주택점유형태별 주택에너지의 소비 및 절약의식에 관한 연구

권치흥,유정현,Kwon, Chi-Hung,Yoo, Jung-Hyun 한국토지주택공사 토지주택연구원 2013 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.4 No.4

본 연구는 주택점유형태별 주택에너지의 소비 및 절약의식, 사용형태와 향후 주택에너지 절감을 위한 정책방향을 파악하고자 한다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 점유형태별로 평균값의 차이가 존재하는 것으로 나타났다. 둘째, 자가, 민간 임대 및 공공임대 거주자는 에너지 소비 및 절약의식을 잘 실천하고 있었다. 셋째, 에너지절약행위항목에서 자가주택과 임대주택거주자의 행위에 있어서는 행동의 차이가 존재하였다. 마지막으로 향후 정책방향은 소비자 중심의 인센티브 방안이 더 효율적이고 효과적으로 활용될 것이다. The purpose of this paper is to analyze of the home energy consumption and conservation awareness, usage patterns and policy directions for housing energy-saving house by three types of houses tenure. The results of analysis is : First, there is existed to the difference in average by each housing tenure types. Second, the residents of sales apartment and tenants of private and public rental apartment are practices in the energy consumption and conservation Third, the behavior between residents of sale-housing and the tenants of private and rental housing on the energy-saving behavior items is existed with behavioral differences. Finally, the consumer-oriented incentives method in the future housing energy' policy direction might be used more efficient and effective than others

수도권 무주택가구의 공공주택 입주가능성 분석에 관한 연구

권치흥 ( Chi Hung Kwon ),조주현 ( Joo Hyun Cho ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

Major purpose of this study is to identify the proportion and characteristics of beneficiaries of public housing policy based on housing accessibility and affordability. In addition, we evaluate the effectiveness of restrictions in income and asset levels of occupants in application for occupancy of public housing. Through empirical analyses, we found that current restriction in asset standard is less binding than that in income. Also we found that the proportion of eligible households with the accessibility and affordability for 74㎡public housing was reduced from 13.7% to 4.0% and that of 59㎡ decreased from 19.5% to 7.9% by applying income and asset restrictions together. Based on these findings, we suggest a new combined form of income and asset eligibility criteria for those subject to housing policy. And these criteria should be set according to the house size at the time of housing supply.

가구의 특성이 주택점유에 미치는 영향에 관한 연구 : 소득 및 자산의 불일치를 중심으로

권치흥(Kwon Chi-Hung) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.1

This study attempted to make an empirical analysis of the effect of a discordance in income class and asset class on the form of housing tenure choice with a focus on "2010 Household Finance Survey Data ". For this purpose, it additionally applied the income-predominant variable and the wealth-predominant variable reflecting a difference in income and wealth other than variables mentioned in previous studies. An attempt was made to investigate the result of logistic regression analysis of the form of housing tenure choice for the entire household. It was found that the households that had the high net asset and income, the predominant wealth class, lived in the non-metropolitan area, had the male householder working as the full-time paid worker or engaged in self-employment, lived in the apartment and had many family members had a high probability of choosing homeownership rather than rental housing. The analysis of the form of housing occupancy by age showed that the householders in their 20s and in their 60s or above showed a difference in the significant variable compared to the other age groups. It could be found that the form of housing occupancy varied according to the characteristics of the age groups with life cycles. This result of analysis taken together, it was found that the wealth-predominant variable had a high probability of choosing homeownership in relation to the form of housing occupancy and that the income-predominant variable had a high probability of choosing rent housing. Accordingly, it was found that wealth had an effect in choosing homeownership.

보금자리주택의 지불능력 분석에 관한 연구

권치흥(Chi-Hung Kwon),조주현(Joo-Hyun Cho) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.1

기존의 주택지불능력에 관련한 연구는 소득분위를 중심으로 연구되었으나 1997년 외환위기 이후 주택가격 급등 등 국내ㆍ외 환경변화에 따라 소득과 자산분포의 불평등이나 불일치가 심화되는 경향이 나타났다. 이러한 결과를 2010년 가계금융조사에서 살펴보면, 소득분위와 자산분위가 동일한 경우는 최소 25.6%(소득 3분위ㆍ자산 3분위)에서 최대 50.0%(소득 3분위ㆍ자산 3분위)로 나타났다. 그러나 그 이외에 경우에는 소득분위와 자산분위가 불일치한 것으로 확인할 수 있어서 보금자리주택에 지불능력을 측정하는 요소로 소득분위만을 설정하는 것은 한계가 있다. 따라서 본 연구에서는 소득 10분 위와 자산 10분위를 매트릭스 구조화를 통해 정책대상계층을 재분류하고, 주택구입능력과 주거비부담능력을 통합한 개념인 주택지불능력과 자산형성분을 새로이 추가하여 이를 하남감일지구를 사례로 분석하였다. 분석결과를 종합해보면 현재 공급되고 있는 보금자리주택은 무주택 서민을 위해 공급하기 보다는 적정한 수준의 소득과 자산을 확보한 계층이 지불가능계층으로 나타나서 향후에는 소득과 자산기준을 고려한 규모별 ㆍ 가격별 주택공급정책을 마련할 필요가 있다 The purpose of this paper is to examine the spectrum of accessible and affordable demanders for public housing by both income and asset criteria in the capital region in Korea. In particular, we reclassify the data of 1,474 rental households who do not own their houses in the capital region into 10×10 matrix structure and conduct the simulation of public housing accessibility and affordability. From our analyses, it is found that most of the households accessible and affordable for the dwelling unit of 74㎡ in current Bogeumjari housing belong to the income and asset classes higher than average level.

자산과 소득제약을 동시에 고려한 주택구입능력 분석에 관한 연구

권치흥(Chi-Hung Kwon),조주현(Joo-Hyun Cho),이종은(Jong-Eun Lee) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.4

기존의 주택구입능력에 관련한 연구는 소득분위를 중심으로 연구되었으나 주택구입 능력에 영향을 미치는 자산을 포함한 연구의 수행이나 구체적인 논의는 충분하게 이루어지지 못했다. 따라서 본 연구는 첫째 소득과 자산을 결합하여 자산.소득계층으로 재분류하여 각 계층별 가구의 특성을 분석하였다. 둘째 각 계층별 주택구입능력을 추정하여 입주가능성 여부를 검토하였다. 본 연구에서는 현재 정부에서 공급하고 있는 보금자리주택을 대상으로 활용하여 계층별 주택구입능력의 실제효과를 분석하였고, 대출의 경우에는 보금자리론을, 자산.소득제약의 효과를 위해서는 투기지역과 비투기지역으로 나누어 분석하였다. 분석결과에 따르면, 주택구입능력은 소득보다는 자산의 영향이 있는 것으로 나타났고 주거비지불능력에서는 소득에 연관성이 있다는 것을 제시하였다. 또한 분양형 주택보다 분납(지분)형 주택을 공급하였을 때 다양한 자산.소득계층이 주택을 구입할 가능성이 있었다. This study attempted to analyze the characteristic of household by class by combining income and assets and reclassifying them their class. Second, an attempt was made to calculate whether or not there was the possibility of occupancy by calculating the ability to purchase housing by class. Especially, an attempt was made to examine whether there was the possibility of occupancy among the income classes difficult to buy housing through the loan by dividing the type of housing supply into the housing of sales type and the housing of installment payment. An attempt was made to analyze the Bogumjari mortgage loan in case of the loan and the effect of asset and income constraints by dividing it into the area of speculation and the area of non-speculation. According to the results of analysis, it was found that the ability to purchase housing was influenced by assets rather than by income and that the ability to pay housing expenses was related to income. And it was also found that various asset and income classes might buy housing when the housing of installment type was supplied for them rather than the housing of sales type.

2008년 금융위기 이후 부동산가격 결정요인 변화 분석

김용순,권치흥,이경애,이현림,Kim, Yong-Soon,Kwon, Chi-Hung,Lee, Kyung-Ae,Lee, Hyun-Rim 한국토지주택공사 토지주택연구원 2011 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.2 No.4

본 연구는 지난 2008년 리먼사태로 인한 글로벌 금융위기 이후 부동산가격의 결정요인이 어떻게 변화하는지를 VAR모형을 통해 분석하고자 하였다. 이를 위해 2000년 1분기부터 2011년 2분기까지의 전국 토지, 주택매매, 주택전세 등 부동산가격에 대해 실질GDP, 국고채수익률, 소비자물가, KOSPI, 주택건설실적, 토지가격 등을 이용하여 VAR모형을 구축하고 충격반응 및 분산분해 분석을 실시하였다. 금융위기 이후의 변화행태를 분석하기 위해 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 3분기를 기준으로 이전과 현재까지로 분석기간을 나누어 가격결정요인 변화를 비교 분석하였다. 분석결과, 토지가격은 금융위기 이전과 비교할 때 실질GDP와 금리의 영향력은 더 커진 것으로 나타났다. 이는 토지가격이 과거에 비해 거시경제여건에 더욱 민감하게 반응하게 되었다는 사실을 보여준다. 주택매매가격도 금리나 GDP와 같이 시장기본가치에 대해 거의 영향을 받지 않고, 주택가격 자체의 변화나 전세가격의 변화에 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 최근의 전세가격 급등세가 지속되고 있음을 감안할 때 매매가격도 조만간 상승할 가능성이 크다고 예상할 수 있는 부분이다. 주택전세가격은 금융위기 이전이나 이후 모두 거시경제지표의 영향력이 약화되고, 소비자물가나 전세가격 자체의 변화에 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 이와 같이 부동산가격이 과거와 달리 금리, GDP 등 시장기본가치요인의 중요성이 약화된 것을 알 수 있는데, 이는 부동산시장이 금융위기 이후 인구 가구구조 변화나 가격상승 기대심리 약화, 월세전환 등 경제 외적 요인에 크게 영향을 받는 쪽으로 변화했음을 보여주는 것이라 할 수 있다. 따라서 정책당국이나 소비자, 건설업체 등 경제주체들은 경제 환경 뿐 아니라 수급상황 등 시장내부요인을 감안하여 보다 신중하게 시장에 접근할 필요가 있을 것이다. This paper investigates the determination factors' variation of real estate price after sub-prime financial crisis, in korea, using a VAR model. The model includes land price, housing price, housing rent (Jensei) price, which time period is from 2000:1Q to 2011:2Q and uses interest rate, real GDP, consumer price index, KOSPI, the number of housing construction, the amount of land sales and practices to impulse response and variance decomposition analysis. Data cover two sub-periods and divided by 2008:3Q that occurred the sub-prime crisis; one is a period of 2000:1Q to 2008:3Q, the other is based a period of 2000:1Q to 2011:2Q. As a result, Comparing sub-prime crisis before and after, land price come out that the influence of real GDP is expanding, but current interest rate's variation is weaken due to the stagnation of current economic status and housing construction market. Housing price is few influenced to interest rate and real GDP, but it is influenced its own variation or Jensei price's variation. According to the Jensei price's rapidly increasing in nowadays, housing price might be increasing a rising possibility. Jensei price is also weaken the influence of all economic index, housing price, comparing before sub-prime financial crisis and it is influenced its own variation the same housing price. As you know, real estate price is weakened market basic value factors such as, interest rate, real GDP, because it is influenced exogenous economic factors such as population structural changes. Economic participators, economic officials, consumer, construction supplyers need to access an accurate observation about current real estate market and economic status.

행정복합도시의 인구수 및 유형별 가구수 추정에 대한 연구: 1단계 사업성과를 기반으로

남영우,권치흥,김종림,김용순,Nam, Young-Woo,Kwon, Chi-Hung,Kim, Jong-Lim,Kim, Yong-Soon 한국토지주택공사 토지주택연구원 2016 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.7 No.4

2012년 7월 1일에 세종특별자치시가 출범하게 되고 행정복합도시의 1단계 건설사업이 2015년 말에 완료되었다. 따라서 1단계 사업의 결과를 통해서 나타난 결과를 통해 2030년까지 계획하고 있는 인구 및 가구수 목표를 달성할 수 있는 지 점검하고 향후 공급해야 할 주택의 수 및 유형을 결정하는데 활용할 필요가 있다. 따라서 본 연구에서는 1단계 사업기간 중에 나타난 결과를 기반으로 2030년까지의 인구수 및 가구수를 예측하였다. 인구수의 예측은 통계청의 장래인구추계에서 나타난 세종시의 인구증가율과 1단계에서 나타난 계획대비 실적을 활용하는 방법을 사용하였다. 분석결과 기존의 행정복합도시가 2030년까지 목표로 하고 있는 인구수 50만명과 가구수를 유치하기는 어려운 것으로 나타났다. 유형별 가구수에 대한 분석에서는 현재 행정복합도시는 공공기관의 대규모 이전으로 인해 3-4인 가구의 비중이 크고 소득수준이 상대적으로 높으며, 자가주택에 거주하는 주택이 많은 것으로 나타났다. 하지만 도시의 규모가 커지면서 1-2인 가구와 임차주택의 비중이 높아지고 소득수준이 조정될 가능성이 높아 향후 주택공급시 이를 반영할 필요가 있을 것으로 판단된다. The Sejong Metropolitan Autonomous City is launched on July 1, 2012, and Phase 1 of the Multifunctional Administrative City Construction Project was completed in late 2015. Therefore, it is necessary through the results of the first phase of the project to check whether Sejong city can achieve the target population and number of households by 2030 and to use to determine the number and type of housing to be supplied next. Based on the presented results of the Phase 1 project period, this study estimate the population and number of households in 2030. For forecasting future population the population growth rate seen in the future of Sejong City's population forecast published by the National Statistical Office and the performance against plans Step 1 were used for forecasting future population. The results of analysis showed that the Multi-functional Administrative City is difficult to attract five hundred thousand people and two hundred thousand houses. In the analysis of households by type The Multi-functional Administrative City is The large proportion of 3-4 person households and high-income earners and Homeowners. But it increased the proportion of households with 1-2 people and rent house of the city grows in size and it is likely to change the level of income. Therefore, it is determined that there is a need to reflect these elements in next housing.

주택 전월세시장 패러다임변화와 정책 제언

박상학,권치흥,김경미,Park, Sang-Hak,Kwon, Chi-Hung,Kim, Kyeong-Mi 한국토지주택공사 토지주택연구원 2015 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.6 No.4

전세수급 불균형 및 그에 따른 전세가격 상승, 임대인의 월세 선호로 전세 비중이 줄고 보증부 월세 비중이 급격히 늘어나는 등 주택 임대차시장 패러다임의 일대 변화가 나타나고 있다. 본 연구는 2014년 12월 임차인(일반임차인, LH임대주택 임차인), 임대인, 공인중개인 등 시장참가자를 지역, 거주 유형별로 1,150여 명의 설문조사 결과를 시행하였다. 설문조사 분석결과 시장참여자 모두 전세에서 월세로의 구조변화가 더욱 심화될 것으로 전망했으며 전세가격 상승 이유는 임차인, 임대인, 중개인 모두 집주인의 월세 선호와 전세물량 부족을 응답하였다. 주거안정 및 전세가격 안정을 위한 대책으로는 임차인, 임대인, 중개인 모두 공공임대주택 공급 확대를 최우선으로 꼽았으며, 이 외에 민간임대주택 활성화, 전세금 대출제도 확대, 임대료 보조지원 등을 지목하였다. 고소득층의 전월세시장에 대해 공공이 지나친 개입하기 보다는 시장의 자율성에 맡기는 것이 바람직하며 저소득층에 대해서는 시장원리에 맡기기보다는 장기공공임대주택의 공급확대를 통하여 중장기적으로 전월세 시장을 안정을 기하는 방안이 요구된다. Recently, there has been changing the housing rental market paradigm structure which has been increased the ratios of partly monthly rental ratios, because of increasing chonsei's price, the preference of monthly rental and the rack of chonsei's supply amount. This study had done a survey of 1,400 people for private and public rental residents by region and housing types during Dec. 2014. According to the result of survey, Market participant prospect strongly to change chonsei to monthly rental market structure and the reason of rising of chonsei's price is the preference of householder's monthly rental because of decreasing interest rate and the rack of chonsei's supply amount. The housing policy's proposal of the stability of low income class's housing and jense's price strongly recommended the expansion of public rental housing supply and the activation of private rental housing, the expansion of chonsei loan, housing boucher etx. The rental market policy for high income class have desired to market autonomy than public side's intervention, on the other hands, the rental market policy for low income class have strongly need to the public side's intervention such as the contiuneous long-term rental housing supply.

임대주택 자산유동화 사례평가 및 구조개선사항 연구

이종권,권치흥,Lee, Jong-Kwon,Kwon, Chi-Hung 한국토지주택공사 토지주택연구원 2013 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.4 No.1

본 연구의 목적은 현행 임대주택 ABS방식을 평가하고 한계를 개선하는 방향으로 ABS 구조의 재설계를 위한 개선방안을 제시하는 것이다. 따라서 기존 공공임대주택 ABS사례에 대한 평가를 크게 세 가지로 요약하면 다음과 같다. 부외금융효과 측면에서 볼 때, 감독당국의 현행 회계처리지침상 분양전환대금 등 장래채권의 유동화에서는 부외금융효과를 누리고 있지 못하다. 더욱이 국제회계기준(IFRS)이 도입되면서 LH가 SPC를 '사실상 지배'하는 구조를 벗어나지 않는 한 장래채권을 기초자산으로 하는 임대주택 ABS는 더 이상 부외금융효과를 기대하기 힘들다. 금융비용 측면에서 볼 때, 유동화 대상자산을 부외처리하지 않아 ABS가 LH의 신용도와 연결되어 있으면서도 LH 일반채권보다 ABS에 금리가 가산되는 것은 매우 비합리적인 현상이다. 한편 유동성 개선효과 측면에서 볼 때, 자산보유자인 LH가 심각한 유동성위기에 처한 상황에서 ABS가 자금조달 다각화 수단으로 역할을 한 것은 인정된다. 이상의 평가결과를 바탕으로 임대주택 자산유동화 개선방안은 크게 두 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 부외금융효과를 제고하는 것이다. 이를 위하여 현재채권인 임대료 ABS의 회계처리방식을 변경하여 임대료에 해당하는 양도가액 만큼을 임대주택 자산가액에서 차감하는 방식을 제안한다. 둘째, 구조화 비용 및 금리를 절감하는 것이다. 이를 위하여 임대주택 ABS의 포괄 유동화 구조가 가능하도록 자산유동화법 개정을 통해 단일 SPC에 의한 복수의 유동화계획 수행이 가능하도록 하는 방안, LH법 개정을 통하여 자기신탁구조를 허용하는 방안, 임대주택 유동화에 대해서도 법제화 CB의 근거를 마련하는 방안을 제안한다. This study aimed to assess the rental housing ABS in Korea, and to suggest ways of improving the structure of existing rental housing ABS. Thus, the three major assessment for existing public rental housing ABS case can be summarized as follows : First, when viewed in terms of the accounting treatment, rental housing ABS which use the future receivables as underlying asset, can not enjoy off-balance-sheet effect. Second, when viewed from the point of financing costs, the rental housing ABS interest rate being higher than unsecure bond is very unreasonable nevertheless the ABS being off-balanced. Third, when viewed from the liquidity effect, the originator (LH) use the ABS as a means of diversifying funding in a serious liquidity crisis situation. The Improvement of rental housing ABS based on the evaluation results can be summarized into two broad. First, it is a plan to handle the off-balance-sheet effect in a way of changing the accounting treatment of rental payment. Second, it is a plan to reducing the structuring cost and interest rate in ways of multi-asset securitization structure, self-trust structure, and adopting legal CB structure.

Social-Mix 단지에서의 입주자 참여 및 갈등이 주거만족에 미치는 영향에 대한 탐색적 연구

박근석,박은규,권치흥,남원석,Park, Kun-Sok,Park, Eun-Kyu,Kwon, Chi-Hung,Nam, Won-Seok 한국토지주택공사 토지주택연구원 2011 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.2 No.3

주거단지에서 주거공간을 비롯한 생활환경 등의 요인은 주거만족에 영향을 미치는 요인으로 간주되고 있다. 최근 참여 의식의 증대로 입주자 참여요인의 중요성이 부각되고 있으며, 입주자간 갈등에 대한 요인이 주거만족에 영향을 미치는 주요 요인으로 대두되고 있다. 이러한 현상은 사회적 통합의 일환으로 공급되고 있는 분양과 임대주택의 혼합단지에서 더욱 그럴 것으로 보고 선행연구를 근거로 개념적 연구모형을 수립하고, 연구가설을 설정하였다. 가설검증 결과는 다음과 같다. 첫째, 주거환경 요인은 입주자 참여요인과 입주자간 갈등요인에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 입주자 참여 요인과 입주자간 갈등 요인은 주거만족에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 입주자 참여 요인은 완전매개효과를 보이고 있으며, 입주자간 갈등 요인은 부분매개효과를 보이는 것으로 나타났다. 본 연구는 혼합단지에서 입주자 참여와 입주자간 갈등 요인의 변수를 확인하고 이 두 요인이 주거만족에 미치는 영향을 실증적으로 검증한 탐색적 연구라는데 그 의의가 있다고 할 수 있다. Such factors as living space, living environments, etc. are considered to have influence on housing satisfaction. Recently, increased residents' participation and residents' conflict in apartment management emerge as the important factors to influence it. They are more important in a social-mix housing complex of sales apartment and rental apartment, which is provided as a part of social mix. Therefore, a study hypothesis is established with a study model based on the precedent studies. The results from investigation the hypothesis are; First, the factor of living environment has meaningful influence on the factors of residents' participation and conflict. Second, residents' participation and conflict significantly affect housing satisfaction. Third, the factor of residents' participation shows a full mediated effect, and the factor of residents' conflict, a partial mediated effect. This study has a meaning as an exploratory one to identify a variable of residents' participation and conflict in social-mix apartment complex, and to verify their influence on houisng satisfaction empirically.