부동산경매에 있어서 특수부동산에 대한 권리분석의 소고

구본형(Gu, Bon- Hyoung) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.1

부동산의 취득에는 매매, 교환, 증여와 경매, 공매가 있다. 법원부동산경매는 채권자가 집행권원을 가지고 채권자가 담보로 잡은 채무자의 재산에 대하여 법원경매절차에 따라 매각한 후 배당절차를 통하여 채권을 충족시키는 강제집행이다. 민사집행법 제 1조(목적) 이 법은 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법, 상법, 그 밖의 법률의 규정에 의한 경매 및 보전처분의 절차를 규정함을 목적으로 한다. 민사집행법은 민사재판진행의 불편사항을 해소하고 2001년부터 도입된 새 민사 재판방식의 원활한 시행을 법률적으로 뒷받침하기 위해 민사소송법 중 강제집행 부분을 분리, 별도 제한한 것으로 대법원이 민사소송법을 전면 개정하면서 새로 제정한 법으로 2002년 7월 1일부터 시행되었다. 일반적으로 법원부동산경매를 통하여 부동산을 구입하면 저렴하게 살 수 있다는 목적이 있으나, 어려운 점은 담보부동산의 명도책임이 매수자에게 있으며 입찰시 권리관계를 정확히 파악해야하는 권리분석이 필수핵심사항이다. 이에 복잡한 권리관계가 얽힌 특수물건의 특수권리분석은 법적성질에 따라 전문성과 실무적으로 많은 경험을 요한다. 다양한 특수물건의 특수권리분석은 어려운 점도 있으나 누구나 응찰하지 않은 물건이기에 유찰회수가 증가하여 저가 낙찰되는 사례가 많다. 이의 권리분석에 확신이 있다면 특수물건에 입찰하여 저가의 자부담으로 고수익을 창출하는 특수한 방식이다. 다양한 특수물건의 특수권리분석을 위하여 풍부한 실무처리경험과 다양한 판례들을 검토하고 기판력을 인지하여야 한다. 이런 특수물건에 특수권리를 신청하여 유찰시켜 저가로 입찰하려거나 경락을 지연시키고자 남발하는 경우와 허위나 과장으로 신청하는 경우에 대비하여 이의 악용을 방지하는 입법을 개선하여야 하며 경매절차나 경매시장의 경제질서를 위한 입법적 개선은 시사하는 바가 크다 할 것이다. 현행경매제도하에서의 문제점을 해소하는 방안으로 특수물건의 특수권리신청의 제한방법과 전자입찰 제도가 시행되어야 한다. The acquisition of real estate includes sale, exchange, gift, auction, and short sale. Court real estate auction is a compulsory execution in which the creditor has executive power and sells the debtor s property held as collateral by the creditor according to the court auction process and meets the bond through the dividend process. Article 1 of the Civil Enforcement Act (Purpose) The purpose of this Act is to prescribe procedures for auctions and preservation disposition under the provisions of the Civil Act, the Civil Act, the Commercial Act, and other Acts for compulsory execution. Article 1 of the Civil Enforcement Act (Purpose) The Civil Enforcement Act was enacted on July 1, 2002 after the Supreme Court revised the Civil Procedure Act, separating and separately limiting the enforcement of the new civil trial method introduced in 2001 to ease the inconvenience of civil trial. In general, the purpose is to buy real estate cheaply through a court real estate auction, but the difficulty is that the buyer is responsible for the reputation of the collateral property, and the analysis of the rights is essential when bidding. As a result, the analysis of special rights for special objects with complex rights relationships requires expertise and a lot of practical experience depending on their legal nature. Although it is difficult to analyze the special rights of various special items, there are many cases where low-priced bids are won due to an increase in the number of bids. If you are confident in analyzing its rights, it is a special way to bid on special items and generate high profits with low-cost self-esteem. For the analysis of special rights of various special objects, abundant practical processing experience and various precedents shall be reviewed and the board power shall be recognized. Legislation to prevent abuse should be improved in preparation for applying for special rights to bid for these special items at low prices or delaying the auction, and legislative improvement for the auction process or the economic order of the auction market will be significant. As a way to solve the problems under the current auction system, restrictions on special rights applications for special items and electronic bidding systems should be implemented.

미국부동산에서 경매의 종류에 대한 연구

전장헌(Jun, Jang Hean) 한국부동산경매학회 2020 부동산경매연구 Vol.1 No.1

부동산에 대한 경매는 채무자가 보유하고 있는 부동산을 채권자가 경매를 신청하여 이에 대한 채무자의 소유권을 소멸시키고 그 대신에 채권자가 부동산으로부터 변제받지 못한 채무액에 대하여 만족을 얻는 환가방법을 의미한다. 이러한 경매제도는 궁극적으로 경매(환가)절차를 통하여 부동산으로 부터 만족을 얻게 되는 법의 마지막 단계로 상당히 중요한데 미국부동산에서 경매제도는 많은 주에서 사용하는 “법원경매(Judicial sale)”와 “사경매(nonjudicial foreclosure, power of sale clause)” 그리고 이외 절대적 경매와 입장경매 등으로 구분할 수 있다. 그런데 우리나라 경매제도는 오직 법원경매만을 인정하고 있고 사적인 저당권 계약에 대하여도 바로 경매를 진행할 수 있도록 인정하고 있어 부동산에 대한 공신력을 인정하고 있지 않은 우리나라의 현행 체제하에서 낙찰대금을 전액 납부하고 소유권 이전까지 한 상태에서 낙찰자(매수인)가 생각하지 못한 소유권을 상실하고 법적인 소송에 휘말리는 문제가 종종 발생하고 있다. 그러나 미국부동산 경매제도는 경제대국인 만큼 다양한 경제활동 등으로 법의 마지막 단계인 부동산경매제도가 우리나라와 다르게 많이 발전되어 있고 경매종류도 다양성과 그 내용들이 정교하게 이루어져 채무자와 채권자 모두를 보호할 수 있는 제도들이 많이 있다. 더구나 우리나라 부동산경매제도가 2002년 7월1일 “민사집행법”이라는 단독법안을 제정하여 어느 정도 부동산경매제도의 안정화와 대중화가 이루어지고 있지만 아직은 시대적인 흐름에 따라 가지는 못하는 문제 등이 많이 있어 미국부동산 경매종류는 우리나라 경매제도의 활성화와 안정적인 정착화를 위하여 시사하는 바가 크다. 따라서 본고에서는 미국부동산의 경매제도와 관련된 법과 판례법 그리고 관련 홈페이지 등의 실무적인 문헌을 근거로 우리나라 법에의 시사점을 연구함으로써 우리나라 부동산경매제도의 제도적인 발전과 이해관계인의 권리를 보다 보호하고자 한다. Auction for real estate means to a sale method in which a creditor applies for auction and obtains satisfaction with the real estate held by the debtor. This auction system is extremely important as the final step in the law that ultimately provides satisfaction through real estate auctions. The US real estate auction system is used in many states by “Judicial sale”, Nonjudicial Foreclosure and other “Strict Foreclosure” and “Entry Foreclosure”. However, the auction system in Korea only recognizes court auction. In addition, the private mortgage contract is recognized to allow the auction to proceed immediately, so the successful bidder has paid the full amount of the successful bid and transferred the title, but often loses ownership and gets involved in legal proceedings. However, unlike Korea, the U.S. real estate auction system has developed a lot, and there are many systems that can protect both debtors and creditors because of the diversity of auction types and their details. Moreover, Korea s real estate auction system enacted a single law called the “Civil execution law” on July 1, 2002 to stabilize and popularize the real estate auction system to some extent, but has yet to go along with the times Therefore, this study intends to further protect the development of the real estate auction system in Korea and the rights of interested parties by studying implications for Korean law based on the laws and practical literature related to the auction system of the US real estate.

부동산경매에서 유치권에 따른 개선방안

조재진(Jae-Jin Cho),김상진(Sang-Jin Kim) 한국부동산경매학회 2022 부동산경매연구 Vol.3 No.1

부동산경매에서 유치권의 성립요건에 따른 문제가 발생하고 있다. 유치권의 핵심이 되는 점유의 불안정성에 의한 온전한 채권 보호가 어려운 실정이다. 유치권에서 점유는 성립요건임과 동시에 존속요건으로 채권자 본인의 직접점유 또는 간접점유를 통한 점유를 채권변제까지 지속해야 한다. 이것은 유치권 주장의 맹점으로 그 지속이 어려울뿐더러 점유 자체의 형태를 공시방법으로 하는 것에서 허위의 유치권 발생 문제가 제기된다. 현재 법원에서의 현황조사로 경매물건의 물리적인 정보를 조사하는 과정은 단순확인절차에 지나지 않는다. 유치권성립 여부의 확인사항 표시는 부동산경매에 있어서 불확실성에 의한 기피 현상으로 보여지고 있다. 이러한 유치권 기피 현상은 유치권의 채권확보를 위한 강력한 효력인 인도 거절에 의한 매수자 인수주의 채택에 있다. 부동산경매에 있어서 매수자가 인수하는 권리로 유치권은 매수자입장에서 최우선으로 해결해야 하는 권리인 것이다. 유치권의 성립이 명확하게 판명되었다면 매수희망자도 피담보채권액을 고려하여 입찰을 계획할 것으로 인수주의로 인한 피해를 차단할 수 있다. 즉 점유를 성립과 존속요건으로 하는 것이 유치권의 불안정을 야기하고 이러한 맹점에 의하여 허위의 유치권으로 인한 경매지연, 소송지연, 무분별한 허위 유치권 주장, 매각가격 하락, 채권확보의 불확실성으로 이어 진다는 것이다. 허위의 유치권으로 유치권 부존재 판례를 확인하면 유치권의 성립요건의 미비를 근거로 유치권을 부정하는 경우가 대부분이다. 소송해보고 승소하면 좋고 아니면 말고 식의 허위의 유치권 주장은 건전한 부동산경매에 치명적인 부작용을 가져온다. 사실관계를 불문하고 무조건 유치권을 주장하여 경매로 인한 매각을 악의적으로 차단하려는 경우와 과도한 피담보채권 주장으로 경매를 방해하는 것이 그것이다. 이러한 유치권 파생 문제의 근본적인 해결과 허위의 유치권으로 인한 경매물건에 설정된 기타 채권들의 침해를 방지하는 하는 것으로 유치권의 진정한 목적을 재정비하고 부동산경매에 관련된 이들이 유치권에 대한 명확한 정보와 그 성립여부를 온전하게 파악할 수 있는 기준설정이 절실한 실정이다. 따라서 본 연구는 부동산경매에서 발생하는 유치권문제에 대하여 분석하고 유치권의 성립을 명확히 하여 사실관계정보를 외부로 표시할수 있는 강력한 수단을 제시하여 집행법원, 매수희망자, 유치권자의 입장에서 발생하는 문제를 차단하고 실익을 도모하며 허위의 유치권 근절을 위한 개선방안을 제시하고자 한다. In real estate auctions, a problem arises according to the requirements for the establishment of a lien. It is difficult to fully protect bonds due to the instability of occupation, which is the core of lien rights. Occupation in lien is a prerequisite for establishment and at the same time as a condition of existence, the creditor must maintain possession through direct or indirect possession until the repayment of the claim. This is a blind spot in claiming a lien, and it is difficult to sustain it, and the issue of false lien arises when the form of possession itself is disclosed as a method of disclosure. Currently, the process of examining the physical information of an auction item through a current situation investigation in the court is only a simple confirmation procedure. The indication of confirmation of whether a lien is established is seen as an avoidance phenomenon due to uncertainty in real estate auctions. This phenomenon of avoidance of lien lies in the adoption of the buyer's takeover principle by refusal of delivery, which is a strong effect for securing the bond of the lien. In a real estate auction, the right to be taken over by the buyer. If the establishment of a lien is clearly established, the purchaser will also plan a bid in consideration of the amount of collateralized receivables, thereby preventing damage due to underwritingism. In other words, making possession as a condition for establishment and existence causes instability of liens, and these blind spots lead to delays in auctions due to false liens, delays in lawsuits, reckless false lien claims, decline in sale price, and uncertainty in securing bonds. If the precedent for the absence of a lien is confirmed with a false lien, in most cases the lien is denied on the basis of the inadequacy of the conditions for the establishment of the lien. A false lien claim in the form of good or bad if you file a lawsuit and win has a fatal side effect on a sound real estate auction. These are the case of maliciously blocking the sale due to the auction by claiming the lien unconditionally regardless of the facts, and the case of obstructing the auction by claiming excessive collateral claims. By reorganizing the true purpose of the lien by fundamentally solving the problem of derivation of the lien and preventing the infringement of other bonds set in the auction due to the false lien, those involved in the real estate auction must provide clear information about the lien and whether it is established or not. There is an urgent need to establish a standard that can be grasped. Therefore, this study analyzes the lien issue that occurs in real estate auctions and provides a powerful means to display factual information externally by clarifying the establishment of lien, thereby blocking problems arising from the standpoint of the enforcement court, purchaser, and lien holder. We intend to present an improvement plan for the eradication of false liens while promoting practical benefits.

부동산 공매와 경매의 실행에 있어서 쟁점사항에 대한 비교법적 연구

이재삼(Lee, Jae-Sam) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.2

공매와 경매는 「국세징수법」과 「민사집행법」상 국가공권력이 체납자 또는 채무자의 재산을 압류⋅매각한 대금으로 징수기관과 채권자 등에게 배분(배당)하는 절차이다. 그런데 공매와 경매의 실행에 있어서의 문제점은 첫째, 공매의 경우 국세징수기관의 공매대상 재산의 현황조사에 있어서 하자가 발생하고, 경매의 경우에도 부동산의 현황조사 등에 있어서 하자가 발생하고 있다. 둘째, 공매에 있어서 매수대금 미납시 공매보증금의 미반환, 그리고 경매의 경우 매각대금지급 미납 시 경매보증금 미반환이 문제된다. 셋째, 공매의 경우에도 부동산 압류에 대한 인도명령 등의 규정의 결여로 소유자와 점유자간 분쟁의 소지가 크다. 경매의 경우 인도명령이 기각될 경우 명도소송을 제기하는 경우, 명도소송의 장기화와 매수부동산의 멸실·노후 등 손해 발생의 여지가 크다. 넷째, 공매의 경우 국세 등은 다른 채권에 우선하여 징수함으로써 매수인은 매수대금 준비(지급)에 부담을 가지게 된다. 경매의 경우도 민사집행법상 매수인은 근저당채무와 상계되는 경우에, 채무부담에 제한이 있다. 다섯째, 공매의 경우 국세 등 우선 배분으로 인하여 선순위근저당권의 이익침해의 우려가 다분하다. 경매의 경우도 이중경매신청이나 송달누락 등으로 인한 손해가 발생하게 된다. 이러한 문제점에 대한 개선방안으로는 첫째, 공매의 실질적 심사주의와 정확한 정보제공 및 강제집행력 부여 등 실효성 확보가 중요하다. 경매의 경우도 명확한 부동산 현황조사와 정확한 정보제공이 필요하다. 둘째, 공매의 경우 보증금은 잔금미납 시 계약보증금 형태로 반환되어야 한다. 경매의 경우도 잔금 미납 시 반환되어야 한다. 셋째, 공매와 경매에 있어서 점유자의 명도거부 시 점유이전가처분신청과 인도명령 및 명도소송의 효율화를 기해야 한다. 넷째, 공매에 있어서 국세충당우선배분 원칙에 따른 근저당권 배분의 침해가 있어서는 아니된다. 경매의 경우도 채권자가 동시에 매수인(낙찰자)일 경우 상계실현에 있어서 절차상 제한의 완화가 필요하다. 다섯째, 공매에 있어서 매각대금 배분의 경우 선순위근저당권의 이익침해에 대하여는 완전한(충분한) 구제가 이루어져야 할 것이다. 경매의 경우도 경매절차상 하자에 대한 완전한 구제가 이루어져야 한다. 결국 ① 공매와 경매에 있어서 부동산 현황조사의 명확성 유지와 정보공개 의무화, ② 입찰보증금의 반환, ③ 점유물건에 대한 인도명령의 실효성 확보와 명도소송의 신속화, ④ 매각대금의 배분(배당)에 있어서 상계의 적정화, ⑤ 이의제기 등 구제법리 강화가 요구된다. Public short sale and auction are procedures in which the governmental authority seizes and sells the property of delinquent taxpayers or debtors under the National Tax Collection Act and Civil Execution Act and distributes (allocates) the proceeds to collection agencies and creditors. However, the problems in the practice of public short sales and auctions are: First, in the case of a public short sale, mistakes occur in the investigation of the current state of the property subject to a public short sale by an agency responsible for the collection of national taxes, and in the case of an auction, mistakes have occurred in the investigation of the current state of real estate, etc. Second, non-return of the auction deposit in case of non-payment of the purchase price in the case of a public short sale and non-return of the auction deposit in case of non-payment of the sale price in the case of an auction have been a problem. Third, even in the case of a public short sale, there is a high possibility of disputes between the owner and the occupant due to the lack of provisions such as a transfer order regarding the seizure of real estate. In the case of an auction, if a dispossession suit is filed when a dispossession order is dismissed, there is a high possibility of damage such as prolongation of the dispossession suit and damage/loss and aging of the acquired real estate. Fourth, in the case of a public short sale, national taxes are collected first over other bonds, so that the buyer has a burden to prepare (pay) the purchase price. In the case of an auction, the buyer is limited in his/her debt burden if it is offset against the underlying mortgage under the Civil Execution Act. Fifth, in the case of a pubic short sale, there are many concerns about the violation of the interests of the senior collateral mortgage right due to the preferred distribution such as national tax. In the case of an auction also, damage may occur due to a double auction application or lost delivery. As for the improvement measures for these problems, first, it is important to ensure the effectiveness of the public short sale, such as the practical examination of the public auction, the provision of accurate information and the provision of compulsory enforcement power. In the case of an auction also, it is necessary to investigate the clear situation of the real estate and provide accurate information. Second, in the case of a public short sale, the deposit must be returned in the form of a contract deposit if the balance is not paid. In the case of an auction also, the balance must be returned if the balance is not paid. Third, in the case of short sale and auction, when the occupant refuses to dispossess the property, it is necessary to improve the efficiency of dispossession suits such as the application for the provisional disposition of the transfer of possession, the transfer order, etc.. Fourth, in the public auction, there should be no violation on the distribution of the right to mortgage from the principle of preferential distribution for national taxes provisions. In the case of an auction, if the creditor is the buyer (successful bidder) at the same time, it is necessary to relax the procedural restrictions in the realization of offsetting. Fifth, in the case of the distribution of the sale proceeds in a public short sale, a complete (sufficient) remedy should be provided for the violation of the interests of the senior collateral mortgage. In the case of an auction, complete remedies must be made for faults in the auction procedure. In the end, strengthening remedial laws such as ① maintenance of clarity of real estate status investigation and mandatory disclosure of information in public short sales and auctions, ② return of bid deposit, ③ securing effectiveness of transfer orders for occupied real estates and speeding up dispossession lawsuits, ④ optimization of offsets in distribution (allotment) of sale proceeds,

부동산 경매에서 허위·과장 유치권의 현황과 과제

이종구(Lee, Jong Koo) 한국부동산경매학회 2020 부동산경매연구 Vol.1 No.1

부동산경매는 채권자가 집행권원을 가지고 채무자의 재산에 대하여 법원에 경매절차를 신청하고 진행하여 물건을 매각한 후 배당절차를 통하여 채권자의 채권을 충족시키는 강제집행 절차이다. 이러한 부동산경매 절차에서 허위 또는 과장 유치권을 행사하여 선량한 채권자들과 매각 물건 입찰자들에게 입찰에 두려움을 주고 이를 악용하여 허위의 채권을 내세워 허위 공사비를 요구하는 사례 등으로 인하여 사회에 문제가 되고 있다. 허위 또는 과장으로 신고된 부동산 유치권은 1인이 행사하는 경우와 수인이 공모하여 채권자들에게 피해를 입히기도 한다. 이러한 허위 또는 과정 유치권의 행사를 방지하기 위한 제도적 개선이 필요하다. 법원은 매각물건을 매각하기 전에 집행법원의 집행관이 먼저 매각물건에 허위 유치권을 판단하기 위해 점유형태의 사전조사, 유치권의 사전심사제도를 마련하고 경매상 매수인의 허위유치권자에 대한 부당이득금을 등을 신속히 청구할 수 있도록 법제를 마련하여야 할 것이다. 경매 절차상 허위 유치권이 감소하여 이해관계인들의 피해가 않도록 법제도적 개선이 필요하다. 첫째, 유치권 관련 제도상의 문제점으로는 우리 민법은 유치권의 성질은 담보물권인데도 등기가 아닌 점유를 공시방법으로 사용하고 있다. 또한 그 효력에서 우선변제권을 인정하지 않고 있다. 또한 매각절차에서 유치권에 대한 소멸주의가 아니고, 매수인 인수주의를 채택하고 있다. 그리고 매각절차에서 유치권신고를 의무화하지 않고 있다. 이로 인하여 허위·과장유치권신고가 많이 남발되기도 한다. 둘째, 부동산경매절차상의 문제점으로는 집행관의 현황조사의 부실, 매각물건명세서의 형식적 기재, 유치권신고에 대한 형식적 심사를 들 수 있다. 이러한 여러 원인으로 허위·과장유치권신고가 남발을 방지하기 위한 입법 개정 노력과 피해구제 방안을 제시하여 실천에 옮기는 것이 무엇보다 중요하다 할 것이다. The reasons for the increase in reporting false or exaggerated inducement rights in the real estate auction procedure are mainly problems in the system related to lien, problems in the real estate auction procedure, passive response of the enforcement court, and the moral hazard prevalent throughout the real estate auction procedure. First, as a problem in the system related to the lien, although the lien is a security right under the Korean Civil Act, the possession without registration is used as a public announcement method, and the right to preferential repayment is not recognized in its effect. Second, problems in the real estate auction procedure include the insolvency of the executor s current status survey, the formal entry of the item for sale, and the formal examination of the report on the right to lien. Third, as a passive response of the enforcement court, when the right to lien is reported, the enforcement court only proceeds to formal examination without actual examination. It is a reality that the buyer and the lien reporter, after the sale of real estate, are neglecting the liens that have been a problem in the enforcement court, hoping to establish the relationship of rights in the process of an extradition order or lawsuit. This is because there is a vague idea that it is the only thing to go to and deliver the real estate occupied at that time to the buyer even if they lose in India or the name lawsuit. It is a problem because reports of the right to attract false or exaggerated managers are being abused and abused for a number of reasons. Therefore, it is judged that it is most important to put it into practice by presenting efforts to amend the legislation to prevent this and to take measures to relieve damage.

부동산경매의 권리분석 방법과 내용에 관한 연구

구본형(Bon-Hyoung Koo) 한국부동산경매학회 2022 부동산경매연구 Vol.3 No.1

부동산경매의 권리분석 방법과 내용은 입찰을 하기 위하여 대상 목적물을 권리분석을 정확히 하여야 함은 기본이면서 경매부동산의 핵심사항이다. 매각 대상물건의 권리분석이 확실하다면 경매 투자의 성공이 보장된다. 권리분석의 방법과 내용은 쉽고 빠르고 정확해야 한다. 그러나 완전한 권리분석에는 한계가 있으며 종합적이며 복합적으로 연계하여 분석하여야 한다. 올바른 권리분석은 경매부동산의 토지수익을 증대할 수 있다. 특히, 특수물건의 정확한 권리분석은 경매투자의 중요한 핵심노하우가 된다. The method and content of analyzing the rights of real estate auctions are basic and key matters of auction real estate, as well as the need to accurately analyze the rights of the target object in order to bid. If the analysis of the rights of the object to be sold is certain, the success of the auction investment is guaranteed. The method and content of the rights analysis must be easy, quick and accurate. However, there is a limit to the complete analysis of rights, and it must be analyzed in a comprehensive and complex connection.

부동산경매에서 계단의 설치에 대한 검토

전장헌(Jang-Hean Jun) 한국부동산경매학회 2022 부동산경매연구 Vol.3 No.2

우리가 살아가는 현시대는 많은 사람들이 한곳에 밀집해서 살아가는 사회구조로 되어 있다. 그래서 건축물도 농경사회와 다르게 고층화가 이루어지고 있다. 더구나 우리나라의 경우는 작은 토지에 도시의 집중화가 이루어지고 있기 때문에 도심의 비싼 토지에 고층화와 첨단복합적인 건물이 신축되고 있는 실정이다. 이러한 사회적인 흐름에 따라 건물을 신축할 때는 위층과 아래층을 연결하는 계단의 설치는 건물의 존립과도 연결되는 중요한 사항이다. 계단이 없으면 고층화가 이루어지고 있는 현시대에 있어서 건물의 효율적인 이용을 할 수 없을 뿐만 아니라 건물의 위층과 지하층을 연결할 수도 없게 된다. 토지에 대하여 건물을 신축하려면 도로에 접해야 건물을 신축할 수 있는 것과 마찬가지로 건축물에 있어서는 계단의 설치가 절대적으로 중요하다. 그리고 부동산경매는 입찰자, 채권자, 채무자 그리고 임차인 등의 이해관계인 등이 첨예하게 연계되어 경매가 진행되고 있다. 이렇게 당사자들이 이해관계 속에 경매가 진행되고 있는데도 경매에서 중요한 이해관계인인 입찰자는 채무자나 채권자 등과 원활한 소통과 정보교환 없이 부동산경매로 낙찰받게 된다. 다른 재화에 비하여 부동산은 고액에 해당하는데도 당사자 사이에 부동산에 대한 정보교환이 원활히 이루어지지 않은 상태에서 입찰자가 낙찰을 받기 때문에 나중에 매각물건명세서나 감정평가서 등에도 제대로 기재되지 않은 계단 등으로 효율적인 건물이용을 할 수 없는 상황이 발생한다. 그뿐만 아니라 계단의 설치는 부동산경매에서 공유물분할로 진행할 때 핵심요건이 된다. 위와 같이 계단의 설치는 일반매매에서 뿐만 아니라 부동산경매에서도 건물의 존립과도 관련되어 있을 정도 상당히 중요한 분야이므로 본고에서는 우선 부동산경매에 대한 법적성질과 절차 그리고 계단의 구조와 종류 등에 대하여 살펴본다. 그리고 이어서 계단의 설치에 대한 문제점 등에 대하여 관련된 법의 규정과 판례를 살펴보고, 이에 대한 내용을 검토하여 건물에 대한 효율적인 이용과 사회경제적인 손실을 방지하고자 한다. The current era in which we live is a social structure in which many people live in one place. Therefore, unlike the agricultural society, buildings are becoming high-rise. Moreover, in the case of Korea, high-rise and high-tech complex buildings are being built on expensive land in the city center because the city is concentrated on small land. In accordance with this social trend, when building a new building, the installation of stairs connecting the upper and lower floors is an important matter that is also connected to the existence of the building. Without stairs, it is not only impossible to use buildings efficiently in the current era of high-rise, but also to connect the upper and lower floors of buildings. Just as a building must be in contact with the road in order to build a new building on land, the installation of stairs is absolutely important in a building. In addition, real estate auctions are under way with keen links between interested parties such as bidders, creditors, debtors, and tenants. Despite the parties' interest in the auction, bidders, who are important an interested party in the auction, will be auctioned off by real estate auctions without smooth communication and information exchange with debtors or creditors. Compared to other goods, real estate is expensive, but bidders receive bids without smooth exchange of information on real estate between the parties, so it is impossible to use the building efficiently due to stairs that are not properly listed in the sales statement or appraisal report. In addition, the installation of stairs is a key requirement when proceeding from real estate auction to division of common property. As described above, the installation of stairs is a very important field that is related to the existence of buildings not only in general sales but also in real estate auctions, so this paper first examines the legal nature and procedures for real estate auctions, and the structure and type of stairs. Next, we will examine the provision and case laws of the relevant law on the problems of the installation of stairs, and review the contents to prevent efficient use of buildings and socio-economic losses.

부동산 경매절차상 특수권리의 현황과 문제점 및 향후 개선방안에 관한 연구

박규화(Park, Gyu-Hwa),최재근(Choi, Jae-Kaun) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.2

부동산 소유권 취득의 방법으로는 사인간의 매매, 교환, 증여, 상속과 건축행위를 통한 원시취득, 경매, 공매 등이 있다. 이 중 경매를 통한 부동산 소유권 취득은 채권자의 채권회수가 용이하도록 2002년 민사소송법에서 민사집행과 관련된 부분만 분리하여 민사집행법으로 별도의 법률을 제정하여 현재까지 이어져 오고 있다. 경매에 의한 부동산 취득이 대중화되고 사인간의 매매 등에 의한 소유권 취득의 방법보다 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있다는 인식이 더해져 많은 사람들이 경매에 뛰어들고 있지만 여러 요인들에 의해 경제적 손실을 보는 경우도 적지 않은데, 특히 사인간의 매매에서는 보기 힘든 각종 특수권리들의 존재로 인해 막대한 손해를 보는 경우도 적지 않다. 이러한 특수권리의 존재는 권리의 성격에 따라 많은 전문성과 실무적 경험을 요구하기 때문에 접근성이 높아지고, 상대적으로 권리분석이 쉬운 일반 물건 대비하여 응찰자 수가 상대적으로 적기 때문에 시가 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰되는 경우가 대부분이어서 해당 물건에 권리가 있는 채권자 입장에서도 원활한 채권회수가 이루어지지 못하는 점도 문제점으로 지적될 수 있다. 따라서 본 연구에서는 우리나라의 부동산 경매절차상 존재하는 특수권리에 대해 각종 문헌과 자료 등을 토대로 문제점을 찾아보고 향후 문제점을 개선할 수 있는 방안에 대해 연구하고자 한다. Methods of acquiring real estate ownership include sale, public sale, inheritance, gift, auction, and original acquisition through construction activities. Among these, the acquisition of real estate ownership through auctions has been carried out since the Civil Procedure Act in 2002 separated only the parts related to civil execution and enacted a separate law as the Civil Execution Act to facilitate the collection of claims by creditors. Acquisition of real estate by auction has become popular and the recognition that it can be acquired relatively cheaply than the method of acquiring ownership through private sale, etc. has increased, many people are jumping into the auction, but there are not a few cases where they suffer economic losses due to various factors. In particular, there are a number of cases in which a large amount of damage is incurred due to the existence of various special rights that are difficult to see in private-to-person trading. The existence of these special rights requires a lot of professionalism and practical experience depending on the nature of the rights, so accessibility is increased, and the number of bidders is relatively small compared to general products, which are relatively easy to analyze, so the bids are awarded at a very low price compared to the market price. In most cases, it can be pointed out as a problem that even the creditors who have the right to the goods do not have a smooth collection of claims. Therefore, in this study, the problem of special rights existing in the real estate auction procedure in Korea is found based on various documents and data, and a study on ways to improve the problems in the future.

저당권자의 일괄경매청구권에 대한 고찰

권주일(Ju-Il Kwon) 한국부동산경매학회 2022 부동산경매연구 Vol.3 No.2

우리 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 이원적 체계를 가지고 있다. 따라서 토지와 건물이 한 사람의 소유일 경우에는 권리상 아무 문제가 없으나, 어떤 경우에 양자의 소유자가 달라지면 여러 가지 문제가 발생하게 된다. 토지소유자는 토지를 담보로 금원을 차용하게 되는데 이런 경우 토지에 저당권이 설정되게 된다. 저당권은 점유를 수반하지 않기 때문에 토지소유자는 자유로이 토지를 사용·수익할 수 있으며 타인에게 토지의 사용·수익권을 빌려줄 수도 있다. 이것은 흔히 일어나는 정상적인 경제활동이다. 그러나 드물게 채무불이행으로 인하여 저당권이 실행(경매)되면 저당권보다 후순위권리로 인해 건물소유자는 권리를 잃게 되어 건물을 철거하게 된다. 이것은 우리 민법이 가지고 있는 결함이다. 이런 문제를 해결하기 위해 민법은 당사자 간의 계약으로 토지를 이용할 수 있게 하는 지상권과 임대차제도를 두고 있다. 그러나 지상권은 거의 이용되지 않고 있으며, 주로 임대차가 이용되고 있다. 한편 당사자 간에 약정의 기회를 갖지 못하는 경우 발생하는 문제를 해결하기 위하여 법정지상권제도를 두어 저당권의 실행으로 건물이 철거되는 것을 방지하는 한편 법정지상권이 성립하지 않아 건물이 철거되는 것을 막기 위하여 저당권자에게 일괄경매청구권을 주어 건물의 철거를 방지하고 경매를 쉽게 하도록 하고 있다. 그러나 실제에 있어 일괄경매청구권의 적용을 좁게 함으로써 저당권자나 건물소유자 모두에게 큰 도움이 되지 못하고 있다. 이에 문제점을 파악해보고 개선요소를 찾고자 한다. The Korean civil law treats land and buildings as distinct real estate. When the land and building are owned by one person, no problem does arise in terms of rights. However, when their owners are not one person, various problems arise. A landowner borrows money by pledging the land as collateral. In this case, a mortgage is established on the land. Since the mortgage does not involve any possession, the land owner can use and benefit from the land, and may lend the rights to others. This kind of economic activity often happens. However, in rare cases, when the mortgage right is exercised due to default, the building owner loses the right due to the right subordinated to the mortgage right, and thus the building is demolished. This is a flaw in the Korean civil law. In order to solve this problem, the civil law has superficies and lease system that allows land to be used by contracts between the parties. However, superficies are rarely used while leases are mainly used. On the other hand, in order to solve the problems that arise when the parties do not have an opportunity to make an agreement, a statutory superficies system is established to prevent the building from being demolished due to the execution of the mortgage. The right to request a collective auction is given to prevent demolition of buildings and to facilitate auctions. However, in practice, it is not very helpful to both the mortgagee and the building owner by narrowing the application of the Blanket Auction right. Therefore, in this study, we identify the problem and find how to improve it.

아파트에 대한 부동산 경매의 소고 : 임대차의 대항력과 전입세대열람을 중심으로

권주일(Kwon, Ju Il) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.1

경매는 부동산에 대한 매각처분절차로 담보권을 가지고 있는 저당권자가 채무의 변제를 받기 위하여 그 부동산을 법원에 의뢰해서 매각하는 법적인 절차이다. 우리나라는 60년대부터 시작된 산업화와 아울러 인구의 도시집중화가 시작되었다. 그로 인해 도시는 점차 비대해지고 주택난이 심해지면서, 70년대 강남개발과 함께 아파트 건설 붐이 일기 시작하여 아파트라는 주거형태의 변화로 이어졌다. 이렇게 인구의 도시 집중은 주택의 부족으로 이어져 주택의 가격을 높였으며, 높은 주택가격으로 인하여 주택 구입자들은 자기자본에 더해 담보대출을 받아 구입하거나, 전∙월세를 주는 갭투자 방식으로 주택 구입을 하고 있으며, 서민들은 주택 구입의 여력이 없어 전∙월세의 방법으로 남의 집을 빌려 살 수밖에 없었다. 이에 따른 임차주택의 보증금은 민법상 채권적 성질로, 물권인 저당권보다 열세인 지위에 있어, 임차주택이 매매나 경매로 소유주가 바뀌면 임차인인 서민에게는 전 재산이라 할 수 있는 보증금을 떼이는 등 서민의 삶에 큰 위협이 되고, 사회불안의 요인으로 등장하였다. 이에 서민 주거생활의 안정을 목적으로 「주택임대차보호법」이 제정되어 오늘에 이르고 있다. 이렇게 법으로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 힘을 갖는 임대차대항력은 개인정보 보호라는 제약 때문에 불완전한 주민등록을 공시방법으로 삼는데, 경매에 참여하고자 하는 매수희망자로서는 대항력 있는 임차인의 유무를 직접 파악하지 못하고 법원에서 제공하는 물건정보에 의존하여 경매에 참여하고 있으나, 불완전한 정보로 인해 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생해서, 경매 참가 보증금을 포기하면서까지 매수를 포기하는 일이 자주 발생하고 있는 실정이다. 이에 매수희망자 입장에서 임차인의 대항력과 그 요건을 살펴보고, 특히 대항력의 요건 중 공시방법의 기능을 주로 하는 전입세대의 진성(眞成) 여부를 파악하는데 따른 문제점과 개선방법을 모색해 보고자 한다. An auction is a legal process in which a mortgage holder with a collateral rights requests the court to sell the property in order to be reimbursed for the debt. In Korea, as industrialization and population concentration began in the 1960s, cities became bigger and housing shortages became worse. Thus, the boom in apartment construction, which began with the development of Gangnam in the 1970s, led to a change in the type of housing. Population concentration into the city has led to a lack of housing, raising the price of housing. Due to high house prices, people are buying homes primarily on mortgage in addition to equity or on a so-called gap investment basis, where they receive monthly rent or lease tenants. Because normal people did not have the ability to buy houses, they had to live in other people s houses on lease or monthly rent. The security deposit of a rented house is a bond property under civil law and is inferior to the mortgage. Therefore, if the owner of the rented house is changed through sale or auction, the tenant loses the deposit, which has become a major threat to the lives of normal people. As a result, the Housing Lease Protection Act was enacted to stabilize the residential life of normal people. Tenants use incomplete resident registration as a method of disclosure due to the restriction of privacy, which has the power to counter a third party without registration. For this reason, prospective buyers who wish to participate in the auction only rely on court-provided information without directly identifying the presence of a countervailing tenant. However, incomplete information often causes unexpected burdens on successful bidders. Even they often give up buying although they lose their deposit to participate in the auction. In this study, the opposing power of tenants and their requirements are examined from the perspective of prospective buyers. In particular, this study investigates problems arising in the process of identifying the authenticity of tenants who have disclosed resident registration, which is a requirement for opposing power, and how to improve them.