공공주택 사업지구의 수요평가모델 구축 연구

지규현,이소영,김용순,Ji, Kyu-Hyun,Lee, So-Young,Kim, Yong-Soon 한국토지주택공사 토지주택연구원 2014 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.5 No.4

본 연구는 최근 임대 및 소규모 위주의 공공주택정책과 개발 패러다임의 변화를 반영하여 소규모 주택사업지구와 행복주택사업지구를 중심으로 하는 새로운 주택수요평가모델을 제시하였다. 공공주택 사업지구의 수요평가모델은 정량적 평가요소인 잠재소요지표, 수요압력지표와 정성적 평가요소인 지역여건지표로 구성된다. 소규모 주택사업지구의 잠재소요지표는 읍 면 동 단위의 해당 지역에서 도출된 잠재소요량에서 기 공급된 건설임대와 매입 임대 재고물량을 차감하여 산출하였다. 이렇게 산출된 실제소요물량과 신규공급계획물량을 비교하여 공급의 미달, 적정, 초과를 판단하였다. 도심 내 젊은 층을 위한 행복주택사업지구의 경우 잠재소요지표는 시 군 구 단위의 해당 지역에서 행복주택공급대상계층인 대학생, 사회초년생, 신혼부부를 대상으로 임차여부, 소득요건 등을 바탕으로 추정하였다. 중소도시 및 농어촌지역 소규모 주택사업지구의 경우 수요압력지표는 해당 지역의 청약저축가입자수, 기초생활보장수급자수, 국가보훈대상자수와 각각의 무주택가구수 대비 비중으로 산출하였다. 다만 지역여건지표와 산업단지 개발 등 향후 인구유발요인 등을 감안하여 후보지 선정여부를 종합적으로 판단하도록 하였다. 행복주택사업지구의 수요압력지표는 해당지역의 소형주택재고비율, 전세가격상승률, 전세가격수준, 월세거주가구비율로 하였고 이를 전국 및 해당 시 도 평균과 비교하여 수요압력 정도를 판단하였다. 또한 행복주택의 사업여건이나 입지경쟁력과 관련된 대중교통이용여건, 주변시설현황, 중심지와의 거리, 지역개발현황 등의 지역여건지표를 바탕으로 최종적인 평가가 이루어지도록 하였다. This study proposes a new housing need and demand assessment model centering on small-scale housing development projects and happy house development projects that reflected the recent changes in rental and small sized apartment centered public housing policies and development paradigms. The housing need and demand assessment model of public housing development projects consists of quantitative evaluation factors such as potential need indicator and demand pressure indicator and qualitative evaluation factors such as local condition indicator. The potential need indicators of small sized housing development projects are calculated by subtracting the stock of already-supplied constructed rental and purchased rental housings from the potential quantity of need drawn from the small regions such as -eup, -myeon, and -dong. In the potential need indicators of happy house development projects, the potential need is calculated from those who are expected to receive a happy house in the unit of -si, -gun, and -gu. In small-sized housing development projects, demand pressure indictors are the number and the proportion of those who opened a subscription deposit, the number of those who received basic livelihood security and the number of those who were patriots and veterans. The demand pressure indicators of the happy house development projects are stock ratio of small-sized houses, rate of rise in housing rent price, level of housing rent price, and rate of monthly rent house.

재고-신규주택 상대가격이 주택공급에 미치는 영향

지규현,최성호,Ji, Kyu Hyun,Choi, Sung Ho 한국토지주택공사 토지주택연구원 2020 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.11 No.1

This thesis investigates relationship between Stock-to-Flow price and housing starts in Seoul metropolitan form 2008 year to 2019 year. The paper tests the relationship through two time-series models such as a vector error correction model and Dynamic Panel regression model. The model results show evidence of positive correlation between Stock-to-Flow price and housing starts in the long run. By transforming the regional data into a panel data set and running a fixed effects model, we test the explanatory power of PBR on housing starts. The result of VECM confirms that one unit uprising PBR raises up apartment construction by 7.4%. This result supports that PBR is a major factor in choosing a start of housing construct. Base on the result of empirical model, We also suggest that the market self-regulation function of housing providers is operating in the entire metropolitan area market.

수도권 주택건설 착공시기에 대한 생존분석

지규현(Kyu-Hyun Ji),최성호(Seong-Ho Choi),주현태(Hyun-Tae Joo),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.3

본 연구는 수도권을 대상으로 주택건설 착공시기의 영향요인을 분석하였다. 분석결과 거시환경 변수인 회사채를 비롯하여 주변지역 주택시장 상황을 나타내는 연간가격증감률과 미분양연간증감률이 인허가에서 착공까지 시간에 영향을 주는 것으로 나타났다. 또한 단지 특성을 비롯하여 지역별 차이, 주택의 유형 그리고 토지유형도 인허가에서 착공까지 시간에 영향을 주는 것으로 나타났다. 본 연구의 가장 큰 기여점은 공급시기에 대한 합리적인 예측의 가능성을 보여준다는 점에 있을 것으로 판단된다. 주택수요의 역할이 커지면서 주택공급도 정교해질 필요성이 있다. 본 연구의 결과는 민간 혹은 공공에서 주택공급 사업진행에 도움이 될 것으로 기대된다. This study examines influencing factors on the time gap between construction permission and start in the Seoul Metropolitan Area of Korea. The empirical results show that both macroeconomic and housing-market-specific conditions including market interest rate, the annual appreciation rate of housing price, and the annual changing rate of the number of unsold apartments are important factors to determine the delay time between housing permission and start. In addition, detailed project characteristics such as project size, project region, housing type, and land development type affect the delay time of construction start after construction permit. We are expecting that increase in housing demand will be limited in the near future due to the demographic changes like extremely low birth rate and rapid aging. These conditions require more cautious policy settings related to housing supply. The related policy decisions need to be determined based on the reliable information related to the future housing supply. Our efforts can be considered as a new and partial step to build a comprehensive estimation model of future housing completion schedule in the whole market.

서울시 공공임대주택 입주자 자격기준의 적정성 평가

지규현(Ji, Kyu-Hyun) SH도시연구원 2019 주택도시연구 Vol.9 No.2

This study assessed the standard for the tenants eligibility for public rental housing by using the 「2016 Seoul Public Lease Housing Panel Survey」, and provided a basic plan for the integration of the various type of the rental housing. The tenants eligibility for public rental housing per each type was analyzed by the housing supply types and the tenants routes. As the results of the analysis, for the housing supply types, it was divided into [Multi-family Housing Purchase, Permanent Rental], [Public Rental50, Redevelopment Rental] and [National Rental]. For the tenants routes, it was re-divided into [Pensioner, Others, Demolition Rental Defector] and [General Supply, Special Supply for Aged, Special Supply for Newly-Weds]. With these results, this study proposed the standard of tenants eligibility for public rental housing based on two standards, the incoming level and the RIR. At first, it was proposed that the first tenants eligibility of [Multi-family Housing Purchase, Permanent Rental] among the public rental housing policies should be expanded to the second-level class, and that the standard for various special supply should be redefined. Secondly, it was proposed that the priority of the subjects eligible for lower income bracket and special supply should be selected according to the RIR and the minimum housing standard, and the tenants should be determined according to the income bracket or the point grant method in case of competition within the priority ranks. Finally, it was proposed that the tenants eligibility considering re-entry to public rental housing should be determined based on the RIR and the total household income.

임대인 설문에 기초한 임대계약형태 선택요인 분석

지규현 ( Kyu Hyun Ji ),위정환 ( Jeong Hwan Wee ),이창무 ( Chang Moo Lee ) 한국부동산분석학회 2015 不動産學硏究 Vol.21 No.3

The current study analyzes the results of a survey of landlords regarding selection factors for different types of rental contracts. The results can be summarized through the following 3 observations. First, selection factors depend on landlords’ personal preferences. In Korea, rental contracts can be divided broadly into two types: Monthly Rent with Variable Deposit (MRVD) and Chonsei (multi-year rent paid up-front), which is a variant of MRVD. According to the survey results, most of the landlords who prefer MRVD are motivated by higher rental profits and a rental income stream that can cover living expenses. On the other hand, landlords who prefer Chonsei contracts are motivated by the leverage provided by sizable lump sums paid up-front by tenants. The second observation is that many landlords use the deposits from both MRVD and Chonsei to achieve financial leverage. The third observation is that many Chonsei landlords hope to convert their tenants to MRVD contracts, while almost all MRVD landlords want to increase the monthly rent and receiving a smaller up-front deposit. Some landlords, however, prefer Chonsei contracts because they don’t want to be exposed to tenant credit risk, i.e. overdue rent or non-payment. In logit analysis, older landlords tend to choose MRVD rental contracts and can be distinguished by their conspicuous preference for this rental type. In multiple regression analysis, other variables being held equal, MRVD landlords tend to lower required deposits and increase monthly rents as the difference between their yearly income and mortgage balance increases. Because this study does not use a sufficiently large sample size, these results cannot be extrapolated, however.

Effect of LTV and Borrower's Character for Mortgage Default in Korea Empirical Study from 2001 to 2003

지규현(Ji, Kyu-Hyun),최창규(Choi, Chang-Gyu) 한국지역개발학회 2007 韓國地域開發學會誌 Vol.19 No.3

1997 년 아시아 금융위기와 후속된 규제완화 이후, 국내 금융기관들은 주택담보대출 부문에 대한 여선을 확대하기 시작하였다. 이에 따라 주택담보대출의 규모는 급속하게 증가하였으나, 이와 관련된 채무불이행 위험에 대한 연구와 관심은 관련 자료의 부족과 연구 기반의 미흡으로 아직 초기 단계에 있는 것이 사실이다. 이 연구는 이러한 상황 하에서 금융기관이 주택담보대출의 주요 기준으로 사용하고 있는 담보인정비율 (Loan to Value ratio: L TV) 이 채무불이행에 미치는 영향과 그 한계를 보완할 수 있는 차입자의 속성은 무엇인지를 파악하기 위하여 이루어졌다. 국내 최대 주택담보대출기관인 국민은행의 2001 년부터 2003년 사이의 기간 동안의 주택구입자금대출 자료와 고객관계관리 (CRM) 자료를 결합하여 기술적 분석과 로짓회귀모형을 이용한 분석을 시도하였다. 이와 같은 분석을 통하여 다음과 같은 세가지를 발견하게 되었다. 첫째, LTV는 주택담보대출 채무불이행에 주요한 정보를 제공하여 준다. 높은 LTV 의 주택담보대출은 채무불이행과 정의 상관관계를 보인다. 둘째 대출시의 이자율은 채무불이행과 높은 관련성을 보인다. 높은 LTV로 대출을 받은 경우에 더 높은 대출금리가 적용되었을 가능성이 크다. 셋째, LTV가 특정임계치를 초과하는 경우는 LTV보다 주택신용보증서를 활용했는지가 채무불이행을 더 잘 설명해준다. 이 연구에 사용된 자료에서는 LTV가 90%를 초과하는차입자의 경우 LTV가 채무불이행 위험과 통계적으로 유의하지 않은 것으로 추정되었다.

담보인정비율(LTV)과 차입자 속성이 주택담보대출의 채무불이행에 미치는 영향에 대한 연구

지규현 ( Kyu Hyun Ji ),최창규 ( Chang Gyu Choi ) 한국지역개발학회 2007 韓國地域開發學會誌 Vol.19 No.3

부동산시장 변화에 따른 대형건설사 리스크관리 방안에 관한 연구

이윤홍,지규현,Lee, Yun-Hong,Ji, Kyu-Hyun 한국토지주택공사 토지주택연구원 2018 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.9 No.1

As the government announced Real Estate Policies on August 02, most areas except for Seoul cities face increasing business risks. Moreover, the government control over financial sectors' loan leads to the highly possible contraction of new distribution markets. The market trend could bring about the reduction of new demand in PF (Private Financing) business that large construction companies mainly concentrate on, and even the business already obtained has a high risk of being distributed, which could result in substantially low profitability. The currently unstable financial structure of most construction companies is caused by the hike of the prime cost of foreign plants except for that of a few construction companies. If PF (Private Financing) business also faces a difficult situation in such a financial condition, even large construction companies come to have the high possibility of a deficiency in credit rating. Accordingly, the major business that large construction companies concentrate on needs the sufficient business review. It is desirable to make a bid for business guaranteeing stability rather than business solely in consideration of profitability, when participating in a competition for a new construction contract.

공공임대주택 정책의 성과평가 기준에 대한 연구

김천일(Chunil Kim),지규현(Kyu-Hyun Ji),고진수(Jinsoo Ko) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.2

개요: 정부의 공공임대주택 정책이 공급 확대에 초점을 두고 진행됨에 따라 공공임대주택에 대한 성과 측정도 공급 측면에 한정하여 진행되었다. 특히 기존 건설형 공공임대주택을 하나로 통합하고, 입주자격과 임대료체계를 단일한 체계로 개선 중이나 기존 재고주택의 재공급에 대한 고려는 여전히 미흡한 실정이다. 현재 공공임대주택 관련 성과 지표는 공공임대주택 정책 전반에 대한 균형감 있는 성과 분석을 시행하는데 한계점을 드러내고 있다. 공공임대주택 정책과 관련하여 양적·질적 개선이 필요하다는 점에서 현 상황의 정확한 진단을 통해 동 정책에 대한 성과 분석 기준의 고도화가 절실하다. 이에 따라 본 연구는 국내외 관련 문헌고찰을 통해 체계적·종합적 성과 분석 기준을 정립하고 성과평가 지표를 도출하는 것을 목적으로 한다. 최종적으로 계획 수립 부문, 신규 공급 부문, 관리 운영 부문에 대해 성과 지표가 도출되었으며, 각 지표에 대한 측정자료를 제시하였다. As the government’s public rental housing policy has mainly focused on supply, performance measures for public housing policies has also been limited to the supply side. In particular, while different housing types integrated into a single, united system, the use of existing stock is still unsatisfactory. Currently, performance indicators related to public housing show some limitations in conducting a balanced performance analysis for the integrated public housing system. Given the need for quantitative and qualitative improvements, it is imperative to advance the performance analysis standards via an accurate diagnosis of the current situation. Accordingly, the purpose of this study is twofold: (1) to establish systematic and comprehensive performance analysis standards; and (2) to derive performance evaluation indicators through an extensive literature review. New performance indicators were developed for the planning sector, new supply sector, and management sector with suggesting the corresponding measurement data.

주택금융의 활성화가 가구의 주택수요에 미치는 영향

최막중(Choi Mack Joong),지규현(Ji Kyu Hyun) 대한국토·도시계획학회 2001 國土計劃 Vol.36 No.7