소비자 보호를 위한 주택품질보증체계 재구축 방향

배순석(Soon-Suk Bae) 한국주택학회 2005 주택연구 Vol.13 No.3

본 논문의 목적은 우리나라의 주택품질보증제도를 평가하고 소비자를 보다 포괄적이고 충분하게 보호하기 위한 새로운 주택품질보증체계의 구축 방향을 제시하는 것이다. 본 논문을 위한 방법으로는 선행연구, 해외사례 조사, 전문가들을 대상으로 한 설문조사 등이 사용되었다. 다만 논문 지면상의 제약으로 설문조사와 해외사례 결과는 별도로 장(章)을 마련하여 설명하지 않고, 필요한 부분에서 일부 예를 들었다. 본 고는 6장으로 되어 있는데 제1장은 연구의 배경, 선행연구검토와 연구방법 등을 설명하였고, 제2장은 기존 주택품질보증체계를 제도 중심으로 설명하였고, 제3장에서는 주택소비자피해실태를 대한주택보증과 한국자소비자보호원 자료를 이용하여 제시하였으며, 제4장에서는 기존 품질보증체계의 문제점을 제시하였다. 제5장에서는 주택품질보증체계의 재구축방향을 제시하였다. 마지막 6장에서는 결론을 재정리하였다. 본 고에서 결론으로 제시한 내용은 주택법 등 법적 규제에 의한 하자보수책임 이행방식을 당분간 유지하도록 하되, 기존 하자보수(담보)책임에 추가되어야 한다고 판단되는 품질보증 대상 및 보증내용에 대해서는 시장친화적인 품질보증방식, 즉 주택사업자와 소비자가 적극적인 역할을 담당하는 방식을 모색하고자 하였다. 새로운 품질보증체계 구축방안의 일환으로 선진 외국에서와 같은 주택품질보증기구의 설립을 제안하였는데 주택품질보증기구는 소비자와 주택사업자의 사이를 잇는 매개체로서 소비자의 보호를 위한 효과적인 수단이 될 수 있다고 판단하였기 때문이다. 본 고에서는 또한 주택품질보증기구를 통한 보증과 더불어 개별사업자와 소비자 간의 별도의 약정에 의한 품질보증도 활성화될 수 있도록 소비자 주권 찾기와 기업의 역할, 그리고 이를 위한 정부의 간접지원이 필요하다고 주장하였다. The objectives of the paper are to evaluate the current housing warranty system in Korea and to suggest more comprehensive and effective system for consumer protection. Research methodologies include literature reviews, analysis of the data reported by consumers to the Korea Consumer Protection Bureau(KCPB), the questionnaire survey of government officials, scholars, housing construction companies, insurance companies and citizen groups(NPO's). This paper has six parts. The first part is an introductory part which includes background and objectives of the paper. In the second part, current legal provisions related with the housing warranty system are introduced. In the third part, the data of housing defects and cases of disputes reported to KCPB are analyzed. In the fourth part, the fundamental problems of the housing warranty system as well as technical problems such as warranty periods of certain housing parts are discussed. The fifth part is contributed to proposing a new housing warranty system in Korea. The sixth part is a concluding part and the author reemphasized the principles to develop the new housing warranty system proposed.

주택담보대출 조기상환 결정요인에 관한 연구-개별 주택담보대출 자료를 중심으로-

이소영(So-Young Lee),박승창(Seung-Chang Park),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.2

본 연구는 개별 주택담보대출 자료를 이용하여 주택담보대출 조기상환 위험에 영향을 주는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2013년~2014년에 계약한 보금자리론 자료를 이용하여 콕스 비례위험모형과 지역(시ㆍ군ㆍ구)의 관찰되지 않는 이질성을 효과적으로 처리할 수 있는 공유 프레일티 모형을 추정하였다. 공유 프레일티 모형의 추정결과 지역의 고유한 특성이 조기상환 위험에 영향을 주고 있음을 확인하였다. 한편 주택가격 예상 변화율이 크면 조기상환 위험이 낮고 담보주택가격 변화율이 크면 조기상환 위험이 높게 나타나 내집 마련을 위한 주택금융정책의 일환인 보금자리론이 자본이득을 위한 투자목적의 주택구입에 이용될 수 있음을 엿보았다. 대출유지기간별 조기상환율이 양도소득세 비과세 조건이 충족되는 24개월에 높게 나타나는 현상은 이를 뒷받침한다. 또한 담보주택가격 변화율이 양(+)과 음(-)일 때 모두 그 정도가 클수록 조기상환 위험이 높게 나타나 담보주택의 가치가 낮아졌을 때 그 정도에 따라 전략적 조기상환이 선택 가능한 대안 중 하나인 것으로 보인다. 금리 스프레드가 클수록 조기상환 위험이 높은 것으로 나타나 계약금리와 시장금리의 차이가 클수록 차환의 가능성이 높음을 알 수 있다. 주택담보대출비율(LTV)은 낮을수록 대출액은 클수록 조기상환 위험이 높아지는 것으로 나타났다. 담보제약이 크면 차환에 대한 부담도 높아지는 반면 대출액이 크면 상대적으로 거래비용이 감소하여 차환의 가능성이 높아지는 것으로 해석된다. 상환부담의 정도를 나타내는 총부채상환비율(DTI)은 그 값이 클수록 조기상환 위험이 높아지는 것으로 나타나 대출 이자가 하락하는 시기에 고정금리 상품인 보금자리론을 상환하고 변동금리 상품으로 차환하는 것을 예상할 수 있다. 대출만기는 짧을수록 거치기간은 길수록 조기상환 위험이 커지는 것으로 분석되었다. 차입자의 특성을 살펴보면 차입자의 연령이 높을수록, 소득수준이 높을수록 조기상환 위험이 커지는 것으로 나타나 차입자의 주거이동과 상환능력이 조기상환 위험에 영향을 주는 것으로 판단된다. 또한 차입자의 신용이 불량할수록 조기상환 위험이 낮아지는 것으로 나타나 차입자의 신용등급이 차환에 영향을 주는 요인임을 알 수 있다. This study empirically investigates housing mortgage prepayment behavior decisions in Korea. Using the loan-level data from 2013 to 2014, a cox proportional hazard model is estimated accounting for unobserved heterogeneity of cities. The results show that there exists significant heterogeneity among cities. Ignoring this heterogeneity results in errors in estimating the prepayment behavior of borrowers. Estimation results show that the higher expected housing price change, the lower hazard rate of prepayment and the higher collateral value change, the higher the hazard rate of prepayment. The sale for capital gains as well as refinance by option value may also cause prepayment. The greater the degree where the collateral value declines, the higher the hazard rate of prepayment. It means that distressed prepayment is an alternative when the collateral value declines. Estimation results also indicate that loan characteristics like LTV, loan amount, maturity period, grace period, and borrower characteristics like borrower’s age, income, credit rating are determinants of prepayment. Especially, low credit serves as a constraint on repayment.

Housing Service and Housing Indicators in the U.S.A.

Sunwoog Kim,Youngman Lee 한국주택학회 2005 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2005 No.1

주택은 인간 존재의 필수 요소이다. 주택은 비나 눈과 같은 자연적인 위험요소로부터 인간을 보호해주며, 범죄와 같은 사회적 위해요소로부터도 인간을 보호해준다. 또한 주택은 일상적인 생활의 근거지 역할을 한다. 주택이 인간존재의 필수 요소이다 보니, 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족감은 인간의 행복을 결정하는 중요한 요소로 자리잡고 있다. 인간이 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족의 정도는 해당 주택과 그 주변환경이 제공하는 여러 측면의 서비스(이를 주거서비스라고 부르도록 한다)에 의해 결정된다. 예를 들어 주택의 규모나 해당 주택의 질적 상태와 같이 주택 그 자체가 제공하는 서비스의 양과 질에 의해 만족의 정도가 결정된다. 그리고 교통시설, 교육시설, 생활편의 시설, 경찰의 범죄예방 활동 등과 같이 주택의 주변지역으로부터 얻을 수 있는 서비스의 양과 질도 만족의 정도를 결정하는 주요 요소이다. 본 연구의 주요 목적은 주거서비스의 상태를 보여주는 지표(이를 주거서비스 지표라고 부르도록 한다)들을 통해 미국의 주거서비스 실태와 그 추세를 살펴보는데 있다. 이를 위해 본 연구에서는 17개의 주거서비스 지표를 만들었으며, 이를 양적 지표, 질적 지표, 경제적 지표, 주거안정성 지표, 주거형평성 지표로 범주화 하였다. 17개의 주거서비스 지표를 살펴본 결과, 대부분의 지표들은 미국의 주거서비스가 과거 몇 십년 간 지속적으로 개선되어 왔다는 것을 보여주고 있다. 예를 들어, 양적 지표에서 ‘인구 1,000명당 주택 수’는 1950년 296.8에서 1989년 416.4로 증가하였으며, ‘주택보급률’은 같은 기간 중에 102.4%에서 110.7%로 증가하였다(두 지표는 1989년 이후 정체 상태를 보이고 있다). 또한 ‘주택 1호 당 면적’이나 ‘가구원 1인 당 주거면적’도 꾸준히 증가하고 있다. 질적 지표에서는 ‘자가점유율’이 1950년 55.0%에서 2003년 68.3%로 증가하였으며, ‘주거환경에 불만족하는 가구 비율’은 1973년의 3.0%에서 2003년 1.3%로 떨어졌다. 그리고 가구원수에 비해 거주공간이 협소한 ‘혼잡 가구 비율’은 1940년대에 9%대이었는데, 2000년대에는 1-2%대로 떨어졌다. 경제적 지표에서, 미국의 주택가격은 1975년부터 1984년 사이에 안정된 상태에 있었다. 이후 1980년대 중반부터 1990년대 초 사이에 New England와 Middle Atlanta 지역, 그리고 태평양 연안지역을 중심으로 가격붐이 있었으며, 이러한 가격 붐은 2000년대 들어 다시 재현되고 있다. 그러나 이러한 주택 가격붐에도 불구하고 ‘주택 구입 가능성 지수(housing affordability index)’는 높은 수준을 유지하고 있다. ‘주택 구입 가능성 지수’는‘20%의 자기부담금(down pay)과 현재의 모기지 이자율 하에서 주택구입에 필요한 소득’대비 ‘가구소득’ 비율을 의미하는데, 1970년대 중반부터 1980년대 중반까지를 제외하고는 100%를 넘어서고 있다. ‘소득대비 주택가격 비율(PIR)’이나 ‘소득 대비 모기지 원리금 비율(PTI)’은 장기적으로 안정적인 가운데, 2000년대 들어 조금씩 상승하는 경향을 보이고 있다. 주거안정성 지표에서, ‘주거이동비율’은 1975년 29.3%에서 2003년 15.9%로 하락 하였다. ‘강제이동비율’은 1999년 5.4%에서 2003년 6.1%로 미약하게 상승하고 있지만, 이런 추세가 지속될 것인지 여부는 확실하지 않다. 주거의 불평등 지수로서 지니계수의 경우, 점차 하락하는 추세를 보이고 있지만, 통계자료의 제약 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다. 미국의 주거서비스 지표가 이처럼 전반적으로 개선되는 추세를 보이는 원인은 다양한데, 그 중에서 지속적인 소득증가와 풍부한 토지공급이 가장 중요한 원인 중의 하나라고 할 수 있다. 지속적인 소득증가는 질적으로 양호한 주거서비스에 대한 수요를 증가시켰고, 풍부한 토지공급은 이러한 수요 증가에 맞추어 질적으로 양호한 주택들이 충분히 공급될 수 있도록 해주었다. 최근에는 대도시지역에서 토지공급의 제한으로 인해 주택가격이 지속적으로 상승하는 현상이 나타나고 있으나, 저금리 때문에 주택의 구입 가능성(affordability)은 크게 악화되지 않고 있다. 인구나 가족의 구조변화도 미국의 주거서비스 상황에 영향을 미쳤다. 예를 들어 제2차 세계대전의 종전과 함께 젊은 군인들이 귀향하고, 뒤이어 베이비 붐이 일면서 한동안 미국은 주택난에 시달린 적이 있었다. 그러나 최근에는 인구나 가족 수의 변화가 크지 않기 때문에, 인구나 가족의 구조 변화가 주택수요에 미치는 영향은 상대적으로 감소하고 있다. 주택정책과 토지정책도 주거서비스의 상태에 상당한 영향을 끼쳤다. 미국의 토지정책은 대부분 지방정부에 의해 통제된다. A consistent measurement of housing services through different time and space is a prerequisite for a sensible housing policy. This paper examines widely accessible housing service indicators in the U.S. According to the indicators, the housing services enjoyed by Americans have been improved substantially on average. The main reason for this improvement can be attributed to the continuously rising income and relative abundance in land supply. Recently, in the metropolitan areas where land supply is limited, price of housing have been increasing quite substantially for the last decade. However, given the low interest rates, housing affordability has not been eroded too much. In case of Korea, a more systematic regular housing survey may be recommended in order to create data base for sound housing policy decisions. Moreover, more accurate and useful housing price indicators are necessary.

주택매매시장 소비자심리의 결정요인 분석

문지희(Ji Hee Moon),정의철(Eui-Chul Chung) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

본 연구는 우리나라 주택매매시장 소비자심리의 결정요인을Dua(2004) 의 모형을 이용하여 실증적으로 분석한 연구이다. 소비자심리를 나타낼 종속변수로 국토연구원의 일반가구 소비자심리조사 문항 중 주택 구입의 적정 시기 관련 설문 결과 자료를 이용하여 의 연구에서 활용한 지수 작성법을 통해 주택구매지수를 산출하여 활용하였고 설명변수로 주택담보대출금리, 소득 주택가격, 금리전망CSI, 가계수입전망 CSI자료를 이용하였다. 이 중 전망 변수를 포함하지 않은 모형 (모형1) 과 포함한 모형 (모형2) 를 구분하여 2011년 1~분기 2017년1분기의 자료를 이용하여 VAR모형을 추정하고 충격반응분석과 분산분해분석을 통해 설명변수들이 소비자심리에 주는 영향의 방향성과 영향의 정도를 분석하였다 충격반응분석 결과 주택담보대출금리 금리전망 주택가격은 주택구매지수에 음 의 영향을 강하게 주었으며 소득은 주택구매지수에 양 의 영향을 주는 것으로 나타났다 분산분해분석 결과 전망 변수가 포함되지 않은 모형 에서는 금리의 영향력 비중이 크게 나타났다 전망변수가 포함된 모형 의 경우 초기에는 현재의 소득 주택가격 금리 변수의 영향력이높게 나타났으나 시간이 지날수록 전망변수 영향력의 비중이 증가하는 모습을 보였다

영국 사회주택의 사회혼합정책 연구

권세연(Se-Yun Kwon) · 박환용(Hwan-Yong Park) 韓國住宅學會 2009 주택연구 Vol.17 No.2

임대주택 입주자의 사회혼합에 대한 가장 효과적인 정책수단에 대한 정답은 없다고 여겨진다. 세계적으로 장기임대주택 재고를 보유한 국가는 지역공동체에서 임대주택 주민의 사회통합이 중요하다는데 인식을 같이하고 있다. 오랜 역사를 가진 영국의 사회주택과 사회혼합정책에 대한 고찰은 한국의 주택정책에 시사하는 바가 크다. 영국 사회주택은 산업혁명 이후의 도시의 불결한 주거환경을 개선하고 전후 주택부족 문제를 해결하기 위하여 지방정부의 개입으로 탄생하였고 현재까지 약 500만호의 재고를 보유하고 있으나, 낙인 등 사회적 배제현상이 상존하고 있는 것이 문제점으로 부각되었다. 이에 따라 중앙정부는 범부처 조직을 만들고 사회혼합을 위한 비전과 정책을 제시한다. 사회혼합정책은 양적 측면과 질적 측면으로 구분하여 고찰한다. 양적 측면의 정책은 신규공급, 계획에 의한 취득, 불하권 행사, 리모델링과 재건축, 유사주택 판매(대체), 고밀화와 내충개발을 들 수 있으며, 질적 측면에서는 입주자선정, 임대료책정, 입주자 참여, 시장수준 임대, 고소득 세입자 유지, 세입자소득 증대 등이 있다. 이들 사회혼합정책을 점유혼합, 소득혼합, 연령혼합, 인종혼합효과로 구분해서 효용성 분석을 해보면 계획에 의한 취득, 입주자 선정 등이 중요함을 알 수 있다. 또한 혼합개발된 지역주민들의 거주만족도가 80%에 달하고 있어 세밀한 사회혼합정책이 성공적일 수 있다는 것을 보여준다. 영국의 사회혼합정책은 임대주택 재고 확충, 정부의 정책적 관심, 점유혼합의 중요성, 양적 · 질적 정책수단의 종합적 접근 등이 시사점이라고 할 수 있다. It has been well agreed that there was no correct answer about the most effective solution for the social mix of public rented housing sector. It is very important for every country which has long-term public rental housing stock to mix the residents within their communities. Bad urban housing sanitation after the industrial revolution and housing shortages after world wars stimulated local governments to intervene housing market and to build social housing. The U.K. has nearly 5million social housing units. But there had been problems such as stigmatization and social exclusion in the social rented housing sector. Central government launched cross-government organization like SEU, proposed vision of sustainable community, and implemented social mix policies. The policies on social mix can be classified as quantitative method and qualitative method. Quantitative methods can be new building with small scale mixed development, planning gain, right-to-buy, large scale remodelling and rebuilding, like-for like sales, and densification and infill development. Qualitative methods include allocation, rent setting, tenant participation, market renting, retaining higher-income tenants, and improving the incomes of existing tenants. These policy schemes can be analyzed by linking them into 4 effects: tenure mix, income mix, age mix and ethnic mix. Utility analysis tells that planning gain, allocation, and others are very important for making mixed society. According to the survey on area satisfaction of mixed tenure development residents, more than 80 per cent residents are very or fairly satisfied. The study on the U.K housing policy suggests that Korea still needs more public rented housing stock; it needs more policy concerns from government; tenure mix schemes are still important; holistic approach through quantitative and qualitative method is needed; even though two countries have much differences in many fields

한ㆍ중ㆍ일의 부동산가격 급등현상과 정책대응 비교 연구

김홍주(Hong-Joo Kim),이봉석(Bong-Seok Lee) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.2

본 연구는 부동산가격 급등현상을 겪은 나라 중 한국, 일본, 중국의 사례를 대상으로 부동산가격급등기의 특성과 대응책을 비교분석하여 정책적 시사점을 얻고자 한다. 한ㆍ중ㆍ일본이 겪은 부동산가격 급등현상은 한국과 중국, 일본은 안정적인 경제성장속에 소비증가에 힘입어 주택수요가 공급을 초과하여 가격이 상승한 것으로 나타났다. 이와 더불어 인구사회적 구조변화, 도시화, 주택담보대출 등 각국의 특수성은 있지만 일부 대도시에서 시작한 급등현상은 시차를 두고 확산되는 모습을 보이고 있다. 이에 대하여 세나라의 정부는 모두 종합적인 대책을 내놓는데, 크게 금융정책, 세제, 토지ㆍ주택정책으로 구분할 수 있다. 금리인상정책은 중국이 지속적으로 금리인상을 단행하여 효과를 보고 있고 일본은 시기가 늦었다고 보고 있다. 금리인상은 부동산시장 뿐 아니라 거시경제지표와 물가안정 등 파급효과가 크므로 인상폭과 시점은 매우 중요한 사항이다. 부동산관련 세제는 토지와 주택에 대한 구입, 보유, 양도의 과정에 부과하였다. 정책효과를 보면 일본의 경우 과도한 세제정책이 주택거래시장을 침체시켜버렸고, 중국은 부동산관련 세제를 강화와 외국인의 부동산투자 및 개발에 대한 세제강화가 주택가격을 안정화시키는 모습, 한국도 세제강화효과가 가격상승이 둔화되는 모습을 보인다. 주택공급을 위한 토지공급 및 주택건설촉진의 방향은 부동산가격이 상승했을 경우 중국, 일본 모두 국공유지를 공공주택용지로 공급하여 저소득층의 주거안정에 초점을 맞추었다. 이에 반해 한국은 부동산가격이 급등하기 시작할 때 주택공급과 세제를 통한 개발이익을 동시에 환수하기 보다는 세제강화에 집중하여 주택공급확대시기가 늦어지는 결과를 초래하였다. However the Real Estate Price of Korea had been downed during IMF, housing price has been rising speedy around metropolitan area after 2000. So central government had announced many corresponding policies on stabilization of housing and land price. This rising of Real Estate Price is happening worldwide these day, European, Ameria, Asia etc. Therefore, we reviewed actual state of speedy rising of real estate price in Korea. This paper aims to compare with each government Real Estate policy in Korea, Japan, China where very powerfully confronted that situation. So This paper is showed characteristics on rising period, corresponding policy of each government. Especially three nations have carried out finance(rising in the rate of interest), tax system( strength on possessing and transfering tax), land and housing(increasing of central city land and public or general housing) each ways. Among them interest is very important factor but Japan"s rising was delayed so property price was declined suddenly and shocked economy. But China has a positive effect on price with rising interest rate. The land and housing part which are increasing supply of small-middle sized housing is effective on Korea, Japan, China.

임대료 대비 매매가격 비율(PRR)을 통한 주택금융시장과 실물경제 간의 연계성에 대한 연구

조만(Man Cho),송인호(In-Ho Song),김현아(Hyun-Ah Kim) 한국주택학회 2013 주택연구 Vol.21 No.2

2010년~2012년 우리나라의 거시경제 환경은 성장률 둔화와 저금리 기조가 지속되고 있고, 이는 주택시장의 작동기제에 다양한 경로를 통하여 영향을 미치고 있다. 2007년~2009년의 글로벌 금융위기 이후 실질 GDP 성장률은 빠른 회복세를 보였으나, 2010년 1/4분기 전년동기대비 8.7%를 기록한 이후 지속적으로 둔화하여 2012년 4/4분기 현재 1.5% 수준에 그치고 있다. 이자율은 글로벌 금융위기 이후 세계적인 저금리 추세에 힘입어 우리나라에서도 지난 30년 동안 유례없는 저금리 환경이 유지되고 있다. 본 고는 현재와 같은 저성장·저금리 환경 하에서 저성장 및 저금리가 주택시장에 미치는 영향에 대해 실증분석을 실시하고 PRR을 통한 실물경제와 금융시장간의 연계성을 규명하여 주택금융 관련 장·단기 정책과제의 시사점을 정리하는 데에 목적을 두고 있다. 실증분석을 위해 한국은행과 부동산 114, 그리고 통계청에서 발표하고 있는 ㎡당 평균주택매매 및 전세 가격, 주택금융변수(주택담보대출 잔액 및 금리, 주거용 투자 등), 주택공급변수(인허가물량, 착공면적 등)를 이용하였으며, LIR과 LVR은 노동패널 자료를 이용하여 계산하였다. 분석결과 PRR을 통한 주택 실물시장과 금융시장의 연계성이 외국의 경우와 유사하게 작동함을 보여주고 있다. 실물경제의 침체는 미래 주택가격 상승에 대한 기대심리를 약화시키고, 이는 주택의 투자재로서의 매력을 감소시킴으로써 주택가격 하락을 유발한다. 즉, GDP의 하락은 기대가격 상승률의 하락, 사용자 자본비용의 증가, PRR의 감소, 그리고, 주택가격의 하락으로 이어질 수 있다. 이와 같은 경우 주택은 투자재로서 가지는 가치가 하락함에 따라 주택시장에서 매매수요는 감소하는 반면 임대(전·월세)수요는 증가하게 되는 결과를 초래할 수 있다. 한편, 금리 하락이 부동산시장에 영향을 미치는 경로를 PRR을 통해 이해할 수 있다. 금리 하락 시 주택담보대출금리 하락으로 금융 비용이 감소하고, 이는 주택을 소유함으로써 발생하는 사용자 자본비용을 줄이고 PRR는 증가하는 효과를 가지게 된다. 그 결과 주택가격이 상승하게 된다. Macroeconomic conditions surrounding Korea between 2010 and 2012 can be described by a slowing growth rate and low interest rates, which consequently affects the operation of the housing market mechanism through various channels. In this context, this paper attempts to examine whether the PRR plays an important role in the channels in Korea. Moreover, the paper is to study the effects of low interest rates and GDP growth on financial sectors of housing. In this study, the data come from average house purchases and Chonsei prices per ㎡, housing finance variables (house mortgage loan balance and its interest rates, residential property investment, etc.) and housing supply variables (volume of building construction permits and initiated construction area, etc.) released by the BOK, Real Estate 114 Inc. and Statistics Korea. LIR and LVR were calculated using the data from the Korean Labor & Income Panel Study. Results show that Korea also shows a significant linkage between the real housing market and financial market through PRR similar to foreign countries. Stagnation in the real economy weakens the sentiment of expectations for house prices to rise in the future and hence pulls down house prices. In other words, the fall in GDP could lead to a fall in the expected increase in house prices, a rise in users’ expenses, a decline in the PRR and eventually a fall in house prices. This means that housing would loose its value as an investment good and therefore the housing market would experience a decrease in the demand for house purchases and an increase in the demand for rent (Chonsei and monthly rent). A decline in interest rates causes financial costs and user costs, which increases PRR, so that house prices may increase.

중고령 자가거주가구의 주택다운사이징 요인

김용진,손재영 韓國住宅學會 2014 주택연구 Vol.22 No.1

본 연구는 혼인 상태, 교육 수준 등 인구학적 특성과 소득, 소득 변화, 주택자산, 금융자산 등 경제적 특성, 상속 관련 특성 등이 중고령 자가거주가구의 주택다운사이징에 미치는 영향을 분석하였다. 1차 베이비부머 세대가 본격적으로 은퇴를 하기 시작함에 따라 한국에서 중고령가구의 주거 선택을 이해하는 것은 중요하다. Ando and Modigliani(1963)의 생애주기가설은 중고령가구가 은퇴 이후의 소득 감소를 보충하기 위하여 축적한 주택지분을 현금화하여 사용하는 것을 암시하고 있다. 그러나 이후에 진행된 다른 학자들의 연구는 중고령 가구가 주택자산이 많고 소득이 적을 때조차도 주택자산을 그대로 보유하려는 경향이 있음을 발견하였다. 본 연구는 주택자산가치의 감소로 정의되는 주택다운사이징의 결정요인을 확인하기 위하여 종단데이터인 국민노후보장패널조사(KRelS)를 활용하였다. 생애주기가설의 예측과는 대조적으로, 프로빗 및 네스티드 로짓 모형의 실증분석에서 소득 관련 변수는 주택다운사이징을 결정함에 있어 통계적으로 유의하지 않았다. 하지만, 주택자산은 주택다운사이징 확률을 낮추는 것으로 추정되어 유산상속동기가 작동하는 것으로 해석될 수 있다. 또한 배우자 사망 또는 이혼 등 인구학적 변화는 주택다운사이징 가능성을 높이는 것으로 나타났다. 전체적으로, 본 연구의 분석 결과는 생애주기가설보다는 상속동기 등 대안가설들을 오히려 더 지지한다고 볼 수 있다. Understanding the housing choice of the older homeowners is important in Korea as the baby boom generation begins to retire en masse. The life-cycle hypothesis proposed by Ando and Modigliani(1963) implies that the older household would draw from the accumulated housing equity to supplement decreased income. However, later studies found a tendency among the older households to hold onto their houses even when they are house-rich and income-poor. This study utilizes a longitudinal data set(KRelS) to identify determinants of the housing downsizing defined as the decreased housing equity. Contrary to the prediction of the life-cycle hypothesis, our analyses show that income variables are not statistically significant in determining the housing downsizing. However, housing wealth reduces the probability of downsizing, implying the bequest motive. Demographic changes such as death of spouse or divorce increase the likelihood of housing downsizing. Overall, our analyses supports the alternative hypotheses rather than the life-cycle hypothesis.

공공임대주택 선발 국가들의 정책 경험과 우리나라의 정책 방향

김수현(Soo-Hyun Kim) 한국주택학회 2022 주택연구 Vol.30 No.4

2차 대전 종전 이후 많은 선진국들은 공공임대주택을 주거안전망 뿐만 아니라 적극적인 복지정책 차원에서 발전시켜 왔다. 그러나 30여 년간의 확대 이후 대부분의 선발 국가들은 민간주택시장의 발달과 재정제약 등을 이유로 공공임대주택 정책을 축소, 후퇴하게 된다. 반면 우리나라는 선발 국가들에 비해 뒤늦게 공공임대주택 정책을 시작하여 여전히 확대하고 있는 중이다. 우리나라 공공임대주택 정책은 선발 국가들과는 달리, 주택시장 불안과 그를 해결하기 위한 주택 대량공급이 가장 중요한 정책 동력이라는 특징이 있다. 향후 상당 기간 공공임대주택을 늘리려는 양적인 목표는 별다른 변화가 없겠지만, 그러나 질적인 변화는 충분히 예상된다. 이 논문은 선발 국가들이 먼저 경험했던 공공임대주택 정책 변화에 비추어 우리나라의 위치와 성격, 정책 과제를 생각해 보고자 했다. 선발 국가들의 경험을 감안하면, 우리 공공임대주택 정책의 양적인 목표는 전체 가구의 10%로 상정하는 것이 합리적이며, 입주대상 다원화라는 한국적 특징은 유지할 필요가 있다. 빠르게 확대되고 있는 주거급여와 공공임대주택의 관계는 시급히 정립해야 된다. 또 현재 우리나라 공공임대주택 통계에 성급한 기대가 반영되어 있다는 점을 지적하면서, 우선 전세임대를 임대료 보조제도의 하나로 분류할 것도 제안했다. Since the end of the World War II, many advanced countries have developed public rental housing not only as a residential safety net but also as an active welfare policy. However, after 30-40 years of expansion, most of the advanced countries have reduced or retreated from public rental housing policies due to the development of the private housing market and financial constraints. On the other hand, Korea started its public rental housing policy late compared to the advanced countries and is still expanding it. Korea's public rental housing policy differs from the advanced countries in that housing market instability and the mass supply of housing to resolve it are the most important policy drivers. This paper tried to consider Korea's position, characteristics, and policy tasks in light of the changes in public rental housing policy in the advanced countries. Considering the experiences of the advanced countries, it is reasonable to assume that the quantitative target of our public rental housing policy is 10% of all households, and it is necessary to maintain the Korean characteristic of diversifying the number of tenants. The relationship between housing benefits and public rental housing needs to be established urgently. In addition, pointing out that hasty expectations are reflected in the current public rental housing statistics in Korea, this paper proposed to classify Jeonse public rental as one of the rental subsidy systems.

새로운 주택공실률 통계 구축방법에 관한 연구

강현구(Hyeon Koo Kang),이창무(Chang Moo Lee) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.2

우리나라의 경우, 과거에 공급된 주택들이 급속하게 노후화됨에 따라 빈집을 초래하는 상황에서 국토교통부는 2017년 2월 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 제정하는 등 빈집문제를 개선하려는 노력들을 보이고 있다. 학술 분야에서는 빈집 정비 및 활용에 관한 연구들이 주를 이루고 있는 반면에 빈집과 주택시장 간에 관계를 규명하고자 하는 연구는 미비한 실정이다. 한편 다른 측면에서 빈집의 발생은 주택시장 내 수요가 공급에 완전히 적응할 수 없다는 물리적인 신호이다. 따라서 빈집 현황을 파악하는 것은 시장 수요ㆍ공급의원리에 따라 빈집 발생과 주택시장 변동요인 간에 관계를 설명할 수 있다는 점에서 가치가 있다. 하지만 현재 국내에서 수집 가능한 빈집통계로는 통계청에서 5년마다 제공하고 있는 인구주택총조사의 빈집데이터가 유일한데, 5년마다 제공되는 인구주택총조사 데이터의 특성 상 빈도수가 현저히 떨어져 빈집데이터를 이용한 시계열적 분석에 활용하기에는 여러 한계점이 존재한다. 따라서 추후 빈집통계를 활용한 주택시장의 다양한 연구를 진행하기 위해서는 새로운 방법의 빈집통계 구축이 필요한 실정이다. 이에 본 연구는 새로운 빈집통계 구축에 있어 주거용 건축물의 전기계량기 사용량 데이터와 로드뷰를 활용한 방법론을 제시하고 실증 분석함으로써 빈집통계 구축방법의 가능성을 타진하고자 한다.