주상복합건물의 성장관리형 도시재생 효과에 관한 연구

김옥연,한용석,이천기,Kim, Ok-Yeon,Han, Yong-Suk,Lee, Chon-Ki 한국주거학회 2010 한국주거학회 논문집 Vol.21 No.4

In the urban area where rapid suburbanization trend continues, the role of mixed use building is controversial. It is argued that the mixed use building is an effective tool to recover residential function of urban core(urban regeneration). It is also argued that the building is a cause of serious urban problems, such as congestion, public service shortages. The fundamental purpose of this study is to examine the role of mixed use building in terms of urban growth management in Seoul. For this purpose, data of mixed use building from 1981 to 2007 are collected and analysed. The results show that most of mixed use buildings are located in either sub-centers or population losing areas, rather than traditional urban core. Therefore, it is hard to accept that the two controversial arguments. The mixed use building noncore areas in most cases. However, it dose help to increase population inflow in non-core areas. it is difficult to accept the public service assertion which states that super-high rise mixed use building causes public service congestion, because the building is built in population losing or demand decreasing area. Based on these findings this study suggests some policy alternatives such as urban service boundary or concurrency program to management urban growth.

인구사회구조 변화 대응하는 주택정책과 새로운 주택유형 모색

김옥연,Kim, Ok-Yeon 한국주거학회 2010 住居 Vol.10 No.-

APCC 태풍 활동 계절 예측 시스템 구축현황 및 계획

김옥연,정일원,유진호,Kim, Ok-Yeon,Jeong, Il-Won,Yu, Jin-Ho 한국수자원학회 2013 물과 미래(한국수자원학회지) Vol.46 No.10

역세권 유형별 특성에 의한 서울시 도시개발관리 방향 연구 : 서울시 지하철 역세권을 중심으로

김옥연,이주형,Kim, Ok-Yeon,Lee, Joo-Hyung 한국토지주택공사 토지주택연구원 2011 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.2 No.4

역세권 주택공급시 현재 시행되고 있는 뉴타운 사업과 같이 동시다발적으로 구역지정되어 발생되는 도시문제를 최소화하고자, 서울시 도시내부에 분포하는 250개 역세권을 유형화하여 유형별 특성을 분석하고, 유형별로 개발시기를 비롯한 도시개발관리 기준을 수립하여 차별적 도시관리 방안을 제안하였다. 역세권 특성을 분석하기 위한 객관적 지표로서 선행연구(AHP분석)에서 제시된 주택개발잠재력 지표를 활용하여 서울시 250개 역세권에 대하여 주택개발잠재력을 평가하였으며, 도출된 주택개발잠재력 평가결과를 이용하여 역세권을 5개의 그룹으로 유형화하고, 유형별 특성을 분석하였다. 유형화 결과, 서울시 역세권은 주택개발압력과 주택개발수용력이 모두 저(低)로 나타나는 군집1과, 주택개발압력 중저(中低) 주태개발수용력 중저(中低)인 군집2, 주택개발압력 중(中) 주택개발수용력 고(高)인 군집3, 주택개발압력 고(高) 주택개발수용력 중고(中高)인 군집4, 주택개발압력 중고(中高) 주택개발수용력 저(低)인 군집5로 분류되었다. 이를 다시 역세권 특성별로 군집1은 외곽개발유보지역, 군집2는 내부개발유보지역, 군집3은 개발관리지역, 군집4는 개발촉진지역, 군집5는 개발억제지역으로 분류하고 각 유형별 지역에 대하여 개발방안을 제시하였다. This research thesis measured potential housing development of 250 'subway station areas' around Seoul Metropolitain Region, with the use of added weighting and data of each indicator based on AHP. The analysis was conducted on the ranking of the development of 'subway station areas' on the basis of measurement results of potential housing development along with the analysis on characteristics of 'subway station areas' in daily life zone. Cluster analysis-oriented analytic measurement results suggested that 'subway station areas' in Seoul Metropolitain Region can be grouped into five clusters: Cluster 1 and Cluster 2 were populated with 'reservation areas' for outside and inside urban development, respectively scoring low all in housing development pressure and capacity. Cluster 3 was populated with 'development maintenance areas', scoring low in housing development pressure but high all in housing development capacity. Cluster 4 was populated with 'development facilitation areas', scored high all in housing development pressure and capacity. Cluster 5 was populated with 'development control areas' scoring high in housing development pressure but low in housing development capacity.

도심형 공공임대주택의 사업타당성 분석

김옥연,김용태,김용순,Kim, Ok-Yeon,Kim, Yong-Tai,Kim, Yong-Soon 한국토지주택공사 토지주택연구원 2015 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.6 No.3

이 연구의 목적은 도심 내 젊은 주거취약계층을 위한 도심형 공공임대주택의 사업타당성을 분석하는 것이다. 도심형 공공임대주택은 높은 지가와 복잡한 권리관계로 인해 사업추진에 어려움이 많으므로 저렴한 택지 확보와 함께 사업비 절감방안이 강구되어야 한다. 이를 위해 택지확보 및 사업방식을 고려하여 사업유형을 구분하였고, 10개 사례지역에 대해 사업타당성을 분석하였다. 각 사례지역의 설계안에 기초하여 현금지출과 수입을 산출하였고, 지가상승률, 임대료시세반영률, 임대료상승률, 기금이자율 등 기준정보를 조합한 16개 시나리오에 대하여 현금흐름을 분석하였다. 분석결과, 국공유지 임차형은 사업초기 토지매입비 절감은 가능하나, 청산시점에서 토지를 정부에 귀속시켜야 하므로 전체 NVP가 낮아진다. 사유지 매입형은 토지를 매입하므로 초기 사업비는 많이 소요되나, 청산단계에서 토지 처분으로 인해 NPV가 향상되는 효과가 있다. 이러한 현상을 볼 때 지가가 낮은 지역에서는 임차방식으로 사업을 추진하고, 지가가 높은 지역에서는 매입방식으로 사업을 추진하는 것이 사업성 개선에 유리하다. 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 지가상승률과 임대료 시세반영률이며, 임대료 시세반영률은 조정 가능한 변수이다. 그러나 이를 상승시키면 세입자 부담이 증가하므로 기금이자율 조정이 바람직한 것으로 판단된다. Korean government has launched a new public rental housing policy for younger generation suffering from instable housing conditions in CBD area. This paper is to analyze the financial feasibility of urban public rental housing projects, based on its cash flows. Urban rental housing projects should find out the way to reduce costs and to secure cheap land, because of the high land price in CBD area and complex relationship of legal rights. Project types are categorized by the land acquisition method and district characteristics. For 10 sample projects, financial feasibility was analyzed. Cash flows were calculated on the design plan and 16 scenarios were made by combining 4 important variables. The variables are increase rate of land price, increase rate of monthly rents, ratio of public and market rents, and the interest rate of National Housing Fund. The findings are as follows. Government land rent-type can reduce initial costs because it is not necessary to buy land. However, total NPV is lowered at the time of liquidation due to the land return. Private land acquisition-type require more initial costs. But the NPV at liquidation time increases with land disposal. To improve financial feasibility, acquisition-type should be preferred in high land-price area and rent-type should be preferred in low land-price area. Among influencing variables, the rate of increase in land price and the ratio of public and market rents turned out to be the most important. Although the ratio of public and market rents can be controllable, high ratio will cause the burden of tenants. Therefore, interest rate adjustment of National Housing Fund is more desirable.

1인가구 주거실태 분석

김옥연(Kim, Ok-Yeon),문연기(Moon, Young-Ki) 한국주거환경학회 2009 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.7 No.2

Housing is the object of a basic human rights. In order to pertain the rights and dignity of human-being, there needs to be 'a housing minimum standard' and 'adequate housing'. If one person households are discriminated against family households for living on his own, it is clearly violating one's right to receive equal treatment of his or her housing rights. And, though one person households occupy a substantial amount of total households but most households are in the lower-class, government policies are not considering this as issues. Thus, this paper will analyze the housing issues of one person households and housing policies and suggest policy improvements. But the basic for improvements is that the government should recognize the importance of housing rights and ensure an equity of housing policies. The first improvement is that the government should clearly forecast the demand of increasing one person households and reflect them in housing policies. Second, the government should provide consideration of policies for the low-class one person households. Third, The government should make complement of the housing policies for one person households are excluded. Lastly, the government should increase its support in providing small size houses for one person households.

주거환경개선사업의 관리처분방식 적용타당성 분석

김옥연(Ok-Yeon Kim),김주진(Joo-Jin Kim),이종권(Jong-Kwon Lee) 한국주택학회 2013 주택연구 Vol.21 No.2

노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 저소득층을 위한 주거환경개선사업은 그동안 전면매수방식인 수용방식으로 사업이 효율적으로 이루어져 왔으나, 최근 부동산 시장변화, 원주민의 의식변화, 시행자의 재무여건 악화, 도시정비방식의 패러다임 변화 등에 따라 수용방식의 문제점이 도출되자 그에 대한 대안으로써 정비사업의 주된 사업방식인 관리처분방식 적용에 대한 논의가 제기되었으며, 2012년 도정법 개정으로 주거환경 개선사업에 적용 가능하게 되었다. 공공시행자 관점에서는 기존의 수용방식 주거환경개선사업은 전국 곳곳에서 동시에 진행되어 보상비 선지급 등 자금조달 부담이 막대하며, 특히 주택시장 침체 등으로 미분양이 누적될 경우 자금회수가 더욱 지연되므로 유동성악화문제가 더욱 심화될 수밖에 없는 구조이다. 이에 본 연구에서는 현금보상방식을 대신할 새로운 사업방식의 적용 타당성 분석을 목적으로 수용방식과 관리처분방식의 현금흐름 분석 및 민감도 분석을 통해 사업방식이 사업에 미치는 영향 또는 사업주체에 미치는 영향을 객관적으로 규명하였다. 또한 원주민의 해당지역 여건이나 재무 상태, 시장환경 등을 고려하여 적합한 사업방식을 선택하는데 참고가 될 수 있는 객관적인 정보를 제공하고자 하였다. 분석결과 전면매수방식인 수용방식과 비교하여 관리처분방식은 현금청산자에 해당하는 보상비만 사업단계별로 분산 투입되므로, 사업시행자 입장에서 사업비 부담이 경감되는 효과가 있다. 원주민 입장에서 관리처분방식은 권리자로서의 사업참여가 가능하고 일부 개발이익의 배분을 기대할 수 있으며, 종전자산이 사업종료시까지 보전 가능하여 재정착 유인의 가능성이 있을 수 있다. 그러나 부동산시장 상황이나 지역 및 원주민 재무상태에 따라 적용에 한계가 있으므로 관리처분방식을 적용시에는 현금청산자의 과도한 발생이나 미분양·미입주율 증가에 대한 사전대응 방안 모색이 필요하다. The Urban Residential Environmental Improvement Projects for low-income brackets in the aged and deteriarated building areas have been effectively carried out with the way of land expropriation : whole purchase method(WPM). But in recent years, problems of the method are raised because of the change of the market, current residents' consciousness, worsening financial state of the developer and the paradigm shift of the urban renewal method. As an alternative way, a proposal on the introduction of Management and Disposal Method(MDM) has been made and in 2012 the amendment of Maintenance and Improvement of Urban areas and Dwelling Conditions for Residents Law let MDM applied to the Urban Residential Environmental Improvement Projects. We examined the effects of WPM and MDM on the project itself and project entity through a validity analysis of cash flow and sensitivity. Besides, we tried to provide information necessary to choose a optimal project method considering financial status of current residents and regional or market conditions. We find significant results: MDM has an effect of project cost reduction from the side of project entity comparative to WPM because MDM allows compensation payment of cash liquidation to be distributed according to the project stages. From the side of current residents, MDM can give them a chance to participate in the project and share the profits. In addition, MDM preserves their existing assets until the end of the project which induces them to be resettled. But as the real estate market or current residents' financial state can put some restrictions on applying the method, it needs to take preventive measures against the excessive number of cash liquidator or the increase rates of non-sold or non-moved-in housing complexes.

기성시가지 정비를 위한 도시개발사업의 입체환지 효과 분석

김옥연(Kim, Ok-Yeon),김주진(Kim, Joo-Jin),이영은(Lee, Young-Eun) 한국도시설계학회 2011 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.12 No.5

본 연구는 기성시가지 도시개발사업의 새로운 사업방식으로서 입체환지의 적용가능성을 타진하고, 다른 사업방식과의 차이점과 그 효과 등을 비교분석하기 위한 시뮬레이션 연구이다. 입체환지 적용을 위해 도시개발법상의 규정을 개선하여 환지설계 기준을 수립하고, 사업성 분석 기준 등을 가정하여 특정지구의 시나리오(사업방식)별 시뮬레이션을 수행하였다. 시뮬레이션 결과, 권리관계가 복잡하고 주민참여가 요구되는 기성시가지 도시개발사업 방식으로 입체환지방식이 타당한 것으로 나타났다. 기존의 수용이나 평면환지 방식에 비해 입체환지방식은 초기 사업비용이 경감되어 공공시행자의 재무적 부담이 없으며, 적절한 환지설계로 원주민에게는 일정부분 개발이익을 발생시키고 청산금도 축소된다. 단, 부동산 시장이 침체될 경우에는 현금청산비율 증가와 분양가가 인하될 가능성이 있어 사업추진에 한계가 있을 수 있다. 본 연구의 시뮬레이션에도 불구하고, 입체환지방식을 현실에 적용하기 위해서는 평가식과 개발이익 배분 등 사업과정에서 고려해야 할 사항과 관련 세부 규정이 많으므로 입체환지방식을 위한 세부 업무매뉴얼 개발이 필요하다. This study aims to examine the possibility of applying multi-level replotting method as a new business model to urban development projects (UDPs) and compare the differences and effects among other implementation methods through simulation. We established the replotting design criteria through revising the articles of "Urban Development Act’ to carry out the scenario-based simulation on a specific rearrangement zone under the assumed business feasibility criteria. As simulation results, multi-level replotting method was verified as a new appropriate implementation method for UDPs in inner city where proprietary rights are complicated and residents’ participation is more required. Comparing with the existing expropriation and flat replotting method, the multi-level replotting method may reduce financial burden of public agent due to low initial cost and provide some development benefits to the land or building owners and reduce liquidation price. in case of a stagnant real estate market, the multi-level replotting method may have some business limitation to proceed because of the possibilities of cash-liquidation increase and low housing sale price. Despite the simulation results, it needs to develop more detailed business manual to actually apply multi-level replotting method to UDPs in built-up area because there are many business points and related stipulations to be considered in the business process such as properties appraisal and development benefits allocation etc.

소단위 정비사업을 통한 도심내 임대주택 확보 방안 연구

김옥연(Kim, Ok Yeon),권혁삼(Kwon, Hyuck-Sam) 한국도시설계학회 2015 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.7 No.3

본 연구는 도심내 임대주택 확충을 위해 기존 노후주택 철거 후 소규모 공동주택을 건설하는 소단위 정비사업을 하나의 대안으로 인식하여 출발하였다. 주거환경 개선이 필요한 기존 도심의 노후주거지에서 소단위 정비사업을 통해 공공임대주택을 확보하기 위해 사업방식별 · 사업주체별 · 주택유형별로 4개의 공급모델을 유형화하고, 적정 사례지역을 선정하여 사업성 분석을 실시하였다. 사례지역 건축설계안을 수립하여 비용 및 수입을 산출하였고, 지가상승률, 임대료시세반영률, 임대료상승률, 기금이율 등의 기준정보를 적용하여 4개의 시나리오를 설정, 각각의 유형별 현금흐름을 분석 하였다. 분석결과, 사업 초기 토지매입비 절감을 위해서는 관리처분방식이나 민간토지임차형 모델이 적정하며, 특히, 민간토지임차형_준공공임대주택 모델이 NPV가 가장 높고 원주민 한계부담금도 가장 낮아 적정한 모델로 나타났다. 기준정보 중 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 임대료시세반영률이지만 이를 상승시킬 경우 세입자에게 부담이 될 수 있으므로 기금이율 조정이 적정한 것으로 나타났다. This study evaluated a small-unit improvement project, through which small-sized apartment houses are constructed after demolishing existing deteriorated houses, as a method for increasing public rental housing in urban areas. Four public rental housing supply models were classified by business method (method of securing land), main participant, and housing types. Cost and income were calculated based on the construction design plans for the study area, and cash flow was analyzed through four scenarios that applied standard information, such as the ratio of land price increases, the reflection ratio of current rent prices, the rate of rent increase, and the national housing fund interest rate. Results of the analysis indicated that the management and disposal method and the private land lease method are both effective in reducing land purchase costs at the outset of the project. In particular, a quasi-public rental housing model based on the private land lease method exhibited the highest NPV and lowest marginal burden charges to original residents, and was thus verified as an effective model. Furthermore, it was found that the reflection ratio of current rent prices is the most significant variable affecting project feasibility. However, because increases in the reflection ratio of current rent prices can place a burden on tenants, adjusting the interest rate regulation was determined to be more appropriate.

한국어 학습자의 언어 숙달도에 따른 간접적 피드백의 효용성 연구

김옥연 ( Ok Yeon Kim ),박은성 ( Eun Sung Park ) 이중언어학회 2017 이중언어학 Vol.68 No.-

본 연구는 한국어를 배우는 외국인 학습자의 작문 오류에 제공되는 간접적 피드백(indirect feedback)의 효용성을 연구하였다. 다양한 모국어를 사용하는 24명의 초급과 중급 한국어 학습자들에게 간접적 피드백을 제공하고 해당 오류를 수정하게 하여 그 결과를 조사 분석하였다. 각 학습자는 연구자와 개별적으로 만나 주어진 주제로 작문을 한 후 연구자로부터 해당 작문의 오류에 밑줄을 긋는 방법의 간접적 피드백을 제공받고 자신의 오류를 직접 수정하였다. 분석 결과 실험에 참여한 한국어 학습자들의 오류는 총 다섯 가지 유형(동사 활용, 철자, 조사 사용, 단어 선택, 어순)으로 분류할 수 있었다. 그중에서 초급 학습자들은 철자 오류를, 중급 학습자들은 단어 선택 오류를 가장 많이 범하는 경향을 보였다. 간접적 피드백을 제공했을 때 초급과 중급 학습자들 모두 40%의 오류를 자가 수정할 수 있었고, 이러한 간접적 피드백은 철자 오류와 조사 사용 오류와 같은 처치 가능한 오류(treatable errors)에 더 효과가 있는 것으로 나타났다. 본 연구 결과는 학생들의 언어 숙달도와는 상관없이 학습자 스스로 자신의 오류를 수정할 수 있으며, 교사들은 오류의 종류에 따라 간접적 피드백을 제공하여 보다 효과적인 교육을 할 수 있음을 제시한다. (서강대학교)