수익형 부동산의 담보권 실행에 있어서 임대차의 사전합의와 법적 취급

김상진(Kim, Sangjin) 한국법학회 2017 법학연구 Vol.68 No.-

미국법에서는 부동산 개념의 유형이 우리와 다르다. 그래서 우리나라의 기존 논의의 분류로 말하면 주로 영업용 건물에 맞먹는 부동산을 주된 쟁점으로 하는 논의에 머물지 않을 수 없다. 그래서 본고에서는 SNDA의 논란의 중심인 뉴욕 주법과 캘리포니아 주법을 검토 대상으로 한다. SNDA 합의라는 명칭은 Subordination Non-Disturbance and Attornment 합의(agreement)의 머리글자를 딴 약칭이다. 부동산법은 연방법이 성립할 수 없어서 통일되지 않은 개별 주법을 검토 소재로 하지 않을 수 없는 것이다. 부동산 담보권 강제집행 절차와 임대차 계약에서 SNDA 합의가 없는 경우의 법률관계는 SNDA 합의를 검토해야 할 전제로서 담보권자와 임차인 사이에 맺은 사전합의가 존재하지 않는 경우에 대한 검토를 해야 한다. 본고에서 밝히려고 시도하는 것은 이런 경우에 부동산 담보권 실행에서 임대차의 법적 취급이 어떤 것인지 라는 점이다. 말할 필요도 없이 사전합의로서의 SNDA 합의가 이루어지는 것은 여기에 관련된 법적 취급을 전제로 하고 있다. 그런데 이러한 법적 기능을 검토하기 위해서는 전제상황을 알아 둘 필요가 있다. 특히 SNDA 합의의 관계에서는 뉴욕 주와 캘리포니아 주와 같은 특정한 법역의 상이한 상황을 명확히 알아 둘 필요가 있다. 그래야 우리 국민이나 기업들이 미국에서의 거래시에 불측의 손해를 예방할 수 있을 것이다. 본고에서 자세히 검토를 시도하기로 한다. 본고는 SNDA 합의의 법리와 그것이 담당하는 법적 기능의 해명을 목표로 한다. 우선 담보권자의 의사에 의해서 담보권이 실행되었지만 그 후 후순위 임대차가 유지될 경우에 바람직한 법적상태의 설계에 대한 시사점을 도출해야 한다. 구체적으로는 우선 전제로 (광의의) SNDA 합의가 없을 경우 담보권의 실행에서 임차권이 어떤 법적 취급을 받는지 검토한다. 게다가 SNDA 합의의 이론과 그 법적 기능을 검토하여야 한다. 이론에 대해서는 주로 판례를 소재로 현재의 구성에 이르기까지의 전개 과정을 검토해야 한다. 법적 기능에 대해서는 SNDA 합의의 생성을 촉구한 거래 실태에 관한 학설상의 논의를 주된 소재로 삼아야 한다. 마지막으로 우리에게 주는 시사점을 이끌어 내야 한다. 또한 논의의 한계에 대한 검토 및 시사점을 얻을 수 있는 범위에도 한계가 있음을 지적한다. In American law, the type of real estate concept is different from ours. Therefore, it can not help but to stay in the discussion that the main issue is the real estate which is equivalent to the business building mainly in the classification of the existing discussion of our country. In this article, I examine the New York State and California State laws, which are the center of controversy in SNDA. The SNDA Agreement is the acronym for the Subordination, Non-Disturbance, and Attornment agreement. Real estate law can not be established by federal law, so it can not but be forced to review the unified state law. The legal relationship in the absence of an SNDA agreement in a mandatory enforcement procedure and a lease contract for a real estate mortgage must be reviewed for the absence of prior agreements between the mortgagor and the tenant as a premise to review the SNDA agreement. A subordination, non-disturbance, and attornment agreement (SNDA) addresses the priority of the rights of tenants and lenders. It deals with how and when the rights of tenants will be subordinate to the rights of lenders or, sometimes at lender’s option, senior to the rights of lenders. The non-disturbance portion assures tenants that their rights to their premises will be preserved (“non-disturbed”) on specified conditions within their control, even if the landlord defaults on its loan and the lender forecloses. The attornment component of the SNDA agreement provides that the tenant will continue their obligations under the contract in the event that a new landlord takes over the contract and may also specify that the lender or such purchaser will have certain specified rights thereafter. It assures a lender, generally, that the tenant will attorn to (that is, confirm privity of contract by agreeing to continue as tenant of the new landlord) the lender or a purchaser following a foreclosure. An SNDA agreement may also include other provisions for confirming or modifying further rights and obligations. What I am trying to say in this article is the legal treatment of the lease in real estate lien practice in this case. Needless to say, the SNDA agreement as a preliminary agreement is premised on the legal implications here. However, in order to review these legal functions, it is necessary to understand the preconditions. Particularly in the context of the SNDA agreement, it is necessary to be clear about the different circumstances of certain jurisdictions, such as New York and California. This will allow Koreans and Korean corporations to prevent unscrupulous losses in their transactions in the United States. I will try to review it in detail in this work. The purpose of this article is to clarify the legal form of the SNDA consensus and the legal functions it is responsible for. First of all, implications for the design of a desirable legal status should be drawn in the event that the foreclosure is executed by the lienor or mortgagor but then the subordinated lease is maintained. Specifically, I firstly examines the legal treatment of the lease right in the execution of the leased property if there is no (in the broad meaning) SNDA agreement. In addition, the theory of the SNDA consensus and its legal functions should be reviewed. As for the theory, I should examine the development process from the precedent to the present structure. Regarding the legal function, the main argument should be the discussion on the actual situation of the transactions that called for the creation of the SNDA agreement. Finally, I must draw some implications for us. In addition, I point out that there are limitations in the scope of the review and implications of the discussion.

공장 전력부하와 태양광 발전량 실시간 데이터의 연계를 통한 RE100 달성방안에 관한 연구

김상진(Sangjin Kim),유재혁(Jaehyeok Yu),유동기(Dong-gy Ryu),장병훈(Byung-Hoon Chang) 대한전기학회 2021 대한전기학회 학술대회 논문집 Vol.2021 No.7

국내 정책과 국외 추세를 비추어 보아 신재생에너지의 발전이 지속적으로 증가되고 있다. 신재생에너지 발전량을 이용하여 RE100 달성을 목표로 하는 기업들이 늘어나고 있다. RE100 달성을 위해 재생에너지 발전량 데이터 기반으로 ESS에 저장해야할 최적 용량을 산정하여 부족한 수요전력을 ESS로 공급받아 RE100을 달성한다. 본 연구에서는 국내 기업 한곳을 대상으로 하여 공장전력부하, 태양광 발전량 그리고 ESS와 연계하여 RE100 달성방안을 연구하였다.

남은 금액을 재사용할 수 있는 오프라인 전자수표시스템

김상진(Sangjin Kim),오희국(Heekuck Oh) 한국정보보호학회 2001 정보보호학회논문지 Vol.11 No.6

토지이용을 이용한 도시의 온도분포

김상진(Sangjin Kim),이선영(Sunyoung Lee) 한국태양에너지학회 2018 한국태양에너지학회 학술대회논문집 Vol.2018 No.4

국내 자동차 연료의 증류성상 비교

김상진(Sangjin Kim),염광욱(Kwangwook Youm),권순익(Soonik Kwon) 한국자동차공학회 2011 한국자동차공학회 부문종합 학술대회 Vol.2011 No.5

Automative engine performance and exhaust gas was influenced by fuel characteristic. Distillation temperature of domestic 4 products of diesel fuels and 4 products of gasoline fuels were measured by distillation method that is a method of separating mixtures based on difference in their volatilities in boiling fuel. Diesel distillation temperature points, especially temperature of 10%, 50% and 90% distillation mass, were almost same. The color of 90% distillation gasoline and diesel is more transparent than original fuel state. Remaining fuel in flask is dark yellow color and partly has lump shape in normal temperature.

SAC 형상이 분사특성 및 분무형상에 미치는 영향

김상진(Sangjin Kim),권순익(Soonik Kwon) 한국자동차공학회 2001 한국 자동차공학회논문집 Vol.9 No.2

To clarify the influence of SAC shape of hole-type diesel nozzle on injection characteristics and spray patterns, the injection rate of three nozzle types (standard SAC nozzle, Needle-cut YCO nozzle and YCO nozzle) were measured by Zeuch's method and pictures of the sprays were taken by CCD camera. As the pump speed became higher, the injection characteristics of the three nozzles were different. Injection rate and pressure curves at the high pressure pipe in Needle-cut VCO nozzle were much more similar to the VCO nozzle than those of the SAC nozzle. When the needle was at pre-lift period for all speeds, the spray of the Needle-cut VCO nozzle showed almost the same shape as the SAC type nozzle. There was no difference in spray pattern at the needle full-lift periods.

주파수 인터리빙 MC-CDMA 시스템을 위한 파일럿 채널 기반의 새로운 채널 추정 기법

김상진(Sangjin Kim),조영보(Youngbo Cho),홍대식(Daesik Hong) 한국통신학회 2004 한국통신학회 학술대회논문집 Vol.2004 No.7

부동산 시장에 있어서 시장의 실패와 정부의 실패

김상진(Sangjin Kim) 한국부동산경매학회 2023 부동산경매연구 Vol.4 No.1

소비자들과 생산자들이 자유롭게 경쟁하는 시장에서는 수요와 공급의 원리에 의해 시장가격이 결정된다. 이러한 시장가격은 경제생활에서 희소한 자원을 효율적으로 배분하는 역할을 한다. 까다롭고 성립하기 어려운 조건을 갖춘 완전경쟁시장이라는 이상적인 형태의 시장이 성립하면 효율성이 담보된다는 것을 경제학자들이 증명해냈다. 그러나 성립하기 어려운 조건 때문인지 몰라도 시장에서의 자원배분이 언제나 효율적으로 이루어지는 것은 아니다. 경우에 따라서는 재화와 서비스가 소비자들이 원하는 것보다 적게 생산되기도 하고, 반대로 더 많이 생산되기도 한다. 이때 적게 생산된다는 것은 희소한 자원이 필요한 곳에 충분히 배분되지 않았다는 것을 의미하며, 더 많이 생산된다는 것은 희소한 자원이 불필요하게 낭비된 것이라고 볼 수 있다. 이와 같이 시장에서 가격에 의한 자원 배분이 효율적이지 못한 현상을 ‘시장의 실패’라고 한다. 시장실패의 원인은 불완전경쟁, 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭 등이 있다. 시장실패란 어감 때문인지 사람들이 시장경제에서 발생하는 모든 문제점에 대해 시장실패라는 단어를 사용하는 것을 종종 볼 수 있다. 그러나 적어도 경제학의 관점에서 시장실패란 단어는 매우 제한적으로 사용된다. 시장실패란 가격에 의해 자원이 효율적으로 배분되지 못한 상태 이외에 다른 어떤 의미도 포함하지 않는다. 반면 정부실패는 시장에 대한 정부 개입이 오히려 자원의 비효율적 배분으로 이어지는 현상을 지칭한다. 시장실패와 대칭되는 개념이다. 정부실패는 볼프(Wolf)에 의하여 처음 비시장실패라는 용어로 사용되기 시작했으며 정부실패가 초래되는 원인을 초과수요를 발생시키는 정부개입의 수요측면과 정부개입의 공급측면 특성으로 나누어 설명했다. 정부실패의 일반적 원인은 수요와 공급측면의 결합적 성격을 띤다. 원래 시장실패보다 더 치명적인 것이 정부실패다. 시장실패 이론이 나온 이유가 합리적 자원 배분을 왜곡시키는 요인을 찾아 해결하기 위한 것이었다면, 그 핵심적 요인에 이미 정부 리스크가 들어가 있다. 여기에 정부가 이런저런 이유로 시장개입을 강화하고, 공공성의 미명 아래 잘 들지도 않는 칼로 시장을 설 건드리면 정부실패는 예정돼 있다. 정치의 결과로 탄생한 정부는 선거를 생각하는 정치세력의 내부자 논리가 강하고, 따라서 정보를 균형적으로 받아들이기보다는 자신이 원하는 정보만을 취사선택한다. 정권의 지지자들에게 특혜를 주는 방식으로 국가사업을 진행해 자원 배분을 심각하게 왜곡시킬 수 있다. 부동산 관련 법개정이 그 전형적 예이다. 본고는 정부실패가 시장실패에 어떤 영향을 미치는지 부동산시장 법정책을 중심으로 고찰하였다. In a market where consumers and producers compete freely, the market price is determined by the principle of supply and demand. These market prices play a role in efficiently allocating scarce resources in economic life. Economists have proven that efficiency is assured when an ideal form of a perfectly competitive market with difficult and difficult conditions is established. However, although it may be due to difficult conditions, resource allocation in the market is not always efficient. In some cases, goods and services are produced less than consumers want, and vice versa. At this time, being produced less means that scarce resources are not sufficiently distributed where necessary, and being produced more means that scarce resources are wasted unnecessarily. Such a phenomenon in which resource allocation by price is not efficient in the market is called ‘market failure.’ The causes of market failure include imperfect competition, public goods, externalities, and information asymmetry. Perhaps because of the word market failure, we can often see people use the word market failure for all the problems that arise in the market economy. However, at least from an economics point of view, the word market failure is used very limitedly. Market failure does not include any meaning other than the inability to efficiently allocate resources by price. On the other hand, government failure refers to a phenomenon in which government intervention in the market leads to inefficient allocation of resources. It is a concept that is symmetric with market failure. Government failure was first used by C. Wolf as the term non-market failure, and the cause of government failure was based on the demand side of government intervention and the supply side of government intervention that caused excessive demand. I divided and explained. A common cause of government failure is a combination of supply and demand. More fatal than the original market failure is the government failure. If the reason for the market failure theory was to find and solve factors that distort rational resource allocation, government risks are already in the core factors. In addition, if the government strengthens market intervention for one reason or another and touches the market with a knife that is difficult to handle under the name of publicity, the government’s failure is expected. The government, which was born as a result of politics, has a strong insider logic of the political power to think about elections, and therefore chooses only the information it wants rather than accepting information in a balanced way. It can seriously distort the allocation of resources by conducting state projects in a way that gives preferential treatment to the regime’s supporters. Law amendments related to real estate are a typical example. This paper examines the effect of government failure on market failure, focusing on real estate market legal policies.

ATM 교환 시스템의 IPC 프로토콜 효율 분석

김상진(Sangjin Kim),오창환(Changhwan Oh) 대한전자공학회 1996 대한전자공학회 학술대회 Vol.1996 No.11

고도 지능망용 서비스 교환기 구현에 관한 연구

김상진(Sangjin Kim),장동만(Dongman Jang),최고봉(Gobong Choi) 대한전자공학회 1993 대한전자공학회 학술대회 Vol.1993 No.11