장기공공임대주택의 입주자격 및 임대료체계 개선방향 연구

박은철(Park, Euncheol),이재수(Lee, Jae-Su),이시우(Lee, Si Woo),이자은(Lee, Ja Eun) 한국도시행정학회 2015 도시 행정 학보 Vol.28 No.1

이 연구는 우리나라 20년 이상 장기공공임대주택의 입주자격과 임대료체계의 문제점을 분석하고 개선방향을 제시하는 것을 목적으로 한다. 연구의 결과와 시사점을 정리하면 다음과 같다. 2013년 말, 우리나라 공공임대주택 재고는 총 86.2만호로 전체 가구수의 4.7%를 차지하고 있다. 모든 유형의 장기공공임대주택의 임대료가 국토교통부가 정한 기준보다 매우 낮은 수준에서 결정되고 있으며. 소득 1-2분위 가구의 23.4%, 최근 공급된 공공임대주택 거주가구 중 일부는 임대료부담이 매우 큰 것으로 나타났다. 둘째, 영국과 일본은 건설원가와 정부보조금을 기초로 산정하던 공공임대주택의 임대료가 거주자의 소득수준과 주택의 상대적 가치를 반영하지 못함에 따라 이를 해결하기 위해 각각 2002년과 1996년 임대료체계의 개혁을 실시하였다. 우리나라의 장기공공임대주택의 입주자격과 임대료체계의 문제를 해결하기 위해서는 공공임대주택의 재고를 감안하여 입주자격을 강화하고 주거빈곤가구와 저소득층이 우선 입주할 수 있도록 개선하거나, 우선순위가 있는 대기자명부를 이용하여 입주자를 선정할 필요가 있다. 또한 거주자격에 대한 기준을 신설하여 입주자의 소득 및 자산을 주기적으로 모니터링하고, 이에 대한 후속조치를 마련하여야 한다. 그리고 공공임대주택의 임대료체계를 개혁할 필요가 있으며, 이는 사업주체의 재무건전성과 임차인의 부담능력을 동시에 고려하여야 한다. 공공임대주택 정책의 지속가능성을 위해서 공공임대주택의 유형통합을 전제로 시세연동형 또는 소득연동형 임대료체계로 개선을 고려할 필요가 있다. This study intends to examine the conditions and characteristics of the long-term public rental housing and make policy suggestions for improving its rent assessment system and eligibility rules. Major findings of this investigation are as follows. First, the number of long-term public rental housing amounts to 862 thousand in 2013 which accounts for 4.7 percent of the number of households in Korea. However, current rent of the public rental housing does not seem to be affordable as 23.4 percent of low-income households pay rent over 30 percent of their monthly income. Second, both United Kingdom and Japan have reformed the rent system of their public rental housing because it did not consider the residents’ level of income and the relative value the public housing. In order to improve our long-term public rental housing system, it is necessary to make reforms of current eligibility rules and rent assessment system. Careful consideration should be given to low-income households to improve current living environment. Therefore, it is needed to separate living-in criteria from eligibility rules and evaluate residents’ living-in qualifications on a regular basis. Also, current rent system of the long-term public rental housing should be shifted from cost-based rent to market rent with a discount according to the households’ level of income.

공공임대주택과 민간임대주택의 주거 만족도 영향요인 및 차이 분석

박선호(Park, Sunho),김남정(Kim, Namjung),박환용(Park, Hwanyong) 한국주거환경학회 2021 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.19 No.4

본 연구는 민간임대주택을 비교 대상으로 하여 공공임대주택의 주거 만족도 영향요인을 분석하고, 공공임대주택의 만족도를 높이기 위한 정책적 시사점을 도출하는데 연구의 목적을 갖고 있다. 연구의 공간적 범위는 전국이며, 공공임대주택과 민간임대주택의 주거 만족도 자료는 정부가 가장 최근에 실시한 2019년 ‘주거실태조사’의 결과를 활용하였다. 본 연구는 로지스틱 회귀모형을 활용하여 다음과 같은 분석결과를 도출하였다. 첫째, 공공임대주택과 민간임대주택에 있어서 전반적인 주택 만족도의 영향요인은 ‘안전·위생상태’요인, ‘방수·난방상태’요인, ‘소음상태’요인이 공통적으로 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 먼저, 공공임대주택의 경우는 ‘방수·난방’요인이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 4.549배 증가하고, ‘안전·위생상태’요인은 전반적인 주택 만족도 수준을 높일 확률이 3.697배, ‘소음상태’요인은 2.191배인 것으로 나타났다. 다음으로 민간임대주택은 ‘방수·난방상태’요인의 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 3.871배 증가하고, ‘안전·위생상태’요인은 전반적인 주택 만족도를 높일 확률이 3.587배, ‘소음상태’요인은 1.943배 증가하는 것으로 나타났다. 주택유형의 경우는 비아파트에서 아파트로 주택유형이 변화되면 전반적인 주택 만족도 수준이 불만족에서 만족 수준으로 개선될 확률이 1.328배 증가하고, 월소득은 소득이 증가할수록 만족도 수준도 증가하는 경향을 갖는 것으로 나타났다. 이 외에도 환기의 상태 수준이 ‘불량’에서 ‘양호’로 개선되면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 2.094배가 증가하고, 채광의 경우는 1.460배가 증가하는 것으로 분석되었다. 둘째, 전반적인 주거환경 만족도에 미치는 영향요인은 공공임대주택과 민간임대주택에서 공통적으로 ‘외부시설 접근환경’요인, ‘거주 환경성’요인, ‘주차·보행환경’요인 모두 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한, 요인 구성에는 포함되지 않았으나 공원·녹지 접근성, 교육시설 이용성, 방범, 이웃관계에 대한 만족도가 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 먼저, 공공임대주택의 경우는 ‘외부시설 접근환경’요인의 만족도 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주거환경 만족도 수준이 높아질 확률이 6.334배 증가하는 것으로 분석되었다. ‘거주 환경성’요인은 2.747배, ‘주차·보행환경’요인은 2.007배가 증가하는 것으로 나타났다. 월소득의 경우는 Exp(B)의 값이 0.998배로서 만족도 수준 변화에 미치는 확률은 매우 적지만 월소득이 높아질수록 전반적인 주거환경 만족도 수준이 낮아지며, 반대로 소득이 낮아질수록 만족도 수준이 높아지는 경향을 갖고 있는 것으로 나타났다. 지역1의 경우는 비수도권보다 수도권에 거주할 경우에 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 1.684배로 나타났다. 다음으로 민간임대주택은 ‘외부시설 접근환경’요인의 만족도 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 3.492배 증가하는 것으로 분석되었다. ‘거주 환경성’요인의 만족도 수준이 1단위 증가하면 전반적인 주거환경 만족도가 2.020배 증가하고, ‘주차·보행환경’요인은 1.906배 증가하는 것으로 나타났다. 지역1에 있어서 도에서 광역시·특별시로 거주지가 이전되면 전반적인 주거환경 만족도 수준이 개선될 확률이 1.229배 증가하고, 주택 노후도의 경우는 1.486배 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 놓고 볼 때, 공공임대주택을 공급함에 있어서 방수, 균열, 난방·단열 등 ‘방수·난방상태’와 관련된 건축물의 물리적 환경의 질적 향상에 노력을 기울여야 할 필요가 있다. 건축물의 상태가 개선될 때 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 가장 크기 때문이다. 또한, 공공임대주택의 건설·공급 입지와 단지내 위치에 대한 계획적 배려가 요구된다. 의료시설·상업시설·공공기관·문화시설·대중교통 접근성을 개선될 때 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 가장 큰 것으로 분석되었기 때문이다. 이 같은 맥락에서 수요가 많은 도심 내에서 공공참여형 또는 공공주도형 정비사업 등을 통해 공공임대주택을 확보하고 기존 공공임대주택의 리모델링이나 재건축을 통해 양질의 임대주택 수요에 부응해 나갈 필요가 있다고 하겠다. There is growing demand for more emphasis to be placed on the quality of public rental housing rather than only expanding its supply. The Korean government plans to extend eligibility for public rental housing for middle income households. Quality of public housing is more likely to be enhanced when we accurately understand factors affecting residents’ level of satisfaction. This study examines the factors affecting residents’ satisfaction with public rental housing compared with private rental housing. We analyzed the micro data obtained from the 2019 Korean Housing Survey conducted by the Korean Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Overall housing facility satisfaction levels with public and private rental housing are commonly affected by “water-proofing and heating” followed by, in order of importance, “security and sanitation” and “noise.” Apart from this, satisfaction with private rental housing is influenced by “income,” “types of building,” “ventilation,” and “sun lighting.” In addition, residential environment satisfaction levels with public and private rental housing are commonly affected by “accessibility of neighborhood facilities,” “environmental aspects for residents,” and “car-park and pedestrian-friendliness,” in order of importance. Other common variables explaining residents’ overall satisfaction with the residential environment are parks, green areas, and educational facilities. Although these factors are common determinants of satisfaction for both types of housing, in terms of how strongly each factor influences satisfaction, there is a significant difference between public and private rental housing.

공공지원민간임대주택의 법률상 쟁점

여경수 ( Yeo Gyeong-su ) 건국대학교 법학연구소 2018 일감부동산법학 Vol.17 No.-

지난 2018년 1월, 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되면서, 공공지원민간임대주택제도가 임대주택정책으로 새롭게 도입된다. 민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택의 건설·공급 및 관리와 민간주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써, 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. 주거기본법에 따르면, 국가는 저소득층 등 주거지원이 필요한 계층을 위한 공공임대주택을 공급하며, 민간임대주택의 공급이 활성화될 수 있도록 지원하여야 한다. 공공지원민간임대주택제도는 주택도시기금의 출자 지원과 같은 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 주택을 의미한다. 법령에 따라서 공공지원민간임대주택은 8년 이상의 임대기한이 정해지며, 임대료와 임차인 자격 제한을 받는다. 이처럼 공공지원민간임대주택은 임차인 선발시 청년과 신혼부부와 같은 주거지원계층을 배려하고, 초기 임대료와 임대료 상승이 제한된다. 민간임대주택에 관한 특별법상 공공지원민간임대주택제도의 활성화를 위한 여러 가지 특례 규정이 있다. 대표적인 특례로는 역세권과 같은 소규모 촉진지구를 지정할 수 있으며, 용적률이나 건폐율에 관한 특례가 있다. 우리나라에서는 물리적·사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리인 주거권이 명문화되었다. 하지만 현실에서는 주거권 실현의 한계가 있다. 주거권 실현을 위한 공공지원민간임대주택의 성공적인 정착과 원활한 시행이 필요하다. 이 글에서는 공공지원 민간임대주택의 의미와 법적 성격을 도출하고자 한다. 궁극적으로는 주거권 실현을 위한 공공지원민간임대주택의 과제를 다음과 같이 제시하고자한다. 첫째, 공공지원민간임대주택의 공급 확대를 통한 공공임대주택과의 정합성을 유지한다. 둘째, 사회적기업과 사회적 협동조합과 같은 사회적 경제주체가 공공지원민간임대주택정책에 적극적으로 참여할 수 있는 여건을 조성한다. 셋째, 공공지원민간임대주택의 개량과 품질 제고를 통한 지역 사회와의 사회적 통합을 도모한다. This study is purposed to prospect the future of the public support private rental housing in the special act on private rental housing. Public support private rental housing is introduced as rental housing policy as the law was revised in January 2018. The purpose of special act on private rental housing is to promote the supply of private rental housing and to ensure housing stability for people, by prescribing matters necessary to construct, supply, and manage private rental housing and to foster private housing rental business entities. The State shall supply public rental houses for classes in need of housing support, such as the low-income bracket. The State shall provide support to facilitate the supply of private rental houses. The people have the right to live a decent residential life in a pleasant and stable dwelling environment protected against any physical or social danger. In reality, the realization of housing rights is insufficient. Public support private rental housing is a construction or purchase house supported by the urban housing fund. Public support private rental housing, where tenants can reside for 8 years at maximum period. And the increase ratio of rent thereof after occupancy is limited to 5% per year. There are various exceptions to the special act on private rental housing. For example, It can designate a small-scale promotion district, such as a train station. There is an exception regarding the floor space index or the building-to-land ratio on Act. In this paper, I propose the following task. 1. To expand the supply of public support private rental housing. 2. To improve and enhance quality of public support private rental housing. 3. To encourage participation of non-profit organizations, such as social enterprises and social cooperatives, in supply of public support private rental housing.

한국형 사회주택 개발을 위한 공공임대주택 단위 평면분석 - 평면유형 및 방위, 난방방식을 중심으로 -

최재원,최영오,여준기 대한건축학회지회연합회 2016 대한건축학회연합논문집 Vol.18 No.2

오늘날 한국사회의 가장 큰 주택문제 중 하나는 주택의 양적 공급뿐 아니라 질적 공급에 대한 문제로 인해 사회적 약자를 위한 사회주택의 열악한 주거환경이 사회문제시 되고 있다. 이를 해소하기 위해 정부는 사회적 약자를 위한 주택문제를 해결하기 위해 다양한 사회주택에 대한 연구를 진행 중이지만, 구체적인 성과를 내기에는 다소 부족한 부분이 있다. 본 연구는 한국형 사회주택의 건설촉진과 발전적 방향을 제시를 위해 현재 우리나라의 공공임대주택 현황을 실증적으로 파악하고, 평면유형의 분석 및 방위에 따른 환경 분석 등을 통해 향후 공공임대주택 건설 시 필요한 기초적 자료를 제공하는데 그 목적이 있다. 이를 위해 1989∼2003년 사이에 준공된 전국의 영구임대아파트와 임대의무기간 50년의 공공임대아파트 단지를 대상으로 하여, 서울, 인천, 경기도를 중심으로 한 수도권 공공임대주택과 기타 5대광역시를 포함한 지방의 공공임대주택으로 나누어 각 평면유형 및 방위체계, 난방방식 등에 대해 비교분석하였다. Nowadays, one of the biggest housing issues in Korean public rental is to supply houses qualitatively as well as quantitatively. Also, the residential environment of social housing intended for the socially underprivileged group is getting rather poor. So, to solve these problems, the government has been conducting research on social housing multilaterally trying to settle down housing issues regarding the socially underprivileged group; however, it has been not enough to lead to concrete results. This study aims to identify the current status of Korean public rental housing in order to promote the construction of public rental housing, and to offer necessary basic data for constructing public rental housing in the future through an analysis of the unit type and an environment analysis in accordance with orientation. With this aim, this study focused on permanent rental housing and the public rental housing complex of which mandatory rental period is 50 years which were built between 1989~2003 nationwide. Then, the study classified rental housing into public rental housing in the metropolitan areas centering on Seoul, Incheon, and Gyeonggi-do, and public rental housing in the local areas including five other large metropolitan cities, and conducted a comparative analysis of each of their unit type and orientation system and heating method. In conclusion, this study will have an effect on the follow-up studies which focus on P.O.E and analysis of energy consumption for the economic evaluation of public rental housing.

지속가능한 공공임대주택을 위한 가구특성 유형화 연구

오영경(Young Kyung Oh),유선종(Seon Jong Yoo) 한국주택학회 2023 주택연구 Vol.31 No.1

국토교통부와 서울시는 최근 공공임대주택 유형을 통합하고 주거안정 정책으로 주거급여 지원을 확대해 나갈 방침이라고 밝혔다. 이러한 정책 방향은 공급자 중심에서 수요자 중심의 공공정책을 펼치려는 취지이며 보다 다양한 맞춤형 주거지원 형태로 확대하겠다는 방침이다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 지속가능한 공공임대주택을 위해서는 기존의 공공임대주택 거주가구에 대한 재해석이 필요하다고 보고 가구유형별 특성에 초점을 맞춰 분석하였다. 공공임대주택 거주가구의 특성에 따른 유형화는 임대유형 개편에 따른 기존 가구 흡수와 맞춤형 주거복지 서비스가 필요한 가구를 파악 해 볼 수 있는 연구라고 할 수 있다. 본 연구에 사용한 데이터는 SH도시연구원이 2016년~2019년, 총 3차례에 걸쳐 공공임대주택에 거주하는 가구와 가구원을 대상으로 조사한 서울시 공공임대주택 패널자료이며 영구임대, 50년공공임대, 국민임대, 다가구매입임대, 재개발임대 등 5개 임대유형에 거주하는 가구들의 가구주 특성, 거주사항, 가구의 소득과 지출, 자산과 부채, 맞춤형 주거급여 수급 여부 등에 따라 유형화하였다. 모형기반 클러스터링 방법인 가우시안 혼합모델(GMM)을 사용하여 가구 특성에 따른 유형화를 한 결과 총 4개의 군집으로 구분되었으며 각 군집별 특성 차이가 소득 유형에서 나타나 군집1은 ‘근로소득 높은 가구’로, 군집2는 ‘일반 공공임대가구’로, 군집3은 ‘공적이전소득 높은 가구’로, 군집4는 ‘사회보험소득 높은 가구’로 각각 명명하였다. 소득인정액 관련 변수와 주거비 부담 관련 변수, 맞춤형 주거급여 수급여부 변수 등을 선정하여 ‘일반 공공임대가구’로 명명한 군집2를 참조집단으로 하여 군집유형 예측 요인 분석과 차수별 군집 비교 분석 결과, 맞춤형 주거급여를 수급하는 가구의 경우 ‘근로소득 높은 가구’, ‘공적이전소득 높은 가구’, ‘사회보험소득 높은 가구’에 속할 가능성이 ‘일반 공공임대가구’보다 높게 나타났다. 점유형태가 월세가구인 경우에 ‘근로소득 높은 가구’, ‘공적이전소득 높은 가구’에 속할 가능성이 ‘일반 공공임대가구’보다 높았으나 주택임차료에 부담을 느끼는 가구가 속할 가능성이 두 군집 모두 ‘일반 공공임대가구’보다 낮은 결과에서 군집별 특성에 따라 근로소득이 높거나 월세금액이 상대적으로 적을 때 주거비 부담을 낮추는 효과가 있음을 확인할 수 있었다. 또한 부채가 있는 가구가 ‘사회보험소득 높은 가구’에 속할 가능성이 '일반 공공임대가구'보다 높고 주택임차료 부담에서도 높게 나타난 결과는 부채가 주거비 부담에 영향을 미칠 수 있다는 것을 말해준다. 1차(2016)~3차(2019)의 시간에 따른 차수별 군집 비교 분석에서는 네 군집 모두 가구주 나이, 가구원 수, 월세가구 비율은 변화가 거의 없었지만 금융자산 보유 가구 증가, 부채와 주거관련 부채가구 비율은 감소하였다. 이러한 현상은 공공임대주택 거주가 주거안정성 측면에서 긍정적인 효과를 나타낸다고 볼 수 있다. ‘근로소득 높은 가구’와 ‘사회보험소득 높은 가구’의 맞춤형 주거급여 수급비율은 2016년 대비 2019년에 각각 1.6%, 9.8% 감소하였고 ‘일반 공공임대가구’는 3.4%, ‘공적이전소득 높은 가구’는 2.9% 증가하였는데 맞춤형 주거급여 수급비율이 감소한 군집의 특징을 살펴보면 경상소득이 증가하거나 부채보유 가구비율이 큰 폭으로 감소하였다. 맞춤형 주거급여에서 기준소득이 완화되고 부양의무자 기준 폐지 등으로 수급비율이 높아지고 있는 상황에서 두 군집의 수급비율이 감소한 배경에 주목할 만하다. 공공임대주택 가구특성에 따른 유형화 연구를 통해 가구의 소득유형별 경제상황을 파악하여 그에 맞는 공공지원책이 마련되어야 하며 소득이 없는 노인가구들이 맞춤형 주거급여에 의존하기보다 월세 부담 없이 안정적으로 장기거주 할 수 있는 공공임대유형이 필요하다는 결론을 도출했다. 또한 가계금융 취약계층에게 공공차원에서 금융지원책을 마련해주어 실질적인 주거안정을 위한 부채관리의 노력이 필요함을 알 수 있었다. 지속가능한 공공임대주택 정책을 위해서는 기존의 공공임대주택 거주가구에 대한 분석 연구가 계속 되어야하며, 맞춤형 주거급여와 같은 추가적인 공공 주거지원이 상호보완 관계로써 자리매김 할 수 있어야 한다. 주거복지의 큰 틀에서 공공임대주택과 맞춤형 주거급여가 저소득층과 사회 취약계층의 주거안정 실현에 형평성과 효율성을 갖춘 정책이 되기를 바란다. Public rental housing types have been integrated recently and housing benefit support has been expanded as part of a housing stabilization support policy. Against this background, it is necessary to reinterpret the number and type of households living in public rental housing for sustainable public rental housing. This study focused on household type and used the 2016-2019 public rental housing panel data of the SH Urban Research&Insight. Based on the result of clustering according to household characteristics using the Gaussian Mixture Model (GMM) and analyzing the cluster type predictive factors using multinomial logistic regression, the characteristics of each cluster, which were categorized into four clusters, showed differences in the income type of the householder. Each cluster was named ‘earned income households’, ‘government transfer income households’, ‘social insurance income households’, and ‘general public households’. A study on the clustering according to household characteristics concluded that appropriate support should be provided for households that need customized benefit support. There is also a need for a rental type that allows elderly households with no income to live stably for a long time without the burden of monthly rent. In addition, it was derived that financial support measures should be prepared for practical housing stability specifically for those considered financially vulnerable.

저소득층 임대주택 실태와 개선방안에 관한 연구

이원영 21세기사회복지학회 2006 21세기사회복지연구 Vol.3 No.1

본 연구는 저소득층의 주거생활을 살펴보고, 저소득층을 위한 공공임대주택의 공급정책과 주거실태 및 관리의 문제점을 파악, 이를 토대로 공공임대주택의 양적 공급과 더불어 질적 수준을 한 단계 향상시키는 정책방안과 저소득층의 주거안정을 꾀하는 임대주택의 효율적인 관리방안을 모색한 것으로, 첫째, 공공임대주택의 입주대상이 되는 목표 집단 설정을 명확히 하여 공급 및 배분계획을 수립하여야 하고, 둘째, 저소득층의 생활을 향상시키기 위한 공공임대주택의 정책 효과를 얻기 위해서는 생활권 인근에 건설하는 것을 원칙으로 해야 하며, 셋째, 저소득층을 위한 주거지원제도는 주거의 여과과정을 감안하여 주거비보조 또는 전세자금지원-공공임대주택-민간임대주택-민간분양주택으로 연결될 수 있도록 지원체계를 갖추어야 한다는 결론을 얻었다. 공공임대주택 관리제도의 개선방안으로는 공공임대주택 관리에 대한 인식의 전환을 기초로 입주자에 대한 종합적인 관리체계 구축방안, 입주자 관리참여 활성화 방안, 그리고 적절한 장기수선계획의 수립방안 등을 제시하였다.

공공임대주택 선발 국가들의 정책 경험과 우리나라의 정책 방향

김수현(Soo-Hyun Kim) 한국주택학회 2022 주택연구 Vol.30 No.4

2차 대전 종전 이후 많은 선진국들은 공공임대주택을 주거안전망 뿐만 아니라 적극적인 복지정책 차원에서 발전시켜 왔다. 그러나 30여 년간의 확대 이후 대부분의 선발 국가들은 민간주택시장의 발달과 재정제약 등을 이유로 공공임대주택 정책을 축소, 후퇴하게 된다. 반면 우리나라는 선발 국가들에 비해 뒤늦게 공공임대주택 정책을 시작하여 여전히 확대하고 있는 중이다. 우리나라 공공임대주택 정책은 선발 국가들과는 달리, 주택시장 불안과 그를 해결하기 위한 주택 대량공급이 가장 중요한 정책 동력이라는 특징이 있다. 향후 상당 기간 공공임대주택을 늘리려는 양적인 목표는 별다른 변화가 없겠지만, 그러나 질적인 변화는 충분히 예상된다. 이 논문은 선발 국가들이 먼저 경험했던 공공임대주택 정책 변화에 비추어 우리나라의 위치와 성격, 정책 과제를 생각해 보고자 했다. 선발 국가들의 경험을 감안하면, 우리 공공임대주택 정책의 양적인 목표는 전체 가구의 10%로 상정하는 것이 합리적이며, 입주대상 다원화라는 한국적 특징은 유지할 필요가 있다. 빠르게 확대되고 있는 주거급여와 공공임대주택의 관계는 시급히 정립해야 된다. 또 현재 우리나라 공공임대주택 통계에 성급한 기대가 반영되어 있다는 점을 지적하면서, 우선 전세임대를 임대료 보조제도의 하나로 분류할 것도 제안했다. Since the end of the World War II, many advanced countries have developed public rental housing not only as a residential safety net but also as an active welfare policy. However, after 30-40 years of expansion, most of the advanced countries have reduced or retreated from public rental housing policies due to the development of the private housing market and financial constraints. On the other hand, Korea started its public rental housing policy late compared to the advanced countries and is still expanding it. Korea's public rental housing policy differs from the advanced countries in that housing market instability and the mass supply of housing to resolve it are the most important policy drivers. This paper tried to consider Korea's position, characteristics, and policy tasks in light of the changes in public rental housing policy in the advanced countries. Considering the experiences of the advanced countries, it is reasonable to assume that the quantitative target of our public rental housing policy is 10% of all households, and it is necessary to maintain the Korean characteristic of diversifying the number of tenants. The relationship between housing benefits and public rental housing needs to be established urgently. In addition, pointing out that hasty expectations are reflected in the current public rental housing statistics in Korea, this paper proposed to classify Jeonse public rental as one of the rental subsidy systems.

공공임대주택의 분양전환과 공공성 확보방안 연구

조흥연,이춘원 한국부동산법학회 2022 不動産法學 Vol.26 No.4

공공임대주택의 분양전환제도는 내집 마련 정책의 주택 공급과 주거복지차원의 임대주택 공급을 동시에 추진하는 정책으로 인식되었으나 장기적으로 임대주택을 감소시키는 ‘공공재의 사유화’ 성격의 주택공급정책이다. 공공임대주택과 분양전환의 제도와 현황 분석 및 공공이 사업지원하는 내용을 분석하였다. 또한, 외국사례를 조사한 결과 공공재정의 적자와 자가보유 촉진을 위한 목적으로 분양전환을 진행하였으며, 홍콩은 공공임대주택의 유지를 위하여 과거 분양전환 프로그램의 신규 업무를 중단하였다. 이 연구는 공공임대주택의 분양전환과 공공성을 확보하기 위한 방안을 제안한다. 「공공주택 특별법」상 공공임대주택은 분양전환을 금지하여 소득분위 1~3분위 계층의 주거안정 도모와 사업부지의 영구사용을 통하여 장기적으로 임대주택 공급가격을 낮춘다. 「민간임대주택법」상 공공임대주택은 분양전환을 허용하여 소득분위 4~6분위 계층의 내집마련 지원과 민간사업자의 사업성을 보완하도록 한다. 그리고 분양전환가격 결정과정에 공적 중재과정을 마련하고 사인간 분양전환이익 배분과정에 공공도 참여하여 공공임대정책의 재원으로 활용하도록 하고, 의무임대기간을 준수하도록 한다.

공공임대주택리츠의 사업성 분석

한병호(Han, Byeong-Ho),김호철(Kim, Ho-Cheol) 한국도시행정학회 2020 도시 행정 학보 Vol.33 No.2

정부는 2014년 공공임대주택의 손실구조 개선과 지속적인 공급확충을 위해 공공임대주택리츠를 도입하였다. 공공임대주택리츠는 사업성이 우량한 지구와 다소 부족한 지구를 조합하여 교차보전이 이루어 질 수 있도록 하였고, 임대주택을 건설할 토지는 「공공주택건설 등에 관한 특별법」등에서 정한 공급기준인 조성원가 등으로 공급하였다. 또한, 주택도시기금과 LH 등 공공부문이 지분 출자하고, 주택도시보증공사의 지급보증 및 LH의 매입확약 등 신용보강을 통해 재원조달비용을 낮추어 리츠의 사업성 제고에 성공할 수 있었다. LH 등 종전 사업방식의 시행자는 공공임대주택리츠를 도입함에 따라 회계분리가 가능하여 공공임대주택 공급을 확대하면서도 재무부담이 완화되어 재무구조가 개선되었다. 본 연구에서는 공공임대주택리츠의 역할과 임대주택의 지속적인 공급확충을 위한 정책적 개선방안을 모색하고자 NHF 제15호 사례를 종전 사업방식과 비교 · 분석하였다. 리츠방식은 구조화 비용이 추가되지만 건축 공사비와 재원조달비용 등을 절감할 수 있었고, 기존 방식에 의한 사업시행자의 재무부담을 완화하면서 공공임대주택의 정책목표를 달성한 점에서 큰 의미가 있는 것으로 평가된다. 공공임대주택리츠는 리츠시장의 양적 확대에는 기여했으나, 사모리츠로 운영되어 일반국민의 건전한 부동산 간접투자를 위한 리츠시장의 질적 성장에 기여한 정도는 여전히 미흡하다. 향후 리츠를 활용하여 공공임대주택을 지속적으로 확충하기 위해서는 공모활성화를 통한 일반국민의 참여확대 등 재원조달 근원(Source)을 다양화하고, 공공부문과 재무적투자자 등 사업 참여자간 수익(Return)과 위험(Risk)을 분산하는 등 사업구조를 다양화하여야 한다. The government announced REITs in 2014, in order to improve the loss structure of public rental housing and to ensure the sustainable supply. Typical REITs pay a dividend based on operating profit, but public rental housing REITs, used as a real estate policy tool, are modified ones established at the expense of credit enhancement by the public sector, such as investing in common stocks, making a repurchase agreement, providing payment guarantees, etc. Stable profits in public rental housing REITs are based on both the business structure with a business portfolio in view of the marketability and the reduction of construction costs, which is inserted in making the site by LH, in accordance with the relevant laws and regulations. Thereby lowering the funding cost to enhance the business feasibility of REITs. To investigate the role of REITs in the supply and management of public rental housing, this study analyzed examples from NHF No.15 by comparing with previous business methods, and it focused on finding the good result caused by REITs in terms of rental housing demanders, suppliers and financial markets. In this study, NHF No. 15 case analysis showed that the REITs method was able to reduce construction and financing costs compared to the previous project method, and that the introduction of REITs method was advantageous even if the costs for structuralizing REITs were added. In addition, public rental REITs are considered to be of great significance in achieving the policy goals of public rental housing while easing the financial burden on project implementers in the public sector such as LH. Concretely, since accounting separation between REITs and LH was possible, REITs greatly contributed to the improvement of financial structure such as debt reduction in accounting along with promoting investment in public rental housing. Hereafter, in order to continue to supply public rental housing by REITs, the source of funding should be diversified by expansion of participation to the general public, and its business structure must be diversified in order to share revenues and risks among project participants.

공공건설 임대주택의 부도 실태에 관한 연구

김한수(Han-Su Kim),임준홍(Jun-Hong Im) 한국콘텐츠학회 2013 한국콘텐츠학회논문지 Vol.13 No.12

정부는 서민의 주거안정을 위해 공공임대주택을 꾸준히 공급하여 왔다. 하지만 5년 공공건설 임대주택은 오히려 서민의 주거안정을 근본적으로 위협하는 부도가 발생하고 있다. 이에 본 연구는 공공건설 임대주택의 부도 실태와 부도 위험에 처해 있는 아파트 단지를 심층 사례 분석하여 부도 원인을 살펴보고, 공공건설 임대주택의 부도 문제 해결을 위한 실질적인 대응방안을 제안하기 위해 이루어 졌다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 공공건설 임대주택의 공급은 서민의 주거안정에 어느 정도 기여를 했지만, 정부의 관리·감독 소홀과 부실한 임대주택 관리회사의 부도 인하여 서민들의 주거안정에 근본적으로 위협을 가하고 있다. 둘째, 이러한 부도문제를 해결하기 위하여 정부에서 꾸준히 노력은 하고 있지만 전국 48개 아파트단지에 9천 여 세대가 부도에 직면하고 있어, 부도의 위협을 근본적으로 해결하지 못하고 있다. 셋째, 공공임대주택의 부도는 관리업체의 부실, 철저하지 않은 정부의 관리감독 등 다양한 원인에서 발생하고 있지만 근본적인 해결을 위해서는 부실 임대주택 관리 업체가 근본적으로 공동주택 관리에 참여하지 못하도록 하고, 임대주택 관리시스템을 구축하는 등 보다 실효성 높은 대응책이 요구된다. 이를 위해서는 부도임대주택 특별법에서 명시한 적용시기를 삭제하여, 부도 등이 발생한 모든 아파트로 확대하거나 재정 등 여러 이유에서 이것이 어려울 경우 민간에 의해서 공급되는 공공건설 임대주택의 신규공급은 전면적으로 재검토 또는 중단 되어야 할 것이다. The Korean Government has provided public rental housing to stabilize civilian dwelling. However, unreliable management of public rental housing threatens the stability of residency. This study analyzes the default of public rental housing and the cause of default through a case study, which was intended for the residents in apartment complexes in danger of default. It also suggests countermeasures to cope with the problem of public rental housing. The results are listed as follows. First, rental housing apartments contribute a lot to the housing stability policy. On the other hand, the default of housing development, which is derived from the bankruptcy of housing management companies and the negligent control of government, brings about a serious problem for housing stability. Second, although the government has made a steady effort to solve this default problem, 9000 residents from 8 apartment complexes in Korea have experienced extreme unstable residency. Third, there are many causes for the default of public rental housing such as unqualified management companies and cursory monitoring by the government. The fundamental solution is to prevent public rental housing management companies from managing , or to build a new management system of public rental housing. To solve this problem, its recommendable to delete the application term in the special law on the default of public rental housing so that it can be applied to all default apartments. If it is not possible to perform the policy for financial reasons, a new supply of civil housing provided by private companies needs to be re-examined completely or banned.