주상복합건축물의 개념과 특례(特例)

김종보(Kim Jong-Bo) 중앙대학교 법학연구원 2006 法學論文集 Vol.30 No.2

  최근 실무에서 많은 주목을 받고 있는 주상복합건축물은 건축법과 주택법에 의해 규율되는 주택의 일종으로서 ‘동일건축물’에 주택과 함께 상가 등 주택외의 시설이 복합되는 건축물을 말한다. 통상 주상복합건축물이라 불리는 이유는 제도가 도입된 후 주택과 복합되는 용도의 대부분이 판매시설(상가)이었기 때문이지만 복합되는 용도가 그에 국한되는 것은 아니며, 실정법상의 명칭도 단순히 복합건축물일 뿐이다(주택건설기준 등에 관한 규정 제12조).<BR>  주상복합건축물에 대한 근거규정이 마련되기 시작한 것은 1980년대 주택건설촉진법의 하위법령에서 그 단초가 보이므로, 주상복합건축물제도는 20년 이상의 역사를 가지고 있다. 이렇게 오랜 기간동안 서울을 비롯한 대도시에서 수없이 건축된 주상복합건축물은 최근 세금문제, 용도변경, 용적률, 분양가문제 등에서 많은 법적 분쟁을 불러일으키고 있다. 그러나 주상복합건축물과 관련된 법령들은 각각의 필요에 의해 산발적으로 제정과 개정을 거듭하였고, 단일의 법조문에 의해 체계적으로 규율되고 있는 것은 아니다. 이 글은 이렇게 불분명한 주상복합건축물의 개념과 법적 특정에 대해 규명하고자 하는 의도에서 작성되었다.<BR>  주상복합건축물의 경우에 주택법에 의해 사업승인을 받는 것과 건축법에 의해 건축허가를 받는 것으로 나뉘게 되고 전자는 주택법의 적용을 받지만, 후자는 주택법의 적용대상이 아니므로 법적 지위에 차이가 난다. 건축허가를 받는 주상복합건축물은 이론상 주택법의 적용을 받지 않으며, 부대시설, 복리시설이라는 개념도 직접 적용되지 않는다. 이에 반해 사업승인을 받은 주상복합건축물은 용도변경과 관련해서 별도로 규율되지 않으므로 일반적인 주택법상의 행위 허가제를 어떻게 해석할 것인가의 어려운 문제가 남는다.   A residential-commercial building which has attracted public attention recently is a type of building that is used both for residential and commercial use and is regulated by Building Act and Housing Act. It is called as such, because adding commercial stores to the residential building was the main purpose in the early stage of its introduction. However, there have been other variations in building those residential-commercial buildings lately. Its legal term, in fact, is only named as a multiplex building.(Enforcement Decree of Housing construction standard no. 12).<BR>  The basic provisions for the regulations of residential-commercial buildings were framed in the Enforcement Decree of Housing Construction Promotion Act from 1980s. Numerous residential-commercial buildings have been constructed, especially in metropolises including Seoul for more than 20 years. It is only recently that some legal issues are brought into the spotlight such as taxation, floor space index, lot sales prices and changes of the registered building usage and so on. Nevertheless, the regulations of residential-commercial buildings have been made sporadically, and there are no single methodical regulations. This article is intended to provide the definitive concept and legal characteristics of residential-commercial buildings.<BR>  There are two categories in regulating the residential-commercial buildings. The first category is for those buildings that are under the Housing Act. It is mandatory to gain an official project approval to construct the buildings under this Act. The buildings are not subject to the regulations when changing the registered usage. Still, a problem exists: it is very difficult to interpret conduct permit under the general Housing Act. Secondly, the buildings in another category are regulated under the Building Act, and it is requested to obtain permission to start a construction. In this category, the concepts of subsidiary and welfare facilities are not applied.

주상복합건물의 아파트 매매가격범위에 영향을 주는 요인에 관한 연구

우경,정승영 한몽경상학회 2012 한몽경상연구 Vol.23 No.2

본 연구는 실증적으로 서울시 주상복합건물 아파트의 매매가격범위 결정모형을 구축하는 데 그 목적이 있다. 매매가격범위는 주상복합건물 아파트의 가치를 파악 하는데 중요한 의미를 가진다. 본 연 구결과를 요약하여 다음과 같다. 첫째, 기초통계의 결과에서 주상복합건물 아파트의 대지에 대한 개별 공시지가는 일반 아파트의 대지와 비교하면, 3.3㎡당 가격수준이 매우 높고 전세가율의 경우도 일반 아파트의 평균적인 전세가율에 비해 상대적으로 낮았다. 이는 주택의 종류에 따라서도 매매가격의 수 준이 달라질 수 있다는 것을 의미한다. 둘째, 서울시 주상복합건물 아파트의 가격범위 결정요인의 주 요변수는 주택면적과 지가이다. 주택면적이 한 단위 증가 할 때, 한 단위의 가격범위가 증가한다. 또 한 지가가 증가할수록 가격범위도 증가한다. 세째, 주상복합건물 아파트의 매매가격을 선형, 로그_로 그모형으로 구분하여 분석한 결과에 의하면, 선형 모형의 경우에는 전세가율, 주택면적, 세대수, 매매 하한가격이 가격범위에 유의한 영향을 주고 있으며, 로그_로그 모형의 경우에는 주택면적, 지가만이 유의한 영향을 주고 있다. 주택의 호별면적, 방의 개수, 경과년수, 입지에 따라 주상복합건물 아파트 매매가격범위에 차이가 있는 것으로 분석되었다. 본 연구의 한계는 주상복합건물 아파트의 가격에 영향을 주는 경관, 일조, 소음 그리고 상권특징의 변수를 포함하지 못한 것이다. 따라서 향후에는 독립변수에 주상복합건물 아파트가 입지한 정보를 추 가하여 주상복합건물 아파트의 매매가격범위의 특성을 파악하고자 한다.

주상복합건축물내 상업 및 편익시설의 입지별 수용 특성

양우현,엄성욱 中央大學校 建設環境硏究所 2002 環境科學硏究 Vol.13 No.1

최근 우리나라 대도시에 건립되고 있는 주상복합건축물은 도심공동화 방지나 토지이용고도화라는 근본적인 취지와는 다르게 서비스기능이 부가된 특수한 도시주택이나 고급화된 공동주택의 성격을 가지고 있다 이러한 주상복합건축물은 건축물의 기능과 시설의 배분 및 규모에 관한 원칙이 법규에 정해져 있을 뿐 주변지역의 조건에 적응하기 위한 계획 기준이 없는 실정이다. 또 주상복합건축물의 주거기능에 관심이 집중되어 다양한 형식과 내용의 개발이 시도되고 있을 뿐 도시의 맥락에서 이해되어야 하는 저층부의 상업과 편익시설의 입지에 관한 연구는 미미한 실정이다. 이에 본 연구는 주상복합건축물내 상업 및 편익시설의 입지별 수용 특성을 분석하기 위해 도시구조상 입지조건이 다른 서울시 세 개 주상타운의 주상복합건축물 15개를 사례로 조사하였다. 조사와 분석은 배치 및 진입, 건축물 형태 및 층별 기능구성 등을 포함하는 배치 및 건축계적 특성, 시설의 구성 비율, 집적도, 입지계수 등 시설수용 특성, 시설의 종류와 규모와 주거시설과의 관계라는 세가지 측면에서 이루어졌고, 특히 업무중심의 부도심지역과 배후상권이 형성된 지역중심, 그리고 주거개발위주의 도시외곽지역에서의 입지적인 특성이 판매, 서비스, 근린생활시설로 세분한 상업 및 편익시설의 수용과 어떤 관계를 가지는지를 분석하여 건축계획적으로 가치있는 실용적인 결론을 도출하고자 하였다. 이 연구를 바탕으로 도심의 주상복합건축물의 개발시 입지별로 용도구성과 시설의 배치를 차별화할 수 있는 효율적인 전략이 가능할 것으로 기대된다. This study aims to investigate the characteristics of commercial and convenience facilities in mixed-use residential building in terms of the facility accommodation in the different urban locations. To examine the differences by urban locations arid settings, three case areas in Seoul where the mixed-use residential buildings are congregated in single site, so-called mixed-use development town, and total of 15 mixed-use residential buildings in them were selected. Site location commercial and convenience facilities, functional allocation and organization of building, and interrelations of different functions were clout surveyed and analyzed in a comparative way. Some of the findings are the facts that the characteristics of facility accommodation varies depending on urban locations due to the differences in existing urban settings and the ways of land-using, and that the types and allocation of commercial and convenience facilities differ by the size and the number of dwelling units in residential portion of the buildings.

주상복합건물의 주차장 이용에 관한 법률문제 - 대상판결 : 대법원 2012.12.13. 선고 2011다89910,89927 판결 -

김봉수 한국집합건물법학회 2020 집합건물법학 Vol.35 No.-

The number of cars suddenly increased, and this made parking lots an important factor in our lives. Parking lots are closely related to profits in commercial facilities. We consider parking a lot when buying a home. Also, when purchasing a shopping mall, the presence and area of ​​parking lots are important factors. In particular, securing an appropriate parking lot in the shopping mall is an important factor in revitalizing the shopping mall and generating revenue. Therefore, it has been a long time since the parking lot dispute has emerged as a social problem, and this problem is particularly noticeable in multi-commercial buildings. The Supreme Court ruling on the parking lot dispute in a multi-commercial building can be seen as a summary of the rulings of different lower courts. However, it cannot be said that the parking lot relationship became clear through the Supreme Court ruling. This is because the Supreme Court's ruling did not consider the interests of the interested parties of the multi-commercial building. This can be confirmed by the fact that many lawsuits have been filed against the parking lot dispute even after the Supreme Court ruling. In this paper, we examine the legal issues regarding the use of parking lots in multi-commercial buildings. Therefore, we intend to derive legislative and analytical measures to resolve the parking lot dispute in multi-commercial buildings. The Supreme Court's decision is in accordance with the provisions of the ownership on and management of condominium buildings act and the multi-family housing act, and is legally valid. However, the Supreme Court's decision did not provide a standard for the relationship between users of the complex. On the other hand, the decision of the High Court is more appropriate in that it has presented the criteria for the use of parking lots in complex buildings. However Efforts at the level of legal interpretation and legislative level of disputes regarding the use of parking lots in complex buildings are continuously needed. 급격한 차량보급 및 이용에 따라 주차장의 이용은 주거생활에서는 물론이고, 상업시설의 이용을 위해서는 필수불가결한 요소가 되었다. 주택을 구입하거나 선택할 때 주차장의 편리한 이용은 중요한 고려요소가 되고 있으며, 상가 등과 같은 상업시설의 경우는 적절한 주차공간의 확보가 해당 상가의 활성화 내지 수익창출의 필수요건이 된다. 따라서 주차장과 관련한 분쟁 등이 사회적 문제로 부각된 지 오래되었고, 특히 이러한 문제는 주상복합건물에서 두드러진다. 주상복합건물의 주차장의 이용과 관련한 분쟁에 대해 대상판결은 지금까지 상이한 하급법원의 판결을 정리한 것으로 볼 수 있다. 하지만 대상판결을 통해서 주차장 이용관계가 법률적으로 명확해졌다고도 볼 수는 없다. 왜냐하면 대상판결이 주상복합건물의 이해관계 당사자들의 이익을 교량한 종국적인 결론인지에 대해서는 의문이 있기 때문이다. 대상판결 이후에도 관련한 소송이 지속적으로 제기되고 있는 것도 이를 반증하는 것이라 하겠다. 본 논문에서는 주상복합건물의 주차장의 이용에 관한 법률문제를 관련한 법률규정과 해석론, 아파트와 상가의 분양실제, 실제 주차장의 이용실태 등을 통해서 대상판결을 검토하고 이와 관련한 해석론과 입법론을 제시하고자 한다. 대상판결은 현행 집합건물법과 공동주택법의 규정과 이론적인 관점에서만 보면 수긍할 수 있다. 하지만 대상판결은 주상복합건물의 상가건물 구분소유자가 단지 내 주차장 전체를 사용할 수 있다는 것만을 확인하였을 뿐, 원심과 같이 주상복합건물의 당사자인 아파트의 구분소유자와 상가건물의 구분소유자들 간의 주차장의 이용관계를 어떻게 조절할 수 있는지, 그것이 가능한 경우 어떤 방법과 기준에서 가능한지에 대해서는 판단하지 않았다. 이러한 점에서 주상복합건물의 상가건물 구분소유자의 대지사용권을 인정하는 전제에서 일정한 기준에 따라 상가건물 구분소유자의 주차장의 이용에 대한 권리가 제한될 수 있다고 본 원심판결이 더 타당하다고 생각한다. 주상복합건물의 주차장의 이용분쟁에 대해서는 입법적으로 주상복합건물의 이원적 관리상황을 해결하는 것이 근본적인 해결책이 되겠지만, 그 이전이라도 주상복합건물의 주차장의 둘러싼 아파트와 상가건물 구분소유자들 간 이해관계를 조정하려는 기준과 절차마련에 관한 노력이 필요하다고 생각한다.

PSM기반 중소도시 주상복합 아파트의 분양가 추정에 관한 연구

박재경,조용경,이상엽,Park, Jaekyung,Cho, Yongkyung,Lee, Sangyoub 한국건설관리학회 2014 한국건설관리학회 논문집 Vol.15 No.4

주상복합 아파트는 고급화와 다양한 장점으로 꾸준히 수요가 증가하여 수도권을 중심으로 지속적으로 공급되어 왔다. 지방중소도시의 경우에는 선례도 부족하고 성공을 담보할 수 없어 주상복합 아파트의 공급이 거의 이루어지고 있지 않았다. 현재에는 소득수준이 높아진 지방중소도시에 주상복합 수요가 있으며, 수도권 주택 공급이 포화된 현실에서 새로운 사업으로써 지방중소도시 주상복합 아파트의 공급 사업을 고려할 수 있다. 그러나 사업성의 타당성 분석을 위한 지방중소도시 주택 시장의 기본적인 자료나 관련한 연구가 거의 없는 실정이다. 이에 타당성 분석의 기초가 되는 적정 분양가격을 과거 시장가격이 없는 경우에도 적정가격을 추정할 수 있는 PSM 모델을 활용하여 추정하였다. 더불어 이러한 분양가격과, UTP를 통한 가격의 수요 탄력성, 가격결정 요인을 일반 아파트와 주상복합 아파트의 두 경우로 구분하여 각각 도출하고 시사점을 제공하고자 하였다. 분석결과 OPP 기준으로 봤을 때 주상복합 아파트의 분양가가 일반 아파트의 분양가에 비해 10.8% 높게 추정되었다. UTP도 주상복합 아파트가 높은 것으로 나타났으며 일반아파트 보다 주상복합 아파트의 가격민감도가 낮은 것으로 나타났다. 가격결정 요인 분석 결과는 일반 아파트와 주상복합 아파트 모두 응답자 연령, 교육수준이 유의한 것으로 나타났으며 주상복합 아파트의 경우 가족 수도 유의한 것으로 나타났다. 연구의 결과를 통해 실무적으로 활용이 가능한 분양가 추정 방법의 제시 뿐만 아니라, 지방중소도시에 주상복합 아파트를 공급할 경우 기존의 일반 아파트에 비해 높은 가격으로 분양가를 산정할 수 있다는 사실을 확인하였다. 더불어 수요탄력성이나 가격결정 요인 등의 결과를 주택 상품 기획을 위한 마케팅 분야에도 활용을 기대할 수 있다. Since the late 1990s, mixed-use apartment, armed with high qualities and large scales with a high ratio of TFA(Total Floor Area) have been continuously provided accommodating exclusive community facilities along with high-tech securities, not to mention excellent skyline view. However, especially in mid-small cities, there have been only a few supplies. As a result, none of the mixed-use housing provided by high-end brands has ever been built in non-metropolitan area. But constructors couldn't plan the projects which aims to build the mixed-use apartment in local city, because they couldn't get the basic data or advanced research for feasibility analysis. Therefore, to suggest the useful price for mixed-use apartment supply project of local city, the PSM(Price Sensitivity Method) widely used for determining the price preferences as a market research tools has been applied. As analysis results, the estimated price of mixed-use apartment is 10.8% higher than general apartment, and mixed-use apartment has lower price sensitivity than general apartment. As price determinants, the age, education level and family size influence on UTP in significant level. It is expected that these research findings can be applied for establishing the solid marketing strategy of mixed-use apartment development project in local city.

주상복합건물의 관리체계에 관한 고찰

임숙녀(Suk-Nye Lim) 한국토지공법학회 2023 土地公法硏究 Vol.102 No.-

집합건물인 주상복합아파트란 상업지역 또는 준주거지역 안에 건축된 건축물로써 동일한 건물 내에 주택과 상가가 복합된 건물을 의미한다. 복합적인 용도를 가진 주상복합아파트가 증가함에 따라 주택부분과 상가부분에 대하여 관리방법이 충돌되는 문제가 대두 되었다. 공동주택은 「건축법」상 용도에 따른 구분이고, 집합건물은 건축물의 구분소유 여부를 기준으로 한 개념이다. 아파트 등 공동주택은 구분소유를 전제로 하기 때문에 집합건물에 해당한다. 반면, 집합건물은 공동주택뿐만 아니라 업무시설이나 근린생활시설 등도 포함하기 때문에 공동주택보다 넓은 개념이다.*이 논문은 2022년도 남서울대학교 학술연구비 지원을 받아 연구되었음. 홍성진, “공동주택관리법과 집합건물법의 하자담보책임 정합성 확보 방안 연구”, 토지공법연구 제91집, 한국토지공법학회, 2020, 120쪽대부분 주상복합아파트의 경우 상가와 아파트가 혼합으로 조성되어 있다가 보니 관리비를 비롯하여 관리 단 등 다수인의 이해관계의 충돌을 합리적으로 조정하기 위해 건물관리의 통일성이 요구된다. 이와 같이 복합적인 용도를 가진 주상복합아파트가 이원적 관리체계에서 비롯되는 문제 해결을 위해서는 「공동주택관리법」과「집합건물법」의 이원화 되어있는 법을 단일 화 하는 방안과 더불어 통합관리가 필요하다. 공동관리가 필요한 한도 내에서 공동 관리하는 경우들에 관한 합리적 관리를 위해서 표준관리규약 등 관리 규정이 마련되어야 한다. 따라서 공동주택관리법에 따른 이원적 관리체제가 아닌 집합건물법에 따라 주거소유자와 상가소유자 및 사용자 전체로 구성된 통합 관리 단으로 하여금 주상복합건물을 관리하게 함으로써 종합적인 관리가 이루어질 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 주상복합건물의 관리 단 및 일부공용부분 관리 단 설립에 대한 행정 지원이 확대되어야 한다. 지역에 따라서는 주거와 상가 부분의 관리 단 및 자치위원회가 상호 협의하여 관리규약에 공동관리에 관한 규정을 두고 있기도 하다. 그러나 여기에는 관리비용 지출, 관리인, 관리비 부과 비율 등에 관한 세부적인 규정이 없으므로 통합관리에 대한 불신·불만으로 통합관리에 관한 적법성을 다투는 경우가 발생한다. 지방자치단체에서는 집합건물 관리에 관한 지원을 위해 업무를 담당하는 부서나 기관을 두고 있다. 하지만 서울과 경기 등 수도권을 제외한 대부분 지역에서는 주로 건물에 관한 분쟁 민원과 조정에 관한 소극적 업무를 수행하고 있다. 일부공용부분 관리 단에 관한 문제는 일부공용부분 관리 단 설립의 적법성 여부를 다투는 사례가 대부분을 차지하고 있다. 관리 단 및 일부공용부분 관리 단은 건물 사용승인 후 또는 입주초기에 설립된다. 따라서 통합관리나 공동 관리하는 경우에 대한 기준이 되는 표준관리규약 등 관리 규정 마련이 필요하다. 집합건물의 공용부분에 대한 관리는 관리 단의 업무 대부분을 차지한다고 할 만큼 매우 중요하다. 그 구분이 명확하지 않을 경우 분쟁 발생과 법적논쟁의 대상이 되기 때문에 주거부분과 상가부분의 소유자가 함께 사용하는 공용부분의 범위와 이용기준이 마련되어야 한다. 주상복합건물 관리에 있어서 주택관리사, 빌딩관리사 등 전문성을 가진 관리인을 선임·선출하도록 하는 규정을 두어 전문적이고 합리적인 건물관리가 이루어질 수 있도록 해야 한다. 또한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 분양단계에서부터 분양계약서 및 관리규약에 공용부분의 범위와 공용부분의 사용방법 등을 규정해야 할 것이다.주상복합건물의 합리적 관리를 위하여 집합건물관리에 대한 이원적 법체계를 정비하여 법 제도를 통일할 필요가 있다. 집합건물은 관리의 목적이나 방식에 있어서 의견을 달리하기 때문에 다수인의 이해관계를 합리적으로 조정하기 위해 건물관리의 통일성이 요구되고, 기술적·법률적·경제적 관리 측면에서 전문적인 관리가 필요하다. A residential and commercial complex, which is a collective building, is a building built in a commercial or semi-residential area, and means a building in which houses and shopping malls are combined in the same building. As the number of residential and commercial complex apartments with complex uses increased, there was a problem of conflicting management methods for the housing and commercial areas. Apartment houses are classified according to the purpose of the 「Building Act」, and collective buildings are concepts based on whether buildings are classified or owned. Apartment houses such as apartments are subject to classified ownership, so they are collective buildings. On the other hand, collective buildings are a wider concept than apartment houses because they include not only apartment houses but also business facilities and neighborhood living facilities. In most residential and commercial apartments, shopping malls and apartments are created in a mixture, so uniform building management is required to reasonably adjust conflicts of interests of many people, including management costs. In order to solve the problem of multi-purpose residential and commercial apartments due to the dual management system, integrated management is needed along with a plan to unify the dual laws of the Apartment Housing Management Act and the Collective Building Act. Management regulations, such as standard management rules, should be prepared for rational management of cases where joint management is required. Therefore, it is necessary to allow an integrated management team consisting of housing owners, shopping mall owners, and users to manage residential and commercial buildings in accordance with the Collective Building Act, rather than a Therefore, it is necessary to allow an integrated management team consisting of housing owners, shopping mall owners, and users to manage residential and commercial buildings in accordance with the Collective Building Act, rather than a dual management system under the Apartment Management Act. In addition, administrative support for the establishment of the management group of residential and commercial buildings and some public part management groups should be expanded. Depending on the region, the management groups and autonomous committees of the residential and commercial areas consult with each other to provide regulations on joint management in the management rules. dual management system under the Apartment Management Act. However, there are no specific regulations on administrative expenditure, administrative expenditure, and administrative imposition rate, so the legality of integrated management may be controversial due to distrust or dissatisfaction with integrated management. Local governments have departments or agencies responsible for supporting collective building management. However, most areas except for the Seoul metropolitan area, such as Seoul and Gyeonggi-do, are mainly passive in complaints and mediation of disputes related to buildings. Most of the problems with some public parts management organizations are cases of arguing over the legality of the establishment of some public parts management organizations. The management team and some common part management teams are organized after approval for use of the building or at the beginning of occupancy. Therefore, it is necessary to prepare management regulations such as standard management rules that are the basis of integrated management or joint management. The management of the common part of the collective building is so important that it takes up most of the management team's work. If the distinction is not clear, it is subject to disputes and legal disputes, so the scope and standards of the common parts used by owners of residential and commercial areas must be established. Regulations shall be established to appoint and appoint managers with expertise, such as housing managers and building managers,

복합용도개발의 문제점 및 개선방향에 관한 연구

김태경,강식,권대한 경기연구원 2009 정책연구 Vol.2009 No.8

최근 혼합용도개발(Mixed-Use Development: MXD 또는 MUD) 개발이 하나의 트렌드로 자리 잡기 시작하고, 정부차원에서도 이에 대한 제도마련을 위한 시도를 하고 있으나, 각 개발주체들의 지나친 과당경쟁이 일어나고, 기업의 이윤추구가 우선시 되다보니 주민들의 쾌적성, 공공성, 안전성 등이 확보되지 못하고 있는 문제가 발생하고 있다. 이러한 배경에 따라 본 연구에서는 법ㆍ제도 부분과 단지의 계획지침에 있어 미비한 부분에 대한 분석과 복합용도개발단지의 특성분석 및 주민들의 만족도를 결정하는 요인에 대한 분석을 통해 복합용도개발의 물리적 설계부분에 있어 시사점을 도출하였다. 본 연구에서는 국내에서 3가지 이상의 용도가 일체화된 계획에 의해 개발되고 각 용도들이 물리적, 기능적으로 통합된 사례로서 창원의 더씨티세븐(The City 7)을 선정하였으며, 비교집단으로 비교적 최근에 건설된 서울 용산과 경기도 분당의 주상복합빌딩들을 선정하여 비교분석하였다. 기초통계분석결과, 복합용도단지와 주상복합빌딩 모두 경제적 투자가치를 현 주거지 선정의 가장 중요한 이유로 선정하였으며, 복합용도단지 주민들의 경우, 건물 내외의 시설적인 측면을, 주상복합빌딩 주민들은 실내 주거환경과 교통비용측면을 주요 요인들로 선정하여 차이를 보이는 것으로 나타났다. 복합용도개발에 있어 필요한 시설들에 대한 질문에 대해 복합용도단지와 주상복합빌딩 주민들 모두 외부의 이질적인 시설보다는 일상적인 활동에 필요한 시설들에 대한 수요가 많음을 보여주고 있다. 주상복합 건물내 필요한 시설로는 녹지공간이 최우선순위로 선정되었으며, 주거와 상업의 출입구 및 주차시설의 분리에 대한 선호도가 높아 용도간, 기능간의 상충을 방지할 수 있는 방안의 모색이 필요한 것으로 조사되었다. 추가적으로, 복합용도단지와 주상복합빌딩 모두 교육시설과 소음/악취 등에 대한 불만이 큰 것으로 드러나 이에 대한 확충이 요구된다고 할 수 있다. 설문조사를 통해 수집된 만족도 항목들을 대상으로 한 요인분석을 통해 안전성/상징성 만족도, 커뮤니티 만족도, 주거환경 만족도, 주변환경 만족도, 심리적 만족도, 경제적 만족도 등 6개 항목의 변수들을 추출하였으며, 이항로지스틱모형(Binomial logistic model)을 통해 각 항목별 만족도가 전체 종합주거만족도에 미치는 영향력의 크기를 비교하였다. 분석결과, 복합용도단지와 주상복합단지 모두 심리적만족도 부분이 종합주거 만족도에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 다음으로는 주변환경/시설에 대한 만족도와 커뮤니티적 요소들에 대한 만족도의 영향력이 큰 것으로 나타났다. 주상복합단지의 경우, 복합용도단지와는 달리 교통접근성 및 주택투자가치가 종합 주거만족도를 결정하는데 영향력이 있는 것으로 나타났다. 복합용도단지 주민들의 연령, 소득, 성별, 자녀유무 등 매개변수에 따른 종합주거만족도에 대한 영향력이 변화되는 것을 알 수 있으며, 비교집단으로서 선정된 분당과 용산을 비교했을 때, 비교적 도시가 정착된 분당의 경우, 외부경관, 향, 재해안전성 등 심리적인 요인들만이 유의성 있게 나타난 반면, 최근 급격하고 변화되고 있는 용산지역의 경우, 심리적만족도를 포함하여 경제적만족도, 커뮤니티만족도, 주변환경만족도 등 다양한 부분의 만족도에 따라 주민들의 주거만족도가 변화되는 것으로 분석되었다. 연구의 한계로서는 대상사례의 부족으로 인한 실험집단 구성의 한계와 접근성 등 물리적변수들을 사용하지 못했다 점을 들 수 있으나 실제 복합용도개발단지를 대상으로 하는 국내 최초의 실험적 연구라는 점과 주민들이 느끼는 만족도에 대한 세부적인 분석이 이루어졌다는데서 연구의 가치를 찾을 수 있다. 정책적 시사점을 살펴보면, 첫째, 복합용도단지 개발에 있어 기능간 상충이 발생할 수 있는 주거기능과 상업기능간의 다양한 처리방식을 개발하는 것이 필요하며, 공공공간의 확보에 대한 보다 강화된 기준의 확보가 요구된다. 둘째, 복합용도개발단지를 구성하는데 있어 근린생활시설, 학교 등 주민들의 일상생활을 위한 시설에 주민들의 수요가 크다는 것을 인지하고 이러한 요구를 충족시켜주는 용도의 복합이 이루어져야한다. 셋째, 복합용도개발 시 교육시설에 대한 양적·질적 확충이 이루어져야한다. 넷째, 용도간의 복합으로 발생할 수 있는 소음 및 악취 등에 대한 관리개선방안이 도출되어야 한다. 다섯째, 복합용도개발에 있어 주민들의 주거만족도를 결정하는 가장 중요한 요인인 심리적인 요소들에 대한 세심한 배려가 필요하며, 다양한 주변환경 및 시설에 대한 확충이 전제되어야 한다. 여섯째, 복합용도 개발시 이러한 사회ㆍ경제학적 요인들에 대한 고려를 바탕으로 개발에 대한 수요층을 선정하고 적합한 시설 및 환경을 구축하는 것이 주민들의 만족도를 높이고 개발주체의 측면에서도 분양성 및 수익성을 높이는 방안이다. 마지막으로, 성숙이 진행된 도시의 경우, 주민들의 심리적인 선호요소들에 대한 배려가 필요한 반면, 급격한 변화가 일어나고 있는 도시의 경우, 교통, 투자가치, 커뮤니티 구성, 주변시설 등 다양한 요인에 대한 고려가 있어야만 실제 수요에 맞는 공급이 이루어질수 있다고 판단된다.

도시성장관리 측면의 주상복합건물의 공간적 효과 - 공동화 방지수단인가? 과밀화 유발요인인가?

김재익(Jae-Ik Kim),권진휘(Jin-Hwi Kwon) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.3

  In the urban area where rapid suburbanization trend continues, the role of mixed use building is controversial. It is argued that the mixed use building is an effective tool to recover residential function of urban core. It is also argued that the building is a cause of serious urban problems, such as congestion, public service shortages.<BR>  The fundamental purpose of this study is to examine the role of mixed use buildings in terms of urban growth management in Daegu metropolitan city. For this purpose, data of super-high rise mixed use building(21 story or higher with more than 300 units) from 2002 to 2006 are collected and analysed. The results show that most of mixed use buildings are located in either sub-centers or population losing areas, rather than traditional urban core. Therefore, it is hard to accept that the two controversial arguments. The mixed use building is not an effective tool to recover residential function of urban core, because it is built in non-core areas in most cases. However, it does help to increase population inflow in non-core areas. It is difficult to accept the public service assertion which states that super-high rise mixed use building causes public service congestion, because the building is built in population losing or demand decreasing areas.<BR>  Based on these findings this study suggests some policy alternatives such as urban service boundary or concurrency program to manage urban growth.   본 연구는 주상복합건물이 도심공동화를 방지하는 유용한 기능을 갖고 있다는 주장과 공공서비스의 과밀화를 유발하는 문제거리라는 주장 등 도시성장관리의 방향을 결정하는 상반된 주장들을 검정하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 대구광역시의 경우 최초로 주상복합건물이 건설된 2002년이후 2006년말까지의 주상복합건물중 21층이상, 300세대 이상의 초고층 주상복합건물에 관한 자료를 수집하였다.<BR>  주상복합건물의 입지패턴을 분석한 결과 도심입지는 소수에 불과하고 주로 비도심지역, 인구감소지역에서 건설되어왔음을 알수 있었다. 따라서 고밀도 대규모 주상복합건물을 건설함으로써 어느 정도의 인구유입효과는 있지만 입지의 특성상 도심공동화를 방지하는 효과적인 수단이라고 하기에는 무리가 있다. 또한 고밀도 대규모 주상복합건물이 공공서비스의 과밀화를 초래한다는 주장도 인구감소지역 즉 수요감소지역에 입지한다는 특성을 감안하면 이 주장도 받아들이기 어렵다고 할 수 없다. 비록 주상복합건물이 합법적 과정을 거쳐 건설되었더라도 도시성장관리의 차원에서 문제가 된다면 그 문제를 근원적으로 해결할 수 있는 정책방안이 검토ㆍ도입되어야 할 것이다.

분당신도시 초고층 주상복합아파트지구의 형성과 주거지 선택 요인에 관한 연구

이성호 서울大學校 社會科學大學 地理學科 2006 地理學論叢 Vol.48 No.-

지구단위계획지침에 따른 주상복합의 기능분석

이유경(Lee, Yu-Kyung),김기호(Kim, Ki-Ho) 한국도시설계학회 2016 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.17 No.6

본 연구는 1기신도시 분당 주상복합과 10여년뒤 건설된 2기신도시 판교와 광교 주상복합을 통해 주상복합의 도심 공동화현상 방지, 직주근접, 도시안전과 가로기능회복, 주변 아파트와의 조화의 네 가지 기능이 도시에서 실현되고 있는지 살펴보는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 주상복합의 기능에 부합하는 주거와 상업 비율, 건축물의 용도, 건축물의 형태 및 외관과 대지안의 공지, 건축물의 높이 및 용적률의 네 가지 지구단위계획지침요소를 통해 실제 준공건축물을 비교분석하였다. 10%내외의 주거와 상업비율은 2기신도시에서 30%이상으로 증가하였으며 건축물의 용도는 단순한 근린생활시설에서 스트리트몰 형태의 테마형 상가로 발전하였다. 또한 1기신도시의 필로티형 공공보행통로가 아케이드형태 몰이 되어 횡단보도, 공개공지와 연결되면서 보행자 동선이 활성화되었으며 초고층 고밀도 주거단지는 인근 주거지역과 비슷한 도시 컨텍스트를 유지하였다. 2기신도시에서는 주상복합이 본연의 목적에 맞게 그 기능을 잘 수행하고 있는 점은 긍정적으로 생각되나 아직도 국민주택규모의 비율이 잘 지켜지지 않고 대형평형 위주로 구성되어 있는 점은 개선되어야 할 점이다. The purpose of this study is to verify that the four functions of mixed use residential buildings, that is, the prevention of unban emptiness, job-housing proximity, urban safety and recovery of street function, and harmony with nearby buildings, are accomplished in “Bundang,” one of the first phase new towns, and “Pangyo and Ganggyo,” ones of the second phase new towns. For this purpose, the authors examined constructed buildings according to the four elements of PUD (Planned Unit District), 1) commercial to residential ratio, 2) building use, 3) building forms, exterior appearance and open space in site, and 4) building height and FAR (floor area ratio). The commercial to residential ratio in Bundang increased from around 10% to more than 30% in Pangyo and Ganggyo, the commercial parts of the buildings evolved from simple neighborhood facilities into street mall types of retails. In addition, piloti-type public walkways of Bungdang evolved as arcade malls connected with the crosswalk and public open space in Pangyo and Ganggyo. The latter vitalized pedestrian circulations. Super high-rise and high-density residential district maintain similar urban context to neighbor residential area. I think that mixed use residential buildings positively carry out its own purpose at the second phase new towns. However, it needs to improve that it still does not comply the ratio of the National Housing Size well and it is mainly composed of large units typed.