부동산경매시장의 낙찰가율 변동요인에 관한 연구

이정민(Lee Jeong Min),이성근(Lee Sung Gun) 한국부동산학회 2007 不動産學報 Vol.30 No.-

  1. CONTENTS<BR>  (1) RESEARCH OBJECTIVES<BR>  The research objective is to help people make rational investment by finding out factors that change the successful bid rate in the real estate auction market. Also, it is to help people who intend to participate in the real estate auction market in future estimate successful bids. Plus, it is to boost the real estate auction market through a theoretical analysis of the factors of the change to the successful bid rate, and to enhance the real estate auction earning rate.<BR>  (2) RESEARCH METHOD<BR>  The study conducted research by using data from the Korea Asset Management Corporation who undertake the management and sale of articles for sale at auction registered for courts nationwide. Also, the study analyzed the change of the successful bid rate by the purpose of real estate and by location mainly with articles for sale at auction of the Korea Asset Management Corporation. Then, the study organized social and economic background and factors of how the successful bid rate has been driven to change by dividing them into several types.<BR>  (3) R ESEARCH RESULTS<BR>  The factors affecting the successful bid rate is largely classified with a factor that changes the auction supply and a factor that changes the auction demand. Also, it was deduced that individual and corporate bankruptcy rates, closing of business, interest rate change, policies, and expecting psychology highly influence the two factors.<BR>  2. RESULTS<BR>  Real estate auction has been traditionally deemed to be traded at cheaper prices; however, it needs to determine the successful bid more rationally by considering possible risks and future uncertainty. In partiCl.llar, it is desirable to determine the successful bid with reference to the fluctuation rate of the successful bid rate for receiving the auction aimed at stuffs with similar conditions. When there are many bidders under the same conditions, people are likely to offer higher successful bids out of competitive mind, which leads to a lower ROI(Retum on Investment) as they reach almost the same price as the market price.<BR>  The factors of the changes to the successful bid rate were found significantly affected by individual and corporate bankruptcy rates, closing of business, future economic growth rate, and the change of real estate policies.

공공의 토지판매위험 영향요인에 관한 연구

정재훈(Jae-Hun Jung),전재범(Jaebum Jun) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.2

개요: 본 연구는 택지개발사업의 판매단계에서의 판매위험에 중점을 두어 택지개발사업 내 경쟁입찰로 이루어지는 토지의 공고액대비공급액을 토지판매위험으로 정의하고, 토지판매 위험에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 벡터자기회귀모형(VAR)을 적용하여 실증분석하였다. 분석결과, 공고액대비공급액에 영향을 주는 변수로는 주택건설인허가실적, 부동산심리지수, 미분양주택현황, 금리로 확인되었다. 구체적으로 살펴보면, 주택건설인허가실적의 경우, 공고액대비공급액에 처음에는 음(-)의 영향을 미쳤다가 3개월의 시차를 두고 양(+)의 영향 관계를 보였는데, 금리, 정부정책 등의 영향으로 인해 양(+)의 상관관계를 나타내기까지 3개월의 시차가 존재하였으며, 2기에 강한 음(-)의 영향을 미쳤으며 8기부터는 영향이 없어지는 것으로 나타났다. 부동산심리지수의 경우 또한 비슷한 양상을 보였는데, 공고액대비공급액에 처음에는 음(-)의 영향을 미쳤다가 이후 양(+)의 영향을 미쳤다. 충격반응함수 분석결과, 2기에 영향력이 음(-)의 방향으로 가장 크게 나타났으며, 3기 부터는 반대방향으로 영향을 미치다가 9기 이후에는 영향력이 0에 수렴하였다. 미분양주택현황의 경우, 공고액대비공급액에 음(-)의 영향을 미쳤는데, 미분양주택이 증가할수록 공고액대비공급액이 낮아지며 토지판매위험이 높아졌으며, 충격반응함수를 통해서 처음 1기에 영향력이 가장 크게 나타나고 있음을 확인하였다. 마지막으로, 금리의 경우 공고액대비공급액에 음(-)의 영향을 미쳤는데, 대출금리가 높아질수록 수요를 감소시키며 토지판매위험이 높아지고 있었다. 특이한 점은 대출금리의 공고액대비공급액에 대한 영향은 5기에 가장 컸으며 지속적으로 그 방향이 음(-)의 영향으로 확인되었다는 점인데, 다른 변수와 달리 공고액대비공급액에 지속적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이는 금리가 토지의 판매위험에 미치는 영향이 지속적으로 크다고 해석된다. This study conducted an empirical analysis by applying a VAR(Vector Auto Regressive) model to analyze the factors affecting land sale risk. As a result of the analysis, the variables that affect the successful bid price rate are identified as housing construction permit records, the real estate sentiment index, the current status of unsold homes, and interest rates. Specifically, in the case of housing construction permits, it initially has a negative(-) effect on the successful bid price rate, and then shows a positive(+) effect after a 3-month lag. The real estate sentiment index initially has a negative(-) effect on the successful bid price rate, and then has a positive(+) effect. As a result of the impact response function analysis, the influence is the largest in the negative(-) direction in the second period, the influence is in the opposite direction from the third period, and the influence converges to zero after the ninth period. In the case of unsold housing, it has a negative(-) effect on the successful bid price rate. As the number of unsold pre-sale houses increased, the successful bid price rate decreases, and the risk of land sale increases. Lastly, in the case of interest rates, it has a negative(-) effect on the successful bid price rate. What is unusual is that the effect of the loan interest rate on the successful bid price rate is greatest in the 5th period, and the direction is consistently confirmed as a negative(-) effect. It is interpreted that the impact of interest rates on the sale risk of land is consistently large.

공공공사 기술형 입찰에서의 낙찰가격에 미치는 요인 분석

이정웅(Jung-Woong Lee),이성욱(Sung-Wook Yi) 강원대학교 경영경제연구소 2022 Asia-Pacific Journal of Business Vol.13 No.1

Purpose - The purpose of this study is to find out any potential factors for explanatory variables when calculating the virtual successful bid rate in case of no collusion. Design/methodology/approach - An empirical analysis was conducted in this study with a regression analysis that included 725 bid samples under the public construction technical type bidding. Findings - The result of the basic analysis showed that there are several factors affecting the successful bid rate. First, collusion variable; second, government variable; third, successful bidder design score variable and the number of bidder variable among bidding features; fourth, turnkey variable based on the alternative method; fifth, civil works variable and plant works variable based on building work; sixth, asset variable and the fourth-quarter performance difference variable. However, the technical proposal method variable among bidding features was found to be statistically insignificant in column(4). Research implications or Originality - The significance of this research is that new variable such as the government variable and the fourth-quarter performance difference variable were added in the regression model, which showed statistically significant research results.

서울지역 아파트의 경매낙찰가율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 - 시점수정 낙찰가율과 법원경매 낙찰가율에 미치는 영향요인에 대한 비교연구 -

오대희,박문수 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.23 No.-

부동산 경매시장의 기존 연구는 법원경매정보의 낙찰가율을 통상적으로 사용한다. 그러나 그 낙찰가율은 감정평가 시점과 낙찰가격 결정일 간의 시차 때문에 낙찰가율이 부동산 시장 참여자들의 의사결정에 하나의 지표로 활용하기에는 한계가 있다. 이러한 인식에서, 본 연구는 시점수정한 경매낙찰가율과 경매정보의 경매낙찰가율에 미치는 각각의 영향요 인에 대한 비교연구를 통하여 서울시 아파트 경매시장의 경매낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 규명하였다. 그 검증결과는 다음과 같다. 첫째, 실거래가격지수변동률은 시점 수정 한 낙찰가율에 부(-)의 영향을 미치고, 법원경매정보의 낙찰가율에는 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 매매거래량, 지가변동률, 경과연수는 낙찰가율에 정(+)의 영향 을 미치는 것으로 나타났다. Existing studies on the real estate auction market commonly use the auction successful bid price of court auction. However, there is a limitation on using the auction successful bid price rate as an indicator for real estate market participant's decision-making due to the time difference between the timing of appraisal and the date of pricing the auction bid. From this perspective, this study identified the factors affecting the auction successful bid price rate in the Seoul apartment auction market through comparative verification regarding the factors affecting both the time-adjusted auction successful bid price rate and that of the court auction. The results of the analysis are as follows. First, it was found that the rate of change in the actual transaction price index had a negative (-) effect on the corrected auction winning price rate, however, a significant positive (+) effect on the auction winning price rate of the court auction information. Second, it was found that trading volume, change rate of land price, and elapsed years, had a positive(+) effect on the auction winning price rate.

주택의 경매에서 낙찰가율 변동요인에 대한 고찰

허태갑(Hur Tai Kap) 한국부동산법학회 2016 不動産法學 Vol.20 No.1

주택경매시장에서 낙찰가율을 변동시키는 여러 요인을 2011년부터 2015년까지 최근 5년간의 자료를 대상으로 분석하여 향후 부동산경매시장에 참여시 고려해야 할 요소를 제시하고, 주택경매투자자의 합리적인 의사결정을 통하여 투자 수익률을 높이고 주택경매의 안전성을 확보하는데 그 목적이 있다. 2011년부터 2015년까지의 낙찰가율의 추이를 보면 주택의 용도에 따라 최근 낙찰가율이 100%를 넘는 현상도 보이고 있어 경매가 저렴하다는 일반적인 생각을 바꾸게 하는 시점이다. 또한 국민들이 이해할 수 있는 주택정책의 수립도 매우 중요한 요소라고 할 수 있다. 정부는 주택정책이 주택가격에 미치는 영향을 예측하지 못한 것 같으며. 시행 전 충분한 시뮬레이션을 걸쳐 주택정책의 효과성을 여러 가지 측면에서 비교 분석하여 주택정책의 효과를 예측하여야 하는데 전혀 이런 절차를 거치지 않고 있다. 건설업체의 부도율과 폐업 율에 따라 부동산 투자의 흐름도 중요한 결정적인 요인이 될 수 있기 때문에 신중히 고려해야 할 것이며, 건설업체가 부도가 나는 것은 수주금액이 감소하기 때문이다. 수익이 감소되면 점차 경영악화로 연결되어 부도가 발생하게 되고, 그것으로 인하여 건설업체의 부동산 담보물건이 경매시장에 유입되어 경매 낙찰가율을 변화시키는 원인이 된다는 것을 알 수 있다. The purpose of this research is to suggest several elements to be considered in case of participating in the real estate auction in the future by analyzing and arranging several factors varying a successful bid price rate in the house auction, and to raise the return on investment through reasonable decision-making of housing auction investors. When viewing the change of the successful bid price rate from 2007 to 2010, the successful bid price rate is showing a phenomenon exceeding 100% according to usage of housing, so it is a point of time that general thoughts that the auction is cheap should be changed. In addition, it can be said that the establishment of housing policies that people can understand is a very important element as well. It seems that the Government didn t predict response of a people on housing policies, so it should predict the effect of housing policies by comparatively analyzing effectiveness of housing policies through sufficient simulation before its enforcement in several aspects, but it didn t go through these procedures at all. Because the flow of real estate investment according to a default rate and business cessation rate of construction companies could also become an important decisive factor, it should be considered prudently, and the default of construction companies is because its contract amount decreases. If the revenues decreases, it is gradually connected to business aggravation, so the default gets to occur, and then it can be known that as the real estate s collateral goods of construction companies are flown into the auction market, it gets to change the auction s successful bid price rate.

민간 공동주택 하도급 낙찰률 예측모델 개발

장기석 ( Jang¸ Ki-suk ),구교진 ( Koo¸ Kyo-jin ) 한국건축시공학회 2021 한국건축시공학회 학술발표대회 논문집 Vol.21 No.2

A subcontract work order is the basis of the construction process and consists of the root and trunk of the construction industry. The construction process through a subcontract work order is an important element of project success, and it is the basic unit of creating profit in the construction industry. Therefore, correct analysis and forecasting of subcontract work orders allow correct estimation of construction cost and profit which is the foundation of corporate decision making. This study has started to provide predictions of subcontractor's bidding-ratio for decision-making. Since the actual project data has been used in this study, the contribution level of the model is highly expected in actual field. The statistical confidential level of adjusted decision coefficient is concluded low because of limited sample numbers. However, its accuracy and confidence level can be increased through increasing sample numbers, considering more variables, and studying of reducing error.

서울시 아파트 경매 특성에 관한 지역별 비교 분석 : 강남 및 강북지역을 중심으로

오대희(Oh, Dae Hee),박문수(Park, Mun Su) 대한부동산학회 2021 大韓不動産學會誌 Vol.39 No.4

주택시장에서 매매가격이 상승하면 법원 경매정보의 낙찰가율이 상승하는 게 일반적인 부동산 현상이다. 그런데 서울의 강남 및 강북지역별 하위 주택시장 상호 간에는 매매가격 상승 률과 낙찰가율의 크기와 방향은 다른 패턴이 존재한다. 따라서 주택시장을 이해하고 예측하기 위해서는 전체 시장에서 세분화된 지역별 하위 주택시장을 분석할 필요성이 있다. 이러한 인식에서, 본 연구는 강남지역과 강북지역의 아파트 경매시장의 경매 특성을 분석하였다. 그분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 고가낙찰 모델과 법원 경매정보 낙찰가율은 강남지역이 강북 지역에 비하여 긍정적인 영향을 미치고, 시점수정 낙찰가율은 강남지역에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 공동주택 공시가격 상승률, 개별공시지가 상승률, 매매 거래 량은 강남지역이 강북지역에 비하여 긍정적인 영향을 미치고, 낙찰 소요 기간과 최고 층수는 강남지역에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 통하여 강남지역 경매시장은 낙찰 결정 특성 변수의 상승률이 반영된 상승국면에서 낙찰가격과 매매가격의 격차가 크지 않다는 의미를 내포하고 있다. It is a common occurrence of the real estate industry that when the sale price rises in the housing market, the successful bid rate for the court auctions rises as well. However, there are different patterns of the sizes and directions of the sale price growth rate and the successful bid rates Gangnam and Gangbuk areas among subsets of the overall housing market. Therefore, in order to understand and predict the housing market dynamics, it is necessary to analyze these subsets segmented in the overall market. With this in mind, this study examined the characteristics of regional successful bid rates and their influence factors of the apartment auction market in the Gangnam (south of the Han River) and Gangbuk (north of the river) areas. The analysis results are as follows. First, it was found that the high price successful bid models and court auction information successful bid rate had a positive effect on the Gangnam area compared to Gangbuk, and the time-adjusted successful bid rate had a negative effect on Gangnam. Second, it was shown that the growth rate of apartment units announcement price, the growth rate of individual land announcement price, and the trading volume had a positive effect on the Gangnam area compared to Gangbuk, while the period required for successful bids and the number of the highest floors had a negative effect on Gangnam. Through this, the auction market in the Gangnam area implies that the gap between the winning price and the selling price is not large in the upward phase reflecting the increase rate of the characteristics of the winning bid decision variable.

택지 개발 판매시설용지에 있어서 몇 가지 문제점과 해결방안

차희범,이춘원 한국집합건물법학회 2019 집합건물법학 Vol.32 No.-

Among the lands supplied by the housing site development, the “resident residential land, support facility land, neighborhood living facility land” (hereinafter referred to as “sales facility land”) are those who bid at a higher bid price as the land is supplied in a competitive bidding manner. It is taking a way to supply land. The problems that occurred by reviewing the laws on the supply of sales facilities in the 「Act on the Promotion of Housing Development」, 「Urban Development Act」, and 「Act on Industrial Location and Development」, which can supply development of residential land, and investigating the bidding price, winning bid price and winning rate of sales facilities among representative residential development areas based on each law were derived. After the land development, the land price is set high because the bid is made with the highest bidding price on the sales facility site using the highest bidding method. Inevitably, there is a butterfly effect of transferring high rents to tenants who enter the facility. In this situation, there was a problem of high profit of the business entity according to the bidding method of the sales facility land. Therefore, in this study, as a solution to the problems, ① The prospective bidding rate is investigated through pre-sale surveys on land that is likely to be overheated before the supply of the sales facility site. ② Restrictions on the sale of the site for sales facilities were introduced, and it was proposed that real users could receive the winning bid by making it difficult for entry of the singers who participated in the bid for the purpose of receiving royalties. 택지 개발이 공급하는 용지 중 “준주거용지, 지원시설용지, 근린생활시설용지” (이하 “판매시설용지“라 하겠다.) 등은 토지를 경쟁 입찰 방식으로 공급함에 따라 높은 입찰가격으로 입찰 한 자에게 토지를 공급하는 방식을 취하고 있다. 택지 개발 공급이 가능한 「택지개발촉진법」, 「도시개발법」 및 「산업입지 및 개발에관한 법률」의 판매시설용지 공급에 대한 법률 검토 및 각 법률에 근거한 대표적 택지 개발 지역 중 판매시설용지의 입찰가격과 낙찰가격 및 낙찰률을 조사하여 발생된 문제점을 도출하였다. 택지 개발 후, 최고가 입찰 방식으로 판매시설 용지에 대해 높은 입찰 금액으로 낙찰이 이루어짐에 따라 토지 원가가 높게 책정 되다 보니, 낙찰 받은 실수요자가 낙찰 받은 용도에 맞는 건축물을 일반 수요자에게 공급할 시, 높은 분양가로 분양 할 수밖에 없게 되고, 이는 그 시설에 입점하게 되는 임차인에게 높은 임대료를 전가하게 되는 나비효과 문제가 발생 되며, 민간 기업의 진입이 어려울 뿐 아니라, 부동산 정책 등의 영향으로 공사 및 지자체가 주로 사업주체가 되는 상황에서, 판매시설용지의 최고가 입찰 방식에 따른 사업주체의 고수익의 문제가 발생 되었다. 이에 본 연구에서는 문제점의 해결 방안으로 ① 판매시설 용지 공급 전, 낙찰 경쟁이 과열될 것으로 판단되는 토지에 대해서는 사전 분양성 조사 등을 통해 예상낙찰률을 조사하여 일정 낙찰률 이상 예상낙찰자에게는 추첨제를 도입 하는 방안을 제시하였으며, ② 판매시설용지의 전매 제한 도입하여, 로열티를 받을 목적으로 입찰에 참가하는 가수요자들의 진입을 어렵게 하여 실수요자가 낙찰 받아 공급 할 수 있도록 제안 하였다.

정부계약에서 예정가격 결정과 투찰참가율과의 관계

문병옥,정재욱 한국회계정책학회 2016 회계와 정책연구 Vol.21 No.6

본 연구는 정부계약의 여러 형태 계약 중 물품 및 용역 계약 1,070여건의 외부견적 및 계약자료를 수집하여 현행 정부계약제도의 예정가격 결정과 투찰참가율과의 관계를 분석하였다. 정부계약에서 투찰참가율이 중요한 이유는 예정가격의 적정성 및 신뢰성과 밀접한 관계가 있으며, 공정 경쟁을 통한 합리적 계약 채결의 여부를 판단하는 최소한의 기준이 될 수 있기 때문이다. 본 연구의 목적은 정부계약에서 입찰참여자들의 입찰참여 여부 및 투찰금액은 어떤 요인에 의해 결정되는지를 분석하여 현재 정부계약에서 예정가격 결정에 관한 문제점과 적정 수준을 살펴보기 위한 것이다. 연구결과, 첫째, 기업에서 제출하는 견적가격과 기초예비가격 차이가 클수록 입찰 참여자들의 투찰참가율이 낮았다. 이는 예정가격 결정기준인 외부 견적가격에 대한 신뢰성 제고를 위한 제도적 장치가 필요하다는 것을 의미한다. 둘째, 계약방법이 적격심사 낙찰제보다 최저가 낙찰제 방식일 때 투찰참가율이 높았다. 이는 투찰자들의 투찰참가율이 낙찰자 방식에 따라 달라지는 것을 의미하며, 낙찰 방식이 정부계약의 체결에 영향을 줄 수 있다는 것을 의미한다. The study analyzes the cost and contract data of the 1,070 general commodity and the service contracts that were concluded at the Republic of Korea Government and examines the estimation cost determining process and the bidding participation rate in the current government contracts. In this research, the reason that bidding participation rate is the most important factor is bidders’ bidding participation rate has close relationship with propriety of estimation cost written by contract officer and belief that what is used as a judgement factor of estimation cost by bidder. The purpose of this research is to see whether the processes under the current government contract, in the bidders’ bidding participation and what will determine about bidding price to survey about proper level of determination in estimation cost and what kinds of problems are existing. From the research, first, the high gap between estimation cost that submitted by entrepreneur and base reserve price means bidders’ lower bidding participation rate, that indicated about the high gap between estimation cost which is determined by ordering organization and bidders’ expectation cost means a bidder gives up about bidding, needs institutional device belief providing about general commodity price what is the determining factor of expectation price. Second, when the contract method is not eligibility review system but lowest price successful bid system. This means that bidders’ bidding participation rate is differed by method of a bidder.

공공택지개발사업 내 상업용지 낙찰가율 비교분석

조혜진(Hye-Jin Cho),이현석(Hyun-Seok Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2023 부동산 도시연구 Vol.15 No.2

본 연구의 목적은 경기도 공공택지개발사업 내 입찰대상토지인 상업시설 등의 낙찰가율에 미치는 영향에 대해경기 남부와 북부를 비교ㆍ분석하는 데 있다. 연구의 시간적 범위는 2016년부터 2018년까지이며, 공간적 범위는 한국토지공사 및 경기도시공사가 일반 실수요자들에게 공급하여 낙찰된 경기지역의 상업시설, 근린생활시설 용지 대상으로 한다. 연구를 위해 경기 남부지역은255필지, 경기 북부지역 138필지 총 393필지에 대한 데이터를 확보하고, 다중회귀분석을 위하여 데이터 형태를 가공하여 사용했다. 변수는 경기 남부와 북부지역의 공공택지개발사업지구에 공급한 상업용지의 낙찰가율을 종속변수로 하여 독립변수는 연도, 획지, 접근, 환경요인으로 구분하여 선정하였다. 본 연구는 경기 남부와 북부지역을 구분하여 낙찰가율을 비교한 것과 공급 필지의 개별적 요인뿐만 지구와 서울주요 도심과의 거리 등의 지역적 환경 변수를 추가하여 비교했다는 점에서 선행 논문과 차별점이라 할 수 있다. 분석 결과는 경기도 3기 신도시 5곳을 지구 지정 완료하여 지구계획 수립 중인 시점에서 신규 공공택지개발사업 내입찰대상토지의 공급가격 결정과 실수요자들의 입찰가격 결정에 유익한 기준으로 활용할 수 있다는 점에서 시사점을 둔다. The purpose of this study is to compare and analyze the successful bid price rate of commercial facility sites in public land development projects for housing supply between southern and northern regions of Gyeonggi-do. The data are 255 lots in the southern region and 138 lots in the northern region for commercial land. Multiple regression analysis is conducted. The analysis result shows that there are distinguishing points such as floor area ratio, distance to main city center of seoul or subway station between both regions. The result of analysis show that the land, access, environmental factors that affect the winning price rate of commercial facility sites in public land development projects vary depending on the southern and northern regions of Gyeonggi-do. The southern region is most affected by the number of households in the district and The northern region is most affected by floor area ratio. In addition, the closest of distance from seoul's main city center affect both areas, but its direction appears to be reversed The implications could be used as a useful criterion for determining the price of the commercial land in new public land development projects for housing supply.