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아파트 발코니면적의 시계열적 변화와 내재가치 추정에 관한 연구
김진유 한국부동산분석학회 2019 不動産學硏究 Vol.25 No.3
The purpose of this study is to review the historic change of balcony of apartment in Seoul for the last three decades and estimate the imputed value of the balcony space. The balcony data of the 310 apartment units of Seoul were collected on the real estate information service sites which provide floor plan of each unit. The other data for the Hedonic Price Model to detect imputed value of balcony were gathered on the public apartment data provider including Korea Appraisal Board and National Statistical Geographic Information Service. The results are summarized as follows. First, the last 33 years can be divided into 3 periods: 1983 to 1992, 1993 to 2003, and 2004 to 2016. The Balcony to Exclusive Using Area Ratio (BER) raised from 19.6 percent to 24.3 percent in early 1990s. The BER change from period 2 to period 3 is about 8.7 percent point (from 24.3 to 33.0). The changes seem to be caused by rapid housing demand under the loose regulation on balcony renovation. Because the balcony area is excluded when the government calculates the floor area for taxation and building permission. Therefore, Koreans usually wanted to expand the balcony illegally and the space was changed into interior area such as bedroom and livingroom. Second the estimated unit value of balcony is about 6.4 million won per square meter that is more expensive than that of original interior area , 4.7~5.9 million won per square meter. The results provide meaningful policy implications associated with housing market. The existing incentives and benefit for under mid-sized house should be adjusted to the increasing housing demand. For example, decremental incentives by the house size increase can be adopted. Second, a new floor area standard including balcony size is necessary to realize fair taxation and building permission. This study suggests that we can call the new floor area standard ‘Real Using Area.’ 본 연구는 우리나라 주택시장에서 발코니확장이 가지는 의미와 발코니의 내재가치를 선행연구와 정책변 화, 지난 30여년간의 발코니면적 변화 등을 이용하여 분석하였다. 그동안 발코니확장이나 발코니면적 증가 에 대한 연구는 꾸준히 이루어져왔으나 주로 발코니의 건축적 기능이나 주거환경적인 의미 등에 집중하였 을 뿐, 주택수요나 주택가격 등 주택시장에 미치는 영향에 대해서는 연구가 미흡했다. 본 연구에서는 1983 년 이후 2016년까지 준공된 서울시의 310개 아파트를 대상으로 시기별 발코니면적의 변화를 살펴보고, 변 화의 원인에 대해 진단해보았다. 또한 2018년 7월 기준 시세자료를 토대로 다른 요인들을 통제하였을 때, 발코니면적이 가지는 내재가치를 추정하여 방이나 거실과 같은 본래의 실내면적의 가치와 비교하였다. 주 요 연구결과를 요약하면 아래와 같다. 첫째, 1983년 이후 2016년까지 아파트들을 전용면적대비 발코니면적 비율(이후 발코니비율)을 기준으로 시기구분하면 크게 세시기로 나눌 수 있는 바, 1기는 1983년에서 1992 년, 2기는 1993년에서 2003년, 3기는 2004년에서 2016년까지이다. 1기에서 2기로 넘어가는 시기에는 발코 니비율이 약 5%p 증가하였는데, 이때는 80년대 경제발전으로 인해 주택수요가 폭발하면서 추진한 5개 신 도시의 입주가 시작되는 시기이다. 2기에서 3기로 전환되는 시기는 1998년 외환위기에서 회복하여 주택시 장이 재활성화된 시기로서 2005년 발코니확장 합법화가 이루어지는 시점이다. 이때는 발코니비율이 약 9%p 정도 증가하여 1990년대초보다 더 급격한 면적 증가가 이루어졌다. 둘째, 연구자료를 기반으로 헤도닉 모형을 추정하면 발코니의 내재가치는 약 641만원/㎡로서 전용면적의 내재가치(471~594만원/㎡)보다 크게 나타났다. 즉, 주택시장에서는 발코니의 가치를 실내면적과 유사하거나 더 높게 보고 있다는 것을 확인할 수 있었다. 연구결과는 아래와 같은 몇 가지 시사점을 제공한다. 첫째, 서비스면적을 늘려서 주택수요 증가 를 편법적으로 충족시키는 상황을 바로잡기 위해서는 일정 구간에만 국한되어 있는 각종 혜택을 주택면적 에 따라 다양한 혜택을 누릴 수 있도록 조정할 필요가 있다. 이를테면 국민주택규모 이하와 초과의 극명한 혜택의 차이를 완화시킬 필요가 있다. 둘째, 이미 발코니면적은 내부공간으로서 중요한 가격형성요인이 되 었으므로 이를 포함하여 밀도규제나 과세를 하여 형평성을 증가시킬 필요가 있다.
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중부내륙고속도로 개통이 주변지가와 토지거래에 미친 차별적 영향 분석
김진유 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.2
Understanding links from new highway construction to regional property market change is crucial for transportation planners and real estate policy makers. This paper aims to empirically examine the impact of the Central Inland Highway construction on land market in terms of land price and transaction volume. A series of multiple regression analyses are employed in order to estimate the effect of the highway on changes of land price and transaction for the last 10 years(1999~2009). The major findings are summarized as follows: 1) The Central Inland Highway has contributed to the increase of the land price for the regions with highway exit while it has not affect land transaction volume. 2) The price impact of the highway exit is differential by zoning control and the regions’ development level; the ‘Management area’ land leads price increase and the city area has experienced significant price increase in the short-term, whereas rural area has not. The results imply that highway construction in lagging area can be the overall positive trigger of regional development and it should be come with regional development plan in order to prevent short-term speculation. 일반적으로 고속도로의 건설은 지역간 교통을 원활하게 하여 경제성장에 긍정적인 영향을 미친다. 그러나, 때로는 건설되는 지역의 성격에 따라 차별적인 영향을 미치거나 악영향을 미침으로써 지역의 쇠퇴나 지역간 불균형을 심화시키기도 한다. 본 연구는 중부내륙고속도로 구미-여주간 개통이 지역의 부동산시장에 차별적인 영향을 미치지는 않는지를 지가와 토지거래량을 분석함으로써 살펴보고자 했다. 분석결과, 중부내륙고속도로의 개통은 IC통과지역의 지가상승에 유의한 정(+)의 효과를 미친 것으로 나타났다. 또한, 단기적(1년)으로는 통과지역 중 ‘市’ 지역이 ‘君’ 지역에 비해 더 높은 지가상승률을 나타내는 것으로 분석되었다. 용도지역 중에서는 이미 개발된 기성시가지(주거, 상업, 공업) 보다 향후 개발가능성이 높은 ‘관리지역’의 지가상승이 통계적으로 유의한 차이를 보였다. 한편, 토지거래량의 변화분석에서는 중부내륙고속도로 통과 여부가 차이를 만들어내지는 않는 것으로 나타났다. 이상의 결과는 낙후지역을 관통하는 고속도로가 부동산측면에서 반드시 상승요인으로 작용하는 것은 아니며, 개발잠재력에 따라 차별적인 영향을 미친다는 것을 보여준다. 분석결과는 몇 가지 시사점을 제공한다. 첫째, 낙후지역의 고속도로 건설은 전반적으로 통과지역의 개발잠재력을 상승시키므로 지역개발을 위해 긍정적 역할을 할 수 있다. 그러나, 기 개발된 市지역의 단기적인 지가상승을 초래할 수 있으므로, 토지투기에 대한 정책적 대비가 필요하다. 둘째, 용도지역 중 ‘관리지역’에 개통효과가 집중될 가능성이 있으므로 무분별한 난개발이 일어나지 않도록 관리지역의 개발행위에 대한 계획적 관리가 요구된다.
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