수도권 아파트 경매 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

전해정(Haejung Chun) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.72 No.-

본 연구는 수도권 아파트 경매 낙찰가율 결정요인을 종속변수는 아파트 경매 낙찰가율로 독립변수는 아파트실거래 가격 수익률, 아파트 경매 낙찰율, CD금리와 실업률로 하고 시간적 범위는 2006년 1월부터 2017년 3월까지로 공간적 범위는 서울, 경기, 인천으로 설정하여 패널 VECM을 이용해 실증분석 하였다. 충격반응 분석결과, 아파트 실거래가격 수익률은 지속적으로 아파트 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치고 아파트 낙찰가율도 아파트 실거래가격 수익률에 지속적으로 정(+)이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 아파트 낙찰가율에 CD금리는 지속적인 부(-)의 영향을 미친 반면 아파트 낙찰율은 정(+)의 영향을 미쳤고 실업률은 영향력이 거의 없는 것으로 나타났다. 실증분석 결과를 종합해 보면, 패널 VECM 추정결과와 충격반응분석의 결과는 대체로 일치하는 것으로 나타났으며 아파트 낙찰가율에 부동산 시장의 상황인 아파트실거래가격 수익률과 유동성인 CD금리가 가장 큰 영향을 미치는 것을 알 수가 있었고 아파트 낙찰가율과 낙찰율의 움직임의 방향성이 동일하다는 것을 확인하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to empirically analyze determinants of housing auction price ratio in metropolitan area. (2) RESEARCH METHOD This study uses panel vector error correction model. The dependent variable is the housing auction price ratio and the independent variables are the housing transaction price yield, auction ratio, CD interest rate and unemployment rate. The temporal ranges are from January 2006 to March 2017, and the spatial ranges are Seoul, Gyeonggi, and Incheon in Korea. (3) RESEARCH FINDINGS According to the analysis results, The housing transaction price yield continues to have a positive effect on the housing auction price ratio. The housing auction price ratio also has a positive effect on the housing transaction price yield. The CD interest rate has a negative impact on the housing auction price ratio, while the auction ratio has a positive effect and the unemployment rate has little influence. According to the results of the empirical analysis, the results of the panel VECM estimation and the impulse response analysis are generally consistent, and the housing transaction price yield and CD interest rate have the greatest impact on the housing auction price ratio. It was confirmed that the direction of the movements of the housing auction price ratio and the auction ratio. 2. RESULTS If the housing market is booming, housing auction price ratio and housing transaction price yield will increase. However, if the market is in a recession, housing auction price ratio and housing transaction price yield will decrease. Therefore, housing auction price ratio can be used as an indicator of the auction market and the housing market.

주택소비자심리지수와 매매수급동향이 아파트 경매 낙찰가율에 미치는 영향 -강남구, 서초구, 송파구를 중심으로-

임진영,유선종,신보연,신은정 건국대학교 부동산도시연구원 2022 부동산 도시연구 Vol.15 No.1

The housing market consumer index, the trends of sales price index and the auction bid price ratio are used as indicators to judge and the real estate market. Whereas there have been several studies that analyzed the relationship between the auction bid price ratio and the housing market consumer index, studies on the trends of sales price index are insufficient. This study examined the determinants of the auction bid price ratio in apartment auctions, and through empirical analysis with the housing market consumer index and the trends of sales price index, it tried to find out how the two indices affect the real estate auction market. The study set the time scope to 6 years between January, 2015 and December, 2020 and the space scope to Gangnam-gu, Seocho-gu, and Songpa-gu of Seoul. Independent variables were set as housing market, auction, local, location, article, and time of a successful bid. The analysis method used multiple linear regression analysis using a hedonic price model. As a result of analysis, it was found that the housing market consumer index and the trends of sales price index have a positive effect on the auction bid price ratio. Moreover, the failure in bidding, the land registration, the tenants with opposing power, and the lien have a negative effect on the auction bid price ratio, and the number of bidders has a positive effect on the auction bid price ratio. In addition, more than 30 years of elapsed years, small and medium sized space, and medium-large sized space have a positive effect on the auction bid price ratio, and the timepoint of 2018, 2019, and 2020 were found to have a positive effect on the auction bid price ratio. It is expected that auction bidders will be able to make rational decisions by judging and predicting the situation of the real estate market and auction market. 주택소비자심리지수, 매매수급동향, 낙찰가율은 부동산시장을 판단 및 예측하는 지표로 사용된다. 부동산 경매 낙찰가율과 주택소비자심리지수의 관계를 분석한 연구는 기존에도 많이 이루어진 반면, 매매수급동향에 관한 연구는 미비한 실정이다. 이에 따라 본 연구는 아파트 경매 낙찰가율의 결정요인을 검토하고, 주택소비자심리지수와 매매수급동향을 실증분석함으로써 두 지수가 부동산 경매시장에는 어떤 영향을 미치는지 알아보고자 하였다. 시간적 범위를 2015년 1월부터 2020년 12월까지 6년으로 설정하고, 공간적 범위는 서울시 강남구, 서초구, 송파구를 대상으로 표본을 수집하였다. 선행연구를 참고하여 독립변수를 주택매매시장특성변수, 경매특성변수, 지역특성변수, 입지특성변수, 물건특성변수, 낙찰시점특성변수로 설정하였으며, 분석방법으로는 헤도닉 가격 모형을 통한 다중선형회귀분석을 활용하였다. 실증분석 결과 주택소비자심리지수와 매매수급동향은 낙찰가율에 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유찰여부, 토지별도등기 여부, 대항력 있는 임차인 여부, 유치권 여부는 낙찰가율에 음의 영향을 미쳤으며, 응찰자 수는 낙찰가율에 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 경과년수 30년 이상, 중형 이하 평수와 중대형 평수는 낙찰가율에 양의 영향을 미쳤으며, 낙찰시점의 경우 2018년, 2019년, 2020년이 낙찰가율에 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구를 토대로 향후 경매 입찰자들이 부동산 시장 및 경매 시장의 상황을 판단하고 예측함으로써 합리적인 의사결정을 할 수 있기를 기대해 본다.

소비심리와 주택매매가격이 경매낙찰가율에 미치는 영향

전해정(Chun, Hae Jung) 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.3

The purpose of this study is to analyze the effect of consumer sentiment and housing sales price on the housing auction price ratio. This study was analyzed using panel vector error correction model(VECM). The independent variable is the housing auction price ratio and the dependent variables are the housing consumer sentiment index and housing sales price. The temporal range is from July 2011 to May 2017, and the spatial ranges are Seoul, Gyeonggi-do and Incheon. As a result of variance decomposition analysis, the explanatory power of the housing auction price ratio was the largest, and the housing consumer sentiment index and the housing sales price showed the highest explanatory power. As a result of impulse response analysis, the housing auction price ratio showed a positive (+) response to the housing consumer sentiment index. The housing auction price ratio showed a positive (+) response to the housing sales price, and the housing sales price showed a positive (+) response to the housing auction price ratio. Housing sales price and consumer sentiment index showed a positive(+) response on each other. The housing sales market and the auction market were found to be coupled. Especially, it was found that consumer sentiment had a great influence on the housing market and aution market.

경매특성 및 거시경제변수가 낙찰가율에 미치는 영향분석

이재욱,방두완 한국부동산연구원 2015 부동산연구 Vol.25 No.2

We study the determinants of the auction price ratio of auction market in Korea for the 2004-2013 period using loan-level auction data. We estimate the hedonic auction model with auction characteristics and macroeconomic variables. Macroeconomic variables are the 3-year treasury rates, the change in GDP, the change in CPI, unemployment rates and the change in the housing price. Futhermore we consider the real estate cycles, which we break into the real estate cycle 1(up market) and the real estate cycle 2(down market). We find the number of failed auctions has the greatest explanatory power, followed by the number of bidders. We conclude that the most important factor influencing auction price ratio is auction characteristics. We also find that the number of failed auctions and the number of bidders are statistically significant. Considering the effect of macroeconomic variables, we conclude that the 3-year treasury rate is statistically significant in real estate auction market. We find that the determinants of the auction price ratio of auction market do differ greatly through the real estate market cycles. 본 연구는 한국부동산 시장에서 경매시점 감정가격, 낙찰가격 그리고 낙찰가율에 영향을 미치는 경매특성요인을 분석하였고 대부분의 선행연구에서 다루지 않았던 거시경제변수가 경매요인에 미치는 영향을 확인하기 위하여 국고채 3년금리, GDP, CPI, 실업률 등의 변수를 사용하였다. 또한 입찰자들이 주택시장변수에도 민감한지를 확인하기 위해 주택가격변동률, 아파트거래량 변동률 변수를 추가적으로 사용하여 분석하였으며 이외에도 주택시장 순환주기를 이용하여 상승기와 하락기에 낙찰가율에 미치는 요인을 비교분석하였다. 실증분석결과 낙찰가율을 종속변수로 사용한 모형에서 주택특성변수들은 일부 변수들만 낙찰가율에 영향을 미치고 경매특성변수들이 낙찰가율에 중요한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 입찰자수가 1명 또는 2명인 경우 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치지만 입찰자수가 3명 이상인 경우는 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고 유찰이 없었거나 유찰횟수가 1회인 경우 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치지만 유찰횟수가 2회 이상인 경우는 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 경매 유찰시마다 감정가격의 20%-30%를 저감하여 다음 경매를 진행하는 한국의 경매제도 특성이 반영된 것으로 판단된다. 마지막으로 거시경제변수를 고려한 경매모형 추정결과, 경매시 입찰자들은 시장금리를 입찰시 중요한 판단 요인으로 생각하는 것으로 분석되었으며 주택시장 순환주기를 고려한 경매모형 추정결과 일부 변수들이 주택가격 상승기와 하락기에 다른 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

주택 매매시장과 경매시장간의 상관관계에 관한 실증연구 -글로벌 금융위기 전․후를 중심으로-

전해정 한국부동산연구원 2013 부동산연구 Vol.23 No.2

The present empirical study is intended to investigate the dynamic correlations between before and after the global financial crisis for the monthly data of apartment sale price index, number of action houses and successful bid price ratio in Seoul during July 2002 to March 2013. According to the cointegration test results, there was the long-term equilibrium relationship between the variables in period 1 and period 2. A long-run equilibrium equation shows that the successful bid price ratio of Seoul apartments has negative (-) value for period 1, but positive (+) value for period 2, against the number of action houses. According to the impulse response analysis, for unit impact of the sales price of Seoul apartments, the successful bid price ratio shows a continuous positive (+) reaction for period 1; while it shows positive (+) reaction initially, followed by negative (-) reaction, and eventually converges to zero(0) in period 2. For the unit impact of the number of auction apartments of Seoul, the successful bid price ratio shows a continuous negative (-) reaction for period 1, while continuous positive (+) reaction for period 2. To summarize the empirical analysis results, there is a change in housing auction market as well as general housing sales market before and after the global financial crisis; the signs of the results matched between from the long-run equilibrium equation and from the impulse response. 본 연구는 2002년 7월부터 2013년 3월까지의 서울시 아파트 매매가격지수, 경매건수, 낙착가율 월별자료를 글로벌 금융위기를 전·후로 기간을 나누어 동학적 상관관계를 실증 분석하였다. 공적분 검정결과, 1기간과 2기간 모두에서 변수들 사이에 장기적인 균형관계가 존재하였고 장기균형식 결과 서울시 아파트 낙찰가율은 경매건수에 대해 1기간은 음(-)의 값을 가진 반면 2기간은 양(+)의 값을 가지는 것으로 나타났다. 충격반응 분석결과, 서울시 아파트 매매가격 1단위 충격에 서울시 아파트 낙착가율은 1기간에는 지속적인 양(+)의 반응이 나타난 반면 2기간에는 최초 양(+)의 반응을 보이다 이후 음(-)의 반응을 나타내며 0으로 수렴하였다. 또한 서울시 아파트 경매건수 1단위 충격에 서울시 아파트 낙착가율은 1기간에는 지속적인 음(-)의 반응을 보인 반면 2기간에는 지속적인 양(+)의 반응을 보였다. 실증분석 결과를 종합해 보면, 글로벌 금융위기 전․후로 주택가격상승에 대한 기대감이 사라진 일반 주택매매시장과 마찬가지로 주택경매시장 또한 매물이 증가하고 낙찰가율이 하락하는 변화가 있었다는 것을 알 수가 있었으며 장기균형식과 충격반응 결과의 부호가 일치하였다.

서울시 상가 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

신창국,전해정 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.23 No.-

본 연구는 서울 지역을 대상으로 부동산 시장 및 거시 경제적 요인이 상가경매 낙찰가율 에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위해 벡터오차수정모형(VEC) 모형을 이용하였다. 분석 모형으로 종속변수는 상가 낙찰가율, 독립변수는 아파트 가격지수, 상가낙찰률, 회사채수익 률, 산업생산지수로 설정하였다. VECM 모형 추정결과 산업생산지수는 장기적으로 상가 낙 찰가율에 통계적으로 유의한 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 충격반응분석 결과, 회사채수익률과 아파트 가격지수가 상가 낙찰가율에 큰 영향력을 미치는 것으로 나 타났다. 또한, 회사채수익률의 경우 상가 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치지만, 아파트 가격 은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그리고 회사채수익률, 아파트 가격지수, 산업 생산지수 순으로 설명력이 높은 것으로 분석되었으며, 이외 상가낙찰률의 설명력은 미미한 것으로 도출되었다. 이러한 분석결과는 향후 상가 경매시장의 안정적인 운영을 위해서는 부동산 시장과 거시 경제적 여건을 종합적으로 고려할 필요가 있음을 시사한다. This study analyzed the impact of the real estate market and macroeconomic factors on the retail property bid price ratio in Seoul. For this, a vector error correction model (VEC) was used. As an analysis model, the dependent variables were set as the retail property bid price ratio, the independent variables as the apartment price index, the bid ratio for retail property, the corporate bond yield, and the industrial production index. Estimates of the VECM model show that the industrial production index has a statistically significant negative effect on the winning bid price ratio in the long run. Also, impulse response analysis shows that corporate bond yield and the apartment price index have a significant impact on the retail property bid price ratio. In addition, it was analyzed that the corporate bond yield has a positive effect on the retail property bid price ratio, but the apartment price has a negative effect on the retail property bid price ratio. In addition, it was analyzed that the explanatory power was high in the order of corporate bond yield, apartment price index, and industrial production index. while the explanatory power of the bid ratio for retail property was insignificant. These analysis results suggest that the real estate market and macroeconomic conditions will need to be comprehensively considered for the stable operation of the auction market in the future.

주택 경매시장과 매매시장 간 상호관계

임병권 ( Lim Byungkwon ),김병국 ( Kim Byeng-kuk ),김천규 ( Kim Chun-kyu ) 한국부동산분석학회 2023 不動産學硏究 Vol.29 No.2

본 연구는 2006년부터 2020년까지의 기간에 대해 전국 16개 권역을 대상으로 주택 경매시장과 매매시장의 상호 관련성에 대해 분석하였다. 분석결과, 동일한 시점(당해연도)의 경우 전년 대비 주택 경매건수가 감소하거나 낙찰률이 증가하면 주택매매변동률은 상승하였다. 반면, 과거 시점(전년도)의 경우 경매시장 관련 지표가 주택 매매시장에 유의적인 영향을 미치지 않았다. 한편, 동일한 시점에 대한 주택 경매시장과 매매시장 간의 상호 관련성은 감정가격이 저렴한 주택에서 강건한 결과를 보였으며, 지역적으로 구분하는 경우 특히 수도권에서 명확한 결과가 확인되었다. 종합하며, 주택시장에 있어 경매시장이 매매시장을 선행한다고 판단하기에는 한계가 있는 것으로 판단되며 두 시장은 상호 간에 영향을 미치고 있음을 파악해 볼 수 있다. 전국을 대상으로 주택 경매시장이 매매시장을 선행하는지 여부를 고찰한 본 연구는 학술적 그리고 실무적으로 중요한 의의가 있다. This study examines whether the housing auction market has an effect on the sales market Using 16 nationwide regions over 15 years from 2006 to 2020, we find that a decrease in the number of auction houses and an increase in successful bid rate have a positive influence on the housing sales market in the same period. On the other hand, all the lagged factors related to the housing auction market have less impact on the housing sales market The association between the housing auction market and the sales market is robust in the low level of appraisal house prices and particular in metropolitan areas. Overall, our finding indicates that the housing auction market would not precede the sales market, suggesting that the housing auction market and sales market mutually influence each other.

주택 소비자 심리지수와 아파트 경매 낙찰가율과의 실증분석

정병섭 ( Jeong Byung-seop ),임재만 ( Lim Jaeman ) 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.-

국토 연구원에서 발표하는 주택소비심리지수와 아파트 경매시장은 경기 지표에 선행 한다고 알려져 있다. 이에 부동산 시장에서의 두 선행 하는 지표인 지역별 주택시장 소비심리지수와 아파트 경매 낙찰가율간의 관계를 살펴보았다. 추세비교결과 주택매매시장 소비심리지수가 아파트경매 낙찰가율에 약 1~2개월 정도 선행하는 것을 확인할 수 있었다. 그랜져인과성 검정(Granger Causality test)과 교차상관분석결과 전국, 서울, 경기, 부산, 대전등에서 주택매매시장 소비심리지수가 1개월에서 2개월의 시차를 두고 낙찰가율에 미치는 영향이 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며 그 역의 관계는 성립하지 않았다. 그러나 광주, 울산등은 통계적으로 상호 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 이는 주택매매시장 소비심리지수는 전국, 서울, 경기, 인천, 부산등의 지역에서는 아파트 경매 시장에서도 심리 변화에 대한 구체적인 정보임을 알 수 있다. 그러나 나머지 지역은 주택매매시장 소비심리지수는 아파트 경매 시장에서의 심리 변화에 영향력은 미미한 것으로 보인다.