 따른 기업과 금융기관의 건전성 규제를 강화하여 과도한 운용에 따른 리스크를 억제 함으로써 안전성을 유지할 수 있고 보다 거시경제학적으로 신축있게 이루어지며, 기업금융 투자 방안에 수익성 향상과 경쟁력 제고를 위한 노력으로 산업 생산성에 더욱 노력을 기울여야 할 것이다.