오피스시장의 시장 자본환원율 추정에 관한 연구: 서울권역을 대상으로 = A Study on Estimation of Market Capitalization Rates of the Office Building Market: Case of Seoul Metropolitan Area in Korea

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to estimate the time-periodic constant-quality capitalization rates in the office building market. This study collects 396 cases of office building transaction in Seoul from the fourth quarter of 1999 to the fourth quarter of 2011, and then estimates the constant-quality capitalization rates using the hedonic price index model by quarter, half-year, and year. And it compares the constant-quality capitalization rates with the simple-mean capitalization rates. This study finds that the sum of estimation errors of the constant-quality capitalization rates estimated quarterly or semiannually is smaller than that of simple mean approach. This result shows that the quarter or semiannual simple-mean capitalization rates are less accurate than the quarter or semiannual constant-quality capitalization rates because of the sample-selection errors. However, in the annual model there is no distinct difference of the sum of the estimation errors between the hedonic price index model and the simple mean approach. In addition, this study finds that the sum of the estimation errors of the annual capitalization rates by the stratified mean approach, which divides Seoul area into two regions(Gangnam/ Yeouido region and CBD/ other region) and aggregates the simple-mean capitalization rates of the two regions, is smaller than that of the annual simple-mean capitalization rates.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 오피스빌딩 시장의 동일특성 자본환원율(constant-quality cap rate)을 시기별로 추정하는 것이다. 이를 위해 1999년 4/4분기부터 2011년 4/4분기 사이에 서울지역에서 이루어진 396건의 오피스빌딩 거래 사례를 수집하여, 특성가격지수모형(hedonic price index model)으로 분기별, 반기별, 연도별 시장 자본환원율을 추정하였다. 그리고 이렇게 추정된 시장 자본환원율을 단순평균방식(simple mean approach)으로 추정된 시장 자본환원율과 비교해 보았다. 특성가격지수모형을 추정해 본 결과, 분기모형과 반기모형에서는 특성가격지수모형에 의해 추정된 자본환원율 추정오차(estimation errors)의 합계가 단순평균방식이나 층화평균방식에 의해 추정된 자본환원율 추정오차의 합계보다 더 작다는 것을 확인하였다. 이는 오피스빌딩의 특성 차이를 고려하지 않는 단순평균방식의 자본환원율이 시장상황을 왜곡할 수 있음을 보여주는 것이다. 그러나 연간모형에서는 단순평균방식과 특성가격지수모형으로 자본환원율을 추정하는 것 모두 추정오차에서는 차이가 거의 없는 것을 확인하였다. 그리고 평균방식(mean approach)으로 연도별 자본환원율을 추정할 경우, 서울지역을 2개의 권역(강남 및 여의도 권역, 도심 및 기타권역)으로 나누어 각각의 단순평균 자본환원율을 구한 뒤 이를 통합하여 전체 지역의 자본환원율을 구하는 층화평균방식(stratified mean approach)이 자본환원율 추정오차의 합계를 최소화하는 것임을 확인하였다.

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