DTI와 주택담보대출의 연체전이율간의 관계 : 분위회귀모형과 회귀절단설계를 이용하여

송상윤,최성호 韓國住宅學會 2014 주택연구 Vol.22 No.1

본 논문에서는 주택담보대출 시장에서 DTI(Debt-To-Income ratio)가 건전성에 미치는 영향을 실증분석하였다. 평균적인 상황과 극단적인 상황을 모두 고려하기 위하여 2008년 7월부터 2012년 9월까지 DTI 구간별 평균 DTI와 연체전이율을 Pool로 구성하여 분위회귀분석(Quantile Regression)을 실시하였다. 또한 분위회귀모형과 회귀절단설계(Regression Discontinuity Design)라는 방법론을 함께 사용하여, 주택담보대출 시장에서 흔히 쓰이고 있는 고위험차주의 기준인 DTI 40%에서 DTI가 건전성에 미치는 영향이 통계적으로 유의미한 차이가 존재하는지 검증하였다. 주요 연구결과는 다음과 같다. 첫째, DTI가 주택담보대출 건전성에 미치는 영향은 여타 상황이 악화될수록 커지며, 특히 위기 시에는 연체전이율의 수준 및 DTI에 대한 민감도가 크게 상승한다. 둘째, DTI 40%를 기준으로 회귀절단설계를 실시한 결과 평균적인 상황 하에서는 DTI 40% 이상과 미만에서의 건전성이 유의미한 차이를 보였으나, 위기 상황에서는 DTI 구간에 관계없이 건전성이 크게 악화되는 것으로 나타났다. We conducted an empirical study on how debt-to-income ratio (DTI) affects delinquency rate in the mortgage market. To consider both a normal situation and a crisis situation, we used Quantile Regression(QR) and Regression Discontinuity Design(RDD) methodologies. The main results are as follows: First, the worse the economic situation is, the bigger effect the DTI has on delinquency rates in the mortgage market. In particular, the sensitivity of delinquency rates increases greatly in the crisis situation such as the 2008 subprime crisis. Second, the delinquency rates of self-employed and non-metropolitan borrowers show a dramatic drop during the 2008 subprime crisis. Moreover, the delinquency rate of borrowers who are elderly, use a bullet payment loan, or have collateral loans other than apartment-secured loans deteriorates more than the market's average delinquency rate. Third, while the sensitivity of delinquency rates show a significant difference between borrowers whose DTI level was 40% and those under 40% in the normal situation, the delinquency rates at all DTI levels hike in the crisis situation.

DTI 규제 완화가 아파트매매가격 변동에 미치는 영향에 관한 연구 서울시 구별 패널자료를 이용한 이중차분법의 적용

노동권 ( Noh Dong-kwon ),심교언 ( Shim Kyo-eon ),김성희 ( Kim Seong-hee ) 한국부동산분석학회 2021 不動産學硏究 Vol.27 No.4

DTI 규제의 조정은 LTV 규제와 함께 주택시장이 불안정할 경우 규제 적용대상을 선택하여 지정할 수 있고 금융과 연계되어 있어 투기 수요를 억제하는 등 주택시장에 직접적인 영향을 끼치는 주택금융규제 수단에 해당한다. DTI와 같은 주택 규제의 조정은 타지역으로 투기 수요를 이전시키거나 상대적으로 취약한 주거취약계층에 부정적인 영향을 끼치는 등의 반대 급부를 야기시킬 수 있기 때문에 정책에 대한 실효성에 대한 검토가 충분히 이뤄질 필요가 있다. 이와 관련하여 본 연구에서는 비교적 유사한 변화를 보이는 서울시 각 구별 평균아파트매매가격 자료를 활용하여 DTI 규제 한시적 자율화 기간과 동 기간 전후 기간의 구별 패널 자료를 이용하여 DTI 규제 자율화가 아파트매매가격 변화에 미치는 영향을 살펴보았다. 본 분석을 위하여 정책의 효과를 추정하는 분석방법 중 하나인 이중차분법(DID 분석 모형)을 사용하였는데 본 모형은 DTI 규제 완화에 따른 평균적 효과에 대하여 거시경제적 요인과 지역적 요인을 최대한 배제시키고 효과를 추정할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 분석에서는 DTI 규제 완화 전후의 기간별 분석과 주택 규모별 분석을 실시하였다. 분석결과, 첫째, 주택가격이 하락 중인 주택시장 침체상황에서 DTI 규제 완화의 시행 기간은 아파트 평균가격 월별변화율에 2.0% 양의 영향을 미치는 것 분석되었다. 둘째, DTI 규제 완화 기간 동안의 효과는 상대적으로 가격이 높은 대형아파트에 비해 중ㆍ소형 아파트에 대하여 통계적으로 더 설명력을 가지고 있으며 평균매매가격의 월별변화율이 0.5% ~ 1.3% 더 높고 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 이러한 추정 결과를 미루어 볼 때, DTI 규제 완화는 주택가격이 하락하는 침체 상황에서 규제 완화의 시행은 가격 하락세를 반전시키는 등의 긍정적 효과가 있음은 분명하지만 짧은 기간 시행한 DTI 규제 완화 효과는 침체된 주택 시장이 완전히 회복하지 않은 상태에서 종료됨에 따라, 주택시장의 안정적인 회복에는 큰 도움이 되지 않을 수 있으며, 사전에 예상하지 못했던 외부효과를 발생시킬 수 있다는 점을 알 수 있었다. DTI regulation adjustment is a means of housing finance regulation that directly affects the housing market, with impact including suppressing speculative demand as it is linked to finance, but changes in housing prices affect other areas. In this study, the effect of DTI regulation autonomy on apartment sales price changes was examined using the data within the DTI regulation temporary autonomy period and the distinction panel before and after the same period. For this analysis, the double difference method, one of the methods designed for estimating the effectiveness of the policy, is used. This method offers the advantage of being able to exclude macroeconomic and regional factors as much as possible and estimate the effect on the average effect of DTI deregulation. In the analysis, period-specific analysis and scale-type analysis before and after deregulation of DTI were conducted. Results of the analysis showed that, first, the implementation period of DTI deregulation had a positive effect on the monthly change rate in the average apartment prices in the housing market where housing prices are falling. Second, the effect of the DTI deregulation period is statistically more explanatory for small and medium-sized apartments than large apartments with relatively high prices, and when the monthly change rate in average sales prices is 0.5% to 1.3% higher and more sensitive. From these estimates, it could be assumed that deregulation has positive effects, such as reversing the price decline, but the short-term deregulation of DTI may not be very helpful when it comes to ensuring the stable recovery of the housing market and may have unexpected external effects.

부동산정책과 금융대책 분석 -DTI 규제를 중심으로-

임윤수 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.2

This study considered how to influence and whether to uphold DTI deregulation has been discussed since August 29, 2010. So, the proportion of DTI deregulation is compared to foreign countries’ one and the effects of DTI deregulation is studied. And also, the negative effect of DTI deregulation is analyzed and the direction of DTI deregulation is proposed. As the results, current DTI deregulation is not a strict law and DTI deregulation is not made politically exploited related to 2012 general election because it has a strong influence on real estate market. And the emergence of House poor suffered a heavy loss by downturn in house price, household debt quickly increased by mortgage loan, aggravation of soundness of financial agencies loan business are sensitive to DTI deregulation. Therefore, the relaxation of DTI cannot be the countermeasure to solve this depression of real estate market and here the countermeasure is. Firstly, home mortgages are changed to long-term amortization of the principal and interest fundamentally following to DTI. Secondly, financial companies are allowed to manage regional DTI deregulation and it is applied to evaluate asset quality with BIS ratio. Thirdly, abolition or deregulation of the heavy tax on multiple homeowner and deregulation of restitution of development gain from Urban Regeneration Project can revitalize market and resolve lease crisis. On the other hand, DTI deregulation should be maintained. 본 연구는 2010. 8. 29. 전후로 계속 논의되고 있는 DTI 규제 완화의 영향 및 지속 여부에 관하여 고찰해 보았다. 이를 위해 외국과의 DTI 규제의 비율을 비교하고 그 효과를 살펴보았으며 DTI 규제 완화로 말미암은 폐단을 분석하여 부동산정책에서 DTI 규제가 나아갈 방향을 제시하였다. 분석 결과로, 현재의 DTI 한도는 결코 엄격한 수준이 아니며 DTI 규제정책은 부동산시장에 미치는 효과가 크므로 2012년 총선과 관련하여 정치적으로 활용되어서는 안 될 것이다. 그리고 주택 가격 하락으로 급격한 손실을 맞이한 하우스 푸어의 출현, 주택담보대출 때문에 급속도로 증가하는 가계부채의 부담, PF대출의 부실로 인한 금융기관의 여신 건전성 악화 등은 DTI 규제정책에 따라 민감하게 반응한다. 이에 DTI 완화는 현재의 부동산시장침체상황을 타개할 수 있는 대책이 아니며 대처방안으로 첫째, 주택담보대출을 장기 원리금 분할 상환 모기지론 중심으로 전환하되 DTI를 가장 핵심적 지표로 정착시키고 둘째, 정부 주도하 지역별 DTI 규제를 금융회사에 자율적으로 맡겨 BIS 비율과 더불어 자산건전성을 평가하는 규제수단으로 활용하고 셋째, 다주택자 중과세 폐지 또는 완화와 더불어 도시재생사업상 개발이익환수의 완화 등을 통하여 부동산시장을 활성화함은 물론 전세난 문제를 해결하고 반면에 DTI 규제는 계속 유지해야 한다.

대출규제가 가계대출에 미치는 영향 분석

신동진(Dong-Jin Shin),이영환(Young-Hwan Lee) 한국산업경제학회 2013 산업경제연구 Vol.26 No.5

본 연구는 가계부채의 결정요인들을 공적분 분석을 통해 장기적인 관점과 오차수정모형을 통한 단기적 관점에서 분석하였다. 아울러 LTV와 DTI 같은 대출규제들을 모형에 포함하여 분석하였다. 즉, 장기적인 관점에서 오차수정항에 규제가변수를 추가하여 가계부채가 LTV와 DTI 같은 규제에 의해 균형상태로 회귀하는데 어떤 영향을 받는지를 동태적으로 분석하였다. 장기적으로 실질국민소득과 실질주택가격이 실질가계대출을 확대시키는 반면에, 실질가계대출금리는 실질가계대출을 감소시키는 것으로 나타났다. 단기적으로는 현분기 실질주택가격과 경제성장률이 실질가계대출을 확대시킨 반면에, 물가상승과 LTV 및 DTI 규제, 그리고 오차수정항은 실질가계대출을 감소시키는 것으로 나타났다. LTV와 DTI를 가변수로 투입하여 분석한 모형에서는 LTV와 DTI 규제가 단기적으로는 실질가계부채를 감소시키는 효과가 있었지만, 장기적으로는 실질가계대출이 균형상태로 회귀하는 것을 지연시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 따라서 정책당국은 LTV와 DTI 규제의 부정적인 효과를 고려하여 장기적인 수단으로서의 금리조정과 단기적인 수단으로서의 대출규제를 통해 가계부채 문제를 해소할 수 있는 최적의 정책조합(policy mix)을 구사할 필요가 있다. In this paper we analyze the determinants of the real household loan, using both long-run cointegration analysis and a short-run error-correction model. In addition, the model includes the dummy variable as the LTV and the DTI regulations in order to analyze the adjustment coefficient of the long-run equilibrium error term. The model analyzed how the adjustment of the long-run equilibrium error term is delayed by the LTV and the DTI regulations. We find that in the long run the change of the real household loan depends positively on the real housing price, the real national income, and negatively on the real interest rate. In the short run it depends on positively on the change in the real housing price, the economic growth, and negatively on the inflation, the LTV regulation, the DTI regulation and long-run equilibrium error term. Thus, it is evident that the LTV and the DTI regulations contributed to controlling the expansion of the household loan in the sort run. However, the LTV and the DTI regulations delayed the return of the long run equilibrium. Thus, the government needs to apply the optimal policy mix of the monetary (interest rate) policy as a long run tool and the regulation policies as the short run tools under the consideration of the negative effect of the LTV and DTI regulations.

MultiBand SENSE를 사용한 Corticospinal tract Diffusion Tensor Imaging의 유용성 평가

김혁,지창룡,김세영,김윤국,박순규 대한자기공명기술학회 2018 대한자기공명기술학회 학술대회 Vol.2018 No.04

Purpose:In this study to evaluate the clinical usefulness of diffusion tensor imaging(DTI) using Multiband(MB) SENSE, which is a technique for simultaneous excitation and acquisition of multiple slices, in the corticospinal tract. Object and method:We obtained images in two ways: conventional-DTI and MB SENSE DTI (MB factor : 2, 3) in 7 healthy adult volunteers (male: 6, female: 1, mean age: 33).The ROI was set in the pyramidal tract of the pons and the posterior limb of the internal capsule, and the tracking of the corticospinal tract through the two ROIs was performed. For quantitative analysis, fractional anisotropy (FA), apparent diffusivity coefficient (ADC), length of the tracked fiber, and number of white matter fibers were measured by two radiology technologists. For qualitative analysis, The accuracy of the pyramidal tract, the posterior limb of the internal capsule and the tracked white matter fibers were evaluated by 5 person who work at MRI over 5 years that were classified as grade 4 ;poor (1), fair (2), good (3), excellent (4) Result:The FA of the pyramidal tract of the pons was 0.508 ± 0.165 for conventional DTI, 0.486 ± 0.140 for MBf2, and 0.433 ± 0.150 for MBf3. The ADC values were measured as 0.783 ± 0.194, 0.825 ± 0.197 and 1.022 ± 0.228 in conventional DTI, MBf2 and MBf3, respectively. The FA of internal capsule was 0.521 ± 0.185for conventional DTI, 0.538 ± 0.175 for MBf2, and and 0.506 ± 0.161 for MBf3. ADC values were measured as 0.719 ± 0.119, 0.730 ± 0.105 and 0.865 ± 0.172 respectively in conventional DTI, MBf2 and MBf3. There was no significant difference between conventional DTI and MBf2 in FA and ADC. The mean lengths (mm) of the white matter fibers measured in the corticospinal tract were 124.486 ± 18.523, 115.493 ± 19.568, and 100.224 ± 18.368 for conventional DTI, MBf2 and MBf3. The number of tracked white matter fibers was 1294.3, 1090.6, 123.3. for conventional DTI, MBf2 and MBf3. As MBf increased, the length and number of white fibers decreased. In MBf3, the number of white fibers decreased sharply. In the qualitative evaluation, the accuracy of the pyramidal tract was 3.86 ± 0.14, 3.83 ± 0.06 and 2.71 ± 0.49 for conventional DTI, MBf2 and MBf3. MBf2 was similar to conventional image, but MBf3 was remarkably low. The accuracy of the internal capsule was 3.94 ± 0.09, 3.91 ± 0.09and 3.4 ± 0.01for conventional DTI, MBf2 and MBf3.The number of tracked white matter fibers was 3.94±0.09, 3.91±0.1 and 2.54±0.26. for conventional DTI, MBf2 and MBf3. When the number of white matter fibers was visually observed, there was no significant difference between conventional and MBf2 images. Conclusion:MB SENSE is a method that enables simultaneous excitation and acquisition of multiple volumes in a sing shot EPI sequence. The main advantage of the diffusion image using MB SENSE is that the acquisition time of the image is reduced by about 40% when MBf2 is used. Quantitative and qualitative evaluation of images showed little difference between conventional and MBf2 DTI. Therefore, diffusion tensor imaging using MBf2 may be helpful for patients with severe motion or discomfort during long examination time.

국토연구원 세션 : 이중차분법을 이용한 주택금융규제 효과 분석 -수도권 DTI규제를 중심으로-

황관석,박철성 한국부동산분석학회 2015 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2015 No.-

주택금융규제는 주로 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)를 통해서 이루어진다. 본 연구에서는 정책성과방법론 중 하나인 이중차분법(Difference in Difference, DID)을 이용하여 수도권 DTI규제효과를 중심으로 분석하였다. 이중차분법을 적용하기 위해서는 동질적인 지역에 대한 가정이 필요한데 서울과 경기도는 가격지수의 흐름이 유사하게 나타나 동질지역으로 가정하였으며 특정시기에 DTI규제가 각각 50%, 60%로 10%p 차이가 있었기 때문에 이중차분법을 적용할 수 있었다. 분석결과 DTI규제 10%p의 차이의 효과는 1년미만의 단기적인 기간에서는 통계적으로 유의하지 않게 나타났으며 1년초과의 장기적인 기간에서는 소형에서 통계적으로 유의하게 나타났다. 이는 소형의 경우 저소득층에서 주택을 구입할 가능성이 높기 때문에 DTI 규제차이의 영향을 크게 받는 것으로 해석할 수 있다. 또한 DTI규제 후 중대형 아파트 위주로 실거래가격이 크게 하락한 것을 통해 DTI 규제 수준의 차이보다는 DTI규제 자체의 적용여부가 중요한 요인인 것으로 판단할 수 있다. 한편 아파트건축연령, 건축연령제곱, 세대당미분양주택수, 세대당주택수 등의 아파트 개별특성변수를 추가했을 때 이들변수의 계수값은 이론적으로 일치하였으며, 이중차분추정치의 값에서도 큰 차이가 나타나지 않아 모형의 강건성을 간접적으로 확인할 수 있었다. The Korean government implements housing financial regulation through loan-to-value(LTV) and debt-to-income(DTI) regulations. This study examines the effect of DTI regulation on metropolitan areas using DID method, which is widely used in the policy analysis. The DID method, requires a homogeneous area assumption for analysis. Since the trend of actual transaction price index had shown similar trend in Seoul and Gyeonggi Province, we assumed that these areas are homogeneous regions. Also, DTI regulations in each areas were 50% and 60% respectively at a certain period of time with 10%p difference. Thus, we were able to use DID method for this study. As a result, we found that the effect of the DTI regulation difference of DTI 10%p within metropolitan area was not statistically significant in the a short period of time. But, its effect on the small size of apartments was statistically significant in a long term of more than a year. It shows that the small size of apartments are more affected by the DTI regulation since low-income families are more likely to buy a small houses. In addition, the main factor in the hosing market is not the DTI regulation level difference but the application of DIT regulation. This is because the actual transaction prices had significantly dropped in medium and large apartments after the application of DTI regulation. Lastly, the coefficients were consistent when we added variables including the age of housing, square of housing age, the average number of unsold new homes per household, and the average number of houses per household. Moreover, we indirectly confirmed the robustness of the model through the small difference in the value of the DID estimates.

연구논문 : LTV,DTI 규제완화가 주택구매여력 및 리스크에 미치는 영향

최성호 ( Seong Ho Choi ),송연호 ( Yon Ho Song ) 한국금융정보학회 2015 금융정보연구 Vol.4 No.1

최근 주택담보대출의 LTV, DTI 규제를 완화하는 조치가 시행되었다. 이것은 주택구매여력을 증가시켜 주택거래시장을 활성화할 것으로 기대되지만, 한편 가계대출의 총량을 증가시켜 가계부채문제를 심화시킬 수 있다는 우려도 제기된다. 이와 관련하여, 주택담보대출 규제완화가 실제로 주택거래시장 및 가계대출시장에 어떠한 영향을 미칠 지에 관한 실증적인 연구는 거의 이루어지지 않고 있다. 본 연구는 미시적인 가계부채 데이터와 주택시세 정보를 결합하여 LTV, DTI 규제완화가 차주의 주택구매여력 및 가계부채 건전성에 어떤 영향을 미치는지 분석하고 이로부터 정책적인 시사점을 도출하였다. 주택구매여력의 개념을 이용한 실증분석 결과 DTI보다는 LTV 기준완화가 주택구매여력에 더 큰 영향을 미치는것으로 나타났다. DTI 규제완화는 고연령대일수록 크게 영향을 미치는 것으로 보이지만, 그 효과는 상당히 미미할 것으로 예상된다. LTV 규제는 특히 고소득층을 중심으로 주택구매여력에 큰 영향을 미치는 것으로 나타난다. 두 규제완화를 모두 적용하면 전체적으로 전세가구의 약 18~19% 정도에 이르는 차주가 주택구매여력을 추가로 확보하는 것으로 예상된다. 반면, 규제완화로 인한 리스크의 증가는 크게 우려할 수준이 아닌 것으로 판단된다. 주택구매여력을 추가로 확보하는 차주가 실제로 주택금융을 지원받아 주택을 구입하더라도 LTV, DTI가 규제상한까지 높아지는 것은 아니며, 연체율도 현재 수준에서 크게 상승하지 않을 것으로 보인다. The LTV and DTI regulations of the mortgage loan have been relaxed recently. It is expected that the action invigorates the housing market by increasing the house affordability of the tenants. In the meanwhile, it is concerned that it intensifies the household debt problem by increasing the total amount of loan. But it’s not easy to find empirical studies on the effect of the deregulation on the housing market and the household debt. In this study, we analyze how the LTV and DTI deregulations affect the affordability of the tenants and the soundness of the household debt by combining the micro household debt data and housing price data. We also derive some implications on the housing finance policy. The analysis shows that the LTV deregulation has a bigger effect on the house affordability than the DTI deregulation. It appears that the DTI deregulation has a bigger effect in the older age group, but its overall influence seems to be marginal. Meanwhile, the LTV deregulation appears to have a significant effect on the house affordability, especially that of the high-income tenants. Considering both LTV and DTI deregulations, it is expected that about 19% of the tenants newly acquire the house affordability. On the other hand, the increase in the risk caused by the deregulation is believed not too big to worry about. Assuming all the tenants who acquire the affordability buy houses utilizing the housing finance, their LTV and DTI do not increase to the regulatory limits. And the delinquency rate does not rise much from the current level.

LTV･DTI를 이용한 부동산 담보대출의 비교에 관한 연구

김진(Kim, Jin),강은택(Kang, Eun-Taek) 대한부동산학회 2016 大韓不動産學會誌 Vol.34 No.1

기존의 대출 금융 상품은 대출 금리나 상환방식 등에 의해서 대출자가 주택담보대출의 상품을 선택한다. 그렇지만 LTV･DTI는 대출기관이 주택구입 자체의 대출 한도를 지정하여 대출을 하거나 차입자의 대출 상환 능력을 수입 금액에 따라 일정하게 규제하여 대출하는 것으로 기존의 주택담보대출 상품을 선택하는 요인과 차이가 있을 것으로 보인다. DTI와 LTV는 모두 높을수록 고정금리 선택 확률이 높아진다. 또한 가구원수가 많을수록 주택담보대출을 받을 확률 자체가 낮아지고 만기 일시상환을 선택할 확률이 낮아진다. 대출 금리차이도 변동금리와 고정금리 선택에 있어 그 영향이 다소 상반된다. 따라서 본 연구에서는 이론적 검토를 통해 주택담보대출과 LTV･DTI의 특성을 비교･ 분석하고자 한다. 또한 차입자가 LTV･DTI를 선택하는데 영향을 미치는 요인을 살펴보고 주택담보대출에 있어서 금융소비자의 선택에 차이가 발생하는지의 여부를 파악하고 그 차이를 발생시키는 요인을 분석하여 정책적 방안을 연구하는 데 그 목적이 있다. Recently, redemption method, the loan financing package has existing loans by lenders, mortgage of the selections. But DTI and LTV is housing make loans, specifying its credit line lender by regulations or depending on revenue of borrower s repayment ability. Select an existing mortgage loan products to have to loan factors. It is expected that there is a difference. In this research by mortgages and a review of theoretical ltv and analysis to compare and analyze the attributes of this. DTI and LTV are both higher fixed interest rates more likely choice. The more furniture, the leaders also itself likely to choose full lump sum repayment, therefore, the chances of mortgage lower. Differences in lending rates, fluctuations in interest rates and fixed-income choices is somewhat contrary to its impact. Additionally, leveraged LTV and choosing DTI in mortgage loans take a look at factors influencing consumer choice of whether the differences arising on financial. In to the understand, and the gap to analyze the factors that caused the policy.

주택정책의 정책효과 및 정책시차 효과에 관한 연구

권혁신 ( Hyuck-shin Kwon ),방두완 ( Doo-won Bang ) 주택도시보증공사 2016 주택도시금융연구 Vol.1 No.2

본 연구는 시계열 자료를 이용하여 2007년 이후 정부에서 사용한 DTI, LTV, 청약제도완화, 전매제도 완화 등의 정책이 주택가격에 미친 영향을 서울지역을 중심으로 분석하였다. 실증분석결과 서울지역 주택가격에 영향을 미친 주요 거시경제변수는 소비자물가 상승률(_t-3), 주택담보대줄금리 변수(_t-1)로 분석되었으며, 각각 일정 시차를 두고 주택가격에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 그러나 GDP, 실업률 변수는 분석기간동안 주택가격에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. DTI, LTV, 청약제도, 전매제도 등 주요 정책효과를 모두 고려한 종합 정책효과와 시차효과를 분석결과, 개별모형 분석과 같이 DTPS 기존 주택가격에 통계적으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 소비자물가상승률과 주택담보대출금리 변수도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 확인되어, 소비자물가가 상승하거나 주택담보대출금리가 상승하면 주택가격이 하락하는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 개별정책을 독립적으로 사용하여 분석한 결과와 일치하는 것으로 해석할 수 있다. 본 연구에서는 거시경제분석 모형에서 제시된 서울지역 주요 정책변수의 설명력을 분석결과와 비교하기 위하여 개별 아파트 사업장 자료를 이용하여 주택 정책이 초기분양률에 미친 결과를 분석하여 비교결과를 제시하였는데, 예상과 다르게 DTI 변수는 초기분양률에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 결론적으로 기존 재고주택 가격에 영향을 미치는 중요한 정책은 DTI이며, 신규 분양아파트 가격에 영향을 미치는 주요 정책변수는 LTV라고 결론지을 수 있다. 정책종합모형에서 제시된 주요 정책변수의 설명력을 분석한 결과, 기존 재고주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 주택담보대출금리 변수로 1시차를 두고 주택가격에 영향을 미치며 47.4% 정도를 설명할 수 있는 것으로 분석되었으며, 다음으로 큰 영향을 미치는 변수는 DTI 한도상향 변수로 시차없이 20.9% 정도의 영향을 주택가격에 미치는 것으로 분석되었다. 본 연구는 정책변수 효과와 시차효과를 실증적으로 분석하였다는 점에서 의의가 있지만, 자료상의 한계로 인해 분석지역을 서울로 한정한 점과 분석기간이 짧은 점은 한계라고 할 수 있으며, 향후 충분한 자료가 축적된다면,경기순환주기별 분석과 지역별 분석이 필요하다고 본다. Using the macro economic data, this study aimed to assess the impact of policy measures, such as DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, from 2007 to 2014 in Seoul. First of all, analysis based on housing prices in Seoul showed that CPI(_t-3) and mortgage rate(_t-1) among macro variables affected the housing price. However, GDP and unemployment rate had no statistically meaningful impact. In addition, according to comprehensive comparison of policy intact and time lag impact of policy measures,DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, on housing prices, it was found that only DTI(t) had meaningful impact CPI and mortgage rate also had a negative impact. These results can be interpreted as consistent with the analysis results of using each policy. To compare impact of each policy measure on housing price, we conducted the analysis of each policy measure on initial sales rate of each new apartment site. According to the multiple regression analysis based on initial sales rate of each new apartment site, LTV, apartment brand ranking, rate of unsold new apartment and housing trade volume had a significant impact but DTI was concluded to have no statistically meaningful impact. After assessing the comprehensive impact of policy measures, the impact (R2) of each measure was compared Mortgage rate accounted for 47.4% of R² with one mont time lag in analysis based on existing housing prices, DTI accounted for 20.9% of R². This study is meaningful as it aimed to evaluate intact of housing policy measures and time lags of policy. However, if sufficient data get accumulated in the future, there is a need of further researches that extend the period of analysis and consider housing prices cycle and an impact on metropolitan regions and non-metropolitan.

LTV·DTI의 규제거버넌스 고찰

문제헌 한국거버넌스학회 2016 한국거버넌스학회보 Vol.23 No.1

Even though 13 and 10 years have passed respectively since the LTV and DTI regulation, typical macro-prudential policy instrument, was adopted, misalignment between normative goal and practical target of the regulation is being fossilized as the regulation is ruled through micro supervisory code. These existing states retrogress to global trend, which already materializing system reform for financial stability by reorganizing macro-prudential policy operating system. So, this study proposed improvement issue over korea model macro-prudential policy as checking the current regulatory governance on LTV and DTI with having critical mind. For this, requirement of good regulatory governance was extracted through theoretical arguments on regulatory governance, and role model of leading countries and international discussion on macro-prudential policy operating system were examined. According to the analysis, it was verified that current regulatory governance on LTV and DTI is to be poorly equipped to requirement of good regulatory governance and fell short of the global standard in terms of tide and recommendation. After all current regulatory governance needs to be reformed as follows; constructing macro-prudential policy committee based on law and establishing executive office of the committee in bank of korea. 대표적 거시건전성 정책수단인 LTV・DTI 규제를 도입하여 운영한 지 각각 13년 및 10년이 경과하였지만 여전히 동 규제를 미시적 감독규정에 규율하면서 규범적 목표(금융기관 경영건전성)와 현실적 목표(주택시장 안정)의 불일치 현상이 고착되고 있다. 이런 현상은 국제적으로 이미 거시건전성 운영체계를 개편하여 금융안정을 위한 제도개선을 구체화 하고 있는 추세에 역행하고 있는 것이다, 이에 본 연구는 이러한문제의식을 갖고 현행 LTV・DTI의 규제거버넌스를 점검하여 한국형 거시건전성체계의 개선과제를 제안하였다. 이를 위해 규제거버넌스에 관한 이론적 논의를 통해 좋은 규제거버넌스의 요건을 추출하고 거시건전성정책의 운영체계에 관한 주요국 사례와 국제적 논의를 살펴보았다. 연구결과 현행 LTV・DTI 규제거버넌스는 좋은 규제거버넌스의 요건을 갖추지 못한 데다 국제적 흐름과 권고 수준에도 미달함을 확인하였다. 따라서 현행 규제거버넌스의 개선이 필요하다는 당위성을 인정하고 개선과제를 모색하였다. 즉 법률적 근거에 기반한 거시건전성정책 위원회를 구성하고 한국은행에 동 위원회의 사무국을 설치하는 방안을 제시하였다.