상업젠트리피케이션에 따른 기존 상인의 이탈: 후기 진입 상인과의 생존율 변화 비교

천상현,김지은,Cheon, SangHyun,Kim, Jieun 한국토지주택공사 토지주택연구원 2022 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.13 No.2

This study examines changes in business survival rates in a gentrified commercial district by comparing early movers with late entrants. Using the Hongik University Commerical District, or Hongdae, as a case study, we adopt discrete-time survival analysis to compare survival rates between businesses established before 2000 (early movers) and ones established after 2000 (late arrivers). We compare the business survival patterns in a gentrified commercial district (experimental group) to non-gentrified commercial districts (control group) in Mapogu. We examine a survival-rate difference between early movers and late arrivers by different industrial categories. We finally examine a survival-rate gap between franchise and non-franchised businesses. The results show that the early movers have lower survival rates than the late arrivers in the gentrified Hongdae area, whereas there is no significant difference in survival rates between the early movers and the late arrivers in Mapogu. The early movers in daily-life-supporting businesses in Mapogu have even higher survival rates than the late-arrivers. In addition, franchised businesses have higher survival rates than non-franchised stores both in Hongdae and Mapogu. The results provide statistical and comprehensive evidence of the displacement of early movers at a more rapid pace in gentrified areas than non-gentrified aveas, which has been an anecdotal narrative.

서울시 상업 젠트리피케이션 발생 주거지역의 입지적 요인과 변화특성 분석

이기훈,이수기,천상현,Lee, Gihoon,Lee, Sugie,Cheon, SangHyun 한국지역학회 2018 지역연구 Vol.34 No.1

This study examines the locational characteristics and change of business type in the residental areas that have commercial gentrification issues in Seoul, Korea, using the logistic regression model. The analysis results indicate that the gentrification occurrence areas are strongly associated with low-density and old residential areas. In addition, those areas are more likely to have great accessibilities to highway ramp, subway station, colleges, and other facilities that attract people. Regarding the characteristics of the road, gentrification occurrence areas are associated with longer road length, lower rate of road areas, higher local integration of road network, and higher rate of three-way intersections. This finding indicates that low-density and old residential areas with organic road networks have strong links with commercial gentrification. This study also finds that the business type has been substantially changed from 2006 to 2014 in the commercially gentrified residential areas. While the coffee shops and drinking places have been increased, but neighborhood-living facilities have been decreased. This study also shows that the business life-cycles of drinking places or Korean restaurant are getting short. Finally, this study discusses the commercial gentrification issues and policy implications in the residential districts in Seoul, Korea. 본 연구는 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 주거지역의 입지적 요인과 변화 특성을 로짓모형을 활용하여 분석하였다. 분석결과로 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 주거지역은 단독주택 연면적 비율이 높고 근린생활시설이 많은 주거지역에서 발생하는 것으로 나타났다. 이에 더하여, 고속도로 및 지하철 입구와 대학교 그리고 많은 사람을 끌어들일 수 있는 인구 집중시설과 거리가 가까운 곳에서 발생하는 것으로 나타났다. 주거지역 내 상업 젠트리피케어션이 발생한 집계구의 도로 특성은 도로 길이가 길고, 도로 면적이 작으며, 도로망 네트워크의 부분 통합도 값이 크고, 3지 교차로가 많은 집계구에서 발생하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 주거지역이 골목길과 같은 유기적 도로망과 단독주택 위주의 낮은 주거밀도 그리고 인구유발시설과의 접근성이 좋은 곳에서 발생하는 것을 의미한다. 이어서 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 주거지역의 변화특성을 살펴보면, 2006년과 비교하여 2014년에 커피숍과 주점이 증가하고 근린생활시설의 수는 감소한 것으로 나타났다. 또한, 주점과 한식 음식점의 폐업기간은 2006년과 비교하여 2014년에 짧아지는 것으로 나타났다. 본 연구는 서울시 상업 젠트리피케이션 발생 주거지역에 대한 입지특성과 토지이용변화를 토대로 주거지역의 상업 젠트리피케이션에 대한 정책적 시사점을 제시하였다.

서울시 역세권 청년주택 사업 적지평가 모형: 5차 운영기준 개정과 청년수요의 반영을 중심으로

박민호,김명훈,천상현,Park, MinHo,Kim, MyoungHoon,Cheon, SangHyun 한국토지주택공사 토지주택연구원 2020 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.11 No.3

The Seoul's 2030 Youth-Housing is a policy to promote the development of private sector-built rental housing in a Station Influence Area (SIA). It is a representative policy to resolve a housing problem for the youth in Seoul. The Seoul Metropolitan Government has made continuous policy improvements to respond to earlier criticisms on the policy. In December 2018, the Seoul Metropolitan Government enlarged the possible spatial boundaries of the SIA that the private sector developer can carry out the housing development projects. This study attempts to assess the potential sites available in Seoul by considering the youth's demand. This study used the suitability modelling technique to evaluate the potential sites. In detail, we established three sub-models by reflecting rent, accessibility to living areas of the youth, and accessibility to living SOC for the youth's demand. According to the results, the Hanyang City Wall area, which was newly included by the recent policy revision, showed moderate scores to fit the housing projects, while some Gangbuk areas, which have high accessibility and relatively lower rents, showed the best scores appropriate for the projects. The age group of 20s preferred university districts, while the age group of 30s preferred to locate near Seoul's main office areas. We suggest that the Seoul metropolitan government develops better ways to guage and reflect the demand for differing youth groups and the demand by age groups.

복합 엔터테인먼트 쇼핑센터 출점이 인접한 소매상권에 어떠한 영향을 주는가? : 고양시 원마운트와 스타필드를 중심으로

이동엽(Lee, Dongyoub),천상현(Cheon, SangHyun),성현곤(Sung, Hyungun) 대한국토·도시계획학회 2020 國土計劃 Vol.55 No.5

야간 조명 인공위성 데이터를 활용한 북한의 개발현황과 변화 고찰

김정아(Kim, Jung-a),천상현(Cheon, SangHyun) 대한국토·도시계획학회 2020 國土計劃 Vol.55 No.6

빛공해 저감을 위한 원격탐사 데이터를 활용한 서울시 빛 방사량 변화양상 모니터링

김정아 ( Junga Kim ),천상현 ( Sanghyun Cheon ) 한국공간디자인학회 2018 한국공간디자인학회논문집 Vol.13 No.6

(연구배경 및 목적) 과도한 인공조명의 사용은 생태계와 도시민의 건강에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 공해의 한 형태인 빛공해로 인식되고 있다. 환경부는 빛공해 방지법 제정을 시작으로 빛공해 피해 방지를 위하여 많은 노력을 기울이고 있다. 현재 빛공해 관리를 위한 자료수집에 있어 많은 시간과 노력을 필요로 하고 있는 실정이다. 지속적인 빛공해 관리를 위하여 도시전역 차원에서의 빛공해 변화를 고찰하고 수치화할 수 있는 빛공해 진단 방법의 고찰이 필요하다. 본 연구는 서울시 전역에 대해 빛 방사량 현황과 변화양상을 정량적으로 진단하고 각 지역의 빛 방사량 과도지역 및 빛 방사량 증감현상의 지역적 특징을 판단하고자 한다. (연구방법) 본 연구에서는 인공위성 데이터를 활용하여 수치적으로 빛 방사량을 진단할 수 있는 데이터베이스를 제작한다. 이를 활용하여 2012년부터 2016년까지 서울시 전역의 정량적 빛 방사량 현황 및 변화 양상을 파악한다. 또한, Getis Ord Gi* 통계량을 사용하여 서울시 빛공해 핫 스팟 지역을 도출하고 행정구역 별 변화를 고찰한 후, 빛공해 증감이 뚜렷한 지역들의 특징을 파악한다. (결과) 서울시 빛 방사량 지도에 기초한 결과, 지난 4년여 동안 서울시 총 빛 방사량은 약간 감소하고 있는 것으로 나타났으며, 주로 구산-역촌-녹번-응암-수색-가좌의 은평구 일대, 목동-일상 일대, 신길-신대방-신림-서울대 일대, 기존 중심지인 강남-압구정-청담 및 논현-선릉 지역에서 벨트를 형성하며 빛 방사량이 감소하는 패턴을 보였다. 그러나, 홍대-이태원-종로 등 활성화된 상권 지역과 마곡지구-세곡지구 등 신규 개발 지역을 중심으로 빛 방사량이 크게 증가하는 것을 확인하였다. (결론) 본 연구는 빛공해 관리를 위해 지속적이고 경제적인 방법론을 제안했다는 것에 그 의의가 있다. 본 연구의 결과물은 최근 중요한 환경문제로 언급되고 있는 빛공해를 지속적으로 관리하기 위한 기초자료를 제공하며, 이는 정책적 근거자료로 활용할 수 있다. 본 연구를 통해 ‘빛공해 유발 가능성이 높은 지역’을 도출함으로써 현재 서울시에서 시행중인 ‘빛공해 관리방안’ 및 현재 용도지역을 기반으로 3~4종으로 운영되고 있는 조명관리지역의 지정기준을 보완할 수 있는 중요한 자료를 제공할 수 있을 것이다. (Background and Purpose) Excessive artificial nightlight is considered a pollutant that adversely affects human health and ecosystems. Since the enactment of the Light Pollution Prevention Law in Korea, central and local governments have made efforts to monitor exposure to night pollution and mitigate its damage. Monitoring nightlight emission levels and night pollution damage takes a substantial amount of time and effort in collecting data that are useful for designing light pollution mitigation policies. Various methods for diagnosing light pollution must be developed to manage and control light pollution effectively. In particular, the monitoring of light pollution in urban space is crucial since urban areas are night pollution hotspots. The purpose of this study is to diagnose light emission levels and systematically and quantitatively identify changing patterns in Seoul. This study also evaluates local characteristics of sub regions in Seoul that show rapid changes in their nightlight emission levels. (Method) This study uses satellite nightlight data to quantify and measure urban light emission levels from 2012 to 2016. We use the Visible Infrared Imaging Radiometer Suite (VIIRS) and Day and Night Band (DNB) data from the Earth Ovsercation Group (EOG) of the National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA). We create yearly composite data to calculate the light intensity of Seoul to evaluate the city’s light pollution status and change patterns. We also use Getis- Ord-Gi* statistics to identify nightlight hotspot areas. (Results) The results show that the total nightlight emission amounts in Seoul slightly decreased between 2012 and 2016 due to reductions in the following areas: (1) the Gusan-Yeokchon-Nokbeon-Eungam-Susaek-Gajwa areas in the Eunpyeong District, (2) the Mokdong-Ilsang areas, (3) the Singil-Sindaebang-Sillim-Seoul National University areas, and (4) aged business districts in the Gangnam areas: Gangnam-Apgujeong-Cheongdam-Nonhyeon-Seolleung areas. The proportion of highly polluted urban spaces has increased over time due to two main reasons: (1) the development of existing and new commercial areas (e.g., Hongdae, Itaewon, Jong-ro) and (2) new urban land development projects organized for mass housing-supply projects (e.g., Magok and Segok district). (Conclusions) The results of this study provide basic evidence for current nightlight emission changes in Seoul and methodologies to monitor light emissions and manage light pollution. Finally, this study can also be used to supplement the criteria for designation of the current four categories of lighting management zones. The results of this study (1) present methodologies to monitor nightlight emissions at a macro urban scale; (2) provide basic understanding and evidence for current and changing nightlight emission patterns; and (3) identify areas that have a high probability of light pollution exposure.

서울시 거주자 중심의 체감 빛공해 평가 및 인식조사

박재은 ( Jaeeun Park ),천상현 ( Sanghyun Cheon ) 한국공간디자인학회 2018 한국공간디자인학회논문집 Vol.13 No.6

(연구배경 및 목적) 도시공간에서 야간조명은 치안 목적뿐만 아니라 심미적 요소로써 다양하게 활용되면서 사람들의 야간활동성을 높여주었다. 그러나 도시 내 야간 조명의 사용이 증가 한만큼 과도한 빛이나 의도와 다르게 누출되는 빛으로 인한 빛공해 피해 또한 늘고 있다. 서울시의 특성상 야간활동이 활발함에 따라 인공조명이 필수적인 만큼, 조명환경의 공간적 특성을 고려한 빛공해 측정 및 해석기준을 마련하고 이를 관리해야 할 필요성이 있다. 기존의 빛공해 평가는 조명기구에 대한 정량적인 측정 및 평가에 머물러있던 한계가 있었으며, 이에 본 연구에서는 도시민의 경험을 기반하여 빛공해를 파악하고 이를 활용하여 기존의 빛공해 관리체계를 보완할 수 있는 방안을 모색하는 것을 연구의 목적으로 한다. (연구방법) 본 연구는 서울시 거주민 500명을 대상으로 자택의 외부 조명환경으로 인한 빛공해 피해경험을 설문하였다. 설문 내용은 (1) 빛공해에 대한 인지 및 의식, (2) 체감빛공해에 대한 경험 (3) 빛공해 관리방안에 대한 의견으로 구성하였으며, 빈도분석 및 교차분석을 통하여 해석하였다. (결과) 설문조사 결과, 응답자의 약 66.6%는 수면방해로 인한 빛공해 피해를 겪고 있었으며, 수면방해를 유발한 조명환경요인으로는 가로등에 의한 피해가 22.5%로 가장 높았고, 주변 건축물 장식조명(22.2%)과 상업가로의 밝기(21.9%)가 뒤를 이었다. 주거지 층수에 따라 수면방해를 유발하는 조명요인은 상이하게 나타났으며, 저층부는 가로등과 자동차불빛, 고층은 건물장식조명으로 인한 빛공해 피해가 두드러지는 것으로 나타났다. 야간조명으로 인한 피해에 대한 대처는 다소 소극적인 편이었으며, 응답자의 51%는 빛공해 피해에 대한 대처 필요성을 인식하지 못하거나 자체적으로 해결하는 것으로 나타났다. 마지막으로 서울시에서 빛공해 문제가 심각하다고 생각하는 지역의 유형은 상권강화지역과 주거와 상업이 복합화 된 지역으로 나타났다. (결론) 본 연구는 시민들이 체감하는 빛공해를 설문조사함으로써 빛공해 관리를 위한 측정을 다각화했다는 것에 의의가 있다. 본 연구의 결과물은 그동안 조명 및 광원중심적으로 측정·관리 되어왔던 빛공해 관련 정책을 시민들의 경험과 의견을 통해 보완하고 관리할 필요성이 있음을 시사하고 있다. (Background and Purpose) Night lighting is an essential aesthetic element and enhances security in urban areas, which substantially contribute to improving conditions for human nighttime activities. However, as the use of artificial lighting in cities has significantly increased, so has the effects of light pollution on human and natural systems caused by excessive light usages and unintended light leakage. Light pollution, as a result, becomes a serious environmental issue that must be managed urgently. Because Seoul is one of the most vibrant cities at night in the world, roles of artificial lighting are crucial for the city, while recent research also raises serious concerns for potential light pollution damage. Seoul’s current nighttime light conditions call for a systematic and diverse approach to measure various light pollution damages and manage artificial lights by considering the city’s spatial characteristics of urban and lighting environments. The existing approach to evaluate light pollution has been mainly based on measuring the intensity of light radiance emitted from lighting sources and equipment. However, there has been few approach to evaluate light pollution from the perspective of citizens’ actual experience. The purpose of this study is to identify experience of Seoul’s residents, which can be useful to complement the current light pollution mitigation approach and develop sustainable light pollution management system. (Method) This study investigates light pollution experience of 500 residents in Seoul. Survey questionnaires were designed to identify the residents’ light pollution experience in their houses, affected by external lighting environments and equipment. The survey consists mainly of the three parts in the following: (1) perception of light and lighting, (2) experience on light pollution, and (3) opinions on light pollution policy. (Results) Approximately, sixty-six percent (66%) of the respondents have experienced light pollution damages such as sleeping disturbance. Street lighting, decorative lighting of buildings, and brightness of commercial streets are major sources that lead the residents to experience light pollution. More specifically, the residents living in low level floors (1st-5th fl.) have suffered due mainly to street lights and automobile lights, whereas the residents living in high level floors are mainly affected by decorative lighting of neighboring buildings and apartments. Finally, the residents’ experience on light pollution in both commercializing areas and (commercial-residential) mixed land use areas is evaluated critical. (Conclusions) The results of the study generate an implication in diversifying methodologies to evaluate light pollution damages based mainly on real experience of people. Additionally, the results provide important evidence and data to reconsider the current light pollution standards by incorporating the citizens' perception, experience, and opinions about artificial lighting and light pollution in Seoul.

사업체의 생존·폐업 기간을 활용한 서울시 상업공간의 변화분석

최은준(Eunjun Choi),천상현(SangHyun Cheon),이수기(Sugie Lee) 한국지역학회 2021 지역연구 Vol.37 No.4

최근 높아진 개·폐점률로 인해 자영업자들의 생존율은 낮아지고 조기폐업은 증가하고 있으며, 이는 개인의 부채 증가, 고용불안정과 같은 사회적 문제뿐만 아니라 도시공간 공동화라는 도시문제까지 야기하고 있다. 이와 관련해, 상업공간 내 사업체의 변화양상과 높은 창·폐업률에 미치는 영향요인을 밝히는 연구가 진행되고 있으나 연구의 범위가 한정적이어서 서울시 전체지역 내 사업체의 변화에 대한 객관적인 진단이 부족한 상태이다. 이에 본 연구는 서울시 내 주요상권을 대상으로 폐업 및 생존한 사업체의 영업기간 변화를 활용해 각 상권의 특성을 논의한다. 분석 결과, 서울시의 상업공간 변화특성은 크게 두 가지로 구분할 수 있었다. 도심상권(중구 및 종로구)과 영등포 상권은 사업체들이 안정적으로 영업하는 양상을 보이며, 국지적으로 활발한 사업체 변화를 보였다. 또한, 강남상권과 마포상권은 전체적으로 생존한 사업체들과 폐업한 사업체들 모두 짧은 영업기간을 보였다. 이런 상권별 변화특성의 차이는 영업체의 생존과 폐업활동이 상업공간의 장소적 특성과 밀접하게 연관되어 있음을 의미하며, 공간별 사업체 변화에 따른 적절한 해결책 제시가 필요함을 시사한다. This study examines changes in commercial space in Seoul from 1999 to 2016 by investigating operating periods of commercial businesses. This study finds that the characteristics of spatial changes in commercial districts are classified by the following two major points. First, the traditional CBD and Yeongdeung-po commercial districts show that both ages (survival duration) of operating commercial businesses and operating periods of market-exit businesses have changed to become longer than the average values of the two business types in Seoul. In contrast, the Gangnam and the Mapo commercial districts show that the operating periods of survived and closed commercial businesses have changed to become shorter over time. The difference suggests that survival-exit relations of businesses are closely related to the characteristics of each commercial district. In addition, this study shows that each commercial district has experienced dynamic changes in the intensity of commercial activities and the hierarchy of commercial space. Finally, this study indicates that public policies for commercial space should consider survival-exit dynamics of commercial activities in commercial districts.

빛공해 실태 파악을 위한 공공참여 웹 사이트 구축

이동현(DongHyeon Lee),천상현(SangHyun Cheon) 한국디지털콘텐츠학회 2019 한국디지털콘텐츠학회논문지 Vol.20 No.2

주택유형과 대중교통 접근성의 불균등 요인이 통행목적별 보행활동에 미치는 영향분석

성현곤(Sung, Hyungun),이수기(Lee, Sugie),천상현(Cheon, SangHyun) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.6