공동주택관리의 투명성 확보방안 - 입주자대표회의에 대한 감독을 중심으로 -

변우주 민사법의 이론과 실무학회 2016 民事法理論과 實務 Vol.19 No.2

공동주택의 투명하고 적절한 관리의 필요성은 지속적인 관심과 이해를 요하는 문제라는 점에서 관리 부실 및 부정에 대한 무관심으로 인하여 당해 문제점들이 쉽지 드러나지 않는 잠행성이라는 특성을 나타낸다. 이는 공동주택 거주자의 관리행위에 대한 전문적인 지식의 부족에서 비롯된다고도 볼 수 있으나, 무엇보다도 입주자대표회의 등 공동주택의 관리주체의 관리행위에 대한 부정확한 감시・감독 체계로 인하여 유효・적절한 견제와 감독을 기대할 수 없다는 점에서 각종 비리 및 부정의 유혹을 적시에 제거하지 못한 결과에서 비롯된다고 할 수 있을 것이다. 특히 일부의 공동주택에서는 효율적인 관리를 수행하여야 할 관리의 주체가 그의 지위를 남용하거나 일탈하여 비리 등에 연류되는 등 이들의 도덕적 해이는 결국 당해 공동주택의 거주자들의 이익을 침해하는 결과로 이어지고 있어, 이에 대한 적절한 견제 및 감시의 필요성이 제기되고 있다. 본고에서는 이러한 입주자대표회의를 통한 관리행위의 투명성을 확보하기 위한 방안으로, 공동주택 관리에서의 문제점을 검토하고 이에 대한 개선방안으로 입주자대표회의에 대한 견제 및 감독을 중심으로 제도의 개선에 대하여 논의하였다. These days, collective residential buildings such as apartments consist of large percentage of the types of housing that exist in Korea. Related to use of the Collective residential building, there are many-sided problem of confrontation between residents and the Committee of dwellers representatives in conflict of Transparency of management. Because, the residents of Collective residential building want to participate in the management, on the other hands, the subject of management try to keep the management of obstructive. Besides, moral hazard of the subject of management eventually lead to the result that infringe the interests of the residents of that apartment house, so the need for adequate containment and surveillance have been raised. The purpose of this thesis is to propose improved Transparency of management of Administration of Collective residential building so that the inhabitant or resident of Collective residential building can manage their own buildings etc. in efficient management. And this thesis point out several problems of current Management by the Committee of dwellers representatives and proposed the improvement of the system by analyzing related laws such as Korean Housing Act and Administration Law of Collective residential building. It is also important that user, as inhabitant or resident of Collective residential building, provide positive consciousness change for autonomous management such as voluntary.

공동주택 관리규약 준칙의 법적 성격과 효력

정연부(Joung, Youn-Boo) 한국비교공법학회 2017 공법학연구 Vol.18 No.3

주택보급률이 높아지면서 주거의 수요시장은 양보다 질을 더욱 중시하는 추세를 보이고 있다. 이는 다양한 주거 형태 중에서 아파트 비중의 상승으로 나타나고 있다. 아파트는 단독 거주의 형태가 아니라, 집단적 거주의 형태이다. 다수의 거주가 공동으로 존재하고 있는 만큼 문제 발생의 소지 또한 크다. 실제 층간소음ㆍ회계문제(관리비문제)ㆍ입주민과 입주자대표회의 사이의 갈등 등 아파트 관리에서 발생하는 문제를 찾는 것은 어렵지 않다. 공동주택의 주거 비중 확대 및 문제의 증가는 공동주택 관리의 중요성을 한 층 더 제고하는 계기가 되었다. 그 결과 2015년 8월 공동주택을 체계적ㆍ효율적ㆍ전문적으로 관리하기 위한 공동주택관리법이 제정되었다. 동법이 제정되기 전에는 주택법에 의해 공동주택 관리가 이루어져 왔다. 그러나 공동주택 관리의 중요성을 반영하여, 주택법 중공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리하여 독립적인 법률로 제정하기에 이른 것이다. 공동주택관리법 및 그 시행령은 공동주택의 관리를 위하여 ‘공동주택 관리규약 준칙’을 규정하고 있다. 시ㆍ도지사로 하여금 공동주택 관리규약 준칙을 마련하도록 하고, 입주자등이 해당 아파트의 관리규약을 정할 때 이를 활용할 수 있도록 하고 있는 것이다. 그러나 공동주택 관리규약 준칙의 개별 관리규약에 대한 구속력과 관련된 법령의 태도가 명확하지 않다. 공동주택 관리규약 준칙의 개별 관리규약에 대한 구속력을 밝히기 위해서는 관리규약 준칙의 법적 성격 및 효력에 대한 연구가 필요하다. 이상의 상황에도 불구하고, 개별 관리규약의 제ㆍ개정의 기준이 되는 관리규약 준칙의 법적 성격 및 효력에 대한 연구는 찾아보기 힘들다. 이에 本稿는 관련 實例를 바탕으로 연구를 진행하였다. 실제 사안에서도 입주자등은 개별 관리규약을 정함에 있어 준칙의 구속력 여부와 정도에 대해 의문을 제기하였다. 이에 대해 관련 행정기관은 유권해석을 통해 회신하였다. 관련 연구의 공백상태에서 행정기관의 유권해석에 의해 관련 문제가 처리되고 있는 것이다. 그러나 本稿는 행정기관의 유권해석에 법률우위의 원칙에 위배될 소지와 사실상 구속력의 오ㆍ남용의 위험이 있음을 제시하였다. 이러한 유권해석의 태도는 공동주택 관리의 목적과 법령 사이의 간극을 메우기 위한 노력으로 해석할 수 있다. 本稿 역시 공동주택 관리의 목적을 고려해, 현행 법령 하에서 법리적으로 타당한 해석론을 모색하였다. 그러나 관련 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 법령 사이에 통일성ㆍ명확성을 확보할 수 있도록 법령을 정비하는 것이 필요하다. As the housing penetration rate increases, the residential demand is showing a tendency to place more emphasis on quality than quantity. This causes the proportion of apartments to rise among various housing types. An apartment is not a type of detached house but a multi-family housing. With so many residences together, it has a higher possibility to cause problems. These circumstances, such as the expansion of the apartment-proportion and the rise in the possibility for problems to occur, serve to increase the importance of management for multi-family housing. As a result of this, the MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT was enacted to manage apartments systematically, efficiently and professionally in August 2015. Apartments had been managed by the HOUSING ACT until the MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT was made. However, in order to reflect the importance of apartment housing management, it has been decided to separate the provisions related to housing management in the HOUSING ACT and make it an independent law, the MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT. The MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT and its ENFORCEMENT DECREE provide ‘Standing Rules for the Management Rules’. The laws force the heads of some local governments to set the Standing Rules for the Management Rules which occupants and users could refer to as they establish their management rules for self governance. However, it is unclear how the enforcement of the Standing Rules for the Management Rules has an effect on individual management rules for self governance. To know the effect of the enforcement, a study on the legal character and effect of the Standing Rules for the Management Rules is necessary. Even if that study is indispensable, there is few research related to it. Therefore, this paper analyzes the subjects, legal character and effect of the Standing Rules for the Management Rules.

「공동주택관리법」에 있어서 의무관리 대상이 아닌 공동주택의 관리에 관한 법제 개선방안

오소정 한국집합건물법학회 2020 집합건물법학 Vol.34 No.-

In this study, the main purpose of the study is to find ways to prevent illegal activities of members of the management team due to the absence of term limits, etc. of the management entity in the management of multi-family housing that is not subject to compulsory management, and to draw up the current status and problems of the legal system concerning the maintenance and management support of small-scale aged multi-family housing and to find improvement measures. The technical order of the paper is as follows. First of all, the relevant laws on the management of multi-family housing will be reviewed in the order of management team and managers (II), management status and problems (III) regarding small-scale multi-family housing rather than mandatory management complexes, and measures (IV) that can be solved by improving related laws. The reality is that apartments excluded from mandatory management under the Multi-Family Housing Management Act are more vulnerable to management than those subject to mandatory management. This may lead to a lack of interest in apartment management by residents of apartments subject to mandatory management. The indifference of residents of small-scale apartments will result in the aging of apartment houses due to lack of sense of common living and indifference to joint asset management. The problem of poor management of old apartments subject to non-mandatory management for more than 30 years is expected to become serious in the future. In particular, the management of old apartments subject to non-mandatory management in areas with minimal economic benefits for reconstruction should be prepared with legislative improvement measures. 본 연구에서는 의무관리 대상이 아닌 공동주택의 관리에 있어서 관리주체의 임기제한 등의 부존재로 인한 관리단의 구성원들의 불법행위를 방지할 수 있는 방안과 소규모 노후 공동주택의 유지 및 관리지원에 관한 법제도 현황과 문제점을 도출하고 그 개선방안을 찾는 것을 주된 연구목적으로 한다. 논문의 기술 순서는 다음과 같다. 먼저 공동주택의 관리에 관한 관련법을 중심으로 관리주체로서 관리단과 관리인(Ⅱ), 의무 관리단지가 아닌 소규모 공동주택에 관한 관리 현황과 문제점(Ⅲ), 비의무관리대상 소규모 공동주택의 관리에 관한 문제점을 관련 법제를 개선함으로써 해결할 수 있는 방안(Ⅳ) 순으로 검토한다. 「공동주택관리법」상 의무관리대상에서 배제된 공동주택은 의무적으로 관리를 해야 하는 의무 관리대상 공동주택에 비해 그 관리가 취약하다. 이는 의무관리대상 공동주택의 거주자들이 공동주택 관리에 대한 관심부족으로 이어진다. 소규모 공동주택의 거주자들 무관심은 공동생활의식이 결여되고, 공동자산관리에 무관심으로 공동주택의 노후화를 가져온다. 30년 이상 비의무관리대상 노후 아파트의 관리부실 문제는 앞으로 더욱 심각한 상황으로 예측된다. 특히 재건축을 위한 경제적 이익이 미미한 지역의 비의무관리대상 노후 아파트의 관리문제는 입법적 개선방안이 마련되어야 한다.

공동주택의 하자담보책임에 관한 연구 - 집합건물법과 공동주택관리법의 하자담보책임기간 해석을 중심으로 -

신미연 동아대학교 법학연구소 2019 東亞法學 Vol.- No.83

집합건물의 하자담보책임과 관련된 법령으로는 민법, 집합건물법, 주택법, 공동주택관리법, 건설산업기본법, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 등이 있다. 그런데 하자처리를 요하는 목적물이 집합건물이면서 공동주택이기도 한 경우 집합건물법과 주택법, 공동주택관리법이 중첩적으로 적용된다. 특히 2016. 8. 12.부터는 공동주택관리법이 시행되고 있고, 예컨대 아파트와 같이 집합건물이면서 공동주택인 경우 하자처리를 위해 집합건물법, 주택법, 공동주택관리법 등 어느 법률을 어떻게 적용해야 하는지 여전히 혼란스럽다. 법률의 재정비를 통해 하자담보책임에 관한 규정들이 일원화되면 좋겠지만, 현상황에서는 집합건물법과 공동주택관리법을 모두 적용받을 수밖에 없으므로양 법률의 하자담보책임 규정을 조화롭게 해석․적용해야 할 것이다. 본고에서는 하자의 개념, 집합건물․공동주택의 하자처리 관련 법령 등을살펴보고 이를 비교함으로써, 우리나라 주거형태의 대다수를 이루는 아파트하자처리에 있어서 적용되는 집합건물법과 공동주택관리법의 관계, 공동주택관리법상 하자담보책임기간의 성격을 무엇으로 해석해야 하는지 제안하였다. Clvil act, Act on ownership and management of Condominium buildings(hereinafter ‘AOMCB’), Housing Act, Multi-family housing management acts, Framework act on the construction industry, Act on contracts to which the state is a party, regulate warranty liability for defects of Condominium buildings. If the Object is the condominium buildings and multi-family housing, regulated by AOMCB, Housing Act, Multi-family housing management acts simultaneously. Multi-family housing management act is in force August. 12. 2016. But there is question whether AOMCB, Housing Act, Multi-family housing management acts will apply to responsible for the defect the object is the condominium buildings and multi-family housing such as apartment. This study suggests relations between AOMCB and Multi-family housing management acts, legal nature of the period of warranty liability for defects on Multi-family housing management acts by comparing meaning of defect, related statute.

공동주택부지 가격형성요인에 관한 연구 -공동주택가격 및 용적률을 중심으로-

최경관,조주현 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.3

공동주택부지는 비교 가능한 거례사례나 평가전례가 부족할 뿐만 아니라, 감정평가시 참조할 연구 성과물도 부족하여 감정평가시 실무적으로 어려운 평가대상 중 하나이다. 실제로 공동주택부지 감정평가서를 검토해본 결과, 공동주택부지 가격형성요인으로서 공동주택가격 및 현재용적률의 채택여부와 적용정도 및 적용의 일관성에 문제가 있었다. 이에 본 연구는 공동주택가격과 용적률 등이 공동주택부지의 가격형성요인으로서 해당 부지 가격에 미치는 영향을 2단계 최소자승법(2SLS)를 이용하여 실증적으로 추정하고 분석한 후 공동주택부지 감정평가시 유의점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 분석결과 첫째, 공동주택부지가격에 대해서 공동주택가격 및 현재용적률은 설명변수로써 유의미하였으며 모두 (+)의 효과를 나타냈다. 둘째, 공동주택가격 1% 변화는 공동주택부지가격을 약 1.15% 변화시켰다. 셋째, 현재용적률이 1% 변할 경우 공동주택부지가격은 약 0.589% 정도 변화하는 것으로 나타났다. 상기의 연구결과를 바탕으로 감정평가 실무관행의 문제점과 개선안에 대해 다음과 같은 결론에 도달할 수 있었다. 첫째, 현행 공동주택부지 감정평가시 용적률의 경우 적용기준을 통일시킬 필요가 있다. 구체적으로는 법정용적률을 현재용적률과 추가달성가능용적률로 나누어 공동주택부지 감정평가시 검토하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다. 둘째, 공동주택가격은 공동주택부지가격에 가장 큰 영향을 주는 설명변수로써, 공동주택부지를 감정평가하는 경우 공동주택가격 변화에 보다 깊은 주의를 기울여야 하며, 이를 명시적으로 감정평가서에 반드시 반영하여야 한다. 본 연구는 그 동안 국내에서 연구가 미흡했던 생산요소로서 공동주택부지가격을 수요측면(주택시장에서 파생된 파생수요)에서 중점적으로 연구하여 공동주택부지 감정평가시 적용할 수 있는 모델을 제시했다는 점에서 학술적 의미를 가진다. 또한 본 연구의 결과는 공동주택부지 가격형성요인에 관한 실증적 증거를 제시함으로써, 감정평가 실무적 관행을 객관적으로 검증하고 개선하는 계기가 될 것이며 더 나아가 공동주택부지 감정평가의 객관성과 신뢰성을 제고하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. It is important to analyze the effect of a floor area ratio and apartment price on land value for appraising a apartment site because these affect the land demand. However, few analyses have been done on these. The purpose of this study is to empirically analyze the effect of a floor area ratio and apartment price on land value by Two Step Least Squares Method. Despite the regional limitations, there are profitable suggestions are as follows; the effect of a floor area ratio and apartment price on land value are empirically proven and a credibility of appraisal will increase by applying these statistical data.

소규모 공동주택 관리에 대한 인식연구

정의창,권대중 대한부동산학회 2017 大韓不動産學會誌 Vol.35 No.2

우리나라는 1960년대 산업화를 거치면서 인구의 도시 집중화를 가져왔고 그로 인한주거문제 해결을 위하여 공동주택 위주의 공급정책이 이루어졌다. 하지만 공동주택관리제도의 미비로 인하여 여러 가지 사회문제를 일으키면서 300세대 이상의 공동주택을 비롯하여 일정조건을 충족하는 공동주택의 경우 공동주택관리가 법적으로 의무화 되었다. 본 연구는 이러한 의무관리 대상에서 제외된 150세대 미만의 공동주택 관리개선방안에대한 것이다. 연구를 위하여 서울시에 소재하는 100세대 미만의 소규모 공동주택 거주자를 대상으로 공동주택 관리항목별 중요도와 수행도, 선호 관리방식에 대하여 설문조사를진행하였고 기술통계분석 및 t-test, 일원변량분석(one-way ANOVA)을 활용하여 조사결과를 분석하였다. 분석결과 관리항목별 입주민이 생각하는 중요도는 수행도보다 모든 항목에서 높았으며 세대수가 작은 공동주택일수록 안전 및 유지관리, 공동체 및 생활관리 분야에 대한필요성이 큰 것으로 나타났다. 또한 대표기관의 운영관리 분야는 중요도와 수행도의 평균값이 기타 항목에 비하여 가장 크게 나타나 향후 적극적이고 합리적인 관리방안이 필요해 보이며 관리방식에 대한 통계분석 결과는 이들 소규모 공동주택의 비자발적 자체관리현상을 짐작하게 하였다. 향후 의무관리 대상 공동주택의 범위를 넓히고 지자체 등을 중심으로 소규모 공동주택의 관리를 위한 보조시스템의 도입이 필요할 것으로 생각된다. In the 1960s, the industrialization of Korea led to the concentration of the population of the city and inorder to solve the housing problem, the supply policy was focused on the apartment house. However, dueto the inadequacy of apartment housing management system, it caused various social problems. Since then,in the case of apartments with more than 300 households, the management of apartment complexes waslegally obligatory. This study is about improvement plan of apartment house management of less than 150households excluded from the obligation management. According to the results of analysis, the importance for the each management items was higher thanperformance in all items, and the necessity of safety and maintenance, community and life managementwas found to be higher in apartment complexes with smaller numbers of households. In addition, statisticalanalysis on the management method led to the inevitable self management. In the future, it will benecessary to expand the scope of the compulsory apartment house management and to introduce anauxiliary system for the management of the small-scale apartment house.

공동주택관리법상 관리주체에 대한 소고

윤성호 인문사회 21 2022 인문사회 21 Vol.13 No.1

Study on the Management Authoritythe Multi-Family Housing Management ActSungho Youn Abstract: Due to modernization and urbanization following rapid economic development, housing shortages have become serious in the city center, and to solve this problem, Multi-Family Housing are continuously built and supplied to maximize the use of limited land and efficient housing supply in large cities. In particular, in recent years, more dense Multi-Family Housing have been formed with the construction of high-rise residential and commercial complexes according to consumers’ convenience and desire for luxury branding. However, despite the growing importance of Multi-Family Housing management, such as the cost required for management, there is a lack of laws and regulations necessary for systematic apartment management. In the following, the concept of the management entity will be clarified in order to prevent confusion in the legal system of the management entity of Multi-Family Housing Management due to the dualization of the Act On Ownership And Management Of Condominium Buildings and the Multi-Family Housing Management Act, In addition, while considering the interrelationship between the management subjects, I would like to point out problems and suggest improvement measures. Key Words: Multi-Family Housing Management Act, Multi-Family Housing Management, Head of Management Office, Management Entity, Multi-Family Housing 공동주택관리법상 관리주체에 대한 소고윤 성 호* 요약: 우리나라는 급속한 경제발전에 따른 근대화와 도시화로 인하여 도심 속에서 주택난이 심각해졌고, 이를 해결하기 위하여 대도시를 중심으로 한정된 토지의 이용극대화와 효율적인 주택공급을 위하여 공동주택을 계속 건축하여 공급하고 있다. 특히, 최근에는 수요자의 편리성, 고급브랜드화 등의 욕구에 따른 초고층 주상복합아파트가 건설되면서 더 밀집된 공동주택이 형성되고 있다. 그러나 공동주택의 관리에 소요되는 비용 등 공동주택 관리의 중요성은 그 어느 때보다도 커지고 있음에도 불구하고 체계적인 공동주택의 관리에 필요한 법규정이 미흡한 측면이 있다. 이하에서는 공동주택 관리를 위한 집합건물법과 「공동주택관리법」의 이원화에 따른 공동주택의 관리주체에 대한 법체계의 혼란을 방지하기 위하여 관리주체에 대한 개념을 명확히 하고, 관리주체들 간의 상호관계에 대해서 고찰하면서 문제점을 지적하고 개선방안을 함께 제시하고자 한다. 핵심어: 공동주택관리법, 공동주택 관리, 관리사무소장, 관리주체, 공동주택 □ 접수일: 2022년 2월 9일, 수정일: 2022년 2월 26일, 게재확정일: 2022년 2월 28일* 조선이공대학교 교양학부 부교수(Professor, Chosun College of Science & Technology, Email: ysh423@hanmail.net)

공동주택 경비업무에 대한 검토 : 경비업법 제7조 제5항과 관련하여

신관우(Shin, Kwan Woo) 한국공안행정학회 2021 한국공안행정학회보 Vol.30 No.1

본 연구는 공동주택 경비업무의 제도적 배경에 대한 논의를 통해 한계점을 도출하고 규범적 체계에서 발전방향을 모색하고자 하였다. 「경비업법」에 따르면, 경비업자는 소속 경비원에게 허가받은 경비업무의 범위를 벗어난 업무에 종사하지 못하도록 하여야 하고, 이를 위반하면 시·도경찰청장이 법정 절차에 따라 경비업자의 경비업 허가를 취소한다. 법제처는 경비업무를 도급받은 경비업자 소속 공동주택 경비원에게 재활용 쓰레기 분리작업에 종사할 수 없다고 행정해석하였고, 이와 관련하여 행정심판위원회와 행정법원에서도 일관되게 경비업자 소속 공동주택 경비원의 택배관리, 제초 및 전지작업 보조, 쓰레기 분리수거 등의 작업을 경비업무에서 벗어난 업무로 인정하고 있다. 공동주택 경비업무의 제도적 한계점을 살펴보면, 경찰청이 경비업자 의무 위반에 대하여 개정 「공동주택관리법」의 시행까지 「경비업법」 적용을 유예시킨 점은 법률의 효력을 공동(空洞)화 시키게 된다. 또한 「공동주택관리법」에 따른 시ㆍ도지사 ‘공동주택관리규약 준칙’의 경비업무 규정은 ‘일반조항 형식의 모호성, 경비업무 주체의 미구분, 경비업무를 벗어난 경비원 업무 규정의 존재’에 대한 문제점이 있다. 그리고 공동주택 경비업무의 감독기관이 이원화됨에 따라 기관 책임의 전가를 통해 소극행정으로 연계될 수 있다. 따라서, 공동주택 경비업무의 발전 방향은 다음과 같다. 첫째, 「경비업법」 제24조에 따라 경찰기관장은 법령에서 부여된 지도·감독 및 명령권을 정상적으로 행사하고, 공동주택의 위험발생을 방지하는 업무에 대한 구체적인 가이드라인을 설정할 필요가 있다. 둘째, 「공동주택관리법」의 소관 부처인 국토교통부는 공동주택 경비원의 업무와 이와 관련된 부수적 관리업무에 대한 실태를 조사하여, 공동주택 경비업무의 근거를 구체적으로 마련하여야 한다. 셋째, 공동주택 경비업무에 대한 감독기관이 이원화됨에 따라 「경비업법」의 특별법적 지위를 갖는 「공동주택관리법」을 우선적으로 적용하여 그 위반 여부를 판단하는 단계적 유권해석 체계를 구축하여야 한다. This study attempted to derive the limitations of the security service of the multi-family housing security guards through discussion on the institutional background of the multi-family housing security service, and to seek the development direction of the security service of the multi-family housing in the normative system. A security business operator under the 「SECURITY SERVICES INDUSTRY ACT」 assigns an obligation to his/her security guards not to engage in duties outside the scope of the permitted security business, and if this is violated, the commissioner of the Metropolitan Police Department, who is the licensee, will revoke the security business license in accordance with the procedures of the relevant laws. Ministry of Government Legislation interpreted the administrative interpretation that the security contractor, who was contracted for security work, could not engage in the separation of recycled waste to the security guard of the multi-family housing. In this regard, the Administrative Appeals Committee and the Administrative Court have consistently acknowledged the illegality of carrying out tasks beyond the scope of security services such as courier management, weeding and battery work assistance, and garbage separation to the multi-family housing security guards. According to the institutional limitations of the multi-family housing security service, The fact that the National Police Agency, which is the department in charge of the 「SECURITY SERVICES INDUSTRY ACT」, delays the application of the law until the enforcement of the revised 「MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT」 for violations of the obligations of security companies, will be removed from the legal effect without any grounded regulations. The security service regulations of the Mayor/Do Governor s ‘standing rules for the management rules’ under 「MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT」 have problems with ‘ambiguous security business regulations in the form of general provisions, undifferentiation of the security business entity, and the existence of regulations for performing duties other than security business’. As the supervisory agency for the security of apartment houses is dualized, it can be linked to the passive administration of oversight of agency responsibility. Therefore, the following opinion was suggested as a desirable development direction for the security work of the multi-family housing. First, pursuant to Article 24 of the 「SECURITY SERVICES INDUSTRY ACT」, the head of a police agency is required to normally exercise guidance, supervision, and command rights granted by the law, and to present specific guidelines on tasks to prevent the occurrence of danger in the multi-family housing. Second, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, which is a department under the jurisdiction of 「MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT」, should investigate the business conditions of the apartment security guards and related affairs, and prepare the basis for the duties of the multi-family housing security guards in detail. Third, as the supervisory authority for apartment housing expenses has been divided, it is necessary to establish a system to determine whether the violation is violated by applying the 「MULTI-FAMILY HOUSING MANAGEMENT ACT」, which has a special legal status in the 「SECURITY SERVICES INDUSTRY ACT」.

공동주택관리법개정과 경비업법 적용: 공동주택경비원의 업무범위 확대를 위한 공동주택관리법 개정과 경비업법 적용의 문제점

경재웅 한국부동산법학회 2020 不動産法學 Vol.24 No.4

공동주택관리 경비원의 관리업무 개선방안에 대한 그동안의 논의에도 불구하고, 정부는「공동주택관리법」제65조의 2를 신설하여, 동조 제1항은 공동주택에 경비원을 배치한 경비업자는 경비업법 제7조제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다.라고 하여 경비업자가 고용한 공동주택 경비원의 업무를 확대한다. 동조 규정의 내용은 공동주택관리 경비원의 경비업무는 경비업법 소정의 업무를 수행한다는 전제로 ① 경비업법에 의하여 등록한 경비업자가 고용한 경비원에 적용토록 하고, ② 확대되는 업무범위를 대통령령으로 정하도록 한다. 이와 같은 신설 규정에 대하여, 필자는 과연 공동주택관리법의 동조 신설로서 경비업법 제7조 제5항의 적용을 배제하는 효력을 가지는 가 의문이 제기된다. 또한, 동조 적용에 있어서도 ① 공동주택관리 경비원의 경비업무를 경비업법 소정의 업무를 수행한다는 전제로 하나 공동주택관리 경비로서 단지 안의 안내, 순찰은 주민생활관리업무의 일환으로 한다는 점, ② 경비업법 등록에 의하지 아니한 경비업자 고용의 경비원에는 적용이 배척되는 점, ③ 동조 적용을 받는 공동주택관리 경비원은 경비업무 외에 경비업법 규제에 대하여는 적용을 받는다는 점 등에서 문제가 제기된다. 무엇보다 동조 신설의 이유로서 경비원이 경비업무외 업무를 병행하고 있는 현실을 반영하기 위한 것이라고 하지만 공동주택 관리현장에서 경비원은 대다수가 고령인 점을 고려하면 「경비업법」 소정의 자격 및 장비를 갖추어「경비업법」상 경비업무로서 도난・화재 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험발생 방지업무의 집행이 능력이 없는 점도 고려한 것인지 의문이 제기한다. 그리하여 본고에서는, 공동주택관리를 위한 경비원의 경비업무에 「경비업법」적용의 논란의 여지를 없애기 위한 제안으로「공동주택관리법」제63조를 개정하여 ‘공동주택 단지안의 ‘경비’를 삭제하고 관리업무의 내용을 명확히 할 필요가 있음을 제기하였다. Despite previous discussions on how to improve the management work of the security guards for apartment management, the government newly established Article 65-2 of the Apartment Management Act, and paragraph 1 of the same article refers to the security business law, Article 7 Notwithstanding paragraph (5), the duties of security guards for apartment houses hired by security companies will be expanded by saying that security guards may be engaged in duties necessary for the management of apartment houses prescribed by Presidential Decree. The contents of the provisions of this Article shall be applied to the security guards employed by the security service provider registered under the Security Business Act on the premise that the security service of the apartment management security guard performs the duties prescribed by the Security Business Act, and ② the scope of the expanded work shall be determined by Presidential Decree. Regarding these new regulations, it is questioned whether the new establishment of the Apartment House Management Act has the effect of excluding the application of Article 7 (5) of the Security Business Act. In addition, in the application of the same article, ① on the premise that the security service of the apartment house management guard performs the duties prescribed by the Security Business Act, but the guidance and patrol in the complex as an apartment management expense is part of the residents' life management work. ② Registration of the Security Business Act Problems arise from the fact that the application is excluded to security guards who are hired by a security company that is not in accordance with the same rule, and that the security guards for apartment management who are subject to the same agreement are subject to the regulations of the Security Business Act in addition to the security business. Above all, the reason for the establishment of the Dongjo is to reflect the reality that security guards are doing business other than security work, but considering that the majority of security guards at the apartment management site are elderly, they have the qualifications and equipment prescribed in the 「Security Industry Act」 According to the Security Business Act”, a question arises whether the execution of the risk prevention business due to theft, fire, or other congestion takes into account the inability to execute. Therefore, in this paper, as a proposal to eliminate controversy over the application of the 「Security Business Act」 to the security affairs of security guards for the management of apartment houses, Article 63 of the 「Public Housing Management Act」 was amended to delete and manage the'expenses in the apartment complex. They raised the need to clarify the content of the work.

공동주택 재난 회복력 향상을 위한 화재 안전 교육 서비스 디자인

최성경 ( Choi Seongkyung ),문정민 ( Moon Jeongmin ) 한국공간디자인학회 2021 한국공간디자인학회논문집 Vol.16 No.1

(연구배경 및 목적) 최근 들어 생활환경에서 끊임없이 발생하고 있는 크고 작은 사건과 사고들로부터 국민 스스로가 자신을 안전하게 지킬 수 있는 위기 대처능력 배양을 위한 재난 안전교육의 중요성이 부각되고 있다. 특히 2014년 세월호 사건과 2017년 포항 지진은 국민의 재난 대응력의 현황을 보여준 사건들로 재난 안전 교육제도 전반의 변화를 일으킨 계기가 되었다. 본 연구의 목적은 공동주택에서 매년 여러 가지 원인으로 발생하는 화재에 대한 국민들의 재난 회복력을 향상시키기 위한 연구로써 화재 안전 교육 서비스 툴 킷 디자인을 통해 주민들의 의견을 수렴하여 실효성 있는 공동주택 화재 안전 교육의 방향성을 제언하고자 한다. (연구방법) 연구 방법으로는 첫째, 이론적 고찰과 사례조사를 통해 공동주택의 재난 특성과 함께 재난 회복력의 관계 및 공동주택의 화재 안전교육의 현황을 조사한다. 둘째, 공동주택 화재에 대한 현황파악과 주민 의견수렴을 위해 서비스 디자인 방법론을 활용하여 주민 교육을 위한 이해관계자맵, 터치포인트 및 고객여정 지도, 정보카드, 공동주택 화재 안전 교육 툴 킷을 개발한다. 셋째 앞서 디자인된 툴 킷들을 활용하여 공동주택 화재에 대한 주민들의 의견수렴과 함께 화재 안전교육을 통해 공동주택 화재 안전교육의 현황을 파악하여 공동주택의 재난 회복력을 향상 시키기 위한 주민 재난 안전교육의 방향성을 제언 한다. (결과) 주민 워크숍을 통해 주민 의견 조사를 실시한 결과 내용을 종합하여 보면 공동주택의 재난 회복력 향상을 위해서는 노후된 공동주택의 경우 화재로부터 물리적으로 안전한 공간 조성을 위한 소방 시설이 설치되어야 하며, 각 공간별 소방 시설에 대한 정보가 주민들과 원활히 공유되어야 한다. 화재 발생시 각 공간의 시설물을 원활하게 사용하여 대피하기 위해서는 현재 주택의 화재 안전 정보가 주민들에게 원활히 전달되어야 한다. 그리고 소방 시설 및 장비 사용법, 신체적 대응능력을 함양하기 위한 공동주택 주민 중심의 지속적인 체험식 교육이 진행되어야 한다. (결론) 실효성 있는 공동주택 화재 안전 교육 서비스 제공을 위해서는 주민 특성에 따른 지속적인 화재 안전교육이 이루어져야 한다. 이를 위해서는 기존 공교육 교과와의 연계를 통해 안전교육이 지속적으로 진행 될 수 있도록 하며, 안전교육과 훈련이 전문 교육 기관에서만 이루어지는 것이 아닌 방과 후에도 아동과 부모, 이웃이 함께 참여 할 수 있도록 지역 프로그램과 연계가 필요하다. 또한, 지역의 지속적인 관심을 유도하기 위한 공동주택 주민과 지역 커뮤니티, 전문기관이 함께하는 문화행사 진행을 통해 지역의 안전문화 분위기가 형성될 수 있도록 하여야 한다. (Background and Purpose) The importance of disaster safety education has been established due to a number of small accidents that have recently occurred in the living environment. The 2014 Sewol ferry incident and the 2017 Pohang earthquake indicated the people's ability to respond to disasters. These have created an opportunity to change the overall disaster safety education system. This study attempts to improve people's disaster resilience to deal with apartment fires that occur every year due to various causes. This study, through a fire safety education service toolkit, has collated the opinion of residents to recommend the direction of effective fire safety education for apartments. (Method) Through theoretical considerations and case studies, first, the relationship between disaster resilience in apartments and the current status of fire safety education is investigated. Second, to understand the current status of fire safety education and collate residents' opinions, a stakeholder map for resident education, a map of touch points and customer journeys, information cards, and a fire safety education toolkit, have been developed using service design methodology. Third, fire safety education was conducted to collect residents' opinions on fires in apartments using the designed tool kits. Based on this, the current status of fire safety education in apartments has been determined and the direction of disaster safety education for residents has been suggested to improve disaster resilience. (Results) The results of the survey on residents' opinions are summarized as follows. To improve the disaster resilience of old apartments, firefighting facilities should be installed to create a physically safe space. Additionally, information on firefighting facilities in each space should be shared with residents. In the event of a fire, to enable the residents to use the facilities in each space to evacuate safely, the fire safety information of the current house must be clearly delivered. Furthermore, continuous experiential education focusing on the residents of apartments should be conducted to improve the use of firefighting facilities and equipment, and enhance physical response capabilities. (Conclusions) To ensure effective multi-family fire safety education services, continuous education according to the characteristics of residents must be provided. For this purpose, safety education should be continuously conducted by linking it with existing public education subjects. It is important to link this education with local programs to ensure that it is not only provided by specialized educational institutions but allows children, parents, and neighbors to participate together after school.