주택가격의 불확실성이 주택공급시기 결정에 미치는 영향

지규현 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.2

Using a non-parametric method, this study examined the threshold effect of the housing market due to acquisition tax in a more sophisticated analysis. The impact of tax revenues in cities and provinces across the country was then analyzed. The main conclusions are as follows. First, the threshold effect analysis using kernel density estimation revealed that more sophisticated threshold effects were possible compared to those found in conventional studies. Second, by analyzing the distribution of apartment transaction prices and volume in the first quarter of 2020, the degree of resolution of the threshold effect, including the effect of tax distortion, was confirmed after the reorganization of the acquisition tax rate system. As the non-continuity of the marginal tax rate for the acquisition tax the threshold effect of the tax was only partially resolved. Third, the reorganization of the acquisition tax rate system was found to facilitate the polarization of tax revenue between cities and provinces. Overall, the reorganization to address the threshold effect of the housing market has been partially successful, but side effects also appear to occur. 본 연구는 취득세로 인한 주택시장의 문턱효과를 비모수적방법을 이용하여 보다 정교하게 분석하고, 시․도별 세수 영향을 분석하였다. 주요결론은 다음과 같다. 첫째, 커널밀도추정을 이용한 문턱효과 분석은 기존의연구 대비 보다 정교한 문턱효과의 분석이 가능하다는 것을 보여주었다. 둘째, 2020년 1분기 아파트 거래가격및 거래량 분포를 분석함으로써 취득세 세율체계 개편 이후 조세왜곡효과를 비롯한 문턱효과의 해소 정도를확인하였다. 취득세 한계세율의 비연속성이 완전히 해소되지 못해 조세에 의한 문턱효과도 부분적으로만 해소된 것으로 확인되었다. 셋째, 취득세 세율체계 개편은 시․도 간의 세수 격차를 촉진시키고 있는 것으로 나타났다. 전체적으로 취득세율 개편은 주택시장의 문턱효과를 해소하는데 부분적으로 성공을 거두고 있지만, 부작용도 발생하고 있었다. 본 연구는 주택시장의 문턱효과 분석방법론과 취득세 세수 영향 관점에서 학술적의의가 존재하고, 정책적 시사점을 제공할 것으로 판단된다.

부동산자산 구매능력이 재입주 의사결정에 미치는 영향 -서울시 도시정비사업지구 소유주를 중심으로-

지규현,김진,김진유 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.3

Based on 3,276 responses listed in “Survey on Living Conditions in Under-developed Areas, Seoul,” the purpose of this paper is to examine the residents’ financial affordability of new condominium units and then estimate the possibility of their resettlement in redevelopment areas after the completion of projects. Also, this study aims at testing whether their affordability and perspective for redevelopment projects influence their decision on restaying at the newtown or not. We calculated each household’s payable maximum bidding price for a new home under the constraints of LTV(Loan-to-Value) and DTI(Debt-to-Income) and compared it with the average condominium price of current neighborhood. For the latter issue, we regressed their affordability and redevelopment perspective on the resettlement decision, with some other household characteristics such as paterfamilias’ age, number of persons in household, years of residence and dependence on operating income from current property. Only 19.9% of households in under-developed areas are estimated to afford new homes therefore their resettlement seems very hazy after the completion of projects. Furthermore, our study shows that their affordability and perspective regarding redevelopment look statistically significant in their decision making to stay or leave the sites. 본 연구는 정비사업구역 내 자가소유주들의 재입주 역시 자산구매의 또 다른 형태이고, 그 의사결정은 자산 및 소득제약에 영향을 받는다는 것에 주목한다. 자가소유 3,276가구의 주거실태조사 및 설문응답에 기초하여, 본 연구는 정비사업구역 내 자가소유가구들의 자산구매능력에 따른 실제 재입주 가능성을 분석하고, 이들의 자산구매능력과 정비사업에 대한 문제인식(즉 심리적 태도)이 재입주 의사결정에 미치는 영향을 분석함에 그 목적이 있다. 전자와 관련하여, 본 연구는 구매제약요인(자산조건(LTV: Loan-to-Value) 및 소득조건(DTI: Debt-to-Income)) 하에서 이들의 구매능력을 평가하였고, 후자와 관련하여 ‘재입주 의사’를 종속변수로, 연구변수들(지불능력 제약변수 및 정비사업에 대한 인식)과 선행연구들에서 유의성이 실증된 가구특성변수들(가구주 연령, 가구원수, 거주기간, 임대수입 의존도)을 설명변수로 이항로짓모형을 구축하였다. 분석결과, 저층 주거지 거주가구들 중 불과 19.9%만이 경제적으로 아파트를 구매할 능력이 인정되며, 따라서 정비구역 내 소유주들의 재입주 가능성은 낮은 편이다. 구매능력 및 심리요인의 ‘재입주 의사결정’에 대한 영향은 통계적으로 유의함을 확인하였고, 결국 자산구매능력이 있고 정비사업을 긍정적으로 인지하는 소유주들이 재입주 가능성이 높을 것으로 판단할 수 있었다.

주택 담보 대출 문제 없나?

지규현,Ji, Gyu-Hyun 한국주택협회 2007 주택과 사람들 Vol.209 No.-

지방 주택건설 사업전략

지규현 한국주택학회 2010 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2010 No.1

생존분석 개념을 이용한 입주예정물량 추정 방법론 연구

지규현,곽하영,이창무,한제선 한국부동산연구원 2019 부동산연구 Vol.29 No.4

Although supply and demand determine the changes in housing prices, housing supply is relatively inelastic relative to the housing demand, which results in the volatility of the housing prices. The increase in the housing price volatility is a factor that impedes the smooth supply of housing to the market through the delay in the timing of the housing developers' investment, which may also cause the housing price to soar. One of the main reasons for this uncertainty in the real estate market is the uncertainty of information about housing supply. In order to stabilize the real estate prices and reduce uncertainty in the future, it is necessary to confirm the information on housing supply to the market. Private real estate information company provides information about the specific amount of moving into the apartment; however, there is no official statistics by the public. Threfore, this study attempts to estimate the long-term residential volume from the approval to the completion of the apartment via the raw data of the Housing Supply System (HIS), which the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport manages and produces. As a result of the decrease in the uncertainty of the housing supply statistics, the statistics on the volume of apartment reduces the housing market uncertainty. This allows the housing suppliers to have control on the housing supply. 주택가격의 변화는 수요와 공급에 의해 결정되나, 주택수요에 비해 주택공급은 상대적으로 비탄력적어서 주택가격의 변동성이 발생한다. 주택가격 변동성 증가는 사업자의 주택투자 시기를 지연시켜 시장에 원활한 주택공급을 저해하는 요인이 되어, 주택가격 급등의 원인이 되기도 한다. 이러한 부동산 시장 불확실성의 주요 원인 중에 하나는 주택공급에 대한 정보의 불확실성이다. 부동산 가격 안정과 미래의 불확실성을 줄이기 위해서는 주택공급에 대한 정보를 시장에 확인시켜 주는 것이 필요하다. 현재 공동주택 입주예정 물량의 경우 민간 부동산 정보회사에서 정보를 제공하고는 있지만 공공에서 발표되고 있는 공식통계는 부재한 상황이다. 이에 본 연구는 국토교통부가 생산관리하고 있는 주택공급시스템(HIS)의 원시자료를 이용하여 공동주택의 개발에서 준공까지의 과정에 대한 추적을 통해 중장기 입주물량 추정을 시도하였다. 본 연구가 제안한 공동주택 입주예정물량 통계는 주택공급통계의 불확실성을 줄여 공급주체가 주택 공급량을 조절하도록 함으로써, 주택시장 불확실성을 줄이는데 기여할 것이다.

재고-신규주택 상대가격이 주택공급에 미치는 영향

지규현,최성호,Ji, Kyu Hyun,Choi, Sung Ho 한국토지주택공사 토지주택연구원 2020 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.11 No.1

This thesis investigates relationship between Stock-to-Flow price and housing starts in Seoul metropolitan form 2008 year to 2019 year. The paper tests the relationship through two time-series models such as a vector error correction model and Dynamic Panel regression model. The model results show evidence of positive correlation between Stock-to-Flow price and housing starts in the long run. By transforming the regional data into a panel data set and running a fixed effects model, we test the explanatory power of PBR on housing starts. The result of VECM confirms that one unit uprising PBR raises up apartment construction by 7.4%. This result supports that PBR is a major factor in choosing a start of housing construct. Base on the result of empirical model, We also suggest that the market self-regulation function of housing providers is operating in the entire metropolitan area market.

[주제] 1인 가구 주택수요 증가의 도시계획적 함의

지규현,신상영,권주안,김학렬,이동환 대한국토.도시계획학회 2010 도시정보 Vol.- No.337

수도권 분양-재고주택시장의 시장효율성 분석

지규현,최성호 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.2

This paper has the objective of measuring the price-volume relationship between the pre-sale and existing market in Seoul metropolitan area. We modified the conventional housing stock-flow model to test the relationship. Major findings are: 1) housing price work to reduce the gap between demand and supply in Gyeonggi province; however, the existing price adjusts faster than the pre-sale price; 2) in case of Seoul, pre-sale price work inefficient; and 3) the housing stock at t-1 is related to the new supply from the pre-sales market in Seoul metropolitan area; however, new supply in Gyeonggi province adjusts faster than in Seoul. 본 연구는 수도권 분양주택과 재고주택시장 분석을 통해 수도권 주택시장이 합리적으로 움직이고 있는지, 그리고 수도권 주택하위시장의 차이가 존재하는지를 분석하였다. 분석결과, 경기도는 주택 수요와 공급의 불일치 해소과정이 서울시에 비해 더 잘 작동하고 있고, 재고주택가격이 분양주택가격보다 더 빠르게 조정되고 있는 것으로 나타났다. 서울시는 전기의 분양주택 가격의 상승이 다음기의 분양주택가격 상승으로 다시 이어지고 있어, 수요와 공급의 불일치 문제를 해소하는 시장 메카니즘이 효율적으로 작동하지 않는 것으로 분석되었다. 한편 신규주택공급량을 분석한 결과는 주택재고 증가에 대응하여 나타나는 신규주택의 공급량이 경기도의 반응정도가 서울시 보다 더 크게 나타나 서울시와 경기도의 주택공급 시장의 차이가 있는 것으로 이해되었다. 실증분석결과는 일부 통계적으로 유의하지 않는 경우나 부호의 방향성이 이론적 기대와 다른 결과를 보였다. 그러나 본 연구의 주요 관심 변수들의 경우에는 대부분 통계적으로 양호한 추정결과를 확보할 수 있었다.

부동산 시장 장기침체와 도시개발

지규현,김진,홍경구 대한국토.도시계획학회 2012 도시정보 Vol.- No.364

토지 임대부 주택은 의미 있는 정책인가?

지규현 한국사회과학연구회 2022 동향과 전망 Vol.- No.114