한국의 집합건물관리법체계와 문제점

홍용석 한국집합건물법학회 2012 집합건물법학 Vol.10 No.-

Legal system, private law relation and public law relation can be divided into aggregate building on the management. The "law" on "Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings" as a private law which is the foundation of the system, and public law relation is the "Housing Act". "Enforcement" by our legal system as a dual private law relation and public law relation, and has a legal system that the separation of ownership and management. In addition, the generation of a set of building small and large-scale generation of a set of building management system is different, and does not have provisions for the management of a complex set of buildings. "Enforcement" due to the conflict and conflicts inevitably occur. Therefore, it is reasonable to tentatively named "Act on the Mixed-use, Ownership and Management of Comunal Aggregate Buildings" Law Enforcement combines a special law as a kind of social law enacted looks. 한국의 집합건물관리에 관한 법체계는 사법상의 체계와 공법상의 체계로 구분할 수 있다. 그 체계의 근간을 이루는 법으로서 사법은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이고, 공법은 「주택법」이다. 이와 같이 우리의 법체계는 공·사법에 의한 이중적 관리법제이고, 소유와 관리를 분리하는 법체계를 갖고 있다. 또한, 소규모 세대의 집합건물과 대규모 세대의 집합건물관리체제가 다르며, 복합집합건물의 경우에는 관리에 대한 규정이 없다. 이로 인한 공·사법상의 충돌과 갈등이 필연적으로 발생하고 있다. 따라서 공·사법을 결합한 사회법의 일종인 특별법으로서 가칭「복합용도 및 단지집합건물의 관리에 관한 법률」을 제정할 필요가 있다.

대규모집합건물의 관리에 관한 관련법제의 개선방향

김영두 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.24 No.-

In condominium, a lot of unit owners own the common areas of the property and manage the condominium collectively. The rules in "Korean Condominium Act"('KCA') are applied to the collective management of the condominium by the unit owner. Even though the rules in KCA are applied regardless of the size and the use of the condominium, the special rules are necessary according to the use of the condominium and especially to the size of the condominium. "Collective Housing Management Act"('CHMA') contains the rules concerning the management of the large-scale residential condominium, and so does "Distribution Industry Development Act"(‘DIDA’) to the management of superstore which is a large-scale commercial condominium. However there is no special rule for the other type of large-scale condominium, for example the efficiency apartment or studio apartment which is called ‘officetel(office+hotel)’ in Korea. To overcome the legal loophole for the management of large-scale condominium such as offictel, CHMA should be revised to be applied to the non-residential condominium which is managed by the similar system with the collective housing. Once the scope of application of CHMA is expanded, it could be expanded to the management of a residential-commercial condominium, which is composed of residential and non-residential units. If CHMA is revised to be applied to the management of officetel, KCA would be applied to the management of all type and size of condominium as a general rule and CHMA and DIDA would be applied to the large-scale condominium as a the special rule of KCA. 집합건물에는 여러 구분소유자들와 임차인들이 공동으로 생활하고 있으며 필연적으로 건물을 공동으로 관리하게 된다. 집합건물법은 이 점을 고려하여 단체법적 원리에 따라 집합건물이 관리되도록 규정하고 있다. 그런데 집합건물법은 용도와 규모에 상관없이 적용되어야 한다. 즉 집합건물법은 두 개의 전유부분으로 된 집합건물에서 5,000개의 전유부분으로 구성된 집합건물에 모두 적용되어야 한다. 따라서 집합건물법의 규정은 규모에 따른 집합건물의 특성을 반영하지 못한다. 집합건물법이 각 건물의 특수성을 고려한 규정을 두고 있지 않기 때문에 발생할 수 있는 문제점은 공동주택관리법이나 개정된 유통산업발전법이 어느 정도 고려하고 있다. 즉 주거용 집합건물이면서 대규모인 경우에는 공동주택관리법이 관리에 관해서 상세하게 규정하고 있다. 상업용 집합건물이면서 대규모인 대규모점포의 경우에는 유통산업발전법이 관리에 관한 상세한 규정을 두고 있다. 이와 같이 집합건물법은 집합건물의 관리에 관한 총칙적인 규정의 역할을 하면서 집합건물의 용도와 규모에 따른 특수성을 반영한 공동주택관리법과 유통산업발전법은 각칙적인 규정의 역할을 하고 있다. 그러나 주거용이나 상업용 집합건물 이외의 집합건물 중에서 규모가 큰 경우에는 공동주택관리법이나 유통산업발전법과 같은 각칙적인 규정이 존재하지 않기 때문에 집합건물법이라는 총칙적인 규정에 의해서만 관리가 되어야 한다. 오피스텔이나 비의무관리대상 공동주택, 주상복합아파트의 경우가 그러하다. 이러한 집합건물은 집합건물의 규모를 고려하지 않은 집합건물법에 의해서만 관리가 되어야 하기 때문에 법적 규율의 공백이 발생한다. 따라서 대규모집합건물의 관리와 관련하여 법적 규율의 공백이 발생한 영역에 적용될 수 있는 규정들이 신설되어야 한다. 문제는 이러한 규정을 어떻게 신설할 것인가 하는 점이다. 쉽게 생각할 수 있는 방법은 집합건물법에 이러한 규정을 두는 방법이다. 그러나 집합건물은 모든 집합건물에 적용되어야 하는 총칙적인 법률이다. 따라서 총칙적 성격을 갖는 집합건물법의 규정들을 대규모점포에 초점을 맞추고 규정할 수는 없다. 그렇다면 집합건물법에 규모에 따른 특수성을 반영한 규정을 두는 방법도 생각해 볼 수 있는데 건물의 특수성은 규모뿐만 아니라 용도에도 존재한다. 대규모구분점포와 대규모공동주택이 동일한 법리에 의해서 관리될 수는 없다. 결국 집합건물법에 용도와 규모를 고려한 각칙적인 규정들을 신설하지 않는다면 집합건물법의 개정에 의해서 대규모집합건물의 법적 공백을 메울 수는 없다. 결국 이 문제는 공동주택관리법의 적용영역을 확대함으로 해결해야 한다. 비의무관리대상은 공동주택관리법에서 규정하는 것이 바람직하며, 공동주택과 오피스텔, 주상복합아파트는 용도면에서 차이가 있지만 관리방식에 있어서 큰 차이가 없기 때문에 공동주택관리법에서 규정하는 관리제도에 포함시킬 수 있다. 물론 이러한 방법을 위해서는 법적용영역의 확대로 인한 법명의 변경이 필요하다. 즉 공동주택관리법을 “공동주택 등에 관한 법률”로 변경할 필요가 있다. 또한 공동주택과 오피스텔의 세부적인 차이를 고려한 규정의 신설이 필요하며, 주상복합아파트의 관리에 관한 규정도 필요하다. 결국 집합건물법은 집합건물의 관리에 있어서 총칙적 ...

주상복합아파트와 집합건물의 하부관리단

김영두 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.21 No.-

A residential-commercial condominium is a mixed-use condominium which is composed of residential and non-residential units. Residential and commercial unit owners differ in their use of common elements, choice of lifestyles, consumption of energy, preferences for organizing condominium management and allocating common expenses. However there is no standard for management, cost allocation and interacting among different types of unit owners in Korean Condominium Act("KCA"). Practically the residential part of building is managed by the council of residential unit owners's representatives subject to "Collective Housing Management Act" which is a special law to KCA, but there is no rule which enables the commercial unit owners to establish or organize the association for the management and maintenance of the part of commercial building. These problems should be resolved by adopting the measure establishing subsidiary association for residential or non-residential unit owners in KCA. The subsidiary association for commercial unit owners shall be established by the resolution of commercial unit owners when the commercial part of building is physically detached from the residential part of building. It shall perform the duty of the maintenance and management of the common elements and limited common elements of commercial part of building. 집합건물의 규모가 대형화되면서 하나의 집합건물에 서로 용도가 다른 전유부분이 혼재되어 있는 경우가 있다. 주상복합아파트가 대표적인 경우인데, 주상복합아파트는 주거용 전유부분과 상업용 전유부분이 결합되어 있는 형태의 집합건물이다. 주거용과 상업용뿐만 아니라 사무용 전유부분(비주거용 오피스텔이나 사무실)이 결합된 형태의 복합용도용 집합건물도 많이 볼 수 있다. 복합용도용 집합건물도 단일용도의 집합건물과 마찬가지로 집합건물법에 따라 관리되어야 한다. 그러나 복합용도용 집합건물은 규모가 큰 경우가 일반적이고, 대규모의 집합건물의 경우에는 구분소유자의 수가 많고 상당수 전유부분을 임차인이 사용하고 있기 때문에 집합건물 관리단이 제대로 기능하지 못하는 경우가 많다. 더 나아가서 전유부분을 서로 다른 용도로 사용하는 구분소유자들은 관리의 목적이나 방식에 있어서 의견을 달리하기 때문에 전체 구분소유자로 구성된 집합건물 관리단에 의해서 건물이 관리되는 것이 어렵다. 주상복합아파트의 상당부분을 차지하는 주거용 전유부분은 집합건물법이 아니라 실제로 공동주택관리법에 따라서 관리되기 때문에 이러한 어려움은 더욱 커진다. 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의에 의해서 관리되는 주택을 제외한 상가와 같은 나머지 건물부분은 집합건물 관리단에 의해서 관리되어야 하는데, 주거부분이 이미 공동주택관리법에 의해서 관리되고 있다면 주거용 구분소유자들은 전체관리단을 운영할 필요성을 느끼지 못한다. 따라서 주거용 구분소유자들이 적극적으로 전체관리단에 참여하지 않기 때문에 집합건물 관리단에 의해서 상가부분이 관리되는 것을 기대하기 어렵다. 이러한 어려움 때문에 실제로 상가부분에서는 상가번영회나 자치회가 구성되고, 건물의 사무용부분에서도 자치회가 별도로 조직되기도 하지만 이러한 단체들은 법적인 근거가 없기 때문에 관리행위의 적법성에 대한 논란이 끊이지 않고, 법이나 규약 또는 관리단 내부기관을 통한 자치회 등의 관리행위에 대한 통제도 제대로 이루어지지 않는다. 일부공용부분관리단의 설립을 통해서 상가부분이나 사무용부분을 관리하는 방안도 생각해 볼 수 있지만, 전체공용부분과 일부공용부분을 구분하는 일이나 일부공용부분의 공유자의 범위를 확정하는 일의 어려움 때문에 일부공용부분관리단에 의해서 문제를 해결하는 것도 쉽지 않다. 이 문제는 집합건물법에 서로 다른 용도의 건물부분을 해당 용도의 구분소유자들이 전체관리단과 별도로 관리할 수 있도록 하부관리단에 관한 규정을 신설하여 해결할 수 있다.

집합건물법과 공동주택의 하자담보책임기간

김영두,최윤석 한국집합건물법학회 2016 집합건물법학 Vol.17 No.-

The limitation period of the liability for the defects in the original Condominium Act was 10 years. Meanwhile at that time the limitation period of the Decree of the Management of the Collective Housing was 1~2 years. Eventhough there was a disharmony between two laws, practically the limitation period of the Decree of the Management of the Collective Housing was accepted as a standard period. However in 2004 Supreme Court's decision declared that the limitation period of the liability for the defects in collective housing was 10 years according to the Condominium Act. Construction firms strongly protested against the decision, and in 2005 the Condominium Act and the Housing Act were so revised that the Housing Act should apply to the liability of the defects of the collective housing instead of the Condominium Act. Superficially the problems seemed to be solved, but the revision of 2005 had serious problems. Most of all, the rules about the liability of defect in the Housing Act could not be the general principles, because there was no rule for damage or rescission for the defects of the collective housing. The problems of the revision of 2005 were fixed by the revision of the Condominium Act in 2012 which gave the Condominium Act the priority over the liability of the defects of the collective housing and subdivided the limitation period according to the type of defects. 집합건물법은 제정 당시부터 담보책임기간을 10년으로 규정하고 있었다. 반면에 그 당시 공동주택관리령은 담보책임기간을 1~2년으로 규정하고 있었다. 두 법의 부조화에도 불구하고 실무적으로는 집합건물법이 아닌 공동주택관리령이 공동주택의 하자에 따른 담보책임기간의 기준이 되었다. 그러나 2004년 대법원 판결에 의해서 공동주택의 하자에 있어서도 집합건물법의 10년의 하자담보책임기간이 적용된다는 점이 분명하게 되었고 이 판결의 결과에 대해서 건설업계의 반발이 있었다. 이런 반발은 공동주택의 하자담보책임에 대해서는 집합건물법이 아닌 주택법이 적용된다는 2005년 주택법과 집합건물법의 개정으로 이어지게 되었다. 표면적으로는 문제가 해결된 것 같아 보였지만 공동주택의 하자담보책임에 대해서 주택법이 적용된다는 법개정은 문제점을 포함하고 있었다. 먼저 주택법상의 담보책임에 관한 규정은 손해배상이나 계약해제와 같은 구제수단에 대한 규정을 두고 있지 않다. 그리고 주택법은 하자발생기간이라는 표현을 사용하고 있었을 뿐만 아니라 기산점도 구분소유자들이 하자여부를 판단할 수 있는 인도시점이 아니라 사용검사나 사용승인 시점이었다. 따라서 주택법은 공동주택의 하자담보책임에 관한 근거규정이 될 수 없었다. 2005년 집합건물법과 주택법의 문제점은 2012년 집합건물법과 주택법이 개정으로 해결되었다. 2012년 법개정에 의해서 공동주택의 하자담보책임에 대해서 집합건물법이 우선적으로 적용되도록 되었고 그 외의 범위에서만 주택법이 적용되도록 되었다. 그리고 집합건물법이 모든 하자에 대해서 10년의 담보책임기간을 규정하고 있다는 비판을 고려하여 집합건물법은 하자담보책임기간을 세분화하였다. 이로써 하자담보책임기간에 관하여 오랜 기간 동안 있었던 집합건물법과 주택법의 모순은 해결되었다.

한국의 집합건물관리법제와 관리실태

박종두,박세창 한국집합건물법학회 2011 집합건물법학 Vol.8 No.-

In 1963, for the first time, 「Public Housing Law」 had been established as a regislation about management of Aggregate Buildings. and through revision of the 「Housing Law」 in 2003, it has established a strong management system. On the other hand, since the 「Aggregate Buildings Law」(ABL), stick to the Japanese 「Separate Ownership Law」, has been enforced without any particular revision, since had been established in 1984. Korean regislations about management of an Aggregate Building are defined by distinction between an apartment house and an aggregate building. About that takes natural, arbitrary management system, and about this forced, systematic management system. In practice, however, not recognize to apply 「Aggregate Buildings Law」(ABL) for Aggregate Building, and not observe the legal Management System at the aggregate building, which applied by the 「Housing Law」in this paper analyze history and contents of korean laws and regulations about management of an Aggregate Building and raise issues. To the mangement of an aggregate housing, which applied by the 「Housing Law」, shall apply regulations of the 「Aggregate Buildings Law」(ABL) and to the mangement of that not applied by the 「Housing Act」, corresponding management system should be established, through revision or enacting of special laws. 우리나라 집합건물의 관리에 관한 법제는 1963.년 제정된 「공영주택법」을 시초로, 그 후 1972년「주택건설촉진법」, 1979년 동법에 의한「공동주택관리령」을 거치면서 2003년「주택법」의 전면 개정으로 동법 관리령을 폐지, 통합하여 보다 강력한 관리체계를 확립한다. 한편, 「집합건물의 소유 및 관리 등에 관한 법률」은 1962년 일본 건물의 구분소유법을 답습하여 1984년 제정된 이래 제8차에 개정을 거치고 있다. 이와 같이 한국의 집합건물 관리에 관한 법제는 집합건물과 집합(공동)주택을 구별하면서, 전자에 대하여는 「집합건물법」을 중심으로 임의적․자연적 관리체계를 취하는데 반하여, 후자에 대하여는 「주택법」 및 「동 법령」을 중심으로 강제적․조직적 관리체계로 규정한다. 그러나 관리 실태에서는「집합건물법」을 적용 받는 집합건물에서는 아애 집합건물법의 적용을 인식하지 않거나 관리체계를 외면하고, 「주택법」이 적용되는 일정 규모 이상의 집합주택 또한 법정의 관리체계가 준수되고 있는 것도 아니다. 이 논문에서는 우리나라 집합건물의 관리법령의 역사와 그 내용을 분석하고, 그 적용에 따른 문제점을 제기하고, 이와 같은 문제를 해소하기 위해서는 주택법이 적용되는 일정 규모 이상의 집합주택의 관리에는 「주택법」 규정을 축소하여 「집합건물법」의 적용을 유도하고, 또한 「주택법」이 적용되지 않는 일정 규모 이하의 집합주택 또는 집합건물 에 대하여는 「집합건물법」을 개정 또는 특별 법률을 제정하여 오늘날 다양화․대형화 된 집합건물에 상응하는 관리체계를 확립할 필요가 있음을 주장하였다.

2021년 전반기 집합건물법 판례 회고

김성욱 한국집합건물법학회 2022 집합건물법학 Vol.41 No.-

The title of this paper was set as 'The Case Review of the Collective Building Act in the first half of 2021'. It is not possible to accurately predict what problems will occur in the future at this point. However, if it is a system that regulates social order, a way to minimize the risk should be sought to prevent unreasonable consequences. The Collective Building Act is a recently enacted law, but the types and contents of disputes occurring in actual collective buildings are very different and complex so it is virtually hard to resolve it reasonably. Of course, the current Collective Building Act provides various regulations to resolve disputes arising in the process of joint use as well as the use of collective buildings. In particular, since the collective building management system is a newly created system, if the existing problems are closely identified, it is expected that the collective building management system can be more reasonable and practical in the future. In this paper, the main contents related to the management system of collective buildings, claims for cancellation of resolutions under the Collective Building Act, partial public parts of the collective building, imposition of fines on the management team, issues arising from the object of the sales contract and the improvement direction thereof were reviewed. 이 논문의 제목은 2021년 전반기 집합건물법 판례회고라고 정하였다. 장래에 어떠한 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게예측할 수는 없다. 그러나 그것이 사회질서를 규율하는 제도라고 한다면 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방법이 모색되어야 한다. 집합건물법은 최근에 제정된 법률이지만, 실제 집합건물에서 발생하는 분쟁유형과 내용이 매우 상이하고 복잡하기 때문에 이를 합리적으로 해결하는 것이 사실상 용이하지 않다. 물론 현행집합건물법은 집합건물의 이용뿐만 아니라 공동이용과정에서 발생하는분쟁유형을 해결하기 위하여 다양한 규정을 마련하고 있다. 특히 집합건물의 관리제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 집합건물의 관리제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 보여 진다. 이 논문에서저자는 집합건물의 관리제도와 관련한 주요한 내용을 검토하면서 특히집합건물법상의 결의취소의 소, 집합건물의 일부공용부분, 관리단에 대한 과태료 부과, 매매계약의 목적물 등과 관련하여 발생한 쟁점과 그 개선방향에 대하여 검토하였다

2021년 집합건물 정책의 회고와 2022년 전망

김승래,이윤환 한국집합건물법학회 2022 집합건물법학 Vol.42 No.-

The Aggregate Buildings Act is a law to regulate the ownership of each part for an independent purpose, that is, the divided ownership, when several structurally separated parts of a building can be used as an independent building. Act' (Act No. 3725 on April 10, 1984, hereinafter referred to as the Aggregate Buildings Act) was enacted. With the development of architectural technology, aggregate buildings are becoming taller than skyscrapers, and in the 2000s, as the architectural style of residential and commercial complexes became common, the conflicts between stake holders over aggregate buildings are deepening. Although the Aggregate Buildings Act is insufficient according to this trend, it has reflected advanced legislation and policies through several revisions. 2020. 2. 4. The partially amended Aggregate Buildings Act (enforced on Feb. 5, 2021) rationalizes the quorum for a resolution to change the common part of the aggregate buildings, and establishes a system for changing the common part that causes changes in rights. At the same time, by introducing a system for reporting the appointment of managers of aggregate buildings, and making the management of aggregate buildings more transparent, such as requiring managers of aggregate buildings with more than a certain number of exclusive parts to undergo an audit by an auditor, The main content of the amendment is to create a stable residential and business environment. Reflecting on the aggregate buildings policy focusing on the contents of the revised Aggregate Buildings Act that was implemented on February 5, 2021, and further reviewing the housing policy shown in the '2021 Ministry of Land, Infrastructure and Transport Main Business Promotion Plan' of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport in 2021; Furthermore, we would like to forecast the '2022 major business plan' and '22 government work report - real estate market stability-' policies. The revised system and policy retrospective in the 2020 Revised Aggregate Buildings Act, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's housing policy (broadly including the aggregate buildings policy) policy review, and the direction and prospect of housing policy were reviewed together. 집합건물법은 한 동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 그 각 부분을 독립된 목적으로 하는 소유권, 즉 구분소유권을 규율하기 위한 법률로 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호, 이하 집합건물법이라 함)이 제정되었다. 집합건물은 건축기술의 발전에 따라 마천루를 능가하며 고층화되고 있고, 2000년대 들어서면서 주상복합건물 형태의 건축양식이 일반화 되면서 집합건물을 둘러싼 이해관계인의 갈등은 더욱더 심화되고 있다. 집합건물법도 이러한 추세에 따라 미흡하기는 하지만 몇 차례의 일부 개정을 통하여 선진입법 및 정책을 반영해 왔다. 2020. 2. 4. 일부 개정된 집합건물법(2021. 2. 5. 시행)은 집합건물 공용부분의 변경 결의의 의결정족수를 합리화하고, 권리변동을 일으키는 공용부분의 변경 제도 등을 신설하여 집합건물의 원활한 관리를 도모하는 한편, 집합건물의 관리인 선임 신고제도를 도입하고, 전유부분이 일정 수 이상인 집합건물의 관리인은 감사인의 회계감사를 받도록 하는 등 집합건물 관리가 보다 투명하게 이루어지도록 하여 국민의 안정적인 주거ㆍ영업 환경을 조성하려는 개정취지를 주요내용으로 하고 있다. 2021. 2. 5. 시행된 바 있는 개정 집합건물법상의 내용을 중심으로 집합건물 정책을 회고 하고, 나아가 2021년 국토교통부의 ‘2021년 국토교통부 주요업무 추진계획’에 나타난 주택정책을 회고하며, 나아가 ‘2022년 주요업무 추진계획’ 및 ‘22년 정부 업무보고 -부동산 시장 안정-’ 정책을 전망하고자 한다. 2020 개정 집합건물법에서의 개정 제도 및 정책회고와 국토교통부의 주택정책(넓게는 집합건물 정책 포함) 정책회고와 주택정책 추진방향 및 전망을 아울러 검토하였다.

미국 집합건물법제의 동향과 쟁점 -집합건물의 유형을 중심으로-

송재일 한국집합건물법학회 2023 집합건물법학 Vol.45 No.-

I have been to Arkansas Law School for my sabbatical from 2018 to 2019. Arkansas was also the first state in the U.S. to have a condominium act along with Hawaii at the state level. In America, as each state has a different condominium law, the trend of uniform law is also seen. To me, the city's approval of hybrid buildings, owners' associations, and development projects were impressive. Owners' associations or community associations are now normal. The United States has a variety of laws at the federal and state levels surrounding collective buildings and regulating statutory controls and housing and owners. In particular, the definitions and differences of condominiums, townhouses, cooperatives, and time-sharing, the creation and conversion of collective buildings, and the governance of owner associations will have many implications for Korea, which has an unfinished collective building law system. 집합건물은 세계 곳곳에서도 생성, 발전, 변화를 거듭해오면서 다양한 유형이 나타나며 미국도 예외가 아니다. 저자는 2018.8~2019.8 미국 아칸소주립대 로스쿨에 연구년을 다녀왔다. 아칸소는 하와이와 더불어 미국 본토에서는 주법 차원의 집합건물법을 최초로 만들었다. 미국에서 집합건물은 오랜 역사만큼 상당히 다양한 시도가 이루어지고 있으며, 주마다 법제가 다르기에 통일법의 경향도 강하다. 특히 하이브리드 형태의 건물이나 우리의 관리단에 해당하는 다양한 명칭의 소유자협회(CIA, HOA, MOA 등), 그리고 집합건물에 대한 지방정부의 개입 등이 인상적이었다. 미국은 연방과 주 차원에서 집합건물을 둘러싸고 법적 통제와 주택 및 소유자를 규율하는 법제가 다양하다. 특히 콘도미니엄, 타운하우스, 부동산협동조합 및 시분할 부동산 등 다양한 유형, 집합건물의 창설과 전환, 그리고 소유자협회의 거버넌스는 아직 미완의 집합건물법제를 가진 우리나라에 주는 시사점이 적지 않다고 본다. 아울러 미국 집합건물법제의 개선과 연구, 교육을 돕는 공동체협회연구원(CAI)도 우리나라 집합건물법학회와 회원기관들에 타산지석(他山之石)이 될 것이다.

집합건물의 대지사용권에 관한 고찰

김용길 한국집합건물법학회 2011 집합건물법학 Vol.8 No.-

Aggregate buildings such as apartments, combined houses, and mercantile houses are gaining more popularity in Korea. In line with this, these newly appeared giant and modern style buildings have made legal ownership complicated. As multiple numbers of divided owners claim the right over one building, it becomes significant not only for the right of ownership, but also the administration of these buildings. The Aggregate Building Law, which is a special law that is part of the civil law, applies to the all buildings as a general law over the aggregate buildings. However, it is difficult to set a law standard for individual aggregate buildings that have a different purpose and shape in terms of ownership and management. As land is a part of the building, a building accompanies land in essence. Unlike the European laws, Korean laws regard a building and its land as separate entities acknowledging the independent ownership. In this respect, there are some land owners who don't have the right to use the land area of a building. The Aggregate Building Law acknowledges the right of divided ownership and the right over a land area of a building as one for the convenience of the divided owner. Accordingly, the Aggregate Building Law article 20, limits the right of exclusively owned part to protect the right of divided ownership that doesn't have right of land use. It aims to prevent separation of ownership of a building and the right to use the land area of a building. By doing so, reliable law relation and reasonable law adjustment will to be promoted for the aggregate building. As we produce more aggregate buildings, more people will own them partially no matter what type of buildings they are. Therefore, it is predictable that more conflicts from the divided owners over exclusively owned part and shared part will be occurred. In this respect, reasonable standard should be established to recognize the ownership of the divided owners in the aggregate buildings. 과학기술이 고도로 발달하면서 인류의 주거 형태는 아파트나 연립주택, 상가 등 집합건물을 선호하는 경향이 점점 많아져서 그 비중이 점점 더 높아지고 있는 추세이다. 제정 당시에 집합건물의 소유에 중점을 두었던 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 함)」은 이제 건축과 디자인기술의 발달, 정부의 정책, 사회의 수요 등으로 인하여 건물이 다양하게 건축되면서 집합건물의 유지, 관리도 매우 중요한 부분이 되고 있다. 그리고 대형건물이나 신종 형태의 건물들이 출현함으로써 그에 대한 권리관계는 더욱 복잡해지고 있다. 민법의 특별법으로서 집합건물법은 구분소유관계가 성립하는 모든 건물에 대하여 법률적으로 적용되는 면에서 집합건물에 대한 일반법으로서의 성질을 갖는다. 그러나 종류와 용도가 제각기 다른 집합건물들을 그 소유 및 관리에 적합하도록 법적 기준을 확립한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 토지없는 건물은 생각할 수 없으므로 건물은 본질적으로 토지를 수반한다. 따라서 본 논문에서는 토지와 건물과의 관계에서 대지사용권과 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 살펴보고 그에 대한 문제점을 살펴본다. 집합건물법은 집합건물의 구분소유자들이 대지에 대한 이용권을 확보하도록 하기 위하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 취급하고 있다. 이를 위하여 집합건물법 제20조는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하고자 한다. 오늘날 집합건물이 양산되기 때문에 그것이 어떠한 용도와 목적을 갖고 있건 간에 구분소유자들은 지속적으로 늘어나게 마련이다. 따라서 그러한 구분소유자들이 갖는 전유부분과 그를 위한 공유부분에 대한 이해관계는 더욱 증가하게 될 것이므로 이러한 구분소유자들의 소유권을 인정하면서도 집합건물이 효율적이고 합법적으로 유지, 관리될 수 있도록 더욱 합리적인 기준이 필요하다.

집합건물의 관리법제에 관한 단상 -집합건물의 유형 다양화와 관련하여-

송재일 한국집합건물법학회 2022 집합건물법학 Vol.42 No.-

In this article, I wrote the flow of thought on how to harmonize the management laws of collective buildings according to the various types of collective buildings. Collective buildings include buildings such as apartment houses, shopping malls, large-scale stores, officetels, apartment-type factories, private institutes and hospitals, and mixed-use apartments. Globalization, scale-up, smartization, digitization, and convergence are being actively carried out. In Korea, where the population is larger and the land is smaller than in other countries, such a trend is more pronounced. In line with this trend, the legal system for the management of collective buildings should be followed. Separate design from design and architecture, integrated management from management, and revision of laws were presented as solutions. 이 글에서는 집합건물의 다양한 유형에 맞추어 집합건물의 관리법제가 어떻게 조화를 이루어 나가야 할지를 생각의 흐름대로 적어보았다. 집합건물은 공동주택, 상가, 대규모점포, 오피스텔, 아파트형공장, 학원·병원, 주상복합아파트 등의 건물이 포함되며, 오늘날 도시의 발달, 건물 수요자의 욕구(Needs) 변화 등으로 이러한 집합건물은 다양화, 규모화, 스마트화, 디지털화, 융․복합화가 활발히 이루어지고 있다. 다른 나라보다 인구는 많고 땅은 좁은 우리나라에서 그러한 경향은 더욱 두드러지고 있다. 이러한 경향에 맞추어 집합건물의 관리를 위한 법제도 따라가야 하는데, (1) 디자인 건축에서 분리설계, (2) 관리에서 통합관리, (3) 정부의 후견적 개입, (4) 법령의 정비 등을 주상복합건물에서 분쟁 해결방안으로 제시하여 보았다.