서울 오피스시장에서의 투자행태와 Cap Rate 결정요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

오피스 투자시장의 Cap Rate는 시장의 상황을 판단하는 중요한 지표 중 하나이며, 투자분석 시에는 NOI를 매입가격으로 나누어 간편하게 환산할 수 있는 투자수익의 지표로서, 감정평가 시에는 수입을 가격으로 환산하는 환원율로 광범위하게 사용된다.
이 논문의 주제는 첫째, 실제 투자사례 분석 시 투자 자금원특성과 매입구조 별로 Cap Rate의 차이가 있는지를 분석하고자 하였다. 이러한 연구는 향후 부동산시장이 성장함에 따라 투자자나 자산운용사들이 어떤 전략으로 발전해 나갈지 예측하는데 도움이 된다.
둘째, 서울 오피스투자시장의 Cap Rate의 결정요인을 분석하기위해 서울 오피스빌딩 투자시장의 개별 Cap Rate에 영향을 미치는 요인들을 분석하고, 시장 Cap Rate와 거시경제변수의 관계를 동태적으로 분석하였다.
투자자특성별 Cap Rate의 차이를 회귀분석한 결과, 해외투자자의 경우 단기투자자의 투자가 차별화되어 장기투자자와 단기투자자, 중기투자자와 단기투자자간의 Cap Rate에 유의한 차이가 있었으며, 국내투자자의 경우 장기와 중기투자자 간에 유의한 차이가 있었다.
매입구조는 국내 조세정책의 변화에 따라 선호도에 영향을 받아왔다. 각 매입구조별 Cap Rate를 비교한 결과, 일반매입구조와 비교하여 ABS구조, REITs구조의 Cap Rate가 유의하게 높았는데 그 이유는, ABS구조가 해외투자자들의 매입구조로 사용된 경우가 많았으며, REITs구조가 15,000평 이상의 대형빌딩의 매입과 구분소유건물의 투자 시 매입구조로 선택된 경우가 많았기 때문으로 분석되었다.
개별 Cap Rate 결정요인 분석에서는 Cap Rate와 가격(V)은 NOI에 비해 거시경제변수의 영향을 더 많이 받고 있었으며 NOI는 상대적으로 부동산특성변수의 영향을 더 많이 받고 있음을 확인할 수 있었다.
시장 Cap Rate와 Cap Rate Spread와 거시경제변수와의 관계를 벡터오차수정모형을 이용하여 분석한 결과, 시장 Cap Rate는 전기와 2기전의 Cap Rate자신과 (-)관계, 전기 회사채와 (+)관계를 가진 것으로 나타났다. Cap Rate Spread는 전기와 2기전의 Cap Rate Spread자신(-), 전기의 KOSPI(-), 그리고 오차항이 (-)관계로 분석되었다. 분산분해의 결과, Cap Rate와 Cap Rate Spread는 시차가 증가할수록 거시경제의 영향을 강하게 받았다.
본 연구에서는 1998년~2010년까지의 오피스 매각자료를 이용하여 분석하였으며 다음과 같은 한계가 있다. 오피스빌딩은 거래에 오랜 기간이 소요되고 거래빈도가 낮으므로 시계열분석에 충분한 자료의 확보가 어려워 Cap Rate 결정요인 분석 시 변수의 선정에 제한이 가해질 수밖에 없다. 향후 정보축적이 많아지면 보다 다양한 설명변수들을 채택하여, Cap Rate결정요인 모형의 설명력을 높일 수 있을 것으로 판단된다. 이 논문이 향후 Cap Rate 예측모형을 설정하는 데 도움이 되기를 희망한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 4
• 1. 투자자특성 및 매입구조별 Cap Rate 분석 = 4
• 2. Cap Rate 결정요인 분석 = 4
• 3. 연구에 사용된 자료 = 5
• 제2장 Cap Rate 이론적 고찰 및 선행연구 = 7
• 제1절 Cap Rate의 이론적 고찰 = 7
• 1. Cap Rate의 의미 = 7
• 2. 공간/자본시장의 연계구조에서의 Cap Rate = 8
• 3. Cap Rate 산정 = 11
• 4. Cap Rate의 구성요소 = 15
• 제2절 Cap Rate에 관한 투자자 설문조사 = 18
• 1. Cap Rate의 활용 = 18
• 2. Cap Rate 결정요인 = 22
• 3. Cap Rate 산정방법 = 23
• 제3절 선행연구 = 28
• 1. 오피스 투자시장 분석관련 선행연구 = 28
• 2. Cap Rate 결정요인관련 선행연구 = 29
• 제4절 연구의 차별성 = 34
• 제3장 서울 오피스빌딩 투자시장과 Cap Rate = 36
• 제1절 서울 오피스빌딩 시장현황 = 36
• 1. 오피스 Stock, 권역별 특징 = 36
• 2. 서울 오피스빌딩 가격지수와 거래량 = 37
• 3. 해외시장과의 비교 = 39
• 제2절 서울 오피스빌딩 투자자 행태분석 = 42
• 1. Cap Rate, Cap Rate Spread 추이분석 = 42
• 2. 투자자 분석 및 분류 = 46
• 3. 매입구조 분석 = 54
• 제3절 투자자특성과 매입구조에 따른 Cap Rate실증분석 = 59
• 1. 기초통계량 = 59
• 2. 투자자특성에 따른 Cap Rate 분석 = 61
• 3. 매입구조에 따른 Cap Rate 분석 = 69
• 제4절 소결 = 75
• 제4장 Cap Rate 결정요인 = 77
• 제1절 변수와 모형의 설정 = 77
• 1. 변수 = 77
• 2. 모형의 설정 = 80
• 제2절 Cap Rate 결정요인 분석 = 82
• 1. 기초통계량 = 82
• 2. 분석결과 = 84
• 제3절 소결 = 91
• 제5장 Cap Rate와 거시경제변수의 동태적 관계 = 93
• 제1절 변수와 모형의 선정 = 93
• 1. 변수의 선정 = 93
• 2. 모형의 선정 = 94
• 3. 기초통계량 = 95
• 제2절 실증분석 = 97
• 1. 단위근검정 및 공적분검정 = 97
• 2. VECM 분석 = 101
• 3. 분산분해 = 107
• 제3절 소결 = 109
• 제6장 결론 = 111
• 참고문헌 = 114
• 부록 = 119
• ABSTRACT = 124