확률적 위험도 분석모형을 이용한 공동주택 재건축사업의 수익성 예측모델 개발 = Development of a profitability-forecasting model for an apartment reconstruction project using probabilistic risk analysis approach

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 공동주택 재건축사업의 수익성에 영향을 미치는 변수들을 확률적으로 평가하여 수익과 위험을 동시에 분석하는 수익성 예측모델을 개발하고, 사업 추진과정에서 발생하는 의사결정 문제에 리스크평가 방법론을 연계함으로써 잠재위험으로 인한 영향을 고려하여 조치를 취하고, 중점적으로 관리해야 할 대상을 결정할 수 있는 지침으로써 리스크관리 시스템을 구축하였다. 본 연구를 수행한 결과를 요약하면 다음과 같다.

(1) 공동주택 재건축사업의 각종 사업예측방법을 관련 연구와 실무사례를 통해 분석한 결과, 예측결과에 영향을 미치는 변동요인에 대해 단일 값으로 추정함에 따라 사업시행과정의 유동적인 상황을 반영하지 못하는 것으로 나타났다. 특히 수익성 예측결과에 대한 신뢰성과 정확성을 향상시키기 위해서는 수익성에 영향을 미치는 변수들의 변화와 이러한 변수들의 변동에 따른 수익과 사업의 잠재적 위험의 상관관계를 모델화할 필요가 있는 것으로 나타났다.

(2) 본 연구에서 제안하는 확률적 위험도 분석모형의 첫 번째 단계로서 잠재위험으로 인한 영향을 고려하여 조치를 취하고, 중점적으로 관리해야 할 대상을 결정할 수 있는 지침으로써 리스크관리 시스템을 구축하였다. 리스크식별, 분석 및 평가, 대응관계로 이어지는 리스크관리 절차에 준하여 공동주택 재건축사업의 리스크관리 시스템을 제안하고, 재건축사업의 추진절차에 따른 업무의 세분화를 통해 리스크식별을 위한 체크리스트를 개발하여 리스크를 식별 및 분류하였다. 또한 설문조사를 통해 식별 및 분류된 리스크요인들에 대한 리스크분석 및 평가를 실시하여 공동주택 재건축사업의 전체적인 리스크정도와 핵심 리스크요인을 확인하였다. 리스크분석 및 평가 결과, 추진단계별로는 관리처분계획단계, 추진위원회 구성단계, 사업시행인가단계의 순으로 리스크 정도가 큰 것으로 나타났고, 리스크 성격별로는 관련자 그룹간의 마찰과 각종 사업예측오류, 그리고 정책 관련 요인들의 리스크 정도가 큰 것으로 나타났다. 이상의 리스크분석 및 평가 결과를 바탕으로 리스크 매트릭스를 구성하여 후속적인 리스크대응 전략방안 및 관리계획을 수립할 수 있는 기본방침을 수립하였다.

(3) 본 연구에서 제안하는 확률적 위험도 분석모형의 두 번째 단계로서 공동주택 재건축사업의 수익성에 영향을 미치는 변수들을 확률적으로 평가하여 수익과 위험을 동시에 분석하는 수익성 예측모델을 제안하고, 분석방법론 및 수행절차를 정립하였다. 먼저 수익성 예측을 위해 작성된 수식모델을 확률적으로 활용하기 위해 입력변수를 의사결정문제와 연계하여 구조화하였다. 즉 사실, 위험변수, 의사결정변수, 예측 값으로 분류하는 과정을 거쳐 위험변수의 확률적 평가를 수행하였다. 위험변수의 확률적 평가기법으로 몬테카를로 시뮬레이션기법과 언어적 변수에 의해 주관적으로 확률을 부여할 수 있는 확률기호화기법을 응용한 DRA모형을 적용하여 분석방법론 및 수행절차를 제안하고, 사업의 수익과 위험을 동시에 분석하기 위한 의사결정지표 및 기준을 정립하였다.

(4) 본 연구에서 제안한 수익성 예측모델의 유효성을 평가하기 위해 사례연구를 수행하였다. 사례연구 결과, 본 수익성 예측모델은 위험변수의 확률적 평가에 의해 사업의 위험정도를 정량적으로 분석하여 의사결정자가 단순히 사업의 수익성뿐만 아니라 사업의 잠재위험을 동시에 고려한 의사결정이 가능하도록 근거를 제공한다는 점에서 기존연구와 실무에서 사용하고 있는 결정론적 분석모형과 차별화를 가지는 것으로 나타났다. 특히 리스크관리시스템과의 연계를 통해 계량화된 위험을 체계적으로 관리하고 후속적인 조치를 취할 수 있도록 함으로써 사업추진과정상의 유동적 상황에서의 불확실성에 따른 위험을 최소화하기 위한 방안과 수익성을 최대화하기 위한 대안을 마련할 수 있을 것으로 기대된다. 또한 결정론적 분석모형을 이용한 수익성분석이 편기된 하나의 결정적인 값을 가지고 수익성 예측을 수행함으로써 전체적인 사업성을 과소․과대 추정하는 데 반해 PRA모형은 수익성 예측 시 발생 가능한 모든 사례를 확률분포로 계량화할 수 있는 것으로 나타나, 정보가 부족한 사업초기단계에서 수익성 예측 시에는 PRA모형을 이용하는 것이 바람직한 것으로 판단된다.

이상과 같이 본 연구의 결과를 총괄하여 볼 때, 본 연구에서 제안한 수익성 예측모델과 리스크관리시스템을 이용하게 될 경우 수익과 위험을 동시에 고려한 의사결정이 가능할 뿐만 아니라, 계량화된 위험을 체계적으로 관리하고 후속적인 조치를 취할 수 있어 사업추진과 관련한 의사결정의 질을 향상시킬 수 있을 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 연구의 내용 및 구성 7
• 4. 국내외 관련 연구 동향 9
• 가. 공동주택 재건축사업의 수익성 예측방법 관련 연구 9
• 나. 리스크평가방법론 관련 연구 12
• Ⅱ. 공동주택 재건축사업의 수익성 예측방법 16
• 1. 공동주택 재건축사업의 일반사항 16
• 가. 재건축의 개념 16
• 나. 재건축 관련제도 17
• 다. 재건축의 추진절차 및 업무내용 23
• 라. 재건축사업의 추진현황 25
• 마. 재건축사업의 성과 28
• 바. 재건축사업의 문제점 29
• 사. 재건축사업의 환경 변화 31
• 2. 공동주택 재건축사업의 수익성 예측방법 34
• 가. 개요 34
• 나. 재건축사업의 개발이익 35
• 다. 공동주택 재건축사업의 수익성 예측방법 38
• 라. 각종 사업 예측방법의 문제점 48
• 3. 소결 50
• Ⅲ. 공동주택 재건축사업의 리스크관리 시스템 구축 52
• 1. 서언 52
• 2. 리스크관리의 절차 및 방법 53
• 가. 개요 53
• 나. 리스크관리의 개념 및 절차 53
• 다. 리스크의 주관적 인식과 평가 55
• 라. 리스크관리 시스템 56
• 3. 공동주택 재건축사업의 리스크관리 시스템 구축 78
• 가. 리스크관리 시스템의 구성 78
• 나. 리스크식별 프로세스 및 분류체계 구축 78
• 다. 리스크분석 및 평가시스템 구축 83
• 4. 공동주택 재건축사업의 리스크분석을 위한 설문조사 88
• 가. 조사개요 88
• 나. 리스크관리 현황 89
• 다. 리스크분석 및 평가 90
• 5. 공동주택 재건축사업의 리스크대응 전략 구축 98
• 가. 결의단계 98
• 나. 시행단계 100
• 다. 완료단계 102
• 라. 리스크대응을 위한 전략적 접근방안 104
• 6. 소결 105
• Ⅳ. PRA모형을 이용한 수익성 예측모델의 구축 107
• 1. 서언 107
• 2. PRA모형의 일반사항 108
• 가. PRA모형의 개념 108
• 나. PRA모형의 변수체계 110
• 3. PRA모형의 구성 및 절차 115
• 4. MCS모형을 이용한 수익성 예측모델 120
• 가. 분석방법론 및 수행절차 121
• 나. MCS모형에서의 위험도 평가지표 및 의사결정 방법 124
• 5. DRA모형을 이용한 수익성 예측모델 128
• 가. 분석방법론 및 수행절차 128
• 6. 소결 137
• Ⅴ. 사례연구 139
• 1. 서언 139
• 2. 사례 사업의 개요 140
• 가. 논현동 A단지 현황 141
• 나. 신천동 B단지 현황 142
• 다. 엄궁동 C단지 현황 143
• 라. 강동구 D단지 현황 145
• 3. 자료의 수집 및 분석 148
• 가. 사업기간 산정 148
• 나. 수입항목 분석 149
• 다. 총사업비 항목 분석 152
• 라. 무상분양 아파트 입주 후 예상가격 159
• 마. 투자비용 및 기회비용 160
• 4. 위험변수의 확률분포 및 모수추정 162
• 가. 분석시점별 입력변수의 분류 162
• 나. 위험변수의 확률분포 및 모수 추정 168
• 5. MCS모형을 이용한 총사업비 및 수익성 예측 173
• 가. 개요 173
• 나. 총사업비분석 174
• 다. 무상지분율 예측 191
• 라. 수익성 예측 207
• 마. 결정론적 분석모형과 MCS모형의 비교 227
• 6. DRA모형을 이용한 수익성 예측 230
• 가. 개요 230
• 나. 수익성 예측 230
• 다. 위험분석 231
• 라. 의사결정 237
• 마. 결정론적 분석모형과 DRA모형의 비교 237
• 7. 모델의 분석 및 평가 239
• 8. 소결 241
• Ⅵ. 결 론 245
• 부 록 251
• 참 고 문 헌 262
• ABSTRACT 268