도시재정비촉진사업의 사업성분석을 통한 활성화방안

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부산지역의 재정비촉진사업에 대해서 건설사들이 사업참여를 기피하며 언급하는 원인들이 과연 설득력이 있는 이유일까라는 의문에서 시작되었으며, 정말 건설사들의 주장처럼 적정사업성이 확보되지 않거나, 미분양의 위험이 높은지를 확인하여 사업추진에 반영하고자 하는 것이 주된 목적이었다.
경제적 측면에서 재정비촉진사업은 “등가교환의 원칙”에 의해서 지배되는데, 등가교환에 대한 원주민과 건설사간의 입장차이로 인해서 교환가치가 불일치하게 되고, 결국 원주민간의 갈등과 재정착포기 등의 사회적 문제가 발생하고 있다.
따라서 가장 선행되어야 하는 것은 재정비촉진사업에 대한 이들의 의견을 수렴하는 것이며, 이를 위해서 촉진계획이 수립된 4개 재정비촉진지구에 거주하는 원주민들을 대상으로 설문조사를 실시하였고, 이를 근거로 하여 재정비촉진사업에 대한 찬반여부, 입주여부, 입주 시 희망가격 등에 대한 상관관계를 분석하였으며, 아울러 이 통계자료를 바탕으로 하여 재정비촉진구역별로 사업성을 분석하였다.
사업성의 분석은 총수입과 총비용 항목을 결정하는 요인들을 분석하는 과정인데, 이를 위해서 총수입은 사전에 결정된 금액으로 고정하고, 총비용은 원주민들의 입주여부에 따라서 달라지는 현금청산관련 비용의 증감에 근거하였다. 즉, 비용 항목 중에서 공사비와 제세공과금, 기타비용 등은 모두 고정시키고, 조합원의 재정착비율에 따른 현금청산금의 증감에 따라 사업성이 어떻게 달라지는지를 연구 분석한 것이다. 원주민들의 현금청산이 늘어난다는 것은 아파트 개발사업 금융비융이 증가하여 사업리스크가 커지게 되며, 이들이 포기한 아파트를 시장에서 일반분양을 통해서 현금화해야 하기에 미분양의 리스크가 늘어난다는 의미이다.
만약 이러한 점을 가설검증을 통해서 요인별 상관관계를 분석하고, 이를 근거로 한 사업성 분석과 사업추진에 대한 입장을 설명할 수 있으면 재정비촉진사업에 대한 건설사들의 사업참여 입장을 지지하거나 반대할 수 있는 논리가 설정되는 것이다.
본 연구의 분석을 위해서 32개 재정비촉진구역내에 거주하는 원주민을 대상으로 총 40,860부의 설문지를 배포하여 16,846부의 자료를 회수하였으며 연구문제를 해결하기 위하여 20개의 가설설정을 통한 검증방법을 실시하였다. 이를 위하여 독립변수는 원주민의 주거특성과 자산특성으로 구분하였으며, 주거특성은 주택소유형태, 주택유형, 가족 수, 거주기간으로 설정하였다. 자산특성은 경제적 여건에 해당하는 것으로 주택가격, 월 소득, 총자산으로 설정하였다. 종속변수로는 주거특성에 따른 찬반여부와 입주여부, 자산특성에 따른 찬반여부와 입주여부, 그리고 입주 시 자산특성에 따른 희망가격과 희망평형 등으로 구분하여 설정하였다.
부산지역의 4개 재정비촉진사업지구내 32개 촉진구역을 대상으로 분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 재정비촉진사업에 대한 찬반여부는 주택소유형태, 주택유형, 가족 수, 주택가격, 월소득, 총자산 등의 6가지 요인에 영향을 받는 것으로 분석되었으며, 다만 거주기간과 찬반여부는 상관관계가 없는 것으로 나타났다.
둘째, 재정비촉진사업에 대한 입주여부는 주택소유형태, 주택유형, 가족 수, 거주기간, 주택가격, 월소득, 총자산등 7개 요인 모두 상관관계가 있는 것으로 밝혀졌다.
셋째, 입주 시 원주민들이 선택하는 희망평형과 희망가격에는 주택가격, 월 소득, 총자산등 3가지 자산특성 모두 유의미한 것으로 나타났다.
재정비촉진사업의 사업성 분석은 독립변수 중 현재의 자산수준인 주택가격(종전자산가액)과 미래의 기대가치인 희망분양가격과의 차이를 통하여 분석하였다. 선행연구 결과들에 의하면, 원주민들의 종전자산가액과 희망분양가격과의 차이가 크면 클수록 입주율이 떨어지는 것을 알 수 있다.
이러한 선행연구 결과와 앞서 가설검증 결과를 바탕으로 32개 재정비촉진구역의 사업성 관련 내용을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 32개 재정비촉진구역의 주택가격과 희망분양가격과의 차이는 최저 154%에서 최대 243%인 것으로 나타나서, 격차가 상당히 큰 수준이라고 평가할 수 있다. 이 경우라면, 원주민들은 재정비촉진구역별로 관리처분 인가시점에 입주를 희망하기 보다는 현금청산을 더 요구할 것으로 추정할 수 있다.
둘째, 현금청산비율의 증감에 따라서 사업성 분석 비용항목에 영향을 미치는 요인은 11개이며, 4개 항목(증가요인 - 신탁등기비, 관리처분컨설팅용역비, 이주금융비용, 종전자산)과 7개 항목(감소요인 - 법무비용, 세무용역비, 청산금, 청산금융비용, 취등록세, 채권매입비, 학교용지부담금)은 서로 반비례관계를 보이고 있다.
셋째, 재정비촉진계획 시 32개 구역이 적정사업성을 추정하기 위해서 가정한 현금청산비율은 50%였지만 설문조사에 의한 통계값에 근거할 때 현금청산비율은 더 늘어날 가능성이 높고 이 경우, 해당 구역의 사업비가 증가하여 적정사업성을 확보할 수 없고, 분양물량도 늘어나서 미분양위험이 커지기에 사업추진의 가능성이 낮아지는 것을 알 수 있다.
본 연구는 재정비촉진사업의 사업 활성화를 위한 시도였다. 하지만 사업추진에 있어서 분명한 점은 원주민들의 희망사항을 가급적 수렴하는 것이다.
이를 위해서는 첫째, 재정비촉진사업에 대해서 세입자들이 반대가 심하다는 점을 보완해야 한다는 점이다.
둘째 단독주택 거주자들에 보다 집중해야 한다는 점이다. 이들이 재정비촉진사업을 찬성하는 이유를 분석하면 단독주택유형의 불만이 아니라 주변 주거환경에 대한 불만이 높아서 이를 개선하고자 하는 점이다.
따라서 재정비촉진과정에서 교육환경, 주거환경, 문화 환경, 공원 등의 어메니티를 조성하여 살기 좋은, 자녀교육하기 좋은 지역으로 만드는 것에 포커스를 맞추어야 함을 알 수 있다.
셋째, 원주민들의 종전자산가액에 근거한 권리가액과 희망분양가액과의 차이를 좁힐 수 있는 방안을 강구해야 한다는 점이다. 격차를 좁힐 수 있으면, 원주민들의 재정착은 높아지고 사업성은 개선되며, 미분양성은 낮아지기에 사업추진이 원활해진다는 점이다.
본 연구에서 수행한 재정비촉진사업의 원주민 특성과 사업성에 대하여 분석한 결과를 토대로 재정비촉진사업의 현안과제를 다음과 같이 정리할 수 있다.
첫째, 사업성을 고려한 전면철거에 의한 전면개발, 고층아파트 등의 과도한 개발계획은 제고되어야 한다는 점이다. 대안으로 최근 제기되고 있는 부분개발과 소규모 개발계획 등을 재검토 할 필요가 있다.
둘째 기반시설 정비의 원주민부담 비율을 최소화해야 한다. 부담비율이 작으면 작을수록 사업비는 낮아지게 되고 분양가 역시 낮아져서 사업성을 개선시킬 수 있게 되기 때문이다.
셋째, 원주민의 재정착률을 제고하기 위하여 경제적 여건을 치밀하게 분석하여야 한다.
본 연구는 재정비촉진사업에 임하는 원주민들의 의견과 원주민들이 궁극적으로 원하는 바가 무엇인지를 반영하여 이를 바탕으로 한 실증적인 사업성을 검토했다는 점에서 의의가 있다.
나아가 주거 및 자산특성들의 요인간의 관계와 원주민들의 현실적인 한계 등을 감안하여 사업추진을 시도한다면 보다 많은 원주민들이 재정착을 선택할 것으로 예상되며, 이를 위해서 모든 행정력과 사업추진주체들의 중지가 모아지기를 기대해본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위 및 방법 5
• 1) 연구의 범위 5
• 2) 연구의 방법 5
• 3. 연구의 개요 6
• 제2장 이론적 고찰 9
• 1. 용어 정의 9
• 1) 도시재생의 개념 9
• 2) 도시정비사업의 개념 11
• 3) 도시재정비촉진사업의 개념 15
• 2. 도시재생정책의 변천 17
• 1) 외국 도시재생정책의 변천 17
• 2) 국내 도시재생정책의 변천 20
• 3) 도시재생정책의 과제 21
• 3. 도시재정비촉신사업의 도입배경 및 문제점 21
• 1) 도시재정비촉진사업의 도입배경 및 내용 21
• 2) 도시재정비촉진사업의 문제점 29
• 4. 사업성분석의 개념 및 방법 30
• 1) 사업성분석의 개념 30
• 2) 사업성분석의 방법 30
• 5. 선행연구 고찰 36
• 1) 선행연구 동향 36
• 2) 주택재개발의 찬반 및 입주여부에 관한 선행연구 37
• 3) 재정비촉진사업의 사업성에 관한 선행연구 40
• 4) 선행연구의 종합 및 한계 41
• 제3장 도시재정비사업의 현황 44
• 1. 우리나라 도시정비사업의 현황 44
• 2. 부산시 도시정비사업의 현황 45
• 1) 도시정비사업의 현황 45
• 2) 도시재정비촉진사업의 현황 53
• 3. 지구별 재정비 촉진계획 수립현황 59
• 1) 충무지구 60
• 2) 영도 제1지구 65
• 3) 서ㆍ금사지구 71
• 4) 괴정지구 76
• 제4장 도시재정비촉진사업의 특성분석 80
• 1. 사업방식에 따른 특성분석 80
• 1) 지구별 특성 80
• 2) 지구 내 구역별 특성 81
• 2. 지구별 현황에 따른 특성분석 83
• 1) 공지지가에 의한 특성구분 83
• 2) 지구별 용적률에 의한 특성 84
• 3) 지구 내 세입자 비율 및 토지소유자에 의한 특성 85
• 4) 지형에 의한 특성구분 88
• 5) 연면적에 의한 특성구분 89
• 3. 설문조사분석 92
• 1) 조사 및 분석개요 92
• 2) 조사방법 92
• 3) 분석의 방법 93
• 4) 설문 기초통계자료 93
• 4. 사업구역 내 원주민의 특성분석 96
• 1) 연구문제 설정 96
• 2) 변수 및 가설 설정 97
• 3) 가설검증 결과 103
• 제5장 도시재정비촉진사업의 사업성 분석 131
• 1. 사업성 분석의 전제 131
• 1) 사업성 분석의 기본전제 132
• 2) 사업성 분석지표 133
• 3) 수익항목의 설정 134
• 4) 비용항목의 설정 134
• 5) 분석대상 135
• 2. 사업성 분석을 위한 기본항목 설정 137
• 1) 수익항목 설정 138
• 2) 비용항목의 설정 140
• 3. 사업성 분석 144
• 1) 종전자산가격과 희망분양가격의 추정 144
• 2) 재정착율 변동에 영향을 받는 요인결정 146
• 3) 기준 사업성 상세분석 147
• 4) 지구별 사업성분석 결과 150
• 4. 도시재정비촉진사업의 특성 및 사업성분석을 통한 시사점 150
• 1) 재정비촉진사업에 대한 찬반여부에 대한 시사점 152
• 2) 주택양식에 따른 사업 찬반여부 152
• 3) 자산특성에 따른 사업 찬반여부 154
• 4) 재정착률을 전제로 한 입주여부 155
• 5) 사업성분석 관련 분석의 시사점 157
• 제6장 부산시 재정비촉진사업의 활성화 방안 및 과제 158
• 1. 부산시 도시재정비촉진사업의 활성화 방안 158
• 1) 주택양식에 따른 활성화방안 158
• 2) 자산특성에 따른 활성화 방안 158
• 3) 재정착률 증가를 통한 활성화 방안 159
• 2. 부산시 도시재정비촉진사업의 과제 160
• 1) 사업성만을 고려한 과도한 개발 성행 160
• 2) 주민의 경험부족 및 건설사의 주도 160
• 3) 기반시설의 정비로 인한 조합원 부담 과다 161
• 4) 원주민의 재정착률 저조 161
• 5) 공공의 역할 미약 162
• 6) 조합원 입주부담금 재원 조달 162
• 제7장 결론 및 정책제언 164
• 참고문헌 170
• Abstract 176
• 감사의 글 180

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42. 주택개발사업의 사업성 분석모델에 관한 연구 -사업성 분석인자의 중요도 분석 및 타당성 검증을 중심으로-, 홍영건, , 2006

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