부동산경매에 있어서 특수부동산에 대한 권리분석의 소고

구본형(Gu, Bon- Hyoung) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.1

부동산의 취득에는 매매, 교환, 증여와 경매, 공매가 있다. 법원부동산경매는 채권자가 집행권원을 가지고 채권자가 담보로 잡은 채무자의 재산에 대하여 법원경매절차에 따라 매각한 후 배당절차를 통하여 채권을 충족시키는 강제집행이다. 민사집행법 제 1조(목적) 이 법은 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법, 상법, 그 밖의 법률의 규정에 의한 경매 및 보전처분의 절차를 규정함을 목적으로 한다. 민사집행법은 민사재판진행의 불편사항을 해소하고 2001년부터 도입된 새 민사 재판방식의 원활한 시행을 법률적으로 뒷받침하기 위해 민사소송법 중 강제집행 부분을 분리, 별도 제한한 것으로 대법원이 민사소송법을 전면 개정하면서 새로 제정한 법으로 2002년 7월 1일부터 시행되었다. 일반적으로 법원부동산경매를 통하여 부동산을 구입하면 저렴하게 살 수 있다는 목적이 있으나, 어려운 점은 담보부동산의 명도책임이 매수자에게 있으며 입찰시 권리관계를 정확히 파악해야하는 권리분석이 필수핵심사항이다. 이에 복잡한 권리관계가 얽힌 특수물건의 특수권리분석은 법적성질에 따라 전문성과 실무적으로 많은 경험을 요한다. 다양한 특수물건의 특수권리분석은 어려운 점도 있으나 누구나 응찰하지 않은 물건이기에 유찰회수가 증가하여 저가 낙찰되는 사례가 많다. 이의 권리분석에 확신이 있다면 특수물건에 입찰하여 저가의 자부담으로 고수익을 창출하는 특수한 방식이다. 다양한 특수물건의 특수권리분석을 위하여 풍부한 실무처리경험과 다양한 판례들을 검토하고 기판력을 인지하여야 한다. 이런 특수물건에 특수권리를 신청하여 유찰시켜 저가로 입찰하려거나 경락을 지연시키고자 남발하는 경우와 허위나 과장으로 신청하는 경우에 대비하여 이의 악용을 방지하는 입법을 개선하여야 하며 경매절차나 경매시장의 경제질서를 위한 입법적 개선은 시사하는 바가 크다 할 것이다. 현행경매제도하에서의 문제점을 해소하는 방안으로 특수물건의 특수권리신청의 제한방법과 전자입찰 제도가 시행되어야 한다. The acquisition of real estate includes sale, exchange, gift, auction, and short sale. Court real estate auction is a compulsory execution in which the creditor has executive power and sells the debtor s property held as collateral by the creditor according to the court auction process and meets the bond through the dividend process. Article 1 of the Civil Enforcement Act (Purpose) The purpose of this Act is to prescribe procedures for auctions and preservation disposition under the provisions of the Civil Act, the Civil Act, the Commercial Act, and other Acts for compulsory execution. Article 1 of the Civil Enforcement Act (Purpose) The Civil Enforcement Act was enacted on July 1, 2002 after the Supreme Court revised the Civil Procedure Act, separating and separately limiting the enforcement of the new civil trial method introduced in 2001 to ease the inconvenience of civil trial. In general, the purpose is to buy real estate cheaply through a court real estate auction, but the difficulty is that the buyer is responsible for the reputation of the collateral property, and the analysis of the rights is essential when bidding. As a result, the analysis of special rights for special objects with complex rights relationships requires expertise and a lot of practical experience depending on their legal nature. Although it is difficult to analyze the special rights of various special items, there are many cases where low-priced bids are won due to an increase in the number of bids. If you are confident in analyzing its rights, it is a special way to bid on special items and generate high profits with low-cost self-esteem. For the analysis of special rights of various special objects, abundant practical processing experience and various precedents shall be reviewed and the board power shall be recognized. Legislation to prevent abuse should be improved in preparation for applying for special rights to bid for these special items at low prices or delaying the auction, and legislative improvement for the auction process or the economic order of the auction market will be significant. As a way to solve the problems under the current auction system, restrictions on special rights applications for special items and electronic bidding systems should be implemented.

프라이빗 뱅킹 고객의 부동산자산관리 서비스 인식과 체계의 영향관계 연구

박세용,권대중 한국부동산법학회 2020 不動産法學 Vol.24 No.3

The demands for real estate asset management services for private banking customers of domestic financial institutions are diversifying due to continued interest rate cuts and limited asset growth following the global economic downturn caused by Corona 19. Therefore, the purpose of this study is to analyze the factors of real estate asset management service that affects the improvement of positive perception of private banking customers about financial institutions, and to propose a reasonable real estate asset management service according to the research results. To this end, frequency analysis, reliability analysis, technical statistics analysis, and multiple linear regression analysis were performed as analysis methods for “real estate investment characteristics”, “real estate asset management service”, and “relational awareness” of private banking customers. Through multiple linear regression analysis, factors influencing private banking customers' real estate asset management service were derived. In summarizing the results of this study, the real estate asset management services that have a significant effect on the ‘relationship awareness’ of private banking customers with financial institutions were surveyed in the order of “real estate purchase and sale service” and “detailed real estate legal service”. Therefore, we would like to propose “real estate purchase and sale service” and “detailed real estate legal service” as a “real estate asset management service” that affects the “real estate asset management service system” for financial institutions of private banking customers. 코로나19로 인한 세계경제 침체에 따른 계속적인 금리 인하와 자산증식의 한계로 국내 금융기관 프라이빗 뱅킹 고객의 부동산자산관리 서비스에 대한 요구 사항이 다양해지고 있다. 이에 본 연구의 목적은 프라이빗 뱅킹 고객의 금융기관에 대한 긍정적인 인식 향상에 영향을 미치는 부동산자산관리 서비스 요인을 분석하고 연구결과에 따른 합리적인 부동산자산관리 서비스를 제안하고자 한다. 이를 위해 프라이빗 뱅킹 고객의 ‘부동산 투자 특성’, ‘부동산자산관리 서비스’, ‘관계인식’에 관한 분석방법으로 빈도분석, 신뢰도 분석, 기술통계 분석, 다중선형회귀분석을 실시하였다. 다중선형회귀분석을 통하여 프라이빗 뱅킹 고객의 부동산자산관리서 서비스에 대한 영향 요인을 도출하였다. 본 연구의 결과를 종합하면 프라이빗 뱅킹 고객이 금융기관과의 ‘관계인식’에 전반적으로 중요한 영향을 미치는 부동산자산관리 서비스는 ‘부동산 매입 매도 서비스’ ‘부동산 세부 법률 서비스’ 순으로 조사 되었다. 따라서 ‘부동산 매입 매도 서비스’ ‘부동산 세부 법률 서비스’가 프라이빗 뱅킹 고객의 금융기관에 대한 ‘부동산자산관리 서비스 체계’에 영향을 미치는 ‘부동산자산관리 서비스’ 방안으로 제안 하고자 한다.

부동산 거래에 부동산 블록체인의 활용에 관한 연구 - 국제 부동산 거래의 Propy 사례를 중심으로 -

박인 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.21 No.-

블록체인 기반의 부동산 거래시스템은 향후 부동산 시장과 부동산산업에 커다란 변화를 가져올 것이다. 국제간의 부동산중개를 성공한 미국 Propy의 사례에서 블록체인 기술 채택의 운영상 장 벽으로는 블록체인 부동산거래시스템으로 전환비용, 데이터 보안, 책임의 문제를 정의할 필요가 있다. 규제적 장벽으로는 법적 프레임워크 및 기술 투명성, 스마트계약의 집행 가 능성, 기록제거의 권리 등의 규정이 필요하다. 사회적 장벽으로는 블록체인 부동산 거래시 스템의 혁신기술 수용과 부동산 거래조직의 변화, 대중의 거부, PropTech와 Blockchain 데 이터 윤리의 문제 등을 극복하여야 한다. 이러한 문제점을 개선하여 블록체인 기반의 부동산 거래가 정착하기 위해서는 법률의 제정, 제도의 변화, 국민의식의 변화, 소유권법과 조세법의 규정, 운영관할권의 정립 등 많 은 준비가 이루어져야 안정적으로 정착할 수 있다. 국가와 기업, 국민 모두 4차 산업의 변화에 따른 가치사슬의 영향을 극대화하기 위해서 는 변화에 대한 전략을 수립하여 수용하여야 한다. 현재 정부가 추진하고 있는 블록체인 부동산 거래 시범사업을 성공적으로 정착하기 위해서는 Propy의 시사점을 반영하여야 할 것이다. The blockchain-based real estate transaction system will bring a great change to the real estate market and real estate industry in the future. In the case of Propy in the United States, which succeeded in international real estate brokerage, it is necessary to define the issues of conversion cost, data security and responsibility as a blockchain real estate transaction system as an operational barrier to the adoption of blockchain technology. Regulatory barriers include legal framework and technology transparency, the possibility of smart contract enforcement, and the right to remove records. As a social barrier, it is necessary to overcome the problems of adopting innovative technologies in the blockchain real estate transaction system, changing the real estate transaction organization, public rejection, and problems with PropTech and Blockchain data ethics. In order to improve these problems and settle blockchain-based real estate transactions, a lot of preparations must be made, such as enactment of laws, changes in institutions, changes in national consciousness, provisions of ownership and tax laws, and establishment of operational jurisdiction. In order to maximize the impact of the value chain due to changes in the 4th industry, both countries, businesses, and citizens must establish and accept strategies for change. Propy's implications should be reflected in order to successfully settle a blockchain real estate transaction pilot project currently being promoted by the government.

웹 사이트 사용자의 선호도 분석

김대길(Dae-kil Kim),김병수(Byoung-soo Kim) 한국산업정보학회 2016 한국산업정보학회논문지 Vol.21 No.6

본 연구는 탐색적 연구로써 부동산 사이트의 차별화에 대한 전략적인 대안을 제시하기 위하여 부동산 정보포털사이트의 대표적인 두 유형인 포털사이트 내의 부동산 정보 사이트와 독립적 부동산 전문사이트에 대한 선호도의 차이를 비교 · 분석하고자 하였다. 2개의 포털사이트의 부동산 사이트 (네이버부동산, 다음부동산)와 3개의 부동산 전문사이트 (부동산 114, 서울부동산광장, 매경부동산센터), 총 5개의 부동산 사이트를 총 60명의 참가실험자들을 대상으로 시행하였다. 본 연구의 결과는 아직도 대다수의 부동산 사이트 연구가 신뢰도에 관한 상황에서 본 연구는 부동산정보 사이트 사업자에게 유용한 참고자료가 될 수 있는 부동산 정보 사이트 이용자의 선호도 조사에 초점을 맞추었다. 또한 독립적인 부동산 전문 사이트와 포털사이트 내의 부동산 정보 사이트와 비교 분석해 좀더 유용하면서 현실적인 연구라고 사료된다. For the competitive advantages of an real estate web-site, the study investigated the comparison between the real estate portal sites and the independent real estate web-site based on the users’ preference. The experiment was conducted with 52 participants for the total 5 sites including two real estate portal sites (Naver real estate, Daum real estate), and independent real estate web-site (the real estate 114, the seoul real estate square, the MK estate). As a result, this study becomes very practical to web-site companies in terms of users’ preferences, even though most of real estate web-site studies have focused on credibility. Therefore, it is considered to contribute largely for the advancement of real estate sites developing differentiation strategy through comparative analysis between real estate portal sites and independent real estate web-site.

블록체인에 의한 부동산등기 변화에 관한 연구

박광동 ( Park Kwang-dong ) 건국대학교 법학연구소 2020 일감부동산법학 Vol.- No.20

제4차 산업혁명 시대에 중요한 기술적 혁신 중의 하나가 블록체인이다. 이러한 블록체인시스템 구축에 있어서 현재 부동산거래에 블록체인시스템의 구축이 논의되고 있다. 현재 블록체인시스템이 부동산거래에 논의되면서, 부동산등기에 대해서도 기술적으로 논의가 진행되고 있다. 이러한 기술적 논의와 함께 법제도적인 논의도 필요하다. 그리고 블록체인시스템이 부동산등기에 연계되는 경우에 우선, 「민법」과 「부동산등기법」의 개정논의가 필요하다. 「민법」의 경우에는 부동산 매매계약에 대한 요식계약으로의 전환이 필요하고, 「부동산등기법」의 경우에는 부동산등기소를 전제로 한 부동산등기 사항들에 대한 개정논의가 필요하게 될 것이다. 그리고, 세부적으로는 첫째, 부동산등기소의 존폐 문제, 둘째, 블록체인이 기반을 구축하는 경우에 단순 등기 관련 문서의 자동 작성화, 셋째, 블록체인 부동산등기와 관련하여 모바일기기 활용에 대한 법제적인 검토가 필요하다. 다만, 블록체인시스템이 부동산등기에 연계되는 단계에 따라 법제적인 개선 논의가 단계적으로 이루어져야 하며, 이러한 단계적 논의에 있어서 가장 실효성 있는 법제적 개선이 되도록 많은 논의가 필요할 것이다. One of the important technological innovations in the 4th Industrial Revolution is the block chain. Currently, the construction of block chain system for real estate transactions is being discussed in the construction of block chain system. It is a technical discussion to introduce a block chain system to apply real estate transactions and register real estate. It is necessary to discuss the amendment of the Civil Law and the Real Estate Registration Act when the block chain system is linked to the real estate registration. In the case of civil law, it is necessary to convert to a catering contract for real estate sales contracts. In the case of real estate registration technique, it is necessary to discuss the factors of real estate registration based on the real estate registration office. In case of real estate registration Act, it is necessary to discuss the revision of the elements based on the real estate registration office. In detail, first, the problem of existence of real estate registration office, second, when block chain is built up, it is necessary to automatically write documents related to simple registration, and third, legal review on the use of mobile devices in connection with block chain real estate registration. However, legal improvement discussions should be phased in accordance with the stage where the block chain system is linked to real estate registration. And according to these stages, it should be the most effective legal improvement.

부동산간접투자상품이 결합된 포트폴리오의 수익률과 위험에 관한 연구

최숙현,김종진 한국국토정보공사 2019 지적과 국토정보 Vol.49 No.1

Until recently, most people have invested in a traditional portfolio consisting of stocks, bonds and real estates based on the three-division method of properties in Korea. However, this study analyzed the impact of the composition of a portfolio combining representative real estate indirect investment products such as Reits and real estate funds on the investment performance. For this purpose, the empirical analysis using the mean variance model, which is the most appropriate method for the portfolio composition, was used. For variables used in this study, mixed asset portfolios were classified into Portfolio A through Portfolio G depending on the composition of assets, and the price indices selected as Kospi, Krx bond, Reits Trus Y7, HanwhaLasal fund, and Office (Seoul). The results are as follows; first Portfolio D, which combined bonds, stocks, Reits and Real Estate funds, and Portfolio G, which added the office, the actual real estate, were shown to have the lowest risk. second, Portfolio B composed of bonds, stocks and Reits and Portfolio D with added real estate funds had the lowest risk while Portfolio F composed of bonds, stocks, offices and real estate funds, and Portfolio G with added Reits were the most profitable. As a result, it has been analyzed that it was more effective to compose a portfolio including Reits and real estate funds, which were real estate indirect investment products that eliminated the illiquidity limitation of real estates than real estates, the traditional three-division method of properties. Therefore, it is possible to minimize the risk of investors and reduce the cost of ownership of the real estate by solving the illiquidity problem that is the biggest disadvantage of the direct investment, In addition, it is considered that it is more necessary to reinvigorate the real estate indirect investment market where small amounts can be invested. 본 연구는 최근까지 우리나라는 재산 3분법을 바탕으로 주식, 채권, 실물부동산으로 구성된 전통적인 포트폴리오에 투자하는 것이 대부분이었으나, 포트폴리오 구성시 대표적인 부동산 간접투자상품인 리츠, 부동산펀드 등을 복합적으로 구성한 결과가 투자성과에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위하여 포트폴리오 구성의 가장 적합한 방법인 평균분산모형을 이용한 실증분석을 하였다. 사용변수는 복합자산 포트폴리오를 보유 자산의 구성에 따라 Portfolio A∼Portfolio G까지 분류하였으며, 가격지수는 KOSPI, KRX BOND, REITs(TRUS Y7), FUND(HanwhaLasal), OFFICE(Seoul)로 선정하였다. 연구결과는 다음과 같다. 첫 번째의 경우 채권, 주식, 리츠와 부동산펀드가 결합된 Portfolio D와 실물부동산인 오피스가 추가된 Portfolio G의 위험이 가장 낮은 것으로 나타났다. 둘째, 채권, 주식, 리츠로 구성된 Portfolio B와 부동산펀드가 추가된 Portfolio D가 위험이 가장 낮은 것으로 나타났고, 수익률의 경우 채권, 주식, 오피스와 부동산펀드로 구성된 Portfolio F와 리츠까지 편입된 Portfolio G가 가장 높은 것으로 나타났다. 결과적으로 전통적인 재산 3분법으로 구성된 실물부동산 보다 부동산의 비유동성 한계를 제거한 부동산간접투자상품인 리츠와 부동산펀드를 포트폴리오에 구성시 더 효과적인 것으로 분석되었다. 따라서 직접투자의 가장 큰 단점인 비유동성 문제를 해결하여 투자자의 위험을 최소화할 수 있고, 부동산의 소유에 따른 비용을 절감할 수 있으며, 소액으로도 투자가 가능한 부동산 간접투자시장의 활성화가 더욱 필요할 것으로 보인다.

부동산투자회사(REITs)의 수익률에 관한 요인 분석

조성홍,김영곤 한국기업경영학회 2012 기업경영연구 Vol.19 No.3

In Korea, Real Estate Trust Business has been introduced for the first time by Trust Business Act in February 1991, so that an era of indirect investment in real estate was opened. But it was mostly done in field of the trust works of land development, and the REITs itself had not been activated. But since the IMF financial crisis of 1997, the construction business faced the recession, and it was liquidity crisis thought corporations possessed real estate assets. Meanwhile the government had to activate the construction business, and had to let the corporations sell their own real estate for restructuring. But the restructuring was so difficult because there were no demanders with purchasing power except the foreign capital. Under such situation, the Indirect Investment Asset Management Business Act was established in October 2003, which was originated from real estate investment company regulation made in 2001, and then the fund for the real estate investment was started in Korea. Now real estate and capital market are integrating fast in Korea, but the open offering typed goods, which general investors can participate freely, are almost disappeared since the 2008 global financial crisis, although real estate securitization goods was activated by real estate investment companies and real estate funds system. This study intends to examine the characteristics of Real Estate Investment Company system through analyzing the operational status of a Real Estate Investment Company which is the Real Estate Securities goods: public and be listed typed aimed at the general and institutional investors. Generally real estate investment companies are operating in the name company state. But recently the real estate investment corporation with the form of self-administered are being introduced. Previous studies on the relations and effect factors between profit ratio and macroeconomic variables are limited to only profit ratio including the stock returns or assets operation dividend incomes. So this study analyze and research the correlations and dynamic relationships among the asset management profit (dividend income) of Real Estate Investment Company and stock return including dividend income by disposition, and stock price and bond products which are the macroeconomic variables. The VAR (Vector Auto Regression) model was used for the analysis. For the confirming the stock price index of Real Estate Investment Corporation and the effect factors influenced on profit ratio, the time series data for 8 and half years (from the January 2002 to June 2010) related with real estate investment corporation items was established. And for the empirical study was executed through Granger Causality Test and VAR (Vector Auto Regression) model and Forecast Error Variance Decomposition analysis for analyzing Impact Response. As the result of causality analysis of investment profit ratio of REITs: Korea real estate stock goods, liquidation dividends and the exchange rate were appeared to the causal variable of the stock profit ratio. And it showed the dissimilar with the previous study, which explained over 98% continuously that the stock profit ratio came out REITs itself: The study was done by the Forecast error Variance Decomposition analysis which was analyzed the variable consisted with composite stock Index, won dollar exchange rate, construction industry index, and government Bond index. 우리나라에서는 1991년 2월 신탁업법에 의해 부동산신탁이 처음으로 도입되어 부동산간접투자 시대가 열리게 되었으나, 토지 개발에 대한 신탁 업무를 중심으로 이루어졌으며 활성화 되지는 못하였다. 그러나 1997년 IMF 외환위기 이후 건설경기는 침체에 빠지고, 기업들을 부동산 자산을 보유하고 있으나 유동성 위기 상황 이었다. 정부는 건설경기를 활성화시키는 한편 기업들의 구조조정을 위해 부동산을 매각하여야 했으나, 부동산을 구매할 수 있는 구매력을 지닌 수요자는 외국계 자본을 제외하면 전무한 상황으로 구조조정이 어려운 상황이었다. 일반 투자자들의 시장 참여를 가능케 한 제도로서는 2001년에 입법된 부동산투자회사 제도가 시초라 할 수 있으며, 2003년 10월 간접투자자산운용업법의 제정으로 부동산 간접투자기구인 부동산 펀드가 도입 되었다. 우리나라의 부동산시장과 자본시장은 빠르게 통합되고 있는 상황이며, 부동산투자회사와 부동산펀드 제도에 의한 부동산증권상품의 투자가 활성화 되고 있었으나, 일반 투자가들의 참여가 자유로운 공모형 상품은 2008년 미국발 금융위기 이후 거의 자취를 감추고 있는 상황이다. 본 연구에서는 일반 및 기관투자가들을 대상으로 한 공모 및 상장형 부동산증권 상품인 부동산투자회사에 대한 제도 특성 및 운영현황 등을 분석하여 부동산 투자회사 제도의 특성을살펴보고자 한다. 부동산투자회사는 명목회사 형태로 운용되고 있으나 최근 자기관리 부동산투자회사가 도입되고 있다. 부동산투자회사의 수익률과 거시경제 변수와의 관계 및 영향 요인에 대한 선행연구는 주가지수 수익률 또는 자산 운용 배당수익을 포함한 수익률에 대한 연구로 제한되었다. 이에 본 연구에서는 부동산투자회사의 자산 운용수익인 배당수익과 처분에 따른 배당수익을 포함한 주가지수 수익과 거시경제 변수인 주식, 채권 상품과의 상관관계와 더불어 경제변수 간의 동태적인 관계를 근거로 분석하는 VAR(Vector Auto Regression) 모형을 통해 연구하고자 한다. 부동산투자회사 주가지수 수익률에 미치는 영향요인을 확인하기 위하여 2002년 1월부터 2010년 6월까지 102개월의 부동산투자회사 종목의 시계열자료를 구축하여 그랜저 인과관계를 통한 인과관계 규명과 시계열모형인 VAR 모형 추정을 통한 충격반응 분석과 분산분해 분석을 통해 실증분석을 실시하였다. 우리나라 부동산증권 상품인 리츠의 투자 수익률의 인과관계를 분석한 결과 주가지수 수익률은 청산배당, 환율이 원인변수로 나타났으며, 선행연구에서 리츠주가지수의 영향요인에 대하여 종합주가지수, 원달러환율, 건설업종지수, 국고채지수를 변수로 분석한 분산분해 결과에서 리츠자체의 요인이 리츠 수익률을 지속적으로 98% 이상 설명한다는 결과와는 상이하게 나타났다

부동산중개계약에 관한 연구(1)

김상명(Kim Sang-Myeong) 한국법학회 2007 법학연구 Vol.25 No.-

일반적으로 부동산은 다른 재화와 달리 지리적 위치의 고정성과 부증성 및 개별성이라는 특수성을 가지고 있음에 따라 공시제도라는 등기제도에 의하여 권리가 보호되고, 부동산거래에 있어서 공신력이 부정되는 등의 복잡한 법률관계가 존재하기 마련이다. 그러므로 부동산거래에 있어서는 부동산의 전문가인 부동산중개업자의 역할이 매우 중요하므로 부동산에 관한 전문성을 갖춘 부동산중개업자만이 중개업무를 담당하도록 하여야 필요가 있으며. 부동산중개계약전에 부동산거래사고를 방지하기 위해 중개업자에게 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명의무 등 선관의무를 강화하여 전문가 책임을 지우고, 부동산중개계약을 정형화ㆍ 의무화할 수 있도록 하여 현실적으로 활용될 수 있는 방안이 제시되어야 한다. 따라서 본고에서는 부동산중개계약과 관련된 판례를 분석하여 그 의의와 법적성격을 검토하고, 부동산중개업자의 전문가 책임을 물을 수 있는 중개대상물의 확인ㆍ설명의무 및 부동산중개업자의 보수청구권에 대하여 검토함으로써 그 해석론에 따른 입법론을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 최근 논의가 되어 독일 민법을 모델로 한 법무부의 민법중개정법룰안은 전형계약으로서의 주된 급부 부동산거래에서 분쟁이 발생하는 경우에 그 분쟁을 해결할 수 있는 방안이 될 수 있으며, 이러한 입법이 시행되더라도 시행착오가 크게 방생하지 않을 것으로 판단됨으로 개정안에 대하여 긍정적으로 평가된다. 둘째, 부동산중개계약에 있어서 전속중개계약을 의무화하고 중개업자의 전문가 책임을 더욱 강화하기 위하여 중개대상물건에 대하여 확인 및 설명의무를 더욱 강화함으로써 부동산거래사고를 미연에 방지할 수 있는 제도적 보완이 필요하다고 생각한다.

공인중개사법상 부동산중개계약에 관한 연구

김대명(Kim Dae-Myeong),이대운(Lee Dae-Woon) 한국법학회 2009 법학연구 Vol.34 No.-

부동산이 지니는 고정성 내지 개별성이라는 특수성은 부동산 시장을 추상화시킴으로서, 부동산의 거래에 있어서는 다른 재화와는 달리 부동산시장의 정보를 잘 알고 있는 전문직업인인 중개업자의 조력을 대부분 필요로 하게 된다. 이러한 중개업자의 역할을 법적으로 근거지우는 것이 바로 부동산중개계약이다. 현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제22조에서는 “중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우 중개업자에게 …… 기재한 중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.”는 일반중개계약에 관한 규정을, 같은 법 제23조에서는 “중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있다.”는 전속중개계약에 관한 규정을 각각 두고 있다. 그러나 실무에서는 법 제22조와 제23조의 규정은 활용되고 있지 않을 뿐만 아니라, 중개업자와 중개의뢰인간의 법률관계가 명확하지 못하여 부동산 중개사고가 빈번하게 발생하는 것이 부동산중개업계의 현실이다. 이 논문에서는 부동산중개계약의 개념, 법률적 성질 및 유형별 특성에 대해 검토함으로써 중개계약제도의 개선방향을 제시하고 있다. The real estate has a greater economic value and complicated legal relations unlike other goods. Therefore, in a real estate transaction, one requires assistance from an expert, that is, a listing activity by a real estate agent to lead transaction to success. The purpose of this thesis study is to contribute the protection of citizens property and secure the developing dealing order through the developing method offering by grasp of the problems on the contraction system between the brokers and reliances. This paper consists of 5 chapters. Chapter 1 is introduction and chapter 2 is about concept of real estate listing contract, including the history of real estate listing contract. Chapter 3 types of real estate listing contract and chapter 4 will suggest how to improve real estate listing contract, the subject of the paper. Chapter 5 will summarize what has been discussed in the paper. Finally, this study hope to help the development of the real estate listing contract in Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act.

부동산 경기변동에 따른 부동산 정책 변천과정 에 대한 역사적 고찰

황준성(Joon Sung Hwang),배수진(Su Jin Pae) 韓國經營史學會 2015 經營史學 Vol.76 No.-

본 연구는 경기순환별로 시행되었던 부동산 정책을 정리하여 일관성 있는 조세정책 수립을 위한 체계를 제시하고자 하였다. 관련 선행연구는 주로 부동산 경기변동에 초점을 맞추거나 부동산 경기변동과는 분리하여 부동산 관련 정책(조세 및 기타)의 변화 혹은 그 효과에 초점을 맞추어 진행되어왔다. 반면 부동산 경기변동에 따른 조세정책의 변화를 살펴본 연구는 거의 제시되지 않았다. 이에 국내와 같이 부동산 경기에 따라 관련 조세정책이 제정·시행되는 상황을 고려하여, 부동산 경기변동의 흐름에 따른 관련조세 정책의 변화를 역사적으로 살펴보고자 하였다. 각 경기순환별로 시행된 조세정책을 정리하기 위해 먼저 부동산 경기순환을 지가변화율을 기준으로 제1순환기(~1986년), 제2순환기(1986~1998년), 제3순환기(1998~현재)로 나누고 각 순환의 정점과 저점을 파악하여 확장기와 수축기로 구분하였다. 전반적으로 경기 순환과정에 따른 확장과 수축의 충격을 완화하는 정책을 취해 왔으나 일부 정권의 영향 등에 의해 일관성을 취하지 못한 부분이 있다. 경기변동은 자연스러운 현상이며 경제는 경기변동을 가지면서 성장하는 것이므로 경기변동에 대한 조세정책 등은 그 변동 폭을 조절하는 일관성 있는 완충장치로 시행되어야 한다. 따라서 국가나 지방자치단체에서 적용하는 부동산과 관련된 조세정책은 그 적용에 있어서 부동산 경기변동에 대해 확장기에는 부동산경기과열을 줄이기 위한 정책을 도입하고 수축기에는 부동산 경기부양을 위한 정책을 실시하는 등 일관성 있는 정책을 시행하여 시장원리를 해치지 않는 범위 내에서 제시될 필요가 있을 것이다. 이와 같이 본 연구는 우리나라의 과거 경제상황에 따른 부동산 정책을 경기순환별로 정리하여 향후 시장상황에 맞는 일관성 있는 정책을 마련하기 위한 이론적 바탕을 제시하고 있다. This study is for suggesting a system of establishing consistent policy by arranging a real estate policy of each real estate business cycle. For arranging a real estate policy of each real estate business cycle, first, based on fluctuation rate of land price, cycles are divided into three cycles- the first cycle(~1986), second cycle(1986~1998), and the third cycle(1998~the present)- and the expansions and contractions are separated by figuring out the peaks and troughs. Overall, most policies were for relieving the shock of the expansions and contractions by the process of business cycles, but some of the policies weren``t consistent because of the effect of the regime, etc. The tax policies about a business fluctuations are enforced by means of the consistent shock absorber to control the range of fluctuation in that the business cycle is natural and the economy grows over business fluctuation, therefore a consistent policies are needed within a principles of a market won``t be injured such as a central and a local government``s tax policies related real estate have to be adopted for reducing real estate business overheating in expansion period and have to be adopted for stimulating real estate business in contraction period, etc. Thus, this study is for suggesting theoretical basis to prepare consistent policy for market conditions in the future by arranging real estate policies of each business cycle in the past economic conditions.