실거래자료를 활용한 서울 중소형빌딩 시장의 분석 = Analysis of small and medium sized building market in Seoul using real transaction data|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Compare to large office buildings, small and medium buildings show differences in characteristics such as purposes, location and type of investors. Unlike large office buildings, small and medium size buildings do not have systematic ways to approach. That is why studies on small and medium size building market have not been done sufficiently.
In order to analyze small and medium building market in Seoul area, real transaction data from 2009 to 2015 was collected and the characteristics were examined. Factors influencing rents, NOI(Net Operating Income), prices and capitalization rates were analyzed through regression analysis. Also the relationship between the NOI and the price was analyzed. Finally, the indices were made for the rent, NOI and the prices, in order to look at the progress of the small and medium building market.
These are the main characteristics of small and medium buildings found using real transaction data. First, small and medium size buildings are owned mostly by individuals rather than corporate bodies. Second, small and medium buildings tend to have mixed use purposes and retail takes up the largest proportion. Third, they prefer to be located in the main commercial areas which could be different from main office areas. Forth, the rent price of the 1st floor has great influence on the price of the building. Fifth, small and medium buildings are developed and managed rather unsystematically. There are a lot of buildings that were developed under its possible floor area ratio and management fees are collected in many different ways.
These characteristics were reflected in the regression analysis to find out the factors influencing rents, NOI, prices and capitalization rates.
The analysis of 1st floor rent showed that the buildings located in the main commercial areas have higher rent compare to those located in the less developed commercial areas. Also the rent was higher if: the building was located closer to subway stations; or located on the street corner; or the adjacent street had wider breadth. The building located in the commercial zoning and the 3rd general residential area had a higher rent price compared to the other zoning areas. If the building was newer or it had been renovated the rent was higher.
The determinants of NOI of the small and medium buildings were: elevator installation; 1st floor lease area ratio; vacancy area ratio; existence of residential tenants; building owner’s usage; and management expense payment method. NOI were influenced not only by 1st floor rent price, but also many other characteristics such as underground level usage and 2nd floor and above area usage.
The total price and price per gross floor area of the small and medium building were analyzed to look into the price characteristics. The influencing factors are: consumer price index; locational aspects; total floor area,; elevator installation; 1st floor lease area ratio; vacancy area ratio; retail tenant ratio; residential tenant ratio; management payment method and trader types.
In order to analyze the relationship between the NOI and price, the NOI was added as an independent variable. The analysis result of 2 step least squared methods revealed that characteristics of commercial area, locational aspects, land characteristics, building characteristics, rent characteristics and management characteristics have influence over NOI but also to the price simultaneously.
Lastly, indices were made for the rent, NOI and the prices, in order to look at the progress of the small and medium building market.

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국문 초록 (Abstract)

중소형 빌딩은 대형 오피스 빌딩과 비교하여 빌딩의 규모뿐만 아니라 빌딩의 용도, 입지조건, 투자자 유형 등 다양한 특성에서 차이를 보인다. 하지만 중소형 빌딩은 대형 오피스 빌딩과 달리 체계적인 접근이 미흡한 상황이며 이에 대한 학술적 연구도 부족한 실정이다.
본 연구에서는 중소형 빌딩의 시장을 분석하기 위해 서울지역에서 2009년부터 2015년까지 거래된 실거래자료를 이용하여 중소형 빌딩이 가지는 특징을 살펴보았다. 또한 회귀분석을 통해 중소형 빌딩의 임대료, 순운영소득, 가격, 자본환원율에 영향을 미치는 요인을 분석하였으며 순운영소득과 가격의 관계를 분석하였다. 마지막으로 임대료, 순운영소득, 가격의 지수를 산정하여 시간에 따른 중소형 빌딩시장의 추이를 살펴보았다.
거래자료를 활용하여 살펴본 중소형 빌딩의 주요 특징은 다음과 같다. 첫째, 중소형 빌딩은 법인이나 전문투자기관이 소유하는 경우보다 개인이 소유하는 경우가 많다. 중소형 빌딩의 거래금액은 대형 오피스 빌딩과 비교하여 상대적으로 낮기 때문이다. 둘째, 중소형 빌딩은 빌딩의 사용용도가 혼재되어 사용되는 특징을 가지며 오피스 용도가 빌딩의 주 용도인 대형 오피스 빌딩에 비해 중소형 빌딩은 소매용도의 비중이 높은 특징을 가진다. 셋째, 중소형 빌딩의 입지는 주요 상권에 위치한다. 따라서 주요 오피스 권역에 주로 위치하는 대형 오피스 빌딩과 비교하여 중소형 빌딩들의 선호입지가 상이할 수 있다. 넷째, 빌딩의 1층의 임대료가 매매가격에 미치는 영향이 크다. 다섯째, 중소형 빌딩은 다소 비체계적으로 개발되거나 관리되는 경우가 많다. 개발 가능한 용적률에 미달하여 개발된 빌딩이 많으며 관리비의 징수방식이 다양한 특징을 가진다.
이러한 중소형 빌딩들이 가지는 특징을 반영하여 중소형 빌딩의 임대료, 순운영소득, 가격, 자본환원율에 영향을 미치는 요인을 회귀분석을 이용하여 분석하였다.
중소형 빌딩의 1층의 임대료의 분석결과, 주요 상권에 입지하는 중소형 빌딩의 임대료가 상권이 발달하지 않은 지역의 빌딩에 비해 높은 것으로 나타났다. 입지특성에서는 지하철과 가깝거나 코너에 위치하거나 접면도로의 폭이 넓은 경우에 임대료가 높은 것으로 나타났다. 용도지역에서는 상업지역, 제3종일반주거지역에 위치한 빌딩이 다른 용도지역의 빌딩에 비해 임대료가 높은 것으로 나타났다. 빌딩의 물리적 특성에서는 경과연수가 오래되지 않거나 리모델링은 한 빌딩의 임대료가 높은 것으로 나타났다.
중소형 빌딩의 순운영소득 결정요인에 대한 분석결과, 엘리베이터 여부, 1층 임대면적비율, 공실면적비율, 소매용도비율, 주거임차인 여부, 소유주 사용여부, 관리비정산방식이 순운영소득에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 순운영소득은 1층의 임대료에 영향을 미치는 특성 외에도 지하, 2층 이상의 공간의 활용에 대한 다양한 특성들이 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
중소형 빌딩의 가격은 가격총액과 단위면적당 가격을 대상으로 분석하였다. 중소형 빌딩의 가격에 영향을 미치는 요인으로는 소비자물가상승률, 주요 상권 위치여부, 지하철과의 거리 등 입지조건, 연면적, 엘리베이터여부, 1층임대면적비율, 공실면적비율, 소매용도임차인비율, 주거임차인여부, 관리비정산방식, 거래자 유형이 영향을 미치는 것으로 나타났다.
순운영소득과 가격의 관계에 대해 분석하기 위해 순운영소득을 독립변수로 추가하여 2단계최소자승법으로 분석한 결과 중소형 빌딩의 상권특성, 입지특성, 토지특성, 빌딩특성, 임차특성, 관리특성은 순운영소득에 영향을 주기도 하지만 가격에도 동시에 영향을 미치는 것을 확인할 수 있었다.
마지막으로 임대료, 순운영소득, 가격의 지수를 산정하여 시간에 따른 중소형 빌딩 시장의 변화를 살펴보았다.

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중소형 빌딩은 대형 오피스 빌딩과 비교하여 빌딩의 규모뿐만 아니라 빌딩의 용도, 입지조건, 투자자 유형 등 다양한 특성에서 차이를 보인다. 하지만 중소형 빌딩은 대형 오피스 빌딩과 달...

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