주택재개발사업의 적정비용 산출을 위한 비용항목 표준화에 관한 연구 = A study on standardization of cost items to estimate optimal costs in housing redevelopment projects

국문 초록 (Abstract)

최근 정부의 부동산시장 활성화 정책으로 그동안 침체되었던 주택재개발사업이 활발하게 재개되고 있다. 하지만 장기간의 사업부진에 따른 금융비용 등으로 인해 실질적으로 주택재개발사업이 필요한 노후·불량주택 밀집지역이나 정비기반시설이 열악한 지역은 낮은 수익성 때문에 시공사가 참여를 꺼리는 것이 현실이다. 반면에 입지여건이 좋은 구역에서는 금융비용 등을 부담하고도 수익성을 확보할 수 있기 때문에 시공사가 경쟁적으로 참여하고 있다.
그래서 조합원이 주택재개발사업의 수익성을 제대로 알고 참여여부를 결정하도록 하는 제도적인 지원이 무엇보다 필요하다. 이미 서울시를 비롯하여 많은 지역에서 소요비용을 감안한 추정분담금을 제시하고 있지만, 조합원은 해당 구역의 자료만을 확인할 수 있기 때문에 소요비용의 적정성에 대해 판단할 수 없는 한계가 있다.
이에 본 연구에서는 분석대상지인 서울지역 12개 구역과 기타지역 17개 구역의 구역별 소요비용을 분석하여 표준화된 비용항목을 제시하고, 항목별 적정비용을 산출하였다. 적정비용은 항목별로 도출된 비용과 구역면적, 건축연면적, 신축세대수와의 상관관계를 분석하여 건축연면적을 기준으로 산정하였다. 또한 적정비용 산정에 있어 비용항목과 지역별 상관관계를 분석하여 상관관계가 큰 경우에는 지역을 구분해서 적정비용을 산정하였으며, 상관관계가 적은 경우에는 지역을 구분하지 않고 적정비용을 산정하였다. 이러한 과정을 거쳐 산출된 항목별 적정비용을 대상구역별로 소요된 비용과 비교·분석하여 비용 항목별 지출총액에 대한 비율을 분석한 결과 시공사의 도급공사비, 보상비, 금융비용 순으로 차지하는 비율이 높은 것으로 나타났다.
본 연구를 통하여 다음과 같은 시사점을 제시하였다.
첫째, 비용항목을 표준화하는 제도 도입이 필요하다. 주택재개발구역별로 소요비용을 표준화된 항목에 따라 의무적으로 기입하도록 하면 보다 정확한 적정금액을 산출할 수 있고, 이를 공개하여 조합원이 해당 구역 소요비용의 적정성을 판단할 수 있는 자료로 활용하면 주택재개발사업은 보다 투명해지고 비용도 절감할 수 있을 것이다.
둘째, 정비사업전문관리업체의 전문성을 강화할 필요가 있다. 정비사업전문관리업체는 관리처분계획에 포함되는 소요비용 추산액을 관련 규정에 따른 금액으로 산정한 후 각 분야 전문가의 검증을 받도록 하는 것이 무엇보다도 중요하다.
셋째, 항목별 적정비용 산정을 위한 공공의 적극적인 참여가 필요하다. 본 연구에서는 분석대상지의 수가 적었기 때문에 적정비용 산정에 한계가 있지만 공공에서는 자료의 습득이 용이하므로 보다 정확한 적정비용을 산정할 수 있을 것이다.
넷째, 시공사의 지분제사업 참여방식의 재고가 필요하다. 주택재개발사업 초기단계인 조합설립단계에서 조합원 종전자산평가를 실시하여 종전자산평가액을 기준으로 조합원에게 시공사가 무상지분을 제시하는 방식으로 시공사를 사업에 참여시키면, 조합원은 사업으로 인한 추가 부담금에서 자유로울 수 있고 재개발사업에서의 비리도 거의 사라지게 될 것이다. 또한 사업성이 낮은 구역에 지분제로 참여하는 시공사에게는 세제 등의 제도적인 혜택을 주거나 관할 행정청에서 발주하는 공사에 가산점을 부여하는 방법 등으로 주택재개발사업을 활성화시킬 수 있을 것이다.
다섯째, 주택재개발사업 조합의 투명한 운영이 필요하다. 주택재개발사업 조합은 투명한 업체선정을 통한 적절한 예산편성 및 집행 등 지출을 줄이기 위한 최선의 노력을 해야 할 것이다.
이상으로 본 연구에서는 주택재개발사업 적정비용 산출을 위한 표준화된 비용항목의 도출을 위한 실증적인 연구를 진행하였다. 향후 본 연구의 결과에 더하여 보다 정확한 적정비용 도출을 위한 추가연구의 진행이 필요할 것이다.

주제어 : 주택재개발사업(Housing Redevelopment Projects), 표준화(Standardization), 적정비용(Optimal Cost), 비용항목(Cost Items), 비례율(Proportional Rate)

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 주택재개발사업 및 비용항목에 대한 이론적 고찰 7
• 제1절 주택재개발사업의 의의 7
• 1. 주택재개발사업의 배경 7
• 2. 주택재개발사업의 법적 정의와 의미 8
• 3. 주택재개발사업의 분류 9
• 제2절 주택재개발사업의 주요 내용 13
• 1. 계획단계 13
• 2. 시행단계 14
• 3. 완료단계 20
• 제3절 주택재개발사업의 주요 비용 항목 22
• 1. 조사·측량비 22
• 2. 설계·감리비 24
• 3. 공사비 26
• 4. 보상비 28
• 5. 관리비 30
• 6. 부대경비 31
• 7. 금융비용 47
• 제4절 외국의 주택재개발사업 48
• 1. 영국의 주택재개발사업 48
• 2. 독일의 주택재개발사업 50
• 3. 미국의 주택재개발사업 51
• 4. 일본의 주택재개발사업 52
• 5. 외국 주택재개발사업의 시사점 54
• 제5절 선행연구 고찰 55
• 1. 정비사업의 수익에 영향을 미치는 요인 분석 관련 연구 55
• 2. 정비사업 활성화 관련 연구 58
• 3. 정비사업 비례율 관련 연구 61
• 4. 선행연구의 시사점과 본 연구의 차별성 63
• 제3장 주택재개발사업의 변천 및 추진현황 65
• 제1절 주택재개발사업의 변천 65
• 1. 「도시 및 주거환경정비법」 제정 이전의 주택재개발사업 65
• 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제정 이후의 주택재개발사업 70
• 제2절 주택재개발사업 추진현황 77
• 1. 전국 시·도별 주택재개발사업 추진현황 77
• 2. 전국 연도별 주택재개발사업 추진현황 79
• 3. 전국 주택재개발사업 추진기간 81
• 제3절 분석대상지 현황 82
• 1. 서울지역 분석대상지 현황 82
• 2. 기타지역 분석대상지 현황 83
• 제4장 주택재개발사업의 비용항목 비교 및 분석 85
• 제1절 주택재개발사업의 비용항목 비교 85
• 1. 전국 시·도 「도시정비조례 시행규칙」의 정비사업비 추산액 항목 85
• 2. 서울시 사업비 추정프로그램에 따른 비용항목 89
• 제2절 주택재개발사업의 표준 비용항목 제시 92
• 1. 분석대상지별 비용항목 분석 92
• 2. 표준 비용항목 제시 95
• 제3절 항목별 적정비용 분석 및 제시 98
• 1. 항목별 소요비용의 분석 98
• 2. 항목별 적정비용 제시 121
• 3. 분석대상지별 적정비용 분석 124
• 4. 분석대상지별 적정비용에 따른 비례율 분석 128
• 제5장 주택재개발사업의 비용항목 표준화를 통한 개선방안 135
• 제1절 비용항목 및 적정비용 분석에 따른 문제점 135
• 1. 주택재개발사업 조합의 비용항목 표준화 결여 135
• 2. 정비사업전문관리업체의 전문성 부족 136
• 3. 주택재개발사업의 비용항목별 적정금액 확인 불가 136
• 4. 시공사 도급제방식에서의 높은 추가부담금 발생 가능성 137
• 5. 투명하지 않은 주택재개발조합 운영 137
• 제2절 적정비용 산출을 위한 개선방안 138
• 1. 비용항목의 표준화 138
• 2. 정비사업전문관리업체의 전문성 강화 139
• 3. 항목별 적정비용 산출을 위한 공공의 적극적 참여 140
• 4. 시공사의 지분제사업 참여 141
• 5. 주택재개발조합의 투명한 운영 및 비용절감 142
• 제6장 결론 143
• 제1절 연구의 결과 143
• 제2절 연구의 시사점 145
• 참고문헌 147
• 부록 153
• Abstract 169

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44. 주택재개발사업의 성과평가에 관한 연구 :관악구 봉천 8지구사례를 중심으로, 우종덕, 건국대학교 박사학위논문, , 2006

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53. “주택재개발사업의 개발이익에 영향을 미치는 계획요소의 분석-서 울특별시를 중심으로”, 한창섭, 김호철, 한국도시행정학회, 「도시행정학보」,제24집 제3호,한국도시행정학회, , 2011

54. “정비사업 초기단계에서 수익성 예측을 위한 인식 조사-토지등소유자와 전문가를 대상으로”, 안경환, 정용식, 전재열, 권대중, 대한부동산학회, 「대한부동산학회지」,30권 2호, 대한부동산학회, , 2012

55. “정비사업에 있어서 정비기반시설 부담기준에 관 한 연구-경기도 정비사업 사례를 중심으로”, 최병소, 이지은, 이명훈, 김길찬, 한국도시행정학회, 「도시행정학보」,제23집 제4 호,한국도시행정학회, , 2010

56. “주택재개발 재건축사업에 조세담보금융제도 도입을 위한 TIF예정 구역 선정기준에 관한 연구”, 유성필, 황지욱, 「한국지역개발학회지」,제25권 제5호, , 2013

57. “도시정비사업 관리처분인가의 법률적 쟁점분석을 통한 개선방안 연구-대법원 판례를 중심으로”, 천상덕, 박재홍, 한국지역개발학회, 「한국지역개발학회지」,제25권 제5호, , 2013

58. “도시재정비촉진사업과 주택공급활성화-현금청산율이 도시재정비촉진사업 에 미치는 영향 분석”, 김정훈, 「한국주거환경학회 년 추계학술대회 발표논문 집」,한국주거환경학회,2011, , 2011

59. 「정비구역 내 부동산 경매의 실증적 분석과 정비사업 활성화에 관한 연구 -서울특별시의 사례를 중심으로」, 정규범, 목포대학교 박사학위논문, , 2014

60. “TIF(TaxIncrementFinancing)를 적용한 주택재개발사업의 재원조 달 효과분석-서울시 뉴타운 길음3구역 사례를 중심으로”, 김영호, 박태원, 한국부동산분석학회, 「부동산연구」, 제18집 제3호,한국부동산연구원, , 2012

61. 「관리처분계획 분석을 통한 결합개발사업의 용적률 결정에 관한 연구 - 이전용적률과 인센티브용적률을 중심으로」, 박순신, 가천대학교 박사학위논문, , 2014

62. 「주택재개발조합의 특성에 따른 조합의 수익과 조합원의 자산가치변화에 관한 연구 -서울시 주택재개발사업구역을 중심으로」, 성상준, 건국대학교 박사학 위논문, , 2009