[특집 논단] 주택소유자의 특징과 과세합리화

김천일(Kim, Chunil),김철민(Kim, Chulmin) 대한국토·도시계획학회 2020 도시정보 Vol.- No.463

주택 리모델링 지원제도 개선방안

김천일(Kim, Chunil) SH도시연구원 2021 주택도시연구 Vol.11 No.3

재개발ㆍ재건축사업과 같은 신축 중심의 주택공급 사업은 주택수급 상황, 외부 거시환경 요인, 정책변화 등 요인에 의해 사업이 지연되거나 중단되는 일이 발생한다. 재개발ㆍ재건축만으로는 노후 공동주택 문제를 해결하는데 한계가 있기 때문에 이에 대한 보완적 수단으로 리모델링 관련 법과 제도가 개정ㆍ발전해왔다. 리모델링과 관련된 기존 제도는 시행자의 직접 대출 및 지방자치단체의 보조금에 의존하고 있어 유럽에서와 같이 기금ㆍ보증ㆍ정부보조ㆍ자본시장을 활용한 통합 지원체계 구축이 필요하다. 이에 본 연구는 기존 도시재생 모태펀드가 (가칭)청년희망 리모델링 펀드에 출자하고 사업시행자는 펀드를 통해 사업 자금을 지원받는 형식의 제도 도입을 제안하였다. 제도 보완을 위해서는 주목적 투자 대상기업이 리모델링 주력 업체이면 높은 평가점수를 받을 수 있도록 평가체계를 리모델링 맞춤형으로 개선할 필요가 있다. 한편, 리모델링 사업의 활성화를 위해서는 통합 공공임대주택에 기존 국민임대, 영구임대, 행복주택 이외에 리모델링 주택 유형이 포함되어야 할 것이며, 이에 따라 리모델링도 공공주택 재공급, 입주자 순환, 대기자 명부 제도 운영의 대상이 되어야 할 것이다. Housing redevelopment projects tend to be delayed or suspended due to several factors such as housing market conditions, macroeconomic environments, and policy changes. Since redevelopment only has a limit to solving the problem of housing deterioration, laws and systems related to housing remodeling have been developed. Existing remodeling support systems depend on direct loans from financial institutions or subsidies from central and local governments in South Korea. On the other hand, some advanced European countries have established integrated support systems, which capitalize on the mix of funds, guarantees, government subsidies, and capital markets. In that regard, this study proposes an integrated support system in which the existing urban regeneration fund of funds invests in the “Youth Hope Remodeling Fund”. To improve the current system, it is necessary to develop an effective evaluation system for residential renovations so that if the main investment target is a remodeling company, the company receives higher evaluation scores. Furthermore, housing remodeling, in addition to the existing public housing programs such as National Rental Housing, Permanent Rental Housing, and Happy Housing, should be considered in the waiting list scheme.

행복주택 공급이 주변 아파트 매매 및 임차 시장에 미치는 영향: 지역별 분석

김천일 ( Kim Chunil ),고진수 ( Ko Jinsoo ) 한국감정평가학회 2020 감정평가학논집 Vol.19 No.3

본 연구는 행복주택이 주변지역에 미치는 영향을 살펴보기 위해 권역을 전국, 서울, 경기, 수도권으로 나누고 아파트 매매시장 및 아파트 임차시장에 대해 이중차분법을 활용하여 행복주택 공급효과를 살펴보았다. 분석결과, 계량분석이 불가한 전국 매매, 경기 매매, 수도권 매매를 제외하면 대부분 영향효과의 통계적 유의미성이 떨어져 행복주택이 주변지역에 미치는 영향이 없었으며, 서울 전월세의 경우 행복주택이 지어진 후 주변 완전월세의 수준이 상대적으로 3.65% 상승한 것으로 나타났다. 이는 공공임대주택 공급이 주변지역 주택가격 하락으로 이어지지 않는다는 상당수 기존 연구들과 일치한다. 향후 행복주택이 주변 여건 개선으로 이어질 수 있도록 하고 소규모 분산 공급 방식을 통해 주변 지역의 공간 사용가치가 향상되기를 기대한다. This study examined the impact of Happy House on nearby apartment sales and rental prices by region using the difference-in-differences method The regions considered in this research are the whole nation, Seoul, Gyeonggi, and the Seoul Metropolitan Region. It turns out that the effects for the sales markets for the whole country, Gyeonggi, and the Seoul Metropolitan Region could not be estimated due to the lack of available data. Except for those regions, the quantitative evaluations suggested that Happy House program did not exert negative impact on nearby housing markets. Rather, in Seoul, the rental prices increased by 3.65% after Happy House were placed in use. This results is in line with some other studies that the supply of public rental housing does not lead to a decline in housing prices in the surrounding area. Happy House program needs to create positive externalities in the adjacent property use market by small-scale and scattered method of supply.

공공임대주택 정책의 성과평가 기준에 대한 연구

김천일(Chunil Kim),지규현(Kyu-Hyun Ji),고진수(Jinsoo Ko) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.2

개요: 정부의 공공임대주택 정책이 공급 확대에 초점을 두고 진행됨에 따라 공공임대주택에 대한 성과 측정도 공급 측면에 한정하여 진행되었다. 특히 기존 건설형 공공임대주택을 하나로 통합하고, 입주자격과 임대료체계를 단일한 체계로 개선 중이나 기존 재고주택의 재공급에 대한 고려는 여전히 미흡한 실정이다. 현재 공공임대주택 관련 성과 지표는 공공임대주택 정책 전반에 대한 균형감 있는 성과 분석을 시행하는데 한계점을 드러내고 있다. 공공임대주택 정책과 관련하여 양적·질적 개선이 필요하다는 점에서 현 상황의 정확한 진단을 통해 동 정책에 대한 성과 분석 기준의 고도화가 절실하다. 이에 따라 본 연구는 국내외 관련 문헌고찰을 통해 체계적·종합적 성과 분석 기준을 정립하고 성과평가 지표를 도출하는 것을 목적으로 한다. 최종적으로 계획 수립 부문, 신규 공급 부문, 관리 운영 부문에 대해 성과 지표가 도출되었으며, 각 지표에 대한 측정자료를 제시하였다. As the government’s public rental housing policy has mainly focused on supply, performance measures for public housing policies has also been limited to the supply side. In particular, while different housing types integrated into a single, united system, the use of existing stock is still unsatisfactory. Currently, performance indicators related to public housing show some limitations in conducting a balanced performance analysis for the integrated public housing system. Given the need for quantitative and qualitative improvements, it is imperative to advance the performance analysis standards via an accurate diagnosis of the current situation. Accordingly, the purpose of this study is twofold: (1) to establish systematic and comprehensive performance analysis standards; and (2) to derive performance evaluation indicators through an extensive literature review. New performance indicators were developed for the planning sector, new supply sector, and management sector with suggesting the corresponding measurement data.

부동산 보유세의 역진성과 전세가 귀착효과

최충익 ( Choi Choongik ),김철민 ( Kim Chulmin ),이동관 ( Lee Dongkwan ),김천일 ( Kim Chunil ) 한국감정평가학회 2020 감정평가학논집 Vol.19 No.3

본 논문은 부동산 보유세의 역진성과 전세가 귀착효과를 파악하기 위해 실증분석하고 있다. 보유세 개편을 두고 다양한 논의들이 이루어졌지만 부동산 보유세가 주택보유자에게 경제적으로 얼마나 부담이 되는지에 대한 담론과 보유세가 상승할 경우 이를 세입자에게 전가시킬 것인지에 대한 실증적 논의는 제대로 이루어지지 못했다. 이에 본 논문에서는 주택 보유자의 사회경제적 특성 파악을 토대로 부동산 보유세의 역진성 및 전세가 귀착효과에 대한 실증분석을 하고 있다. 분석자료로 주택소유자 개별특성을 파악할 수 있는 마이크로 데이터를 사용하여 실제 주택보유자의 특징을 분석하고 서울시 전세 실거래가를 토대로 부동산 보유세의 전세가 귀착효과를 분석하였다. 분석결과 소득계층별 보유세 부담의 역진성은 뚜렷하게 나타났다. 재정패널자료를 통해 주택보유가구의 보유세 부담을 소득수준별에 따라 분석한 결과 가구소득 1분위부터 4분위까지 소득계층별 세부담의 역진성이 발견되었다. 또한 종합부동산세 대상 아파트가 종합부동세 납부 대상이 아닌 아파트에 비해 전세가격이 높지 않게 나타났으며, 종부세 부과에 따른 전세금 전가효과는 분석결과 나타나지 않았다. 이는 전가시킬 만큼의 충분한 종합부동산세가 부과되지 않았기 때문일 수 있으며, 종부세가 충분히 증가할 경우 전세금으로의 전가효과는 다른 결과를 나타낼 수 있음을 시사한다. This paper conducted empirical analyses in order to explore the incidence effect of real estate tax on the Jeonse costs and the regression of the property tax. Recently, various discussions have been made over the reformulation of property tax, but the discourse on how much the tax is economically burdened to homeowners and whether the increase in the tax will be passed onto tenants has not been properly investigated. The purpose of this study is two fold. First, we analyzed the real estate tax burden by income class using the Public Finance Panel Survey data. Finally, we explored the possibility of the incidence of real estate tax on the Jeonse tenants by employing a simple quasi-experimental design. We found the Jeonse prices for the apartments, which are subject to the comprehensive real estate tax, are not higher than those for the apartments, which are not subject to the comprehensive tax. This indicates that (1) there is no evidence on the incidence of the tax on the Jeonse tenants, and (2) the amount of tax levied is not enough to trigger the incidence. We expect that the pattern of the incidence would turn to the different direction if the tax rates rise.

부동산 허위신고와 시장왜곡 간의 관계

이성원(Sungwon Lee),김천일(Chunil Kim),지규현(Kyuhyun Ji) 한국부동산연구원 2023 부동산연구 Vol.33 No.1

부동산가격 급등기의 부동산 안정화 대책에는 허위신고에 대한 단속강화 정책이 매번 발표되고 있다. 하지만 아직까지 부동산 가격의 허위신고와 주택시장의 가격 왜곡 간의 관계에 관한 연구는 찾아보기 어렵다. 본 연구의 목적은 부동산 가격의 허위 신고가 주택 시세를 높여 시장 전체를 왜곡시키는지 실증적으로 분석하는 것이다. 이를 확인하기 위해 서울을 대상으로 거래 해제된 아파트 매매가격과 해제없이 정상적으로 거래된 매매가격을 비교했는데, 허위 신고는 반드시 거래 해제를 수반하기 때문이다. 분석에는 아파트 매매 실거래가 전수데이터(RTMS)를 활용했다. 분석 시점은 해제 여부를 확인할 수 있는 2020년 2월부터 2021년 12월까지 부동산가격 상승기이다. 해제-비해제 물건 간의 정확한 비교를 위해, 일반적인 성향점수매칭(PSM)과 동일그룹매칭(CEM)을 결합한 수정성향점수매칭(DPM) 방법을 적용했다. 매칭은 동일한 월, 자치구에 있는 유사한 아파트 면적, 층, 건축 연령을 대상으로 했다. 분석 결과 해제-비해제 물건 간 통계적으로 유의한 가격 차이를 확인할 수 없었다. 해제신고가 집중된 2020년 말과 2021년 초의 ‘동남권’과 ‘서북권’을 중심으로 허위신고가 발생했을 개연성을 완전히 무시할 수는 없지만, 허위신고의 효과가 파급력을 갖고 주변지역이나 장기간에 걸쳐 주택시장 가격을 왜곡했다고 볼 수 없으며 무시할 수 있는 수준이다. In Korea, the housing market is undergoing a period of rapid price increases, and a policy to prevent false price reporting is implemented as a stabilization strategy. However, research on the relationship between false price reporting and market distortions in the real estate industry remains lacking. This study aims to empirically estimate whether false reporting of real estate price cause market distortions. Specifically, the prices of canceled trade suspected of false reporting and of normal trade are compared by using the data of Real Estate Trade Management System (RTMS) apartment sales in Seoul, Korea from Feb. 2020 to Dec. 2021. Double-adjustment in Propensity Score Matching is combined with Coarsened Exact Matching to obtain an accurate comparison. For the two groups of prices, pairs with similar attributes such as transaction time, location, apartment area, floor, and building age are matched. Results show no significant price difference between the two groups. False reporting of housing prices may have occurred in the specific period and region with high transaction cancelations, but its effects are negligible and cannot be concluded as a cause of market distortions.