고정금리-변동금리 모기지 선택의 결정요인에 관한 미시적 실증분석

민인식(In-Sik Min),김경환(Kyung-Hwan Kim),조만(Man Cho) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.4

본 논문은 우리나라 주택금융시장에서 고정금리-변동금리 모기지 선택의 결정요인을 미시적 자료를 이용하여 분석한다. 실증분석을 위한 계량 모형은 2단계의 소비자 선택을 가정한다. 첫째, 고정금리-변동금리 상품간 선택의 결정요인을 이항로짓모형을 이용하여 분석하고, 둘째, 고정금리 상품을 선택한다는 전제하에 순수 고정금리-설계형 고정 금리 상품 간 선택의 결정요인을 중첩로짓모형을 이용하여 분석한다. 실증분석에서 고려된 설명변수는 주택가격, 이자율 등의 시장변수와 모기지상품 및 소비자의 특성, 그리고 개별 대출 차원의 금리스프레드(고정금리 vs. 변동금리) 등이다. 주택금융공사가 2004년~2010년 기간 동안 양수한 모기지 대출 데이터를 사용한 실증분석 결과, 우리나라의 고정금리-변동금리 상품 선택은 외국과 마찬가지로 두 종류의 대출상품간 금리 격차, 소득 및 가구유형 변수가 통계적으로 유의한 결정요인인 것으로 나타났다. 우리나라의 소비자선택에 있어서 특이한 사항은 50~60대 차입자가 고정금리를 선택할 확률이 현저하게 낮고, 글로벌금융위기를 전후하여 경제변수의 영향이 달라졌다는 사실이다. 마지막으로, 실증분석 결과를 기초로 관련 정책 시사점을 논의하였다. This study examines the key determinants of consumer choices between fixed rate mortgage(FRM) and adjustable rate mortgage (ARM) in Korea based on micro loan-level lending data. Our empirical model assumes two-state consumer choices: first, the selection between FRM-ARM is modeled as a bivariate logit process; and, second, assuming that a FRM has been selected, the choice between the pure FRM vs. the designed (or hybrid) FRM is specified as a sequential logit process. Our model encompass the usual variables, including the estimated interest spreads between the loan products along with various borrower- and loan-specific attributes. Our results demonstrate that the interest rate spreads, household income and demographic factors are key determinants, which is consistent with the findings in other countries. However, in the Korean context, those households in the 50s and 60s age cohorts are shown to strongly prefer ARM compared to the younger households. Also those in higher income categories are shown to prefer ARM (FRM) before (after) the global financial crisis, implying that Korean households tend to prefer the product with a less cash-flow uncertainty. Based on our empirical findings, we discuss several policy implications.

비정규분포를 이용한 표본선택 모형 추정: 자동차 보유와 유지비용에 관한 실증분석

최필선,민인식,Choi, Phil-Sun,Min, In-Sik 한국통계학회 2012 Communications for statistical applications and me Vol.19 No.3

표본선택 모형을 최우추정법으로 추정할 때 오차항의 분포를 제대로 가정하는 것이 매우 중요하다. 표본선택 모형의 선택 방정식과 본 방정식의 오차항 분포를 일반적으로 이변량 정규분포로 가정하지만, 이 가정이 오차항의 실제 분포를 과도하게 제약할 가능성이 있다. 본 연구는 표본선택 모형의 오차항 분포로 $S_U$-정규분포를 도입한다. $S_U$-정규분포는 분포의 비대칭성과 초과첨도를 허용한다는 측면에서 정규분포보다 훨씬 유연하면서, 동시에 정규분포를 극한분포의 형태로 포함하고 있다. 또한 정규분포처럼 다변량 분포함수가 존재하기 때문에 표본선택 모형과 같은 다변량 모형에서도 활용할 수 있다. 본 논문은 $S_U$-정규분포를 이용한 표본선택 모형에서 로그우도 함수와 조건부 기댓값을 도출하고, 시뮬레이션을 통해 정규분포 모형과 추정성과를 비교한다. 또한 자동차 보유 가구들의 자동차 유지비에 관한 실제 데이터를 이용하여 $S_U$-정규분포 표본선택 모형의 추정결과를 제시한다. In a parametric sample selection model, the distribution assumption is critical to obtain consistent estimates. Conventionally, the normality assumption has been adopted for both error terms in selection and main equations of the model. The normality assumption, however, may excessively restrict the true underlying distribution of the model. This study introduces the $S_U$-normal distribution into the error distribution of a sample selection model. The $S_U$-normal distribution can accommodate a wide range of skewness and kurtosis compared to the normal distribution. It also includes the normal distribution as a limiting distribution. Moreover, the $S_U$-normal distribution can be easily extended to multivariate dimensions. We provide the log-likelihood function and expected value formula based on a bivariate $S_U$-normal distribution in a sample selection model. The results of simulations indicate the $S_U$-normal model outperforms the normal model for the consistency of estimators. As an empirical application, we provide the sample selection model for car ownership and a car expense relationship.

기대효용 접근법에 근거한 도시가구의 빈곤에 대한 취약성 분석

김계숙(Kye-Suk Kim),민인식(In-Sik Min) 한국노동연구원 2011 노동정책연구 Vol.11 No.1

빈곤을 예방하거나 감소시키기 위해 중요한 것은 가구들이 미래에 빈곤해 질 수 있는 취약성을 측정하는 것이다. 본 연구에서 취약성은 확실성 등가 소비(certainty-equivalent consumption) 수준에서의 효용과 기대소비효용간의 차이로 측정하였다. 효용론적 입장에서의 취약성 측정은 가구가 직면하는 위험으로 인한 후생 손실을 정량화할 수 있게 한다. 본 연구는 2001년부터 2008년까지 KLIPS의 패널데이터를 이용하여 취약성을 측정하고 취약성을 빈곤, 집계위험, 고유위험, 불설명위험 및 측정오차로 분해하여 그 성분들의 상대적 영향력을 평가하였다. 본 연구 결과는 가구들이 취약성의 가장 큰 원인은 빈곤 때문이며, 위험과 관련된 취약성이 가구의 후생 손실에 유의한 영향을 미친다는 것을 보여준다. 소비에서 도시가구들의 구조적 빈곤을 제거하면 후생이 16.43% 증가하며, 위험의 제거는 8.05% 후생을 증가시키는 것으로 나타난다. 가구특성 중 가구주의 교육수준은 취약성의 차이를 발생시키는 유의한 원인 중 하나이다. 빈곤에 대한 취약성의 근원을 파악할 수 있다면 빈곤 예방대책을 마련하고 그 대상을 확정하려는 정책에 유용하게 활용될 수 있다. 본 연구의 측정방식을 활용하면 개별 가구들이 위험관리 전략을 수립하고 강화할 수 있도록 개입을 할 것인지 아니면 공적 위험관리 대책을 마련할 것인지 결정하는 데 도움이 될 것이다. This paper argues that measuring vulnerability to poverty in future time periods is important to cope with poverty. The vulnerability of a household is defined by the difference between the utility at certainty-equivalent consumption and the expected utility of consumption. Based on the utility approach, vulnerability quantifies the risk faced by the household’s uncertain consumption. Our empirical analysis employs 2001~2008 KLIPS data to measure vulnerability and evaluates four components of decomposed vulnerability such as poverty, aggregate risk, idiosyncratic risk and unexplained risk. Our results show that poverty is the largest single component of vulnerability and uncertain consumption still has a significant effect on welfare loss. 16.43% increase in utility is found when poverty is removed and 8.05% increase in utility is found when uncertainty in consumption is removed. Particularly, it is noted that household head's education level is significantly associated with vulnerability. Our conclusion implies that careful attention must be given to combing income-augmenting policies with those that not only reduce aggregate and idiosyncratic risks but also build resilience against them.

연구논문 : 고령화가 투표의 보수지지 성향에 미치는 영향: 최근 전국단위 선거를 중심으로

최필선 ( Pil Sun Choi ),민인식 ( In Sik Min ) 한국조사연구학회 2015 조사연구 Vol.16 No.2

본 논문은 최근 세 번의 전국단위 선거결과의 분석을 통해 지역의 고령화가 투표의 보수지지 성향에 어떠한 영향을 미치는지 분석한다. 이를 위해2012년 국회의원 선거, 2012년 대통령 선거, 그리고 2014년 광역단체장 선거결과를 251개 시·군·구별 패널데이터로 만들어 분석한다. 우선 상관관계 분석에서는 고령화 정도가 높은 지역일수록 진보후보 대비 보수후보 지지성향이 유의하게 증가하는 것으로 나타났다. 상관관계 분석뿐만 아니라 패널선형회귀모형을 통해 지역의 고령화와 보수후보 지지성향의 인과관계를 추정하였다. Plumper & Troeger(2007)이 제안한 벡터분해 고정효과 추정절차를 활용하여 관찰되지 않는 지역 이질성을 통제한 상황에서 고령화 변수의 추정계수를 식별해 냈다. 추정결과에 따르면 지역의 고령화 비율이 1%p 증가하면 진보후보 대비 보수후보의 득표 우세율이 유의하게 2.8%p 증가하는것으로 나타났다. 이러한 실증분석 결과는 고령층 증가와 보수후보에 대한지지 사이에 유의한 인과관계가 있다는 것을 보여준다. This study analyzes how the regional aging affects the conservative political attitudes in the recent three nationwide elections. For this purpose, we construct a local government-level panel data set using 2012 national assembly election, 2012 presidential election and 2014 provincial councilors election results. First, correlation analysis shows that the more aging regions are positively associated with the higher degree of supporting conservative candidates. Second, a panel regression model is proposed to identify a causal relationship between elderly voters and conservative political attitudes. The estimation procedure of fixed effects vector decomposition proposed by Plumper and Troeger(2007) can obtain the coefficient estimate of regional aging controlling for the unobserved region-specific effects. Estimation results reveal that a 1%p increase of the elderly population rate causes the increasing support for conservative candidates against liberal candidates by a 2.8%p. Empirical evidence shows that the causal effect of population aging on moving toward more conservative is significant at local-government level.

직접경제가 지역-산업 고용성장에 미친 영향 : System GMM 추정방법의 활용

김계숙(Kim Kye-Suk),민인식(Min In-Sik) 대한국토·도시계획학회 2010 國土計劃 Vol.45 No.2

무조건분위회귀를 이용한 도시지역 임금불평등 변화 분해

김계숙(Kim, Kye-Suk),민인식(Min, In-Sik) 대한국토·도시계획학회 2013 國土計劃 Vol.48 No.3

일반논문 : 읍,면,동 멀티레벨 데이터를 이용한 정당우세율 분석모형

최필선 ( Pil Sun Choi ),민인식 ( In Sik Min ) 한국조사연구학회 2016 조사연구 Vol.17 No.1

본 연구에서는 최근 치러진 세 번의 선거(2012년 총선, 2012년 대선, 2014년 지방선거)에서 나타난 정당지지 결과를 활용하여 읍 면 동 단위의 멀티레벨 데이터를 구축한 다음, 이를 기반으로 정당우세율을 분석하는 모형을 개발한다. 읍 면 동 단위의 모형이라는 점에서 대통령선거, 국회의원선거 및 지방선거 등 다양한 선거에 적용할 수 있는 범용성을 지닌 모형이라고 할 수 있다. 또한 선거 분석 및 예측모형의 경우 득표율에 영향을 미치는 모든 변수를 포함시키기 어렵다는 점을 고려하여 멀티레벨 데이터를 이용한 회귀모형을 구축함으로써 관찰되지 않은 읍 면 동의 이질성을 포착하고자 하였다. 본 연구모형에서는 읍 면 동의 인구구조와 지역 변수를 주요 설명변수로 사용했을 뿐만 아니라, 정당지지 분석에서는 경제정책 변수가 매우중요하다는 점을 고려하여 지역별 주택가격 변수를 모형에 포함시킨 점도 선행연구와 차별성을 지닌다. 이처럼 읍 면 동 단위의 멀티레벨 데이터를 이용한 정당우세율 분석모형을 추정하여 어떤 설명변수들이 득표율에 영향을 미치는지 파악할 수 있으며, 이를 통해 선거예측에 도움을 얻을 수 있다. 추정결과를 가까운 미래에 치러질 전국 단위 선거에 적용하여 정당우세율분석 시뮬레이션을 예시적으로 수행한다. This study proposes a predictive model of electoral outcomes, using major parties’ vote revealed in last three nationwide elections (2012 parliamentary election, 2012 presidential election, and 2014 local election). In particular, we construct town-level election outcomes in the form of a two-level data structure. Because our model generates election outcomes at the town level, it can be applied to any types of elections, and in this respect, this modeling approach can yield a methodological contribution. By capturing a town-level heterogeneity, our multi-level regression model can be a complement to traditional prediction models. The economic policy variables as well as demographic and region-specific variables are explicitly considered in our model. Specifically housing sales and rental prices are used as proxy variables for the performance of economic policy in the election year. We apply the model to “Jongnogu” parliamentary district as an exemplary simulation.

부모의 교육과 소득수준이 세대 간 이동성과 기회불균등에 미치는 영향

최필선(Choi, Pil Sun),민인식(Min, In Sik) 동국대학교 사회과학연구원 2015 사회과학연구 Vol.22 No.3

부모의 교육수준 또는 소득수준에 따라 자녀의 계층이동이 매우 제약적이라면 사회불안의 주요한 요인이 될 수 있다는 점에서 세대 간 계층 이동성은 중요한 의미를 지닌다. 우리나라의 세대 간 계층 이동성을 측정한 모든 선행연구가 회고적 서베이 데이터에 의존한 데 반해, 본 연구는 부모 세대를 직접 조사함으로써 세대 간 계층 이동성 측정에 최적이라고 판단되는 한국교육고용패널(KEEP) 데이터를 활용한 최초의 실증연구이다. 본 연구는 2004년 중학교 3학년 코호트를 대상으로 부모의 교육 및 소득 수준이 자녀의 대학교 진학, 수능성적, 그리고 대학졸업 후 노동시장 성과에 어떤 영향을 미치는지를 추적하였다. 기존 연구가 자녀의 학업능력이나 노동시장 성과 중 어느 하나에 초점을 맞춘 데 반해, 본 연구는 양자를 모두 분석했다는 점도 특징이다. 분석 결과, 부모의 교육 및 소득 수준이 높을수록 자녀의 4년제 대학 진학률 역시 높아지는 것으로 나타났다. 수능성적으로 측정한 교육성과도 부모의 교육 및 소득 수준이 영향을 미쳤으며, 자녀의 노동시장 성과 역시 부모세대에 의해 어느 정도 영향을 받았다. 부모의 교육수준이 전문대졸 이상인 경우 고졸 이하 학력에 비해 자녀의 임금이 20% 가량 더 높았다. 또한 부모 소득이 5단계 중 최상위인 5분위에 속하면 1분위 소득그룹에 비해 자녀 임금이 19% 더 높은 것으로 나타났다. 기회불균등을 추정한 결과, 개인의 노력과 무관하게 부모 배경변수가 개인의 수능성적 불균등을 9.7% 정도 설명하고, 임금 불균등은 3.0~3.5% 정도 설명하였다. 이처럼 부모세대 특성이 자녀의 교육수준에 계승되고, 또한 교육수준에 따른 임금 격차가 크다면 사회계층 역시 지속적으로 이어질 가능성이 크다고 할 수 있다. This paper investigates the social mobility across generations in Korea using Korea Education and Employment Panel (KEEP) 1st~10th waves. We provide a descriptive analysis that how parents’ education and income levels affect their offspring’s educational achievement, and moreover labor market performance after graduation. With retrospective survey data, existing studies have examined the effect of parental characteristics on their children’s education or occupation. By contrast, KEEP data can complement the shortcomings of the retrospective survey data because the data directly obtain the household characteristics when the respondent was a middle or high school student. Main empirical findings are as follows: First, as the higher parental education or income level, the higher the proportion of children going on to a four-year college. Second, educational achievement as measured by CSAT (College Scholastic Aptitude Test) scores positively reflect parents’ social class. Third, offspring’s labor market performance is to some extent influenced by parents’ characteristics. A son’s wage belonging to father with college diploma is 20% higher than alternative parents groups with high school graduates or less. Fourth, regarding the relationship between father’s income and offspring’s wage, a son’s wage is 19% greater when this worker belongs to the fifth quartile of household income compared to the case, belonging to the first quartile. As a result of estimating ex-ante inequality of opportunity, empirical analysis tells that regardless of an individual’s efforts, about 9.7% of all heterogeneity in his educational attainment is due to parents’ circumstances. We conclude that the succession pattern of parents’ education and income levels to their offspring is clearly observed in terms of college admission and academic achievement. Our society will face that intergenerational social mobility is inevitably limited when education disparity causes to widen wage gap.

표본선택 모형을 이용한 LTV 추정

최필선 ( Pil Sun Choi ),민인식 ( In Sik Min ) 한국금융연구원 2013 금융연구 Vol.27 No.1

최근 거시 건전성 및 금융기관의 위험관리 측면에서 LTV(담보인정비율)가 중요한 이슈로 떠오르고 있다. 본 연구는 2011년 가계금융조사를 이용하여 주택담보대출 확률과 LTV를 표본선택 모형으로 동시에 추정한다. 선행연구와 달리 본 연구는 다양한 차입자 특성을 고려하여 LTV를 추정하는 모형을 제시한다. 실증분석 결과, 표본선택 편의를 고려하지 않는 OLS 추정은 표본선택 모형에 비해 LTV를 과대 추정할 수 있는 것으로 나타났다. 가구 소득은 담보대출 확률과 LTV에 대해 유의한 양(+)의 한계효과를 미치고, 순자산 수준과 연령 변수는 유의한 음(-)의 한계효과를 미치는 것으로 나타났다. 본 연구에서 제시한 표본선택 모형 추정결과를 활용할 수 있는 사례의 하나로 FTB(생애최초 주택구입자) 그룹의 주택담보대출 수요예측 작업을 제시한다. It is observed that a strong growth of housing price around Seoul metropolitan area since year 2000 led to pro-cyclical residential mortgage credit. However, the global financial crisis in 2008 caused rising mortgage delinquencies and declining expectation on housing price growth and thus this downturn deepened the negative cycles in housing market activities. Because mortgage loan is linked to the asset formation by increasing leverage, it has a fundamental problem to be vulnerable to the fluctuation of housing price. In this sense, the LTV (Loan to Value) ratio recently emerges as a main issue for maintaining macro-prudence and risk-management of financial institutions. For financial institutions, it is more important to understand and manage the quality of LTV in that higher LTV is associated with an adverse effect on financial and operational restructuring. When we construct an LTV decision model, it should be noted that only partial proportion of home buyers are using mortgage loan. According to 2011 Household-Finance Survey, 34% of homeowners are currently mortgage borrowers. Corresponding to the observed housing finance phenomenon, this paper provides the simultaneous estimation of mortgage loan probability and LTV ratio using a sample selection model. Unlike previous LTV-related researches, our empirics proposes an LTV model controlling various borrower`s socio-economic characteristics. For this purpose, we employ the Household- Finance Survey in 2011 which includes a representative sample of 10,000 Korean households. This survey has much information on household asset, liability and household-level micro financial soundness and therefore this data can be utilized to establish housing and real estate policy by government. Our empirical analyses find that the marginal effects of several variables on outstanding LTV are overestimated by OLS estimation because the conventional approach is not taking a selection bias into account. According to estimates of the sample selection model, LTV has strong positive relationship with household income whereas LTV has negative relationship with borrower`s age and net wealth level. More specifically, empirical results show that the marginal effect of income variable on LTV ratio is estimated lesser by 28% compared with the OLS estimate for the same variable. By post-estimation prediction, a 35-year-old borrower`s LTV level is 30.6% and this value is declining to 24.7% for a 65-year-old borrower. This prediction is in line with our intuition based on life-cycle effects. Finally, using our empirical estimation, we provide a simulation work of predicting the mortgage demand of FTB (First-Time home Buyer). Assuming 10% of Chensei households at aged 31~40 switches to home owners, the expected demand of mortgage loan for one year is calculated to be KRW 5.5 trillion.

도로입지 요인이 아파트 가격에 미치는 영향 분석

최필선(Choi, Pil Sun),민인식(Min, In Sik) 한국부동산원 2016 부동산분석 Vol.2 No.2

주택가격에 입지여건이 중요하다는 것은 누구나 공감하지만 구체적으로 어떤 요인이 어느 정도의 효과를 미치는지에 대해서는 그다지 많은 연구가 축적되지 못한 상태이다. 본 연구는 국토부 실거래가 데이터를 사용하여 입지여건 중 특히 도로입지에 초점을 맞춰 아파트 가격에 미치는 영향을 분석했다. 도로입지 요인이란 해당 아파트가 도로명 주소상으로 “대로” “로” “길” 중 어디에 위치하는지를 나타낸다. 연구대상은 서울지역 아파트로서 매매와 전월세를 모두 분석했으며, 국토부 실거래가가 제공되기 시작한 전체 기간을 대상으로 패널회귀분석을 통해 추정하였다. 분석 결과, 매매 거래의 경우 다른 조건이 동일할 때 “대로”와 “로”에 위치한 아파트가 “길”에 위치한 아파트에 비해 매매가격이 각각 17.8%와 9.6% 더 높아 큰 도로에 위치한 아파트일수록 가격이 더 높은 것으로 나타났다. 전월세 역시 패턴은 유사하여 “대로”와 “로”에 위치한 아파트의 전세가격이 “길”에 위치한 아파트에 비해 각각 7.8%, 6.0% 더 높은 것으로 나타났다. 하지만 이와 같은 도로입지 요인이 주택가격에 미치는 영향이 시간에 따라 달라진다고 가정하고 모형을 추정한 결과, 도로입지가 매매가격에 미치는 영향은 갈수록 줄어드는 것으로 나타났다. The housing location is considered as an important factor determining the price or rent of a housing. However, little empirical studies have been conducted on how to measure the impact of various location factors. This study investigated the road location, one of the most important location factors, and empirically analyzed how the road location affected the value of housing. In our study, road location indicated whether the apartment was located on “Boulevard (Daero)”, “Road (Ro)” or “Street (Gil)” defined by the road name address. Study samples consisted of the entire period transaction (resale and rental) in Seoul metropolitan area from 2006 to 2016. As an econometric methodology, we adopt a panel regression approach with random effects. We found that apartment sale prices located on “Boulevard” were 17.8% higher than the apartment on “Street” while other conditions were identical. Moreover, the housing resale price on “Road” was 9.6% higher than those on “Street” apartment. Rental prices measured by Jeonse price showed a similar pattern to the relationship between resale prices and road location. Our estimation models, assuming the temporal variation of road condition impacts, revealed that the price difference, caused by the road location, gradually reduced.