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경매에 있어서의 소액임차인의 악용에 따른 문제점과 개선방안
서해용(Seo, hae yong) 강원대학교 비교법학연구소 2016 江原法學 Vol.47 No.-
민법의 특례를 인정해 주택임대차보호법이 시행되면서 임차인은 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 취득하고 다음날부터 제3자에 대항할 수 있다. 대항요건과 계약서상의 확정일자를 구비하면 보증금에 대한 우선변제권도 행사할 수 있다. 또한 사회정책적인 약자인 소액임차인을 보호하기 위해서 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 있다. 그러나 이러한 소액임차인 보호조항이 법 시행 당시의 취지에 부합하지 않게 경매나 공매에 있어서 이러한 사실을 잘 알고 있는 임대인이나 중개업자가 주택임대차보호법 제8조 제1항의 경매신청의 등기 전의 조항을 악용하여 친 · 인척이나 지인들을 이용하여 가장임차인을 양산하고 있다. 이유는 소액임차인의 보증금 중 일정액의 최우선변제의 요건이 경매신청 등기 전에 대항요건만 갖추면 되고 계약서상의 확정일자를 필요로 하지 않기 때문에 임의적인 임대차계약서를 작성해서 제출하고 있다. 이러한 경우 경매나 공매에 있어서 채권자나 다른 권리자의 이익을 해하는 결과로 나타나 사회적인 문제가 되고 있다. 이 조항은 신설할 당시 소액임차인이 법적으로 무지하다보니 임대차계약만 맺고 대항요건을 갖추지 않은 경우가 많아 경매에 있어서 임차인의 주거 안정을 침해하고 임차인의 전재산이라고 볼 수 있는 보증금이 전혀 보호되지 않은 사회적인 문제점이 있어서 신설된 조항이었다. 그러나 지금은 임대차보호법이 시행된 지가 30여년 이상 되었고 소액임차인일지라도 임대차계약과 더불어 대항요건을 갖추는 경우가 일반적이다. 오히려 이 조항을 임대인이나 중개업자가 악용하는 경우가 오히려 많아지고 있는 것이 현실이다. 따라서 본연의 소액임차인 보호 취지에 부합할 수 있고 임대인이나 중개업자의 악용을 방지하기 위해서 주택임대차보호법 제8조 제1항을 다음과 같이 개정해야 한다. 동법 조항 중 ‘주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 조항을 삭제하고 ‘임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다’로 개정하여야 한다고 본다. The Housing Lease Protection Act is enacted and implemented for residential stability of tenants and recollection of deposit money approving the special case of Civil Law in housing lease. The main contents include the countervailing requirement that the tenant, when finished delivery and resident registration, can countervail against the 3rd party from the next day though with no registration. In addition, the residential stability of tenants and recollection of deposit money are guaranteed by allowing even implementation of seniority in case of the fixed date prepared on the Lease Agreement. Also to protect small sum tenants, the social disadvantaged, a systematical device of small sum guaranty money was prepared to allow collecting a fixed money within the fixed range of guaranty money earlier than other creditors. Requirements of this small sum guaranty money collection are delivery before auction application and the countervailing requirement of transfer of resident registration. If those requirements are satisfied, a fixed sum of guaranty money is protected. This small sum tenants protection system was on the purpose of securing the minimum residential space of small sum tenants centering around the guaranty money as the house lease was used mostly as charter at the early stage of implementation. However, many cases of small sum tenants were false that leaseholders or brokers, who are debtors, abuse them rather than protecting small sum tenants, and the value of house lowered. Accordingly, small sum tenants with excessive liabilities appeared a lot and conflicts from fraudulent behavior became a social issue. This cases of frequent abuse increased the application for dividend exclusion through creditor"s or the interested party" dividend profit in auction, and in the end rapidly increased lawsuit case that is not proper for the purpose of small sum tenant system. In reality, this abuse frequently disadvantages the prior rightful claimant, the successful bidder in auction or the interested party. In spite of these abuse cases, a systematical backup should be to improve the abuse cases appearing so far in maintaining the current small sum tenant system. As a plan of improvement, Article 8, Item 1 of the Housing Lease Protection Act should first be revised.
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서해용(Seo haeyong) 한국법학회 2015 법학연구 Vol.60 No.-
주택임차인의 주거생활의 안정 보장과 보증금을 보호하기 위한 특별법인 주택임대차보호법이 제정 시행되면서 시행 초기는 임차인의 안정된 주거생활의 보장을 목적으로 출발하여, 임차보증금의 안전한 보호와 소액임차인의 사회정책적인 보호를 통해서 상대적 약자인 임차인의 보호에 기여한 바가 대단히 크다. 그러나 아직까지 주택임대차보호법의 근간이라고 할 수 있는 제3자에 대한 대항력에 있어서 익일조항이 존재하다보니 임대인의 악용으로 임차인의 주거안정이 불안해지고 보증금회수를 할 수 없는 문제가 나타나고 있다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 익일조항을 임대인이 악용하게 되면 경매나 공매시에 임차인이 대항력이 상실되면서 우선변제권을 행사하여 보증금을 회수해야 하는데, 같은 날 근저당 등의 담보권이 설정됨으로서 결과적으로 임차인이 후순위가 돼서 임대인만 보호되고 임차인은 보호되지 않는 결과로 남게 된다. 따라서 본 논문의 주된 내용은, 그동안 나타난 대항력의 익일 조항의 문제점에 대해서 살펴보고, 부가하여 임대차계약 과정상의 사실관계에 기초한 대법원 판례를 분석했다. 판례에서는 익일조항을 둔 취지로 공시수단으로서의 인도와 주민등록의 간이 한 공시방법, 이종장부이다 보니 같은 날 등기부상의 권리충돌에 따른 선 · 후 관계의 구별의 어려움, 거기에 따른 등기부상의 권리의 불측의 손해 등의 이유를 들고 있다. 그러나 임차인의 대항요건인 인도와 주민등록과 같은 날 등기부상 설정될 수 있는 권리간의 충돌문제에 대해서 사실관계에 기초해서 개별적으로 살펴 본 바, 익일 조항을 폐지할지라도 전혀 문제가 없다는 결론에 도달했다. 또한 익일 조항을 임대인이 악용할 경우 궁극적으로 경매를 통해서 보증금을 회수해야 하는 임차인의 우선변제권과도 연계해서 살펴 본 바, 익일조항을 폐지하더라도 전혀 문제가 없다고 하는 점을 강조하였다. 결론적으로 이러한 익일 조항을 둔 취지인 판례의 입장은, 임대차계약 과정상의 보증금 지급과정과 담보권설정 과정상의 대금지급과정이 정반대로 나타난다는 사실을 간과한 체, 임차인의 인도와 주민등록이 같은 날 등기부상의 권리와 충돌할 때 이종장부이다 보니 선 · 후 관계의 구별이 어렵고, 등기부상의 권리가 불측의 손해를 볼 수 있다는 이유로 익일 조항을 둔 취지는 전혀 공감할 수가 없다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 제1항은 익일 조항을 폐지하고 ‘… 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 효력이 생긴다’라고 개정되어야 한다. Housing Lease Protection Act for stability of housing welfare and protection of security deposit has been implemented for more than 30 years. According to the act, tenants can stand up to landlords and third parties without registering if housing is delivered to tenants and moving-in notification(resident registration) is made by tenants as requisites for counteraction, and, in addition, tenants can even have preferential payment right when relevant housing is auctioned, if they are complete with a certified fixed date on their contracts. These tenants requisites for counteraction and preferential payment are contributing to guarantee of resident stability and withdrawal of deposit for tenants, but it is controversial that tenants requisites for counteraction are stipulated to take effect, allowing tenants to stand up to third parties only on the date after the date when housing is delivered to tenants and resident registration is made. It is stipulated that resident registration is such a simplified method of public that it is difficult to make clear the order of the incidents when resident registration is conflicted with the right on the register, as a result, making any third party lose money unexpectedly. This provision on next day as an effective date of countervailing power, however, is frequently taken advantage of by leasers these days so that deposits cannot be repaid to tenants in case of housing auctions. Therefore, if leasers, who know very well that parties of rental contracts are leasers and tenants, establish security right simultaneously on the same date, tenants cannot be protected at all. In the case law, the provision on next day as an effective date of countervailing power is consistently recognized by the interpretation of the law, which is not in accord with fact relevance in reality. That is because procedures of paying security deposit on rental contracts and procedures of payment on contracts for establishment of security right are overseen. The reason is because, while countervailing power takes effect after security deposit is paid in rental contracts, payment is made after establishment of security right in contracts for establishment of security right. Leasers misusing the fact on the same day, therefore, results in consequences in which tenants cannot be protected as a result. Based on this fact relevance, it will not matter even if countervailing power of tenants is amended to take effect on the date when housing is delivered to tenants and resident registration is made by tenants. Because mortgagees are supposed to make payments after they establish security rights, they do not have to make payments if resident registration is made on the same day, making mortgagees have no losses. Therefore, the provision on next day of Occurrence Time of Tenants Countervailing Power stipulated in Article 3. 1. of Housing Lease Protection Act should be abolished and amended for third parties opposing power to take effect when delivery of housing and resident registration are fulfilled.
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주택전차인의 대항력 발생시기 -대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026,58033 판결-
서해용 ( Seo Hae-yong ) 건국대학교 법학연구소 2016 一鑑法學 Vol.0 No.35
주택임대차보호법(이하 주임법이라 한다)이 1981년부터 시행되면서 주택임차인의 주거 안정의 보장과 보증금회수에 많은 기여를 하고 있다. 그러나 아직도 임차인의 대항력 조항인 주임법 제3조 제1항의 임차인의 대항력 발생시기의 익일 조항의 개정에 관한 논란이 계속되고 있다. 본 논문의 사례에 있어서 임차인(전차인)의 대항력 발생시기가 언제인지가 구체적인 쟁점이 된다. 임대인의 동의를 받은 임차인이 전대차계약을 체결하고 임차인은 주임법 제3조 제1항의 대항요건인 주민등록을 퇴거하고 벗어나고 전차인이 주민등록을 이전하고 거주하고 있기 때문에 공매나 경매를 통한 전차인의 대항력 발생시기가 주임법 제3조 제1항의 익일 조항을 적용하여 전차인이 주민등록을 마친 다음날 인지, 임차인의 소유권이전등기와 동시에 대항력이 발생하는지가 논점이 되었다. 판례에서는 전차인의 대항력발생시기를 전차인이 주민등록을 마친 다음날이 아니고 임차인 명의의 소유권이전등기와 동시에 대항력을 취득한다고 판시하고 있다. 또한 임차인의 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 같은 날 이루어졌을 지라도 소유권이전등기가 접수번호가 빠르기 때문에 임차인(전차인)은 낙찰인에게 대항할 수 있다고 판시하고 있다. 이러한 판례의 판단은 수긍하기 어렵다. 공매나 경매에 있어서 민법상의 전대차 규정을 주임법상의 임차인의 대항력의 규정에 그대로 원용한다는 것은 무리가 있다. 주택임차권을 등기한 경우에는 임대인의 동의를 받고 임차인이 전대차계약을 맺은 경우 전대차등기는 기존의 임차권등기에 부기등기를 하기 때문에 경매에 있어서 권리분석 함에 있어 제3자가 판단하기에 기존의 임차인의 대항력을 동일성을 유지하면서 전차인이 대항할 수 있다. 그러나 본 논문의 사례는 주임법 제3조 제1항의 임차인의 대항력 조항을 유추해서 적용해야 하기 때문에 임대인의 동의를 얻어 임차인이 전대차계약을 맺은 경우 기존의 임차인은 주민등록을 퇴거하고 벗어나고 전차인의 주민등록이 새로이 전입되기 때문에 경매에 있어서 제3자가 판단하기에는 기존의 임차인의 대항력은 상실되고 전차인의 주민등록만 공시되어 있어서 주임법상의 전차인의 대항력은 기존의 임차인의 대항력을 주장할 수 없다. 따라서 본 논문의 사례에 있어서 판례의 판단은 주택임차권등기와 주임법상의 대항요건과의 차이를 간과한 판단으로 임차인(전차인)의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 판단된다. 또한 대내관계에 있어서는 주택전대차관계 일지라도 판례에서도 나타나 있듯이 소유자 아닌 임차인이 거주하고 있다는 것이 공시되고 있기 때문에 대외관계에 있어서는 임차인으로 공시되고 있다. 여기에 대해서 판례는 임차인이 소유권이전등기를 경료한 즉시 임차인의 대항력을 취득하고, 소유권이전등기의 접수순서가 근저당권의 접수순서보다 우선이기 때문에 경매에 있어서 대항한다는 의미의 논지도 이해하기 어렵다. 이는 전차인은 임차인을 전제로 하지만 주임법상의 대항력 발생시기는 임차인이 소유자로 전환된 경우와는 별개의 문제이며 임대인은 반드시 소유자일 필요는 없다. 등기부상의 권리순위는 법률에 특별한 규정이 없는 한 선·후에 의해서 정하여 진다. 따라서 접수순서가 먼저이면 권리순위에 있어서도 우선인 것이 원칙이다. 그러나 소유권과 제한물권이 충돌한 경우 접수 순서에 의해서 권리순위가 정해지는 것이 아니고 성질상 제한물권이 우선한다. 따라서 전차인의 대항력 발생시기는 임차인이 소유권이전등기한 때 대항력을 취득한 것이 아니고, 공매나 경매에 있어서 제3자가 판단하기에는 전차인이 주민등록을 이전한 때 대외적으로 임차인으로 공시되고 있어서 주임법 제3조 제1항을 유추 적용하여 임차인(전차인)이 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에게 대항하기 때문에 매수인에 대항한다고 판례의 판결요지를 구성했어야 한다. The Housing Lease Protection Act, a special law, is applied to House lease, acknowledging a special case of Civil Act. Enacted and enforced in 1981, the Housing Lease Protection Act is contributing to leaseholder`s stable residence and deposit money protection. However the period of occurrence of leaseholder`s countervailing power, the root and the trunk of Housing Lease Protection Act, is still causing lots of dispute. Especially in case of confliction between delivery and transfer of residence registration(moving-in notification) that is the requirements for leaseholder`s countervailing power and the rights on the register on the same day, the order is not distinguishable because they are different kinds of register. Therefore there is the regulation that the period of occurrence of leaseholder`s countervailing power should be the next day. There is no provision about the period of occurrence of subtenant`s countervailing power in the Housing Lease Protection Act. In such case, solution must be sought only with the regulation of untermiete and the judgement with case on general civil law, bringing about much controversy on a specific period of generation of countervailing power. In case that a leaseholder, who leased a rental apartment, subleased it with the agreement of lessor, and that the leaseholder acquired the ownership of the apartment and at the same time established fixed collateral while subtenant transferred residence registration and lived, there might be controversy about a specific period of generation of countervailing power that the subtenant is able to countervail successful bidder through bid. In this case, it is hard to concent with the logics of a leading case that leaseholder countervails to successful bidder because subtenant converts to leaseholder obtaining countervailing power at the same time as obtaining ownership. As the point of judgment mentions that resident is not the owner but the subtenant, the 3rd parties could recognize the subtenant`s residence registration is a kind of occupancy with the mediation of the right of lease, not of the ownership. As above mentioned subtenant performs the announcement of leasing from the day completing residence registration, it might be proper to say that the subtenant countervails successful bidder, the 3rd party, from the day completing residence registration. This controversy would be solved fundamentally when the provision of the next day, the period of generation of leaseholder`s countervailing power, is abolished and revised to the date when the transfer and residence registration is altered.
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노인과 젊은 성인의 발목발등굽힘 관절가동범위와 동적 균형 상관성 대한 이해
서해용(Hae-yong Seo),한지혜(Ji-hye Han),김민주(Min-ju Kim),김아연(Ah-yeon Kim),송이슬(Yi-seul Song),김수진(Su-jin Kim) 한국전문물리치료학회 2018 한국전문물리치료학회지 Vol.25 No.2
Background: Deficits of both ankle dorsiflexion range of motion (DFROM) and dynamic balance are shown in persons with chronic ankle instability and the elderly, with the risk of falls. Objects: This study aims to investigate the relationship between DFROM and dynamic balance in elderly subjects and young adults. Methods: Fifty-nine subjects were divided into three groups: ankle stability young group (SY), ankle instability young group (IY) and ankle stability older group (SO). We recruited three old subjects with ankle instability, but excluded them during a pilot testing due to the safety issue. DFROM was measured by weight bearing lunge test (WBLT) and dynamic balance was measured via star excursion balance test (SEBT) in anteromedial, medial, and posteromedial directions. The group differences in WBLT and SEBT and each group’s correlation between WBLT and SEBT were detected using the R statistical software package. Results: The dorsiflexion range of motion was significantly different between the SY, IY, and SO groups. The SO group showed the highest DFROM and IY group showed the lowest DFROM (SY: 45.88±.66 ˚ , IY: 39.53±1.63 ˚ , SO: 47.94±.50 ˚ ; p<.001). However, the SO group showed the lowest dynamic balance score for all SEBT directions (SY: 87.24±2.05 ㎝, IY: 83.20±1.30 ㎝, SO: 77.23±2.07 ㎝; p<.05) and there was no relationship between the dorsiflexion range of motion and dynamic balance in any group. Conclusion: Our findings suggest that ankle DFROM is not a crucial factor for dynamic stability regardless of aging and ankle instability. Other factors such as muscle strength or movement coordination should be considered for training dynamic balance. Therefore, we need to establish the rehabilitation process by measuring and treating ROM, balance, and muscle strength when treating young adults with and without ankle instability as well as elderly people.
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서해용(Hae-Yong Seo) 한국토지공법학회 2003 土地公法硏究 Vol.19 No.-
It is thought that it is fortune to have enacted and enforced the Commercial Store Lease Protection Law for protecting store lessees which has been much disputed in its enactment. But many problems have taken place as a result of its enforcement with no sufficient consideration in the process of its legislation. The intent of its legislation may be intended to protect the lessee of the small commercial store, but the clear-cut criterion has not been established in the coverage of its application. Typical problems in the enforcement of the Commercial Store Lease Protection Law include the followings: the problem with the method of public notice relating to the transfer of the commercial building and application for businessman registration in the requirement for the establishment of the lessee’s opposing power; its ability to protect the lessee from the lessor’s abuse of the ‘next day’ clause; the provision that the right to preferential performance can be exercised only when the requirement for opposition and the fixed date should be met in recovering the deposit; the excessive protection of the lessee from the renewal of the contract; and the like. In addition, the side effect related to the excessive raise in rent, raised as a problem before its enactment, appears separately because the commercial store lessee before the enforcement of this law can never be protected by the Commercial Store Lease Protection Law, and though the lessee should have the fixed date issued on the lease contract to secure the right to preferential performance or satisfaction, it is actually almost not practiced, taking into consideration the lease contract relationship with the lessor. It is hoped that the resolution of these problems will contribute to protecting the lessee of the small commercial store, the purpose of this Law, and ultimately guaranteeing the stability of national economy.
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