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단독주택 공시가격의 적정성 제고를 위한 산정방식 개선 연구
채미옥,정희웅,조윤제,김은지,김한수 한국부동산분석학회 2016 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2016 No.-
단독주택공시가격 조사산정은 공시지가와 연계운영 체계를 구축하는 한편, 첨단정보시스템과 실거래가를 기반으로 조사산정 방법과 기준을 개선하여 가격의 적정성을 높여야 한다. 실거래가 기반의 공시지가 산정체계를 통해 공시지가의 적정성을 높이고, 건부지의 가격 평가시 적용하던 건물공제방식 대신 토지공제방식을 채택하여 주택부지의 토지가격을 공시지가로 통일할 필요가 있다. 아울러 주택유형과 건물 수준별 재조달원가를 분석하여 주택의 유형 및 질에 따라 달라지는 건물가격 차이를 반영할 수 있도록 개선하고, 용도지역별로 작성되는 건물비준표 또한 건물유형별로 작성하고, 건물의 노후도, 관리상태에 따른 가격 차이 기준을 마련함으로써 건물가격 산정의 적정성을 높여나가야 한다. 이러한 부문별 개선을 포괄하여 전반적인 단독주택 공시가격 조사산정 체계를 실거래가 기반으로 개편하여, 현행의 ``선 정밀 평가, 후 대량산정 및 검증`` 방법에서 ``실거래가를 기초로 주택가격을 전수 산정한 후 검증표본을 추출하여 정밀 검증``하는 형태로 전환할 필요가 있다. A system must be created so that the survey and assessment of Officially Announced Individual Housing Prices is managed in tandem with the Officially Announced Land Price, while the method and standards of survey and assessment must be based on high-tech systems and market data in order to enhance the accuracy of Officially Announced Land Prices. The accuracy of Officially Announced Land Price must be improved by adopting the market data-based Officially Announced Land Price assessment system, while the Building Deduction Method must be replaced with the Land Deduction Method, so that the price of Improved Land would be unified as the Officially Announced Land Price. Furthermore, the accuracy of building price assessment also needs improvement. This will be achieved by analyzing the reproduction costs of buildings by building type and class, and consequently enabling building prices to reflect the differences in building type and quality. Also, the Building Price Index Table, whose varieties currently exist based on land use zone, must be created based on building type. Finally, standards must be formed to reflect the difference in building prices based on the level of deterioration and management condition. Thus, along with the aforementioned improvements, it is necessary for the entire Officially Announced Individual House Price system to be restructured to be based on market data. This would change the current "Detailed Appraisal followed by Mass Assessment and Review" process into a "Whole Assessment based on Market Data followed by Detailed Sample Review" process.
기후변화에 대응한 산지와 산림의 통합적 관리 방안 연구
채미옥,안영아 한국도시행정학회 2013 한국도시행정학회 학술발표대회 논문집 Vol.2013 No.2
IPCC(기후변화에 관한 정부간 패널)에서 기후변화 요인으로 화석연료 사용과 벌목으로 인한 산림훼손을 원인으로 꼽고 있다. 탄소베출권거레제도는 자발적 시장에서 산림의 신규조림 등을 인정하고 있다. 그러나 우리나라에서는 그동안의 산림녹화로 30년생 이하의 어린나무가 32%로서 교토의정서 기준에 맞는 신규 및 재조림 대상지는 거의 없다. 산림의 약 68%를 차지하는 사유림은 영세성 등으로 자발적 참여를 통한 탄소 흡수능력 제고도 어렵다. 현행 산지관리제도는 산지전용을 막기 위해 산지전용허가제도를 운용하고 있고, 대체산림자원조성비를 부과하고 있으나, 산지전용으로 훼손된 나무를 심는 비용에 주 초점이 맞추어져 있어 산림의 공익기능 상실부분이 제대로 반영되지 못하고 있다. 반면 산지전용을 통한 개발산지는 자산가치가 상승하여 보존산지와 개발가능 산지간의 자산가치 격차가 심화됨으로써, 고의적으로 산림을 훼손하는 문제도 노정되고 있고, 자산가치 증식을 위한 산지의 난개발 수요를 방지하기 어려운 문제가 있다. 기후변화에 대한 대비책의 하나로 탄소를 사고 파는 시대가 도래함에 따라 산림은 중요한 탄소흡수원으로서 그 중요성이 증대하고 있다. 우리나라 산림 특성상 신규조림 등 교토의정서 기준에 맞는 대상지는 별로 없지만 산지전용과 산림훼손을 방지함으로서 탄소흡수원 창출이 가능하다. 그러나 탄소흡수원으로서 탄소배출권과 연계한 산림관리 대책만으로는 산지전용과 산림황폐화를 억제하기 어렵다. 산지의 전용은 탄소흡수원의 상실만이 아니라 수원함량기능, 토사붕괴방지기능, 산림휴양기능, 산림치유기능, 생물다양성 보전기능 등 다양한 공익적 기능을 상실시키게 된다. 따라서 산지전용으로 인한 난개발을 방지하고 산림황폐화를 억제할 수 있도록 산림의 다양한 공익기능을 자발적으로 보존하고 조성하는 체계 구축이 필요하다. 이를 위해서는 산지관리제도와 산림관리제도를 정비하여 임업을 통한 경제적 기대수익을 높이고 전용을 통해 발생하는 개발이익을 낮추어야 한다. 그 방안의 하나로 산지전용권거래제도의 도입이 필요하다. 산지전용권거래제도는 일종의 산지보전권을 거래하는 개념으로서, 임야를 택지, 골프장 등으로 전용하는 경우 상실되는 공익기능의 가치와, 공익기능이 발생하는 산지를 훼손한 댓가로 개발자가 얻게 되는 산지전용 이익의 일부를 환수하여 산림조성 및 보전 비용으로 활용하는 제도이다. 즉 산지전용을 통해 산지를 개발하는 개발자는 공익훼손 및 산지훼손에 따른 공익기능 크레딧을 매입하도록 하고, 산림경영계획서를 제출하여 산림을 조성하고자 하는 산주에게는 산림의 공익기능 증진에 대한 크레딧을 부여한다. 이를 통해 자발적 산림 및 산지 보전을 유도하는 제도적 기반 구축이 필요하다.